Die private Umlegung als Teil der integrierten, konsensualen Baulandentwicklung. Dr.-Ing. Heinz Rütz

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1 Die private Umlegung als Teil der integrierten, konsensualen Baulandentwicklung Dr.-Ing. Heinz Rütz

2 Schnittstellen der privaten Baulandentwicklung Grundbuchamt Katasteramt Notar Vermessungsingenieur Bank Finanzamt Steuerberater Private Umlegung Vermarktung Immobilienmakler Städteplaner Tiefbauplaner Rechtsanwalt Erschließungsträger 1

3 Entscheidung des Organisationsmodells erfolgt für jedes Projekt nach individuellen Merkmalen! 2

4 Organisationsmodelle der Baulandentwicklung 1 Klassische Angebotsplanung Planung Bodenordnung Erschließung (hohe Vorleistungen durch die Gemeinde, Gemeinde trägt alle Folgekosten) 2 Zwischenerwerb durch Kommune Planung Bodenordnung Erschließung (hohe Vorleistungen, ggf. Rückerstattung durch Grundstücksverkäufe möglich) 3 Entwicklung durch private Dritte Planung, Bodenordnung, Erschließung, Vermarktung (keine Kosten für die Gemeinde, Realisierung über städtebauliche Verträge) 3

5 Das zweistufige Erschließungsmodell Gemeinde Vertrag zur Übernahme der Kosten für die Bauleitplanung 11 BauGB Übertragungsvertrag der Erschließung auf den Erschließungsträger 124 BauGB B a n k b ü r g s c h a f t Folgekostenvertrag 11 BauGB Erschließungsträger handelt im eigenen Namen und auf eigene Rechnung B a n k b ü r g s c h a f t Kostenübernahmevertrag Eigentümer übernimmt lediglich die Kosten 4

6 Definition der privaten Umlegung Die private Umlegung ist ein im Wesentlichen privatrechtlich umgesetztes Grundstückstauschverfahren mit dem Ziel, die Besitz-, Eigentums- und andere Rechtsverhältnisse neu zu ordnen, so dass nach Lage, Form und Größe entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes oder aus Gründen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zur Verwirklichung der innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils zulässigen Nutzung für bauliche und sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen. Hierbei sind die Vor- und Nachteile des Bebauungsplanes auf alle Eigentümer anteilsmäßig zu verteilen, insbesondere sollen die örtlichen Verkehrs- und Grünflächen auf die Gemeinde kostenlos übertragen 5 werden.

7 Prinzip des Bodenordnungsverfahrens Alter Bestand Alle Grundstücke des Umlegungsgebiets werden rechnerisch zu einer sogenannten Umlegungsmasse vereinigt. Aus der Umlegungsmasse werden die örtlichen Flächen für öffentliche Zwecke vorweg ausgeschieden. Die verbleibende (Verteilungs-)Masse ist nach einem bestimmten Maßstab an die Eigentümer zu verteilen. 6

8 Ablauf der privaten Umlegung Entscheidung der Gemeinde mit dem Baulandmanagement eine private Umlegung durchzuführen Erstellung der Bestandskarte und Ermittlung der Eigentümer Erstellung eines Umlegungskonzeptes Entwurf des Notarvertrages Notartermin Fortführungsvermessung Aufnahme der Grenzniederschrift und Besitzeinweisung Planreife des Bebauungsplanes nach 33 BauGB Anhörung der Eigentümer Schriftliche Erklärung der Eigentümer, sich an der freiwilligen Umlegung zu beteiligen. Bildung einer Solidargemeinschaft Grundsatzversammlung: Bestimmung des Verteilungsmaßstabes, des Zuteilungswertes, des Notars und der Bank Erörterung des Zuteilungsentwurfes mit den Eigentümern in Einzelgesprächen Ermittlung der Besteuerungsgrundlage; Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung Fortführung des Katasters und Umschreibung im Grundbuch Begründung und Löschung von Baulasten Erteilung der Fortführungsunterlagen an die Eigentümer und finanzielle Abwicklung 7

9 Modell 3 die aufgelassene Gesellschaft Projektmanagement Auflassung des Umlegungsgebiets auf die GbR Ergebnisse der Verhandlung an Notar Vereinigung der Grundstücke Notarvertrag regelt die Übertragung der Grundstücke auf die Eigentümergemeinschaft und die Rückübertragung auf die Umlegungsbeteiligten Katasteramt Übernahme Liegenschaftskataster Vermessungsstelle Teilungsvermessungen neue Grundstücke 8 Vermessungsstelle falls erforderlich: Zerlegungsvermessung Katasteramt Übernahme Liegenschaftskataster Katasteramt Übernahme der Fortführungsvermessung in das Liegenschaftskataster Umschreibung im Grundbuch

10 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. Weitere Informationen erhalten Sie im Internet unter