4/5 Zwangsversteigerung

Transkript

1 Vollstreckung ins unbewegliche Vermögen Kapitel 4/5 4/5 Zuständigkeit Zuständig für die ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist ( 1 ZVG); die Landesregierungen können einem Amtsgericht die ssachen für die Bezirke mehrerer Amtsgerichte zuweisen. Der Antrag Die wird vom Gericht auf Antrag angeordnet ( 15 ZVG). Über den Antrag entscheidet das Vollstreckungsgericht durch Beschluss (Anordnungsbeschluss); er wird dem Grundstückseigentümer und Ihrer Gemeinde als Gläubiger von Amts wegen zugestellt. Die Anordnung ergeht nur, wenn der zur Duldung der Vollstreckungsmaßnahme Verpflichtete als Eigentümer im Grundbuch eingetragen oder Erbe des eingetragenen Eigentümers ist (vgl. 17 ZVG). Ist er zwar Eigentümer des Grundstücks, aber als solcher nicht eingetragen, müssen Sie vor dem Antrag auf das Grundbuch berichtigen lassen, falls Sie die Vollstreckung wegen eines persönlichen Anspruchs betreiben. Bei einem dinglichen Anspruch, z.b. einer auf dem Grundstück lastenden Grundschuld, können Sie stets Ihr Recht gegen den im Grundbuch eingetragenen Eigentümer geltend machen (vgl. auch 1148 BGB). Arbeitshilfe: Antrag auf Den Antrag auf können Sie direkt in Ihrer Gemeinde einsetzen. Behandlung späterer Anträge als Beitritt Ist die eines Grundstücks bereits angeordnet, ist der (weitere) Antrag eines Gläubigers auf Anordnung der ein Beitritt ( 27 Abs. 1 ZVG). Der Beitritt kann nur bis zur Rechtskraft des Zuschlagbeschlusses zugelassen werden; danach ist er nicht mehr möglich. 127

2 Kapitel 4/5 Vollstreckung ins unbewegliche Vermögen Die Anordnung Die Gemeinde, die Antrag auf gestellt hat oder dem Verfahren beigetreten ist, ist zur Entrichtung der Anordnungsgebühr gemäß 53 Abs. 1 GKG verpflichtet, sofern Gemeinden nicht landesrechtlich gerichtskostenbefreit sind; sie beträgt 51 (Nr Anl. 1 GKG) und wird mit der Entscheidung des Vollstreckungsgerichts fällig ( 62 Abs. 1 GKG). Die Gemeinde kann diese Kosten im Verfahren als Kosten der Rechtsverfolgung in der Rangklasse ihrer Hauptforderung geltend machen. Das Vollstreckungsgericht veranlasst, dass im Grundbuch ein svermerk eingetragen wird ( 19 ZVG). Folgen des Anordnungsbeschlusses Beschlagnahme Der Anordnungsbeschluss bewirkt die Beschlagnahme des Grundstücks zugunsten der betreibenden Gemeinde ( 20 Abs. 1 ZVG). Die Beschlagnahme erstreckt sich nicht allein auf das Grundstück selbst, sondern auch auf seine wesentlichen und unwesentlichen Bestandteile ( BGB), auf die Rechtsbestandteile ( 96 BGB) und auf die Gegenstände, auf die sich bei Grundstücken die Hypothek erstreckt ( 20 Abs. 2 ZVG), namentlich auf Erzeugnisse des Grundstücks und auf Grundstückszubehör ( 1120 BGB) wie etwa Maschinen bei einem gewerblich genutzten Grundstück ( 98 Nr. 1 BGB). Frei von der Beschlagnahme bleiben die Miet- und Pachtforderungen des Grundstückseigentümers gegenüber Mietern bzw. Pächtern des Grundstücks oder einzelner Teile des Grundstücks ( 21 Abs. 2 ZVG). Wollen Sie auch die Beschlagnahme der Miet- und Pachtforderungen erreichen, müssen Sie die Zwangsverwaltung des Grundstücks beantragen ( 148 Abs. 1 Satz 1 ZVG); dieser Antrag ist auch neben einem Antrag auf des Grundstücks möglich ( 866 Abs. 2 ZPO). Folge für weitere dasselbe Grundstück betreffende santräge Der santrag eines weiteren öffentlich-rechtlichen oder privatrechtlichen Gläubigers des Grundstückseigentümers nach Anordnung der wird als Beitritt behandelt. Anstelle einer Versteigerungsan- 128

3 Vollstreckung ins unbewegliche Vermögen Kapitel 4/5 ordnung erlässt das Vollstreckungsgericht in diesem Fall die Anordnung, dass der Beitritt des Antragstellers zum sverfahren zugelassen wird. Für den Beitritt gelten die gleichen Voraussetzungen wie für den eigentlichen Antrag auf. Zu beachten ist allerdings, dass der Gläubiger will er das geringste Gebot bestimmen dem Verfahren so rechtzeitig beitritt, dass der ergangene Beschluss dem Schuldner vier Wochen vor dem Versteigerungstermin durch das Gericht zugestellt werden kann, da er ansonsten für die Berechnung des geringsten Gebots keine Berücksichtigung findet ( 44 Abs. 2 ZVG). Um die Vierwochenfrist zu wahren, muss der Beitritt mindestens ca. sechs Wochen vor Versteigerungstermin beantragt werden. Ist ein Gläubiger dem Verfahren rechtzeitig ( 44 Abs. 2 ZVG) beigetreten, hat er jedoch nicht den besten Rang, und bewilligt der bestberechtigte Gläubiger beim Termin die einstweilige Einstellung (oder nimmt er den Versteigerungsantrag zurück), muss das Verfahren für die Forderung des Beigetretenen weitergeführt werden. Zur richtigen Taktik beim Beitritt Der Beitritt ist grundsätzlich noch bis zur Verkündung des Zuschlags möglich. Allerdings erfolgt er dann schon eher aus taktischen Gründen, um z.b. bei rein persönlichen Forderungen Druck auf den Schuldner für den Fall auszuüben, dass vorrangige Gläubiger ihren Antrag zurücknehmen oder die einstweilige Einstellung des Verfahrens bewilligen. Tritt nämlich dieser nicht seltene Fall ein, so wird zwar der erste Versteigerungstermin aufgehoben. Wenn aber der kurz vor Versteigerungstermin beigetretene Gläubiger nicht ebenfalls die einstweilige Einstellung bewilligt, wird wegen seiner Forderung vom Gericht ein neuer Versteigerungstermin bestimmt. Der Schuldner bringt das Verfahren insoweit nur dann zum endgültigen Stillstand, wenn er auch den beigetretenen Gläubiger befriedigt (oder sich anderweitig mit ihm einigt). Ein Beitritt wegen persönlicher Forderungen (z.b. Hausgebühren, Gewerbesteuer), die in der nur sehr selten befriedigt werden, lohnt sich oft allein schon deshalb, weil die Erfahrung gezeigt hat, dass der Anordnungsgläubiger seinen Antrag häufig zurücknimmt oder aber die einstweilige Einstellung bewilligt, um dem Schuldner die Gelegenheit zur Zahlung bzw. Umschuldung zu geben. Der Schuldner kann das sverfahren dann jedoch nur verhindern, wenn er auch mit dem Beitrittsgläubiger Einigkeit erzielt. 129

4 Kapitel 4/5 Vollstreckung ins unbewegliche Vermögen Sollten Sie sich zum Beitritt entschließen, kann es kostenrechtlich günstig sein, diesen Antrag erst unmittelbar nach der Terminbestimmung zu stellen. Er sollte jedoch so rechtzeitig gestellt werden, dass der Beitrittsbeschluss dem Schuldner noch vier Wochen vor dem Termin zugestellt werden kann ( 44 Abs. 2 ZVG). Zu diesem Zeitpunkt ist der größte Teil der Kosten bereits angefallen und oft vom Antragsgläubiger durch Vorschüsse gedeckt. Der Beitritt des Gläubigers und der Beitrittsbeschluss des Vollstreckungsgerichts können nur denselben Vollstreckungsgegenstand betreffen wie die Anordnung der. Entscheidend ist dabei der Hauptgegenstand, während es auf die mit erfassten Gegenstände wie Bestandteile und Zubehör nicht ankommt (dazu Teufel, Rpfleger 1979, S. 186). Muster eines Beitritts zum sverfahren Mit diesem Muster können Sie dem sverfahren beitreten. Der Beitritt kann zugelassen werden, solange das sverfahren anhängig ist, also auch, wenn das Verfahren nur einstweilen eingestellt worden ist oder wenn die Aufhebungsvoraussetzungen zwar schon vorliegen, aber der Aufhebungsbeschluss noch aussteht, da dieser konstitutive Wirkung hat. Anders ist dies, wenn das Verfahren aufgrund der Rücknahme des ersten santrags aufgehoben werden soll, weil durch die Rücknahme des Antrags die Beschlagnahme des Grundstücks erlischt (vgl. Stöber, ZVG-Handbuch, 7. Auflage, Rdnr. 203). Das Vollstreckungsgericht hat den Beitritt dann als neuen santrag zu behandeln (Stöber, a.a.o., Rdnr. 136). Folgen für den Eigentümer Durch die Anordnung der verliert der Grundstückseigentümer nicht das Recht zur Verfügung über bewegliche Sachen, z.b. die auf dem Betriebsgelände hergestellten Fertigprodukte ( 23 Abs. 1 Satz 2 ZVG) und auch nicht das Recht auf Verwaltung und Nutzung des Grundstücks ( 24 ZVG), sofern sich dies im Rahmen einer ordnungsmäßigen Wirtschaft hält. Der Anordnungsbeschluss und der darauf beruhende Versteigerungsvermerk im Grundbuch führen nicht zu einer Grundbuchsperre. Der Eigentümer kann also weiterhin das Grundstück veräußern oder es mit Grundpfandrechten, Dienstbarkeiten oder einem Nießbrauch belasten. Allerdings sind solche Veräußerungen 130

5 Vollstreckung ins unbewegliche Vermögen Kapitel 4/5 oder Belastungen dem betreibenden Gläubiger gegenüber unwirksam ( 23 Abs. 1 ZVG i.v.m. 135, 136 BGB). Im sverfahren und bei der Verteilung des Versteigerungserlöses werden die Veräußerung und die Belastung des Grundstücks darum so behandelt, als ob sie nicht stattgefunden hätten. Einstweilige Einstellung des sverfahrens Nach 30 ZVG ist das Verfahren einstweilen einzustellen, wenn der Gläubiger die Einstellung bewilligt; dies kommt v.a. vor, wenn er den Zuschlag verhindern will, weil er später mit günstigeren Verwertungsmöglichkeiten rechnet. Die Bewilligung ist wiederholt zulässig, doch gilt die dritte Bewilligung als Rücknahme des Versteigerungsantrags (vgl. 30 ZVG). Nach der einstweiligen Einstellung wird das Versteigerungsverfahren nur auf Antrag des Gläubigers fortgesetzt. Wird der Antrag nicht innerhalb von sechs Monaten gestellt, wird das Verfahren aufgehoben (vgl. 31 Abs. 1 ZVG). Einstellung auf Antrag des Schuldners Auch der Schuldner kann Antrag auf einstweilige Einstellung des sverfahrens stellen; das Gericht gibt dem Antrag für die Dauer von höchstens sechs Monaten statt, wenn Aussicht besteht, dass durch die Einstellung die Versteigerung vermieden wird, und die Einstellung nach den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen sowie nach der Art der Schuld der Billigkeit entspricht. Das Gericht muss den Gläubiger vor dem Einstellungsbeschluss hören; der Gläubiger kann den Beschluss innerhalb von zwei Wochen mit sofortiger Beschwerde anfechten. Anmeldung von Forderungen Nach Anordnung der können Inhaber von Grundstücksrechten ihre Rechte beim Vollstreckungsgericht anmelden; dies ist teilweise zur Wahrung ihrer Rechtsposition notwendig. 131

6 Kapitel 4/5 Vollstreckung ins unbewegliche Vermögen Mit der Anmeldung eines Rechts im eröffneten sverfahren macht der Gläubiger zweierlei geltend: a) dass und in welchem Umfang sein Gläubigerrecht bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigt werden soll ( 45 Abs. 1 ZVG) und b) dass und in welchem Umfang sein Gläubigerrecht in den Teilungsplan zwecks Verteilung des Versteigerungserlöses aufgenommen werden soll ( 114 Abs. 1 ZVG). Problemfeld, Anmeldung der Rechte Rechte der Gemeinde, die nach Bestand und Umfang zu der Zeit aus dem Grundbuch ersichtlich sind, in dem der svermerk im Grundbuch eingetragen wurde, berücksichtigt das Vollstreckungsgericht im sverfahren von Amts wegen. Bei anderen Rechten müssen Sie die Initiative ergreifen, damit Sie im Verfahren keine Rechtsausfälle erleiden. Durch die Anmeldung seines Rechts wird der Gläubiger Beteiligter am sverfahren ( 9 Nr. 2 ZVG). Folgen der Anmeldung Das hat namentlich folgende Konsequenzen: Als Beteiligtem wird dem Gläubiger die Bestimmung des Versteigerungstermins zugestellt ( 41 Abs. 1 ZVG). Als Beteiligtem wird dem Gläubiger im Regelfall frühzeitig mitgeteilt, auf wessen Antrag und wegen welcher Ansprüche die betrieben wird ( 41 Abs. 2 ZVG). Als Beteiligter wird der Gläubiger zur Festsetzung des Verkehrswerts des Grundstücks ( 74a Abs. 5 ZVG) gehört. Als Beteiligter kann der Gläubiger verlangen, dass andere Beteiligte ihr angemeldetes Recht glaubhaft machen ( 9 Nr. 2 ZVG). Als Beteiligter kann der Gläubiger eine von den gesetzlichen Vorschriften abweichende Feststellung des geringsten Gebots und der Versteigerungsbedingungen verlangen ( 59 Abs. 1 ZVG). Als Beteiligter kann der Gläubiger verlangen, dass ein Bieter Sicherheit leistet ( 67 Abs. 1 ZVG). 132

7 Vollstreckung ins unbewegliche Vermögen Kapitel 4/5 Als Beteiligter kann der Gläubiger unter bestimmten Voraussetzungen ( 85 Abs. 1 ZVG) die Versagung des Zuschlags an den Meistbietenden beantragen. Als Beteiligter kann der Gläubiger den Zuschlagsbeschluss mit Beschwerde anfechten ( 97 Abs. 1 ZVG). Als Beteiligtem wird dem Gläubiger die Bestimmung des Verteilungstermins zugestellt ( 105 Abs. 2 ZVG). Die Anmeldung ist nur bei solchen Rechten erforderlich, die nach Bestand, Rang oder Umfang zur Zeit des Versteigerungsvermerks nicht aus dem Grundbuch ersichtlich waren. Checkliste zur Anmeldung der Rechte Hier finden Sie eine detaillierte Aufstellung, welche Rechte angemeldet werden müssen, um im geringsten Gebot und im Teilungsplan Berücksichtigung zu finden. Gerichtliche Wertfestsetzung Das Vollstreckungsgericht setzt spätestens nach rechtskräftiger Zurückweisung eines Einstellungsantrags den Wert des Grundstücks verbindlich fest. Wofür bedeutsam? Der gerichtlich festgesetzte Grundstückswert ist vor allem dafür maßgeblich, wann Beteiligte am sverfahren gemäß 74a Abs. 1 ZVG oder 85a Abs. 1 ZVG die Versagung des Zuschlags beantragen können, um den Verlust ihrer Rechte durch ein zu geringes Meistgebot zu verhindern. Das Vollstreckungsgericht hat den maßgeblichen Grundstückswert von Amts wegen festzusetzen und zu ermitteln. Der festgesetzte Grundstückswert gilt für das gesamte sverfahren; er braucht also nach einer vorübergehenden Einstellung nicht neu bestimmt zu werden (OLG Schleswig v , Az. 1 W 83/80, Rpfleger 1981, S. 27). 133

8 Kapitel 4/5 Vollstreckung ins unbewegliche Vermögen Maßgeblicher Wert Maßgeblich für den Grundstückswert ist der Verkehrswert; das ist der Wert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Das Vollstreckungsgericht soll nötigenfalls einen Sachverständigen anhören ( 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG); das ist der Regelfall. Ergänzend kommen als Unterlagen für die Wertermittlung auch frühere Verkaufspreise, der Brandversicherungswert, ein Einheitswertbescheid, Bebauungspläne, Baugesuche und auch private Gutachten in Betracht. Wie das Vollstreckungsgericht dabei verfährt Vor der Wertfestsetzung hat das Vollstreckungsgericht allen bekannten Beteiligten rechtliches Gehör zu gewähren (BVerfG, Rpfleger 1957, S. 11). Beteiligter ist, für wen im Zeitpunkt der Eintragung des svermerks ein dingliches Recht im Grundbuch eingetragen war ( 9 Nr. 1 ZVG) oder wer im sverfahren einen Anspruch beim Vollstreckungsgericht angemeldet hat ( 9 Nr. 2 ZVG). Das Vollstreckungsgericht hat den Beteiligten Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb angemessener Frist zu gewähren. Die Beteiligten sind auch berechtigt, die für die beabsichtigte Wertfestsetzung maßgeblichen Unterlagen einzusehen, etwa das Gutachten des Sachverständigen oder eines Gutachterausschusses nach 193 Abs. 1 Nr. 4 BauGB. Nach Anhörung der Beteiligten setzt das Vollstreckungsgericht den Grundstückswert durch Beschluss fest. Der Beschluss ist den Beteiligten förmlich zuzustellen ( 329 Abs. 3 ZPO i.v.m. 74a Abs. 5 Satz 2 ZVG); die bloße Angabe des Grundstückswerts in der Terminbestimmung gemäß 37 ZVG reicht dafür nicht aus. Die Beteiligten können den Beschluss über die Festsetzung des Grundstückswerts mit sofortiger Beschwerde anfechten ( 74a Abs. 5 Satz 3 ZVG); diese ist nur innerhalb von zwei Wochen ab Zustellung des Wertfestsetzungsbeschlusses möglich ( 577 Abs. 2 ZPO). Wird der Wertfestsetzungsbeschluss von keinem Beteiligten fristgerecht angefochten, bleibt er für das weitere Verfahren maßgeblich. Die Beteiligten können den Zuschlag des Grundstücks an den Meistbietenden und auch umgekehrt die Versagung des Zuschlags an den Meistbietenden nicht mehr anschließend mit der Begründung anfechten, das Vollstreckungsgericht habe den Grundstückswert unrichtig festgesetzt. 134

9 Vollstreckung ins unbewegliche Vermögen Kapitel 4/5 Rechtsstellung der Gläubiger Die Rangordnung Im Verfahren werden neben den auf dem Grundstück lastenden Rechten nur bestimmte Ansprüche berücksichtigt. Art und Rangordnung ergeben sich aus ZVG. Die Rangordnung der Ansprüche ist die Grundlage für die Feststellung des geringsten Gebots ( 44 ff. ZVG) und für die Verteilung des Versteigerungserlöses (vgl. 109 Abs. 2, 112 ff. ZVG). Die im sverfahren zu berücksichtigenden Ansprüche sind in acht Rangklassen aufgeteilt (vgl. 10 ZVG). Ansprüche einer späteren Rangklasse werden erst berücksichtigt, wenn die Ansprüche der vorhergehenden Rangklasse voll befriedigt sind (vgl. 11 ZVG). Bei Ansprüchen aus demselben Recht sind zunächst die Kosten, dann die Zinsen und erst dann ist der Hauptanspruch (Kapital) zu befriedigen ( 12 ZVG). Ablösung von Rechten Durch den Zuschlag im sverfahren laufen Gläubiger Gefahr, Rechte einzubüßen. Gläubiger können darum daran interessiert sein, es nicht bis zum Zuschlag kommen zu lassen. Eine Möglichkeit dazu bietet die Ablösung der Gläubigerforderung, aufgrund derer der santrag gestellt worden war, wobei sogar eine Ablösung im Wege der Aufrechnung infrage kommt, falls der Betroffene einmal seinerseits eine fällige Forderung gegen den Gläubiger hat, der das sverfahren betreibt ( 268 Abs. 2 BGB; vgl. Glotzbach/App: ZMR 2002, S. 254). 135

10 Kapitel 4/5 Vollstreckung ins unbewegliche Vermögen Problemfeld, Ablösung von Rechten Zur Ablösung durch Befriedigung des betreibenden Gläubigers berechtigt ist zunächst jeder, der Gefahr läuft, durch die ein Recht an dem Grundstück zu verlieren ( 268 Abs. 1 Satz 1 BGB); der betreibende Gläubiger kann die Zahlung auch dann nicht ablehnen weil ihm an der mehr gelegen ist als an der Tilgung seiner Forderung, wenn der Grundstückseigentümer der Zahlung widerspricht (wie sich im Umkehrschluss aus 267 Abs. 2 BGB ergibt). Zur Ablösung der Gläubigerforderung berechtigt sind damit dingliche Gläubiger, wenn sie mit ihrem Recht außerhalb des geringsten Gebots stehen, selbst dann, wenn ein abgegebenes Gebot dem Gläubiger Deckung verschaffen würde; des Weiteren ablösungsberechtigt sind in das geringste Gebot fallende dingliche Gläubiger wegen Zinsrückständen, die in die Rangklasse von 10 Abs. 1 Nr. 8 ZVG fallen wie etwa Grundschuldzinsen aus dem dritten Jahr vor Eintragung des svermerks im Grundbuch oder noch davor. Zur Ablösung berechtigt sind weiter Besitzer des Grundstücks, die Gefahr laufen, durch die und evtl. eines danach vom Ersteher ausgeübten Sonderkündigungsrechts ihren Besitz zu verlieren ( 268 Abs. 1 Satz 2 BGB), namentlich Mieter, Pächter, Untermieter und Unterpächter. Der Ablösende hat Anspruch auf Herausgabe des Vollstreckungstitels, aus dem der Zahlungsempfänger die des Grundstücks betrieben hatte. Das geringste Gebot Im Versteigerungstermin bei der eines Grundstücks zugelassen wird nur ein Gebot, durch das die dem Anspruch des (best-)betreibenden Gläubigers vorgehenden Rechte und die Verfahrenskosten gedeckt werden (geringstes Gebot, 44 Abs. 1 ZVG). 136

11 Vollstreckung ins unbewegliche Vermögen Kapitel 4/5 Woraus sich das geringste Gebot zusammensetzt Gebildet wird das geringste Gebot durch die Kosten des sverfahrens ( 109 ZVG) und die dem Anspruch des aus bester Rangstelle betreibenden Gläubigers (falls das sverfahren von mehreren Gläubigern betrieben wird) vorgehenden Rechte. Welche Rechte dem betreibenden Gläubiger vorgehen, richtet sich danach, aus welcher Rangklasse er die betreibt. Dabei werden Ansprüche aus den Rangklassen 1 bis 3 nur berücksichtigt, wenn sie von den Anspruchsinhabern zum sverfahren angemeldet worden sind. Diese Anmeldung ist erforderlich, weil die Ansprüche aus den Rangklassen 1 bis 3 (Kosten einer etwaigen Zwangsverwaltung desselben Grundstücks, Litlohnansprüche und öffentliche Grundstückslasten) nicht aus dem Grundbuch ersichtlich sind ( 37 Nr. 4, 45 Abs. 1 und 114 Abs. 1 ZVG); wird die Anmeldung einer öffentlichen Last versäumt, so erlischt die dingliche Haftung mit dem Zuschlag des Grundstücks an den Meistbietenden, soweit nicht spezialgesetzlich etwas anderes angeordnet ist. Hat z.b. Ihre Gemeinde wegen rückständiger Grundsteuer Antrag auf desjenigen Grundstücks gestellt, für das die Grundsteuer entstanden war, so besteht das geringste Gebot aus a) den Verfahrenskosten, b) den zum sverfahren angemeldeten Kosten einer etwaigen Zwangsverwaltung, soweit sie die Erträge aus der Zwangsverwaltung übersteigen, und c) den angemeldeten Litlohnansprüchen (in der Praxis selten). Betreibt hingegen ein Gläubiger das sverfahren aus einer Zwangshypothek, die im Grundbuch beispielsweise an vierter Stelle von Abteilung 3 eingetragen ist, so besteht das geringste Gebot aus a) den Verfahrenskosten, b) den angemeldeten Kosten einer etwaigen Zwangsverwaltung, soweit sie die Erträge der Zwangsverwaltung übersteigen, c) den angemeldeten Litlohnansprüchen, d) den angemeldeten öffentlichen Lasten, 137

12 Kapitel 4/5 Vollstreckung ins unbewegliche Vermögen e) den Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden, die an erster, zweiter und dritter Stelle in Abteilung 3 des Grundbuchs eingetragen sind, und f) den in Abteilung 2 des Grundbuchs eingetragenen Rechten, die der Zwangshypothek des Gläubigers im Rang vorgehen (was der Fall ist, wenn sie unter Angabe eines früheren Tages als die Zwangshypothek der Gemeinde eingetragen worden sind, 879 Abs. 1 Satz 2 BGB, oder wenn sie vor Eintragung der Zwangshypothek der Gemeinde bereits durch eine Vormerkung gesichert waren, 883 Abs. 3 BGB). Stellt ein Gläubiger unmittelbar aufgrund einer vollstreckbaren Forderung als bestbetreibender Gläubiger den santrag, ohne zuvor die Eintragung einer Zwangshypothek zu beantragen, so besteht das geringste Gebot aus a) den Verfahrenskosten, b) den angemeldeten Kosten einer etwaigen Zwangsverwaltung, soweit sie die Erträge der Zwangsverwaltung übersteigen, c) den angemeldeten Litlohnansprüchen, d) den angemeldeten öffentlichen Lasten und e) allen in den Abteilungen 2 und 3 des Grundbuchs eingetragenen Rechten, die vor der Anordnung der eingetragen oder durch eine Vormerkung gesichert worden sind; die Anordnung der bewirkt die Beschlagnahme des Grundstücks ( 20 Abs. 1 ZVG). Geringstes Gebot nicht mit Barzahlungsbetrag gleichzusetzen Das geringste Gebot braucht vom Ersteher nicht in vollem Umfang bar entrichtet zu werden. Da die im Grundbuch eingetragenen Rechte, die in das geringste Gebot aufgenommen worden sind, mit dem Zuschlag nicht erlöschen, sondern zulasten des Erstehers bestehen bleiben ( 52 Abs. 1 ZVG), sind nur die übrigen Rechte, soweit sie in das geringste Gebot fallen, bar zu zahlen. Ausgenommen sind die nach 49 ZVG durch Zahlung zu befriedigenden Ansprüche, das sog. geringste Bargebot; dazu gehören neben den Verfahrenskosten insbesondere die Ansprüche der Rangklassen 1 bis 3 und Zinsen aus den bestehen bleibenden Rechten ( 12 Nr. 2 ZVG). Der Wert der bestehen bleibenden Rechte wird dem Ersteher auf die zu leistende Zahlung angerechnet. Dagegen erlöschen die in den Abteilungen 2 und 3 des Grundbuchs eingetragenen Rechte, die dem Anspruch des bestrangig betreibenden 138

13 Vollstreckung ins unbewegliche Vermögen Kapitel 4/5 Gläubigers im Rang gleichstehen oder nachgehen, mit dem Zuschlag ( 52 Abs. 1 Satz 2, 91 Abs. 1 ZVG). Sie wandeln sich in das Recht auf Befriedigung am Versteigerungserlös um soweit dieser dazu ausreicht. Der Versteigerungstermin Sein Ablauf Nach der Anordnung der hat das zuständige Vollstreckungsgericht den Versteigerungstermin durch Beschluss festzusetzen (vgl. Stöber: 36 ZVG, Rdnr. 2.1). Die Terminbestimmung muss bestimmte Angaben enthalten, v.a. ( 37 ZVG) die Bezeichnung des Grundstücks, Zeit und Ort des Versteigerungstermins, die Angabe, dass die Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung erfolgt, und die Aufforderung an bestimmte Personen (dazu im Einzelnen 37 Nr. 4 und 5 ZVG), zur Wahrung ihrer Rechte bestimmte Erklärungen abzugeben bzw. Anträge zu stellen. Außerdem soll die Terminbestimmung die Bezeichnung des zur Zeit der Eintragung des Versteigerungsvermerks eingetragenen Grundstückseigentümers sowie die Angabe des Grundbuchblatts und der Größe des Grundstücks enthalten ( 38 Satz 1 ZVG). Sie ist öffentlich bekannt zu machen ( 39 ZVG) und den Beteiligten, falls sie Antragsteller waren oder im Grundbuch eingetragen sind, zuzustellen ( 41 ZVG). Die drei Phasen des Termins Der Termin selbst gliedert sich in drei Abschnitte: das Bekanntmachungsverfahren das Bietverfahren das Zuschlagsverfahren 139

14 Kapitel 4/5 Vollstreckung ins unbewegliche Vermögen Arbeitshilfe: Terminniederschrift Wie eine Terminniederschrift aufgebaut ist, finden Sie in dieser Arbeitshilfe. Das Bekanntmachungsverfahren Das Bekanntmachungsverfahren beginnt mit dem Aufruf zur Sache, regelmäßig durch den zuständigen Rechtspfleger des Vollstreckungsgerichts. Anschließend werden die betreibenden Gläubiger, deren Ansprüche, die Zeit der Beschlagnahme des Grundstücks, die angemeldeten Rechte und der Grundstückswert bekannt gegeben. Ferner werden das geringste Gebot und die Versteigerungsbedingungen festgestellt ( 66 Abs. 1 ZVG). Dabei kann jeder Beteiligte eine von den gesetzlichen Vorschriften abweichende Feststellung des geringsten Gebots und der Versteigerungsbedingungen beantragen, soweit dadurch nicht zwingendes Recht abgeändert werden soll ( 59 ZVG). Beantragt werden kann etwa das Bestehenbleiben eines dinglichen Rechts am Grundstück, das eigentlich nach 52 ZVG mit dem Zuschlag erlöschen würde. Schließlich hat das Vollstreckungsgericht darauf hinzuweisen, dass nach Beginn des Bietverfahrens die Anmeldung weiterer Rechte ausgeschlossen ist ( 66 Abs. 2 ZVG). Das Bietverfahren Das Bietverfahren stellt die Versteigerung im engeren Sinne dar. Es beginnt damit, dass das Vollstreckungsgericht (regelmäßig der Rechtspfleger) die Anwesenden zur Abgabe von Geboten auffordert ( 66 Abs. 2 ZVG). Gebote sind mündlich im Termin abzugeben, wobei eine Vertretung zulässig ist. Aus der Vollmacht des Vertreters muss ersichtlich sein, dass der Vertreter ermächtigt ist, im betreffenden sverfahren Gebote abzugeben und das Grundstück zu erwer- 140

15 Vollstreckung ins unbewegliche Vermögen Kapitel 4/5 ben. Bietet der beim Termin Anwesende ohne (nachweisbare) Bevollmächtigung, ist er selbst zur Zahlung des von ihm gebotenen Betrags verpflichtet ( 179 Abs. 1 BGB). Auch der schuldnerische Grundstückseigentümer selbst ist zur Abgabe von Geboten berechtigt ( 68 Abs. 3 ZVG), wodurch er sein Eigentumsrecht retten kann. Für den Bieter ist ein einmal abgegebenes Gebot bindend; er kann es nicht wieder zurücknehmen. Unter bestimmten Voraussetzungen bleibt die Möglichkeit der Anfechtung. Ein rechtlich unwirksames Gebot ist vom Vollstreckungsgericht zurückzuweisen ( 71 Abs. 1 ZVG); unwirksam ist ein Gebot etwa dann, wenn es unterhalb des geringsten Gebots oder unterhalb des schon abgegebenen Gebots eines (anderen) Bieters bleibt, wenn es mit einer Bedingung verknüpft oder nur befristet abgegeben wird oder wenn es in einer fremden Währung abgegeben wird. Mit der gerichtlichen Zurückweisung erlischt das Gebot, falls der Bieter oder ein Beteiligter der Zurückweisung nicht sofort widerspricht ( 72 Abs. 2 ZVG). Ebenso erlischt ein abgegebenes Gebot dann, wenn ein höheres Gebot abgegeben und vom Gericht zugelassen wird ( 72 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Das Gebot gilt bei Schweigen des Gerichts kraft Gesetzes als zugelassen, wenn es nicht sofort zurückgewiesen wird ( 72 Abs. 1 Satz 2 ZVG). Andere Beteiligte des sverfahrens können verlangen, dass der Bieter Sicherheit leistet; Voraussetzung für dieses Recht ist, dass ihr Anspruch durch das abgegebene Gebot wenigstens teilweise gedeckt ist ( 67 Abs. 1 ZVG). Das Sicherheitsverlangen ist nur beachtlich, wenn es mündlich im Termin sofort nach Abgabe des Gebots erklärt wird. Als Sicherheit geeignet sind Bargeld, Bankbürgschaften und unter bestimmten Voraussetzungen Schecks ( 69 ZVG). Versagung des Zuschlags an den Meistbietenden Die Beteiligten haben weiter die Möglichkeit, die Versagung des Zuschlags zu beantragen, weil das abgegebene Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts der nach dem Versteigerungstermin bestehen bleibenden Rechte unterhalb von 70 % des Grundstückswerts bleibt ( 74a ZVG; dazu Stöber: ZVG-Handbuch, Rdnr. 339 ff. m.w.n.). Nach dreimaliger Aufrufung des letzten abgegebenen Gebots verkündet das Vollstreckungsgericht den Schluss der Versteigerung ( 73 Abs. 2 ZVG). 141

16 Kapitel 4/5 Vollstreckung ins unbewegliche Vermögen Das Zuschlagsverfahren Das Vollstreckungsgericht hat die beim Termin anwesenden Beteiligten zum Zuschlag an den Meistbietenden zu hören ( 74 ZVG). Daraufhin hat das Vollstreckungsgericht den Zuschlag entweder zu erteilen oder zu versagen, wobei es nicht an seine vorher getroffenen Entscheidungen gebunden ist ( 79 ZVG). Dies geschieht durch Beschluss, entweder im Versteigerungstermin selbst oder in einem gesonderten Verkündungstermin, den das Vollstreckungsgericht sofort zu bestimmen hat ( 87 Abs. 1 ZVG) und der nicht später liegen soll als eine Woche nach dem Versteigerungstermin ( 87 Abs. 2 ZVG). Mit der Verkündung wird der Zuschlag wirksam ( 89 ZVG); der Ersteher erwirbt das Eigentum am Grundstück ( 90 Abs. 1 ZVG). Die Rechte Dritter an dem Grundstück erlöschen grundsätzlich ( 91 Abs. 1 ZVG; vgl. dazu Stöber: Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen, a.a.o., Rdnr. 357). 142