Bebauungsplan+mit+integriertem+Grünordnungsplan+ Maisthal7Sillen7Burgblick+II + + Textliche'Festsetzungen'und'Hinweise'

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1 Gemeinde'Wolfsegg' Judenberger'Straße'4' 93195'Wolfsegg' Bebauungsplan+mit+integriertem+Grünordnungsplan+ Maisthal7Sillen7Burgblick+II + + Textliche'Festsetzungen'und'Hinweise' Verfasser:' ' ''Ingenieurgesellschaft'mbH' Michael'Burgau'Str.'22a' 93049'Regensburg' ' T'0941'/'2004'0' F'0941'/'2004'200' ' ebb@ebbmgmbh.de'

2 INHALT TEXTLICHE FESTSETZUNGEN! I! Planungsrechtliche Festsetzungen! II! 1! Bauliche Nutzung! 1.1! Art der baulichen Nutzung! 1.2! Maß der baulichen Nutzung! 1.3! Anzahl der Wohneinheiten (WE)! 2! Bauweise! 3! Flächen für Nebenanlagen, Garagen und Stellplätze! 4! Überbaubare Grundstücksfläche! 5! Grünordnung! 5.1! Bepflanzung der Privatgrundstücke! 5.2! Private Zufahrten / Stellplätze! 6! Festsetzungen nach 1a BauGB! Bauordnungsrechtliche Festsetzungen! 1! Abstandsflächen! 2! Gestaltung der baulichen Anlagen! 2.1! Hauptgebäude! 2.2! Garagen! 3! Aufschüttungen / Abgrabungen! 4! Einfriedungen! 5! Niederschlagswasser! TEXTLICHE HINWEISE!

3 Textliche Festsetzungen und Hinweise 3 TEXTLICHE FESTSETZUNGEN I Planungsrechtliche Festsetzungen 1 Bauliche Nutzung 1.1 Art der baulichen Nutzung Allgemeines Wohngebiet (WA) nach 4 BauNVO Einrichtungen und Anlagen nach 4 Abs. 3 Ziffer 2-5 BauNVO sind nicht zulässig. 1.2 Maß der baulichen Nutzung Grundflächenzahl (GRZ) 0,35 Geschossflächenzahl (GFZ) 0,7 1.3 Anzahl der Wohneinheiten (WE) Einzelhaus max. 2 WE 2 Bauweise Die Bauweise ist den zeichnerischen Festsetzungen zu entnehmen. 3 Flächen für Nebenanlagen, Garagen und Stellplätze Garagen sind nur auf den durch Planzeichen festgesetzten Flächen zulässig. Zwischen Garage / Carport und öffentlicher Verkehrsfläche muss ein Stauraum von mindestens 5 m freigehalten werden, der zur Straße hin nicht eingefriedet werden darf. Je Wohneinheit sind 2 Stellplätze in Garagen, Carports oder als Stellplätze auf dem Grundstück zu errichten. 4 Überbaubare Grundstücksfläche Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch die im Plan dargestellten Baugrenzen, Baulinien und Flächen für Stellplätze festgesetzt. Nebenanlagen können bis zu einer Grundfläche von max. 9 m 2 auch außerhalb der Baugrenzen errichtet werden. 5 Grünordnung 5.1 Bepflanzung der Privatgrundstücke Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind gärtnerisch zu unterhalten. Je 350 m 2 Grundstückfläche ist mindestens ein einheimischer Laubbaum oder Obstbaum als Hoch- oder Halbstamm zu pflanzen.

4 Textliche Festsetzungen und Hinweise Private Zufahrten / Stellplätze Private Zufahrten und Stellplätze sind wasserdurchlässig zu befestigen. Auf den kostenfreien Praxisratgeber des Bayerischen Landesamtes für Umwelt,,Regenwasserversickerung - Gestaltung von Wegen und Plätzen" wird hingewiesen. Es ist sicherzustellen, dass kein Niederschlagswasser von privaten Grundstücken auf öffentliche Flächen fließt. 6 Festsetzungen nach 1a BauGB Als Ausgleichsfläche steht eine Teilfläche der FlNr. 305, Gmkg. Duggendorf zur Verfügung (s. Lageplan im Anhang). Ausgangszustand: Entwicklungsziel: Maßnahmen: Pflege: Aufwertungsfaktor: 1 Grünland magere Wiese mit wechselfeuchten Mulden vollständiger Verzicht auf Düngung, Anlage von ca. 50 cm tiefen Mulden, Offenhaltung der Fläche, Anlage von Lesesteinriegel bzw. Lesesteinhaufen entlang des nördlichen Randes der Ausgleichsfläche. einmalige Mahd pro Jahr (ab ) mit Mähgutentsorgung alternativ: extensive Beweidung mit Pferch außerhalb der Ausgleichsfläche ermittelte Ausgleichsfläche für den Bebauungsplan Maisthal- Sillen-Burgblick II m 2 Da der Maßnahmenerfolg überwiegend vom richtigen Pflegemanagement der Fläche abhängt, empfiehlt die zuständige Untere Naturschutzbehörde die Umsetzung und Pflege der Maßnahme vom Landschaftspflegeverband Regensburg e.v. durchführen zu lassen. Die Ausgleichsmaßnahme ist in der nach Abschluss der Erschließung des Baugebiets folgenden Pflanzperiode umzusetzen.

5 Textliche Festsetzungen und Hinweise 5 II Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 1 Abstandsflächen Es gelten die Abstandsflächenvorschriften der Bayerischen Bauordnung. Darüber hinaus gilt für Grenzgaragen und -carports auf den Parzellen 1-5 und 7-11 aufgrund der durch die topografische Situation bedingten mittleren Wandhöhe von mehr als 3,0 m über natürlichem Gelände eine von Art. 6 Abs. 9 Ziffer 1 BayBO abweichende Wandhöhenregelung (s. 2.2 Garagen). Die übrigen Regelungen des Art 6 Abs. 9 Ziffer 1 BayBO gelten weiterhin. 2 Gestaltung der baulichen Anlagen 2.1 Hauptgebäude Gebäudeproportion Gesamtlänge eines Einzelhauses max. 15 m Dachdeckung kleinteilige Dachelemente in ziegelroter oder dunkelgrauer Farbe Dachform, -neigung E+D: Satteldach (SD) E+1: Satteldach (SD) First mittig und parallel zur Gebäudelängsseite Dachüberstand Ortgang: max. 0,50 m Traufe: max m im Bereich von Balkonen oder Terrassen: max. 1,20 m Dachaufbauten / Einschnitte An- und Vorbauten Dachgauben sind bei Hauptgebäude nur beim Bautyp E-D als Satteldach- oder Schleppgauben zulässig: Gaubenabstand vom Ortgang: min. 1,50 m, Gaubenabstand untereinander: min. 1,0 m, Ansichtsfläche: max. 2 m 2. Es ist nur eine Gaubenform pro Dachseite zulässig. Dacheinschnitte sind unzulässig. Solarzellen, Sonnenkollektoren: Anordnung neigungsparallel knapp über oder in der Dachfläche, Abstand zum Ortgang: min. 0,50 m. An- und Vorbauten sind zulässig, wenn sie sich der Gesamtform und -gestaltung des Hauptgebäudes unterordnen: Länge: max. 1/3 der Länge der Gebäudelänge. Wintergärten sind über die gesamte Hauslänge zulässig. Zwerch- und Standgiebel: Länge: max. 1/3 der Länge der Gebäudelänge Abstand zur Hauskante: min. 2,50 m First: min. 1,0 m unter dem Hauptfirst

6 Textliche Festsetzungen und Hinweise 6 Kniestock E+D: max. 1,25 m E+1: nicht zulässig Der Kniestock wird gemessen an der Außenkante der Umfassungswand von OK Rohdecke bis UK Sparren. Firsthöhe max. 10,50 m talseitig, bezogen auf die fertig gestellte Geländeoberfläche Wandhöhen E+D: max. 4,50 m bergseitig E+1: max. 7,50 m talseitig Für die Berechnung der Wandhöhen ist der untere Bezugspunkt die natürliche Geländeoberfläche am höchsten Punkt innerhalb der überbauten Fläche, jedoch direkt am geplanten Gebäude gemessen, der obere Bezugspunkt der Schnittpunkt der Außenwand mit der OK Dachhaut. 2.2 Garagen Garagen sind nur eingeschossig zulässig. Bei entsprechenden topografischen Verhältnissen ist bei zusammengebauten Garagen an der Grundstücksgrenze eine Mauer mit einer Höhe von max. 0,50 m zulässig. Dachform, -neigung Wandhöhe Satteldach, Kniestock ist nicht zulässig Flachdach begrünt max. 3,00 m im Mittel Die Wandhöhe wird gemessen von der natürlichen Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Außenwand mit der OK Dachhaut. abweichende Bauweise für Parzellen: 1-5 und 7-11 Für die Garagen dieser Parzellen ist aufgrund der Höhenverhältnisse abweichend von der BayBO eine mittlere Wandhöhe von max. 4,00 m über natürlichem Gelände zulässig (abweichende Bauweise nach 22 Abs. 4 BauNVO). 3 Aufschüttungen / Abgrabungen Aufschüttungen und Abgrabungen sind bis zu einer Höhe von 1,00 m über bzw. unter dem natürlichen Geländeverlauf zulässig. Sie sind auf das unbedingt notwendige Maß zu beschränken. Geländeangleichungen insbesondere an unbebauten Grundstücksgrenzen sind mit Böschungen im Gefälle bis max. 1:1,5 vorzunehmen. Abgrabungen zum Freilegen von Kellergeschossen sind nicht zulässig. Entlang unbebauter Grundstücksgrenzen ist in einer Breite von min. 0,50 m das ursprüngliche Gelände einzuhalten; davon ausgenommen sind Grenzgaragenzufahrten sowie Geländeveränderungen im gegenseitigen Einvernehmen Im Bauantrag sind die bestehenden und geplanten Geländehöhen darzustellen.

7 Textliche Festsetzungen und Hinweise 7 4 Einfriedungen Einfriedungen sind bis zu einer Gesamthöhe von max. 1,20 m und einer Sockelhöhe von max. 0,30 cm zulässig. Straßenseitig sind Holz- und Metallzäune sowie Natursteinmauern zulässig. Rückwärtig und seitlich sind zusätzlich Maschendrahtzäune und lebende Hecken zulässig. Nicht zulässig sind Nadelholzhecken (z.b. Thujen). 5 Niederschlagswasser Aufgrund der begrenzten Aufnahmekapazität des Mischwasserkanals ist das anfallende Niederschlagswasser von Dachflächen und anderen befestigten Flächen auf den jeweiligen Grundstücken in Rückhaltezisternen zurückzuhalten und verzögert abzugeben. Das Rückhaltevolumen der Zisternen muss mindestens 4 m 3 betragen; der Abfluss ist auf max. 0,75 l/s zu begrenzen. Bei versiegelten Flächen von mehr als 200 m 2 ist das Rückhaltevolumen um min. 1 m 3 je angefangener 100 m 2 versiegelter Fläche zu vergrößern. Die Einleitung des Niederschlagswasser erfolgt in den Mischwasserkanal. Eine Nutzung des Niederschlagswassers ist möglich und ausdrücklich erwünscht. Die Überläufe der Rückhaltezisternen sind an den Mischwasserkanal anzuschließen. Beim Einsatz von Zisternen für die Hauswassernutzung bzw. zur Gartenbewässerung ist auf die Einhaltung der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) 13 Abs. 3 und 17 Abs. 2 hinzuweisen. Die nach 17 TrinkwV erforderlichen Vorgaben, wie strikte Trennung der beiden Leitungssysteme (öffentliches Netz und Grauwassernetz), unterschiedliche Kennzeichnung der beiden Leitungssysteme, Beschilderung der Zapfhähne, die von Brauchwasser gespeist werden, müssen auf jeden Fall erfüllt sein. Der Bauherr ist für die schadlose Beseitigung des Regenwassers verantwortlich (Art. 41 Abs. 1 Bayer. Bauordnung, 55Abs. 1 Satz 1 und 37Abs. I Wasserhaushaltsgesetz). Dieses darf nicht zum Nachteil Dritter ab-/umgeleitet werden. Die Sickerfähigkeit des Untergrundes ist im Vorfeld zu prüfen und nachzuweisen. Auf die Unzulässigkeit der Ableitung von Regenwasser auf fremden oder öffentlichen Grund wird ausdrücklich hingewiesen. Ferner wird in diesem Zusammenhang auf die Niederschlagswasserfreistellungsverordnung"(NWFreiV) vom , mit Änderung vom , hingewiesen. Für nicht erlaubnisfreie Einleitungen sind Anträge beim Landratsamt Regensburg zu stellen, Dabei sind die aktualisierten Technischen Regeln zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in das Grundwasser" (TRENGW) vom sowie die Vorgaben der Regelwerke der Deutschen Vereinigung für Wasserwirtschaft, Abwasser und Abfall e. V. (DWA) M153 Handlungsempfehlungen zum Umgang mit Regenwasser" und A 138 Planung, Bau und Betrieb von Anlagen zur Versickerung von Niederschlagswasser" zu beachten.

8 Textliche Festsetzungen und Hinweise 8 TEXTLICHE HINWEISE Baugrund Es wird empfohlen, vor Baubeginn Baugrunduntersuchungen durchführen zu lassen. Aufgrund der Lage des Baugebietes ist mit felsigem, steinigem Untergrund zu rechnen. Altlasten Laut Altlastenkataster liegen keine Altlastenverdachtsflächen im Planungsgebiet und den Ausgleichsflächen vor. Sollten im Zuge von Baumaßnahmen dennoch Auffälligkeiten bezüglich Bodenverunreinigungen auftreten, sind umgehend das Landratsamt und das Wasserwirtschaftsamt Regensburg zu informieren Vorkehrungen gegen Wassereinbrüche Es wird empfohlen, bei der baulichen Ausbildung der Keller entsprechende Schutzmaßnahmen gegen Grund- oder Schichtenwasser vorzusehen sowie alle Gebäudeöffnungen (Eingänge, Kellerlichtschächte etc.) zum Schutz gegen örtliche Starkniederschläge bzw. oberflächig abfließendes Wasser soweit möglich mit einem Sicherheitsabstand über GOK Gelände zu legen. Die DIN18195 Bauwerksabdichtungen" ist zu beachten. Das Wasserwirtschaftsamt empfiehlt, entlang der westlichen Baugebietsgrenze zur Hangseite hin einen Erdwall mit vorgelagertem Abfanggraben zu ziehen und ankommendes Niederschlagswasser aus dem Außeneinzugsgebiet geordnet abzuleiten. Regenerative Energie Es wird empfohlen, zur Energiegewinnung und Warmwasserbereitung Solaranlagen bzw. Geothermie zu verwenden. Erdwärmesonden sind wegen der Lage im Karst nicht genehmigungsfähig. Systeme mit geringem Eingriff in den Untergrund (z.b. Erdwärmekollektoren) unterliegen einer Einzelfallprüfung. Brandschutz bei Photovoltaikanlagen Die DC-Freischaltstelle sollte sich möglichst nahe am Photovoltaikmodul befinden und sicher zugänglich sein. Ebenso sollte die AC-Sicherung leicht zugänglich sein. Die Technik der Anlage (Wechselrichter u.ä.) sollte sich nicht im ungeschützten Dachraum befinden. Vor und nach dem Wechselrichter sollte eine Freischaltstelle installiert werden. Die DC-Kabel sollten in feuerbeständigen Kabelkanälen verlegt werden. Anlagenteile, die nach Entfernen der AC-Hauptsicherung noch unter Spannung stehen sind zu kennzeichnen. Unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen Bei allen mit Erdarbeiten verbundenen Arbeiten, hierzu gehört auch das Pflanzen von Bäumen und Sträuchern, wird auf das Merkblatt über Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen der Forschungsgesellschaft für Straßen und Verkehrswesen hingewiesen. Auf jeden Fall ist vor Beginn der Erdarbeiten eine Planauskunft einzuholen. Bei Bepflanzungen ist von unterirdischen Leitungen ein Abstand von 2,50 m beidseitig der Leitungstrasse einzuhalten. Land- und Forstwirtschaft Den Landwirten wir das Recht auf ordnungsgemäße Bewirtschaftung ihrer Felder zugesichert. Im Baugebiet ist mit zeitweiligen Einschränkungen durch Geruchs- Staub- und Lärmimmissionen rechnen. Bei der Bepflanzung sind die gesetzlichen Grenzabstände einzuhalten. Die Zufahrt zu land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen muss auch für größere Maschinen ungehindert möglich sein. Kurzzeitige Behinderungen während der Bauzeit sind mit den betroffenen

9 Textliche Festsetzungen und Hinweise 9 Landwirten abzustimmen. Bodendenkmäler Es wird darauf hingewiesen, dass eventuell zu Tage tretende Bodendenkmäler gemäß Art. 8 Abs. 1-2 Denkmalschutzgesetz der Meldepflicht an das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege oder die Untere Denkmalschutzbehörde unterliegen. Baudenkmäler In der Ortsmitte von Wolfegg befindet sich die Burg Wolfsegg (Aktennummer D ), die vom Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege als landschaftsprägendes Baudenkmal eingestuft wird. Landschaftsprägende Denkmale sind solche Bau- und Bodendenkmale oder Ensembles, deren optische und/oder funktionale Wirkung in einen größeren, als Landschaft zu beschreibenden Raum hinausgeht. Abfallentsorgung Bis zur Fertigstellung der Anbindung des Baugebietes an die Wolf-von-Schönleiten-Staße kann die Parzelle 1 nicht direkt von den Entsorgungsfahrzeugen angefahren werden. Die Abfallbehälter sind vorerst im Bereich der Einmündung bei Parzelle 14 am Straßenrand abzustellen.

10 Zeichenerklärung 1 2 Umgrenzung von Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft Anlage von Mulden Mischwaldanpflanzung Waldrandentwicklung Ausgleichsfläche für Bebauungsplan Maisthal-Sillen-Burgblick Ausgleichsfläche für Bebauungsplan Maisthal-Sillen-Burgblick II Gemeinde Wolfsegg Ausgleichsmaßnahme FlNr. 305, 306, 307, Gmkg. Duggendorf Lageplan: Abbuchungen der Teilflächen (Planung und Darstellung der Teilfläche 1: Dipl. Ing. (FH) Berhhard Bartsch) M 1 :