Inhaltsverzeichnis Was Sie wissen müssen In 5 Schritten zum Energieausweis Was müssen Vermieter und Mieter beachten? Tipps zum Energiesparen

Transkript

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2 Inhaltsverzeichnis Was Sie wissen müssen 4 Was ist ein Energieausweis? 4 Welche Fristen müssen Sie beachten? 5 Welche Energieausweise gibt es? 6 Wer benötigt einen Energieausweis? 6 Wie kommen Sie zu einem Energieausweis? 6 Wer stellt einen Energieausweis aus? 7 Welcher Energieausweis für welche Gebäude? 7 Welche Daten müssen Sie dem Aussteller zur Verfügung stellen? 9 Was kostet ein Energieausweis? 9 Wie lange ist der Energieausweis gültig? 9 In 5 Schritten zum Energieausweis 10 Schritt 1: Verfahren klären 10 Schritt 2: Vertrag mit dem Aussteller schließen 10 Schritt 3: Daten erheben 11 Schritt 4: Berechnungen durchführen 13 Schritt 5: Energieausweis übergeben 14 Was müssen Vermieter und Mieter beachten? 15 Pflichten bei der Aufnahme von Mietverhältnissen 15 Bußgeldtatbestände 16 Auswirkungen auf den Mietvertrag? 17 Der Energieausweis enthält schlechte Werte Was tun? 17 Nachrüstverpflichtungen des Vermieters 18 Wann hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern? 20 Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen 23 Tipps zum Energiesparen 27 Tipp 1: Energiebewusst heizen 27 Tipp 2: Wasserverbrauch einschränken 28 Tipp 3: Richtig lüften 28 Tipp 4: Strom sparen 29 Worauf müssen Eigentümer und Verwalter achten? 30 Was kann der einzelne Wohnungseigentümer tun? 30 Was hat der Verwalter zu tun? 30 Zwingende Nachrüstverpflichtungen 32

3 Inhaltsverzeichnis 3 Aufgaben des Verwalters im Fall einer Nachrüstung 34 Musterbeschlüsse 36 Ordnungswidrigkeiten und Bußgeldtatbestände 39 Was müssen Verkäufer und Makler beachten? 40 Verpflichtung zur Vorlage des Energieausweises 40 Was gilt für Neubauten? 40 Der Verkäufer kommt der Nachrüstverpflichtung nicht nach 41 In welchen Fällen haftet der Makler? 41 Wann ist der Verkäufer schadensersatzpflichtig? 42 Muster: Energieausweis für Wohngebäude 43 Pflichten für Vermieter und Verwalter 49 Checkliste: Erstellung eines Energieausweises 50 Förderprogramme 51 Fachbegriffe von A bis Z 56 Stichwortverzeichnis 63 Best.-Nr Version , Haufe-Lexware GmbH & Co. KG Redaktionsanschrift: Fraunhoferstraße 5, Planegg Telefon (089) Telefax (089) online@haufe.de Die Angaben entsprechen dem Wissensstand bei Redaktionsschluss zum Alle Rechte, auch die des auszugsweisen Nachdrucks, der fotomechanischen Wiedergabe (einschließlich Mikrokopie) sowie der Auswertung durch Datenbanken oder ähnliche Einrichtungen, vorbehalten. Die Ratschläge in diesem Buch sind von den Autoren und vom Verlag sorgfältig erwogen und geprüft, dennoch kann eine Garantie nicht übernommen werden. Eine Haftung des Verlags bzw. der Autoren und seiner Beauftragten für Personen-, Sach- und Vermögensschäden ist ausgeschlossen.

4 4 Was Sie wissen müssen Was Sie wissen müssen Was ist ein Energieausweis? Für Neubauten gibt es den Energieausweis schon seit 1995, seit 2007 ist er auch für ältere Gebäude Pflicht. Er muss Kauf- oder Mietinteressenten auf Verlangen vorgezeigt werden. Damit wurde eine EU-Richtlinie über die Gesamteffizienz von Gebäuden von der Bundesregierung in deutsches Recht umgesetzt. Mit dem Energieausweis soll die Transparenz auf dem Immobilienmarkt erhöht werden. Käufer und künftige Mieter können sich so schnell und einprägsam einen Überblick über die energetische Qualität einer Immobilie verschaffen. So wird der Energieausweis bei der Wertermittlung von Immobilien oder bei Vermietungen künftig ein weiterer wichtiger Beurteilungsbaustein werden. Politisch gewollt ist es also, einen gewissen Druck hin zu mehr Energieeffizienz auf dem Immobilienmarkt zu schaffen. Der Energieausweis ist in der Energieeinsparverordnung (EnEV) geregelt. In 2009 wurden hier die Anforderungen an eine energetische Modernisierung weiter verschärft.

5 Was Sie wissen müssen 5 Welche Fristen müssen Sie beachten? Gebäudetyp Neubauten Für Neubauten ist der bedarfsorientierte Energieausweis bereits Pflicht und muss bei Neuvermietung oder Verkauf ab zugänglich gemacht werden. Bestehende ältere Gebäude Energieausweise für Wohngebäude, die bis 1965 fertiggestellt worden sind, müssen im Fall der Neuvermietung oder des Verkaufs ab zugänglich gemacht werden ( 29 Abs. 1 EnEV). Alle anderen Wohngebäude Für alle anderen, später errichteten Wohngebäude muss ein Energieausweis im Fall der Vermietung oder des Verkaufs ab dem zugänglich gemacht werden ( 29 Abs. 1 EnEV). Nichtwohngebäude Für Nichtwohngebäude ist im Fall des Verkaufs oder der Neuvermietung ab ein Energieausweis zugänglich zu machen ( 29 II Nr. 1 EnEV). Öffentliche Gebäude In großen Gebäuden mit Publikumsverkehr und mehr als 1000 Quadratmeter Nutzfläche, in denen Behörden und sonstige Einrichtungen Dienstleistungen erbringen, muss ein Energieausweis ab gut sichtbar ausgehängt werden ( 16 III EnEV). Frist ab ab ab ab ab

6 6 Was Sie wissen müssen Welche Energieausweise gibt es? Die Energieeinsparverordnung unterscheidet zwischen dem Bedarfsausweis und dem Verbrauchsausweis. Die Grundlage des Bedarfsausweises ist der Energiebedarf des Gebäudes, d. h. anhand der baulichen Gegebenheiten wird berechnet, wie viel Energie zum Heizen und zur Aufbereitung von Warmwasser für das Gebäude benötigt wird. Dies geschieht anhand der konkret verwendeten Bauteile. Im Rahmen der Berechnung nach den 3 und 4 EnEV wird die energetische Qualität der Außenwände, des Daches, der Decken, der Fenster, der Heizung sowie der Anlagen für die Erwärmung des Warmwassers berücksichtigt. Der so genannte Verbrauchsausweis ist in 19 EnEV geregelt. Hier wird der konkrete Energieverbrauch für Heizung und zentrale Warmwasserbereitung ermittelt und in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter-Gebäudenutzfläche angegeben. Dieser Wert wird aus dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten 3 Jahre ermittelt. In der Regel legt der Gebäudeeigentümer dafür die angefallenen Verbrauchsdaten aus Abrechnungen von Heizkosten nach der Heizkostenverordnung vor. Wer benötigt einen Energieausweis? Als Selbstnutzer einer Immobilie benötigen Sie keinen Energieausweis. Anders sieht es für Vermieter oder Verkäufer von Immobilien aus: Jeder Kauf- oder Mietinteressent hat ab 1. Oktober 2007 das Recht auf Vorlage eines gültigen Energieausweises durch den Vermieter oder Verkäufer. Mieter in bestehenden Mietverhältnissen haben keinen Anspruch auf Vorlage eines Energieausweises. Wie kommen Sie zu einem Energieausweis? Eine ausführliche Darstellung der einzelnen Schritte finden Sie in dem Abschnitt In 5 Schritten zum Energieausweis ab S. 10.

7 Was Sie wissen müssen 7 Wer stellt einen Energieausweis aus? Im Wesentlichen sind als Aussteller für Energieausweise zugelassen: Architekten, Fachingenieure, Handwerksmeister mit Zusatzqualifikation und zertifizierte Energieberater. Welcher Energieausweis für welche Gebäude? Der Energieausweis muss im Fall des Verkaufs oder der Vermietung eines Gebäudes oder einer Wohnung grundsätzlich für sämtliche Gebäude, unabhängig ob es sich um reine Wohngebäude, Gewerbeeinheiten oder gemischt genutzte Immobilien handelt, zugänglich gemacht werden ( 16 II EnEV). Energieausweise werden nicht für einzelne Wohnungen, sondern nur für komplette Gebäude ausgestellt. Die folgende Übersicht zeigt Ihnen, für welche Gebäude welcher Ausweis ausgestellt werden muss bzw. kann: Gebäude Bedarfsausweis Verbrauchsausweis Neubau zwingend nicht zulässig Bis 4 Wohnungen, Bauantrag vor Bis 4 Wohnungen, Bauantrag vor , aber auf Niveau der Wärmeschutzverordnung vom Bis 4 Wohnungen und durch Modernisierung auf Niveau der Wärmeschutzverordnung vom gebracht Bestandsgebäude und wesentliche Änderungen und Berechnung gem. 9 II zwingend zulässig zulässig zwingend nicht zulässig zulässig zulässig nicht zulässig

8 Stichwortverzeichnis Absorber 56 Altbausanierung 52 Anfechtung des Mietvertrags 22 Anlagentechnik 51 Aufklärungspflicht 41 Aufnahme von Mietverhältnissen 15 Aufwandszahl 56 Außenwand-Luftdurchlässe 56 Ausstellen von Energieausweisen 49 Aussteller 7, 8 Adressen 8 Bedarfsausweis 6, 7 Berechnungen 13 Beschlussempfehlung 36 Beschlussfassung 35 Bestandsaufnahme 34 Bestandspläne 13 Biomasse 54 Blockheizkraftwerk 56 Blower-Door-Test 56 Brennwertkessel 57 Brennwerttechnik 57 Bußgeld 16, 39 Checkliste Erstellung eines Energieausweises 50 Dämmungen 33 Dampfbremse 57 Dampfsperre 57 Daten für Bedarfsausweis 12 für Verbrauchsausweis 11 Differenzdruck-Messverfahren 57 Eigentümer 30 Eigentümerversammlung 36 Einberufung der Eigentümerversammlung 35 Endenergie 57 EnEG 58 Energieausweis 4 bedarfsorientiert 6 Checkliste 50 Gültigkeit 9 Kosten 9 verbrauchsorientiert 6 Energiebedarf 58 Energieberater 25 Energieeffizienter Neubau 53 Energieeinsparverordnung 58 Energiepass 58 Energiesparen 27 Erneuerbare Energie 54, 58 Fenster 19, 26 Förderprogramme 25, 51 Fotokopie des Energieausweises 15 Fotovoltaik 58 Gebäude 51 Genehmigungsbehörde 13 Geothermie 58 Gültigkeit des Energieausweises 9 Haftung 41 Heizen 27 Heizenergiebedarf 58

9 64 Stichwortverzeichnis Heizkessel 19 Heizwärmebedarf 58 Hydraulischer Abgleich 59 Ist-Beschaffenheit 21 Kalziumsilikatplatten 59 Klimaanlagen 49 Konstanttemperaturkessel 59 Kosten des Energieausweises 9, 10 Kraft-Wärme-Kopplung 59 K-Wert 59 Lüften 28 Makler 39, 41 Mieterhöhung 24 Mietminderung 20 Mietvertrag 17 Modernisierungsempfehlungen 22 Modernisierungsmaßnahmen 23, 26 Ankündigung 24 Monatsbilanzverfahren 59 Musterbeschlüsse 36 Nachrüstverpflichtungen 19, 32, 40, 49 Neubauten 40 Neuvermietungen 15 Niedertemperaturheizflächen 60 Niedertemperaturkessel 60 Nutzenergie 60 Ordnungswidrigkeiten 39 Perimeterdämmung 60 Primärenergie 60 Primärenergiebedarf 60 Regenerative Energie 55, 61 Schadensersatz 42 Schlechte Werte 17 Sekundärenergie 61 Solarwärme 54 Soll-Beschaffenheit 21 Sonnenenergienutzung 61 Stilllegung von Heizkesseln 32 Strom 29 Taupunkt 61 Trinkwasser-Energiebedarf 61 Trinkwasser-Wärmebedarf 61 U-Wert 62 Verbrauchsausweis 7 Vergleichsangebote 34 Verkäufer 39, 40, 42 Vermieter 15, 49 Vertrag 10 Verwalter 30, 34, 49 Vorlage des Energieausweises 15, 39 Wahlmöglichkeit 10 Wärmedämmverbundsystem 62 Wärmedurchgangskoeffizient 62 Wärmepumpe 62 Wasserdampfdiffusionswiderstand 62 Wasserverbrauch 28 Wirkungsgrad 62 Wohnungseigentümer 30 Zwingende Nachrüstverpflichtungen 18