Darmstadt 2015/2016. Soziodemografie. Darmstadt auf einen Blick

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1 3,90 Euro [DE] Darmstadt 2015/2016 Hier lässt es sich leben: Zentrum des Jugendstils, erfolgreicher Forschungsstandort, prosperierende Großstadt mit Herz die südhessische Wissenschaftsstadt hat viele Facetten und viele gute Gründe für eine hohe Immobiliennachfrage! Christopher Preis Leiter Immobilienvertrieb, Darmstadt Soziodemografie Darmstadt ist mit Einwohnern die viertgrößte Stadt Hessens. Seit 2000 gewann die Stadt 820 Einwohner pro Jahr hinzu. Dieser Einwohneranstieg ist ausschließlich auf positive Wanderungssaldi zurückzuführen. Bis 2030 wird Darmstadt gemäß aktuellen Prognosen ca. 540 Einwohner hinzugewinnen. Aufgrund der stetigen Verkleinerung der Haushalte wird bis 2030 zudem ein Plus von rund Haushalten prognostiziert. Damit ist eine hohe Wohnungsnachfrage in Darmstadt auch langfristig gesichert. Der demografische Wandel ist aber nicht nur in der abnehmenden Mitgliederzahl eines Haushalts sichtbar, sondern äußert sich auch in der fortschreitenden Alterung der Gesellschaft. Auch die gegenwärtig etwa Studenten bilden eine wichtige Nachfragegruppe auf dem Darmstädter Wohnungsmarkt. Darmstadt auf einen Blick Lage im wirtschaftsstarken Rhein-Main-Gebiet, Oberzentrum in Hessen Langfristig hohe Wohnungsnachfrage durch steigende Haushaltszahlen Preisniveau am Wohnimmobilienmarkt in den vergangenen Jahren stark gestiegen Für Eigennutzer ist das Preisniveau in Darmstadt in Bezug auf die verfügbaren Einkommen teuer Kapitalanleger schätzen an Darmstadt die Wertstabilität und sehr gute Vermietbarkeit von Wohnungen Wohnungsleerstand: 2,6 %; unterdurchschnittlich Kaufkraftkennziffer: 109,5 1

2 STADTMARKTBERICHT DARMSTADT EINWOHNER UND HAUSHALTE ALTERS- UND HAUSHALTSSTRUKTUR 106% 1,92 103% 1,89 Haushaltsstruktur Darmstadt = 100% 100% 97% 94% 1,86 1,83 1,80 Einwohner je Haushalt Haushaltsstruktur Hessen Altersstruktur Darmstadt < % 1,77 88% ,74 Altersstruktur Hessen < Einwohner Haushalte Einwohner je Haushalt 0% 20% 40% 60% 80% 100% Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt Wirtschaft Die Jugendstil-Stadt Darmstadt ist im wirtschaftsstarken Rhein-Main-Gebiet gelegen und bildet mit den vier umliegenden Landkreisen die sogenannte Engineering Region Darmstadt Rhein-Main-Neckar. Die Stadt ist Oberzentrum, Verwaltungsstandort und Sitz mehrerer Hochschulen (u. a. Technische Universität) mit zahlreichen Forschungseinrichtungen. Darmstadt verfügt über eine sehr gute überörtliche Verkehrsinfrastruktur, die vom ca. 25 km entfernten internationalen Flughafen Frankfurt, dem ICE-Haltepunkt sowie den Bundesautobahnen 5 und 67 gebildet wird. Das Wirtschaftsgefüge in Darmstadt wird durch die Bereiche IT, Chemie/Pharma, Maschinenbau/Mechatronik sowie die Weltraum- und Satellitentechnik bestimmt. Neben dem alteingesessenen Pharmakonzern Merck (größter Arbeitgeber der Stadt) sind unter anderem SAP, Deutsche Telekom, Deutsche Post AG sowie mehrere Verlage ansässig. Dies begünstigt in den letzten Jahren eine positive Beschäftigungsentwicklung. Die wirtschaftliche Dynamik der Stadt Darmstadt spiegelt sich in der steigenden Zahl an sozialversicherungspflichtig Beschäftigten seit dem Krisenjahr 2009 wider. So ist die Beschäftigung seit 2009 um 7 % angestiegen. Entsprechend gegenläufig entwickelte sich die Arbeitslosigkeit. Während die Arbeitslosenquote in 2009 noch bei 7,3 % lag, ist sie seitdem auf 6,7 % Ende 2014 zurückgegangen. Die Quote liegt damit bei dem bundesdeutschen Schnitt von 6,7 %. In Darmstadt arbeiten wesentlich mehr Personen aus umliegenden Kommunen als umgekehrt. Das wird durch den positiven Pendlersaldo von rd Personen abgebildet. BESCHÄFTIGUNGSSTRUKTUR 37,2% Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt 0,2% 20,1% 17,9% 24,7% Produktion, Verarbeitung, Bau Handel und Verkehr höherwertige DL öffentliche und private DL Landwirtschaft In Darmstadt werden pro Jahr etwa 420 Wohnungen gebaut, davon knapp zwei Drittel in Mehrfamilienhäusern. In den letzten Jahren erreichte die Bautätigkeit ein hohes Niveau. Die Nachfrage ist aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Struktur und der damit einhergehenden positiven Haushaltsentwicklung sehr gut. 2

3 WOHNUNGSNEUBAU IN DARMSTADT Fertigstellungen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Wohnungen in 1- und 2-Fam.-Häusern Wohnungen je Einw. (Darmstadt) Wohnungen je Einw. (Top-Städte) Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt Ein bestehendes Interesse am Wohnungsmarkt Darmstadt wird durch die Zahl der Verkaufsfälle von Eigentumswohnungen (7,6 je Einwohner) dokumentiert, die nahe bei vergleichbaren Städten (5,7) liegt. Im Jahr 2013 kostete eine Eigentumswohnung im Mittel Euro Fertigstellungen je Einwohner In den letzten Jahren erreichte die Bautätigkeit ein hohes Niveau. Die Nachfrage ist aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Struktur und der damit einhergehenden positiven Haushaltsentwicklung sehr gut. Die Mieten und Preise am Darmstädter Wohnungsmarkt sind in den letzten Jahren stark gestiegen, die Dynamik blieb in 2014 jedoch deutlich hinter den Vorjahren zurück. Ausschlaggebend für die längerfristige Preisdynamik sind sowohl das hohe Interesse von Kapitalanlegern, die vor dem Hintergrund niedriger Renditeaussichten in anderen Asset-Klassen (bspw. Lebensversicherungen) oder Verlusterfahrungen aus indirekten Investmentvehikeln (bspw. Geschlossene Fonds) in Immobilien in größeren Städten investieren, als auch eine gestiegene Nachfrage von Eigennutzern in Folge des Anstiegs der Einwohnerund Haushaltszahlen. Im Mietsegment liegen die Neubaupreise bei durchschnittlich 10,00 Euro/qm; in guten Lagen sind bis zu 12,70 Euro/qm realistisch. Mieten im Bestand belaufen sich auf durchschnittlich 9,50 Euro/qm und erreichen im Maximum 11,50 Euro/qm. Die Wohnungsmieten haben seit 2000 mit 22 % im Neubau bzw. 49 % im Bestand einen starken Anstieg erfahren. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen reichen im Neubau bis Euro/qm und liegen im Durchschnitt bei Euro/qm. Wohnraum im Bestand ist dagegen deutlich günstiger; hier liegen die Kaufpreise im Mittel bei ca Euro/qm und reichen im Maximum bis Euro/qm. 3

4 STADTMARKTBERICHT DARMSTADT Seit 2000 sind die Neubaupreise um 33 % angestiegen und damit ähnlich stark wie die Kaufpreise im Bestand mit 29 %. Im Eigenheimsegment müssen für ein Reihenhaus im Bestand durchschnittlich Euro und für ein freistehendes Einfamilienhaus Euro aufgebracht werden. Mit einem Anstieg von 2 bis 9 % bei Reihenhäusern im Bestand und 8 bis 12 % bei einem Reihenhaus im Neubau, entwickelten sich auch die Haus- und Grundstückspreise seit 2000 positiv. Ihre Steigerungen lagen bei 12 bis 20 % bei Häusern bzw. 3 bis 6 % bei Grundstücken. Wohneigentum in Darmstadt zu erwerben, ist in Bezug auf das Einkommen vor Ort teurer als in vergleichbaren Städten. In 2014 musste in Darmstadt durchschnittlich das 6,9-fache des jährlich verfügbaren Einkommens in Wohneigentum investiert werden, während in den Vergleichsstädten das 6,2-fache ausreichte. Im historischen Vergleich zeigt sich jedoch, dass die Wohnimmobilienpreise in Darmstadt in den letzten zehn Jahren (2005 bis 2014) um 1,7 % p. a. zunahmen, während das durchschnittliche Inflationsniveau 1,6 % p. a. betrug. Damit ist eine weitgehende Wertbeständigkeit bei Darmstadts Wohnimmobilien zu unterstellen. Das auf absehbare Zeit sehr niedrige Zinsniveau sowie die gute Wohnungsnachfrage lassen eine positive Wertentwicklung auf dem Darmstädter Wohnungsmarkt erwarten. PREISENTWICKLUNG WOHNUNGEN PREISENTWICKLUNG HÄUSER 150% 120% 140% 115% 130% 110% 2000 = 100% 120% 110% 2000 = 100% 105% 100% 100% 95% 90% % Miete Neubau Miete Bestand ETW Neubau ETW Bestand Reihenhaus Neubau Reihenhaus Bestand Einfamilienhaus Grundstück Einfamilienhaus Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) MIETEN UND KAUFPREISE AM WOHNUNGSMARKT DARMSTADT IM JAHR 2014 KENNZAHL EINHEIT MINIMUM DURCHSCHNITT MAXIMUM ENTWICKLUNG SEIT 2000 Ø ENTWICKLUNG SEIT 2000 MAX. Wohnungsmieten Neubau Euro/qm Wfl. zzgl. NK 8,50 10,00 12, % +24 % Wohnungsmieten Bestand Euro/qm Wfl. zzgl. NK 7,00 9,50 11, % +41 % Kaufpreise Eigentumswohnung Neubau Euro/qm Wfl % +20 % Kaufpreise Eigentumswohnung Bestand Euro/qm Wfl % +13 % Kaufpreise Einfamilienhäuser Euro % +12 % Kaufpreise Einfamilienhausgrundstücke Euro/qm % +6 % Kaufpreise Reihenmittelhäuser Neubau Euro % +12 % Kaufpreise Reihenmittelhäuser Bestand Euro % +2 % Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) 4

5 WOHNLAGEN IN DARMSTADT Quelle: 2015 bulwiengesa, microm, casageo, GeoBasis-DE /BKG, OpenStreetMap CC-BY-SA n Sehr gute Wohnlage n Gute bis sehr gute Wohnlage n Gute Wohnlage n Durchschnittliche bis gute Wohnlage n Durchschnittliche Wohnlage n Einfache bis durchschnittliche Wohnlage n Einfache Wohnlage n Sonstige Flächen Eisenbahn Straßen Die besten Wohnlagen in Darmstadt sind: Im Osten Darmstadts Mathilden- und Rosenhöhe, Woogs- und Komponistenviertel sowie Bessungen (Paulusviertel). 5

6 STADTMARKTBERICHT DARMSTADT Glossar Wohnlage Die Wohnlage beschreibt die Lagequalität des Wohnumfeldes. Sie ist eine wichtige Einflussgröße auf Grundstücks- und Wohnungspreise sowie das lokale Mietpreisniveau. Hinsichtlich ihrer Definierung fließen Informationen zur städtebaulichen Einbindung, des soziodemografischen Umfelds sowie immobilienspezifische Kriterien, wie Attraktivität (Zuzugsvolumina, Nähe zu Grünanlagen, Distanz zu Industrieflächen) Bevölkerungszusammensetzung des Wohngebiets (sozialer Status) Bauliche Struktur (Wohnungsgrößen Neubau/Bestand) in das Berechnungsmodell ein. Unterschieden wird dabei zwischen folgenden vier Hauptkategorien, zwischen denen jeweils noch Übergangskategorien liegen: Sehr gute Wohnlage: Besonders imageträchtige Innenstadtrandlagen und Villengegenden, sowie besonders begehrte Wohnlagen Gute Wohnlage: Traditionell gefragte Wohnlagen, typischerweise urbane In-Viertel, ruhige Wohngegenden mit ausreichender bis guter Infrastruktur und positivem Image Durchschnittliche Wohnlage: Gebiete ohne die Mängel der einfachen und die Vorzüge der guten Lage Einfache Wohnlage: Abgelegene Wohngebiete mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung, unzureichender Infrastruktur und/oder Nähe zu größeren Gewerbegebieten, Industriegebieten oder stark frequentierten Verkehrsachsen Die Aufbereitung auf Ebene der Baublöcke in siebenstufiger Klassifikation erlaubt sehr genaue und differenzierte Aussagen zur Wohnlage. Für Baublöcke ohne Wohnnutzung, mit überwiegend gewerblicher Nutzung, mit weniger als fünf Haushalten und/oder einem Grünflächenanteil > 80 % wird keine Wohnlage ausgewiesen. Wohnungsmieten und -preise Wohnungsmieten werden für Erstbezug (Neubau und Sanierung) und Wiedervermietung bzw. Wiederverkauf in Euro/qm Wohnfläche ausgewiesen und gelten idealtypisch für eine Wohnung mit 3 Zimmern mit ca qm Wohnfläche und Standardausstattung. Da die Ausstattung und Größe standardisiert ist, stellt die Mietpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Mieten sind Nominalwerte. Erfasst werden die Mieten ohne Nebenkosten und ohne Berücksichtigung anderer Vergünstigungen. Es werden Minimal-, Maximal- und Durchschnittswerte jeweils für Erstbezug und Wiederbezug ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalmieten wie auch Preise umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht der absoluten Top-Miete (als Ausreißer definiert). Durchschnittsmieten stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Mietwerte sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Einfamilienhäuser Kaufpreise für Einfamilienhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für Bestandsobjekte (Wiederverkauf, maximal 20 Jahre alt) mit qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße (i.d.r qm Grundstück); das Dachgeschoss ist üblicherweise nicht ausgebaut. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Erfasst werden die Kaufpreise ohne Nebenkosten. Es werden ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte. Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. 6

7 Reihenhäuser Kaufpreise für Reihenhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für ein Reihenmittelhaus mit qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße; Dachgeschossausbau ist vorbereitet. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte. Erfasst werden die Kaufpreise jeweils für Neubau/Erstbezug und Wiederverkauf und zwar ohne Nebenkosten. Es werden jeweils ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Wohnungsneubau/ Bautätigkeit Unter Baufertigstellungen wird die Fertigstellung der unter Baugenehmigungen definierten Baumaßnahmen verstanden. Haushalt Einen Haushalt bilden alle Personen, die gemeinsam wohnen und wirtschaften und insbesondere ihren Lebensunterhalt gemeinsam finanzieren (Mehrpersonenhaushalt). Wer allein wirtschaftet, bildet einen eigenen Haushalt (Einpersonenhaushalt) und zwar auch dann, wenn er mit anderen Personen eine gemeinsame Wohnung hat. SVP-Beschäftigte Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeitnehmer sind alle Arbeiter und Angestellten einschließlich der zu ihrer Berufsausbildung Beschäftigten (Auszubildende u.a.), die kranken-, renten-, pflegeversicherungspflichtig und/oder beitragspflichtig sind zur Bundesagentur für Arbeit (Arbeitslosenversicherung nach dem Arbeitsförderungsgesetz AFG) oder für die von den Arbeitgebern Beitragsanteile zu den gesetzlichen Rentenversicherungen zu entrichten sind. Arbeitslose Arbeitslose sind Arbeitsuchende bis zur Vollendung des 65. Lebensjahres, die nicht oder weniger als 15 Stunden wöchentlich in einem Beschäftigungsverhältnis stehen, die nicht Schüler, Studenten oder Teilnehmer an Maßnahmen der beruflichen Weiterbildung, nicht arbeitsunfähig erkrankt, nicht Empfänger von Altersrente sind und für eine Arbeitsaufnahme als Arbeitnehmer sofort zur Verfügung stehen. Arbeitslose müssen sich persönlich bei ihrer zuständigen Arbeitsagentur oder dem nach SGB II zuständigem Träger gemeldet haben. Definition: Arbeitslose in % aller zivilen Erwerbspersonen (abhängig zivile Erwerbspersonen, Selbständige, mithelfende Familienangehörige). Aufgrund der verbesserten Datengrundlage steht diese Quote seit dem Berichtsmonat Januar 2009 im Mittelpunkt der Berichterstattung der Bundesagentur für Arbeit. Impressum Herausgeber: PlanetHome AG, Apianstraße 8, München/Unterföhring. Bildnachweis: Fotolia, Shutterstock. 7

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