Ergänzende Erklärung zu Finanzanalysen

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1 Ergänzende Erklärung zu Finanzanalysen Sehr geehrter Interessent, die nachfolgende Finanzanalyse wurde nicht von der wallstreet:online capital AG erstellt. Ebenso wenig wurde von der wallstreet:online capital AG überprüft, ob die Finanzanalyse allen gesetzlichen Vorgaben, insbesondere den Anforderungen zur Gewährleistung der Unvoreingenommenheit von Finanzanalysen, genügt. Dementsprechend machen wir uns den Inhalt auch nicht zu Eigen. Die Bereitstellung erfolgt lediglich zu Informationszwecken und beinhaltet keine Kauf- oder Verkaufsempfehlung der wallstreet:online capital AG. Mit ihrem Angebot wendet sich die wallstreet:online capital AG nur an gut informierte oder erfahrene Anleger und leitet lediglich Aufträge des Kunden an den Initiator weiter. Es handelt sich um eine beratungsfreie Dienstleistung. Die wallstreet:online capital AG erbringt keine individuelle Anlageberatung und gibt insbesondere keine an den persönlichen Verhältnissen des Kunden ausgerichtete Anlageempfehlung ab. Für Rückfragen ist Ihr persönlicher Ansprechpartner gern für Sie unter den bekannten Kontaktdaten erreichbar. Ihr Team von FondsDISCOUNT.de Telefon: Telefax:

2 KURZANALYSE IMMAC Sozialimmobilien 77. Renditefonds

3 Diese Kurzanalyse stellt lediglich einen Auszug aus einer detaillierten Langanalyse dar. Diese Unterlagen enthalten nicht die vollständigen Informationen bzgl. der dargestellten Beteiligung. Für die vollständige Information ist der Verkaufsprospekt heranzuziehen, den Sie in der Regel über den Initiator beziehen können. TKL.Fonds selber erbringt lediglich die Wertpapiernebendienstleistung der Erstellung, Verbreitung oder Weitergabe von Finanzanalysen im Sinne des 2 Abs. 3a Nr. 5 WpHG in Ansehung geschlossener Fonds. TKL.Fonds ist mithin kein Wertpapierdienstleistungsunternehmen. TKL.Fonds hat aber freiwillig aus Gründen der Transparenz eine Langanalyse erstellt, die den Transparenzvorgaben gem. 34b WpHG i. V. m. der Finanzanalyseverordnung (FinAnV) genügt. Diese Langanalyse ist über TKL.Fonds erhältlich. Um die Aussage und Ergebnisse dieser Kurzanalyse nachvollziehen und einordnen zu können, wird die Lektüre der Langanalyse ausdrücklich empfohlen. Als Datenbasis für die Analyse dienen Angaben der Fondsinitiatoren in den Fondsprospekten sowie Angaben aus Quellen weiterer Dritter. Für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Genauigkeit der Angaben zeichnen die Fondsinitiatoren und die weiteren veröffentlichten Dritten ausschließlich sich selbst verantwortlich. Die Analyse stellt lediglich eine von mehreren Hilfen bei der Anlageentscheidung dar. Sie ersetzt keinesfalls eine qualifizierte Anlageberatung durch eine entsprechend ausgebildete Person, wie beispielsweise einen Anlage-, Steuerberater und/oder Rechtsanwalt. Basisdaten der Beteiligung Initiator Immobilien Vorwiegende Nutzung der Immobilien HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG 1) AZURIT Seniorenzentrum Lahnblick; 2) Pflegeheim Huttenstraße; 3) Seniorenwohnpark Jesteburg Pflegeheim Vermietbare Fläche in qm Datum der Prospektaufstellung 18. September 2015 Analysedatum 20. Oktober 2015 Erstes volles Betriebsjahr 2016 Prognosezeitraum in (Bruchteilen von) Jahren 15,0 Dauer der Gesellschaft bis zum 30. September 2030 Kündigung frühestens möglich zum vorzeitige ordentliche Kündigung nicht möglich Haftung im Außenverhältnis beschränkt auf 10% der Pflichteinlage Mindestzeichnungssumme in EUR Kommanditkapital ohne Agio in TEUR Fremdkapital in TEUR Agio in % 5,0% Fondsvolumen inkl. Agio (Gesamtinvestition) in TEUR Ausschüttungsrhythmus - Anbieter Erfahrung* monatlich Anzahl platzierter Fonds 77 Realisiertes Investitionsvolumen in Mio Anzahl platzierter Immobilienfonds 77 Durchschn. Volumen platzierter Immobilienfonds in Mio. 15,45 Performance laufender Fonds* Alle Fonds des Anbieters Vergleich prospektierter und realisierter Ausschüttungen Vergleich prospektierter und realisierter Tilgungen 5 unter Plan, 59 im Plan, 0 über Plan 2 unter Plan, 56 im Plan, 6 über Plan Note 2,00 * Stand: Leistungsbilanz

4 Fondskonzeption Verwahrstelle Prospektprüfungsbericht Sind besondere rechtliche Risiken bekannt? Steuergutachten Verbindliche Finanzierungszusage Platzierungsgarantie Konzeptionelle Besonderheiten: DEHMEL Rechtsanwaltsgesellschaft mbh vorhanden* nein Bestandteil des Prospektprüfungsberichts vorhanden vorhanden Die geschäftsführende Kommanditistin erhält eine erfolgsabhängige Vergütung in Höhe von 5,52% des Wertzuwachses der Immobilien, berechnet aus der Differenz der realisierten Verkaufspreise und der ursprünglichen Anschaffungskosten. Note 2,50 * Der Hauptfachausschuss (HFA) des IDW hat am einen Entwurf einer Neufassung des IDW Standards: Grundsätze ordnungsmäßiger Begutachtung von Verkaufsprospekten über öffentlich angebotene Kapitalanlagen (offene und geschlossene Investmentvermögen) (IDW ES 4 n.f.) verabschiedet. Die endgültige Verabschiedung als IDW-Standard steht noch aus. Objekt Standorte 1) Bad Ems; 2) Berlin; 3) Jesteburg Anzahl der Objekte 3 Kaufpreis für den anteiligen Erwerb* (aller Objekte) in TEUR Gesamtkaufpreis in TEUR Externe Bewertung vorhanden bei 3 von 3 Objekten Kurzbeschreibung: Die Gemeinde Bad Ems mit ihren rund Einwohnern liegt im Norden des Rhein-Lahn-Kreises und grenzt dort direkt an die kreisfreie Stadt Koblenz. Der Ort ist über die Bundesstraßen B 260 und B 261 sowie die Autobahn A 3 gut erreichbar. Für den öffentlichen Personennahverkehr ist Bad Ems über Schienen- und Busverbindungen des Verkehrsverbundes Rhein-Mosel (VRM) erschlossen. Vom Bahnhof Bad Ems verkehren Regionalbahnlinien, unter anderem zum nächstgelegenen Fernbahnhof in Koblenz. Bei dem AZURIT Seniorenzentrum Lahnblick handelt es sich um eine 1955 fertig gestellte und 2008 modernisierte Altenpflegeeinrichtung, die sich südöstlich des Bad Emser Zentrums befindet und am Rande eines Wohngebietes liegt. Das Objekt befindet sich auf einem qm großen Grundstück und bietet eine Gesamtmietfläche von qm. Nach dem geplanten Umbau wird die Einrichtung voraussichtlich über 93 Pflegeplätze, in 47 Einzel- und 23 Doppelzimmern, sowie ein Zimmer zur besonderen Verwendung verfügen. In seinem Transparenzbericht vom 5. Mai 2014 bezeichnet der Medizinische Dienst der Krankenversicherung (MDK) die Qualität der Pflegeeinrichtung als "gut". Der Berliner Bezirk Mitte beherbergt die meisten Verfassungsorgabe der BRD und die bekanntesten Sehenswürdigkeiten. Das Objekt liegt zentral im Ortsteil Moabit und ist über die Stadtautobahn A 100 schnell erreichbar. Die nächstem U- und S-Bahnhaltestellen befindet sich in ca Metern Entfernung. Bushaltestellen befinden sich ebenfalls in fußläufiger Entfernung. Das Pflegeheim Huttenstraße wurde 1967 errichtet, im Jahr 1971 zu einem Altenpflegeheim umgebaut und in den Jahren 2011 und 2012 umfassend modernisiert, umgebaut und erweitert. Das Objekt befindet sich auf einem qm großen Grundstück und bietet eine Gesamtmietfläche von qm. Die Einrichtung verfügt über 80 Pflegeplätze, in 14 Einzel- und 33 Doppelzimmern, und ein Zimmer zur besonderen Verwendung. In seinem Transparenzbericht vom 18. Februar 2015 bezeichnet der Medizinische Dienst der Krankenversicherung (MDK) die Qualität der Pflegeeinrichtung als "sehr gut". Die Gemeinde Jesteburg mit ihren rund Einwohnern liegt zentral im Landkreis Harburg, ist rund 35 Kilometer von der Hansestadt Hamburg entfernt und gehört zur Metropolregion Hamburg. Der Ort ist über die Bundesstraße B 75 und die ca. 20 Minuten Fahrzeit entfernten Autobahnen A 7 oder A 1 gut erreichbar. Die Gemeinde verfügt derzeit über keinen Bahnanschluss für den öffentlichen Personennahverkehr. Allerdings gibt es gute regionale Busverbindungen, auch in Richtung Hamburg, wo wiederum zahlreiche Fernverbindungen erreicht werden können. Bei dem Seniorenwohnpark Jesteburg handelt es sich um vier 1992 fertig gestellte Gebäude, die nordwestlich des Jesteburger Zentrums liegen. Das Objekt befindet sich auf einem qm großen Grundstück und bietet eine Gesamtmietfläche von qm. In den vier Gebäuden befinden sich insgesamt 62 Pflegeappartments mit einer Größe zwischen 24 und 48 qm, die dem gehobenen Segment zuzuordnen sind und vom neu hinzukommenden Angebot an Pflegeplätzen im nahe gelegenen Buchholz voraussichtlich nicht betroffen werden. In seinem Transparenzbericht vom 26. Mai 2014 bezeichnet der Medizinische Dienst der Krankenversicherung (MDK) die Qualität der Pflegeeinrichtung als "sehr gut". Unabhängige externe Bewertungen gemäß KAGB der Jones Lang LaSalle GmbH, Hamburg, weisen für die Immobilien einen Marktwert von 5,39 Mio. EUR (AZURIT Seniorenzentrum Lahnblick), 5,5 Mio. EUR (Pflegeheim Huttenstraße) und 6,61 Mio. EUR (Seniorenwohnpark Jesteburg) aus. Die gezahlten Kaufpreise erscheinen somit marktgerecht. Note 2,40 * Kaufpreis des Grundstücks und Baukosten/Kaufpreis der Gebäude, erhöht um Erwerbsnebenkosten und Finanzierungskosten. 3

5 Vermietung Vermietung zu Beginn der Betriebsphase* Durchschnittlich vermietete Fläche in % 100,00% Vermietungsgarantien vorhanden bei 0 von 3 Objekten Mieteinnahmen im ersten vollen Betriebsjahr 2016 in TEUR Durchschnittliche Jahresmiete im ersten vollen Betriebsjahr in EUR / qm zwischen 84,01 und 195,4 Durchschnittliche Mietvertragsdauer in Jahren 25,00 Durchschnittliche Steigerungsrate der Mieteinnahmen p.a. in % 0,89% Beurteilung der Vermietung In 2013 gab es insgesamt 2,63 Mio. pflegebedürftige Menschen in Deutschland. Das Marktvolumen der ambulanten und stationären Pflegedienste belief sich auf 39,9 Mrd.. Der Pflegemarkt wächst gegenüber anderen Teilbereichen des Gesundheitsmarkts am stärksten. Hauptgrund dafür ist die schnelle Alterung der Gesellschaft. Laut dem Statistischen Bundesamt wird sich bis 2030 die Bevölkerungszahl gegenüber heute in allen Altersstufen über 60 deutlich erhöhen. Bis 2020 ist mit 2,95 Mio. Pflegebedürftigen in Deutschland zu rechnen, bis 2030 mit 3,37 Mio., was gegenüber 2013 einen Anstieg um 12% bzw. 28% bedeutet. Das Nachfragewachstum führt zu einem zusätzlichen Bedarf von bis stationären Pflegeplätzen bis (Quelle: Pflegeheim Rating Report 2013, Rheinisch-Westfälisches Institut für Wirtschaftsforschung (RWI)) Im Jahr 2011 war die wirtschaftliche Lage der Pflegeheime relativ gut. Ihre durchschnittliche Ausfallwahrscheinlichkeit betrug 0,85%. Eine erhöhte Insolvenzgefahr (roter Bereich) war bei 8% der Heime zu beobachten, 68% befanden sich im grünen und 24% dazwischen im gelben Bereich. (Quelle: Pflegeheim Rating Report 2013) Das Fondsobjekt AZURIT Seniorenzentrum Lahnblick ist für 25 Jahre an die AZURIT Rohr GmbH Natürlich Leben im Alter verpachtet. Das 1997 gegründete Unternehmen betreut bzw. pflegt bundesweit fast Menschen in knapp 50 Senioren- und Pflegezentren mit ca Mitarbeitern (Stand: September 2015). Eine renommierte Wirtschaftsagentur bewertete die Bonität der Pächterin im Januar 2015 mit dem Wert "246" (gute Bonität). Der Pachtvertrag sieht eine Verlängerungsoption seitens der Pächterin um fünf Jahre vor. Der Pachtvertrag ist indexiert, die Veränderung der Pachthöhe richtet sich nach dem Verbraucherpreisindex für Deutschland. Der Investitionskostensatz des Fondsobjekts erlaubt es, bei den vereinbarten Pachtzahlungen und einer Auslastung von 95,00% eine ausreichend hohe Instandhaltungsrücklage zu bilden. Sollte die Auslastung unter 76,90% fallen, wäre der Investitionskostensatz nicht mehr ausreichend, um die Pachtzahlungen zu decken, was die Pächterin in wirtschaftliche Schwierigkeiten bringen könnte. Das Fondsobjekt Pflegeheim Huttenstraße ist für 25 Jahre an die Pflegeheim Huttenstraße GmbH verpachtet. Die Betreibergesellschaft beschäftigt ca. 50 Mitarbeiter und verfügt nach eigenen Angaben über langjährige Erfahrung im Betrieb und Management von Altenpflegeeinrichtungen. Die Geschäftsführerinnen sind seit Jahrzehnten in Berlin in der Altenpflege tätig. Eine renommierte Wirtschaftsagentur bewertete die Bonität der Pächterin im Februar 2015 mit dem Wert "346" (schwache Bonität). Der Pachtvertrag sieht eine Verlängerungsoption seitens der Pächterin um fünf Jahre vor. Der Pachtvertrag ist indexiert, die Veränderung der Pachthöhe richtet sich nach dem Verbraucherpreisindex für Deutschland. Der Investitionskostensatz des Fondsobjekts erlaubt es, bei den vereinbarten Pachtzahlungen und einer Auslastung von 95,00% eine ausreichend hohe Instandhaltungsrücklage zu bilden. Sollte die Auslastung unter 91,37% fallen, wäre der Investitionskostensatz nicht mehr ausreichend, um die Pachtzahlungen zu decken, was die Pächterin in wirtschaftliche Schwierigkeiten bringen könnte. Das Fondsobjekt "Seniorenwohnpark Jesteburg" ist für 25 Jahre an die Meritus Seniorenwohnpark Jesteburg GmbH verpachtet, die im November 2014 für die Betriebsübernahme des Fondsobjekts gegründet wurde. Somit liegt noch keine Bonitätsbeurteilung vor. Die Pächterin gehört zu 100% zur Meritus Seniorenzentren Gesellschaft mbh und somit zur Meritus Unternehmensgruppe, die seit über zehn Jahren am Markt aktiv ist. Meritus pflegt bzw. betreut mehr als 800 pflege- und hilfsbedürftige Menschen. Die Unternehmensgruppe beschäftigt mehr als 800 Mitarbeiter in dem Bereich Pflege sowie den damit verbundenen Dienstleistungen und betreibt insgesamt zehn Pflegeeinrichtungen bundesweit. Die Meritus Seniorenzentren Gesellschaft mbh fungiert als pachtvertragliche Patronatsgeberin. Eine renommierte Wirtschaftsagentur bewertete die Bonität der Patronatsgeberin im März 2015 mit dem Wert "261" (mittlere Bonität). Der Pachtvertrag sieht eine Verlängerungsoption seitens der Pächterin um fünf Jahre vor. Der Pachtvertrag ist indexiert, die Veränderung der Pachthöhe richtet sich nach dem Verbraucherpreisindex für Deutschland. Der Investitionskostensatz des Fondsobjekts erlaubt es, bei den vereinbarten Pachtzahlungen und einer Auslastung von 95,00% eine ausreichend hohe Instandhaltungsrücklage zu bilden. Sollte die Auslastung unter 89,50% fallen, wäre der Investitionskostensatz nicht mehr ausreichend, um die Pachtzahlungen zu decken, was die Pächterin in wirtschaftliche Schwierigkeiten bringen könnte. Für die Objekte sollte aufgrund der Bonität der Pächterinnen bzw. der Patronatsgeberin, der Laufzeit der Pachtverträge und der gesetzlichen Regelungen - die Einhaltung des Versorgungsvertrages vorausgesetzt - langfristig Einnahmesicherheit herrschen. Lediglich beim Pflegeheim Huttenstraße besteht aktuell ein erhöhtes Bonitätsrisiko. Note 2,10 * Alle Angaben zu den Mieteinnahmen und den Objektausgaben enthalten keine umlegbaren Objektkosten. 4

6 Finanzielle Einschätzung Erfolgskennzahlen Rendite (IRR) der Kommanditisten nach Steuern 3,97% Amortisationsdauer des Kommanditkapitals vor Steuern in vollen Jahren * 15,00 Kumulierte Tilgungen nach zehn vollen Betriebsjahren in % 32,31% Kumulierte Ausschüttungen über die Laufzeit (ohne Veräußerungserlös) in % des Kommanditkapitals Risikokennzahlen ** 95,50% Eigenkapitalquote in % 54,13% Anteil der festen Mieteinnahmen an den gesamten Mieteinnahmen 100,00% Kostenkennzahlen ** Durchschnittl. Verhältnis von laufenden Objektkosten zu Mieteinnahmen 4,74% Durchschnittl. Verhältnis von laufenden Fondskosten zu Mieteinnahmen 9,24% Fondskosten (mit Agio) in % des Fondsvolumens (inkl. Agio)*** 23,98% davon in der Investitionsphase 12,64% davon in der Betriebsphase*** 11,34% Total Expense Ratio (TER) in % des Eigenkapitals (ohne Agio)*** Geplanter Bruttoverkaufserlös für das letzte prospektierte Betriebsjahr (2030) 2,25% p.a. durchschnittl. prospektierter Verkaufsfaktor (bezogen auf alle Immobilien) 12,30 absolut in TEUR in % des Kaufpreises (bezogen auf alle Immobilien) 100,58% davon Ausgaben für Revitalisierung 0,00% Note 1,80 * Wenn die Amortisationsdauer der Prospektierungslaufzeit entspricht, wurde der Verkauf der Immobilie am Ende der Laufzeit unterstellt. ** Alle Angaben zu den Mieteinnahmen und den Objektausgaben enthalten keine umlegbaren Objektkosten. *** Die kumulierten Fondskosten während der Betriebsphase beziehen sich auf einen standardisierten Zeitraum von 18 Jahren. 5

7 Gesamtbeurteilung und Rating Zusammenfassung Der Fonds investiert in drei Altenpflegeeinrichtungen in Bad Ems, Berlin und Jesteburg. Anbieter ist die HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG, die zur IMMAC-Gruppe gehört. Das Angebot ist solide konzipiert. Externe Bewertungen, die den marktgerechten Einkauf der Immobilien bestätigen, sind vorhanden. Für die Objekte sollte aufgrund der Bonität der Pächterinnen bzw. der Patronatsgeberin, der Laufzeit der Pachtverträge und der gesetzlichen Regelungen - die Einhaltung des Versorgungsvertrages vorausgesetzt - langfristig Einnahmesicherheit herrschen. Lediglich beim Pflegeheim Huttenstraße besteht aktuell ein erhöhtes Bonitätsrisiko. Die angenommene Inflationsrate von 1,50% erscheint realistisch bis konservativ. Die Fondskosten bezogen auf das Fondsvolumen liegen über dem Marktdurchschnitt. Bezogen auf das Eigenkapital sind die Fondskosten marktüblich. Die überdurchschnittliche anfängliche Eigenkapitalquote und die weit überdurchschnittlichen Tilgungen nach zehn vollen Betriebsjahren wirken sich risikomindernd aus. Durch die 100%ige Darlehensaufnahme in EUR werden keine Währungsrisiken bei der Fremdfinanzierung eingegangen. Insgesamt handelt es sich um ein gutes Angebot mit durchschnittlicher Ertragsprognose vor Steuern und weit unterdurchschnittlichem Risiko. Anzahl Verteilung der Gesamtnoten für deutsche Immobilienfonds 1,00-2,00 2,01-2,25 2,26-2,50 2,51-3,00 3,01-3,50 3,51-5,00 Noten Anzahl Kumulierte Häufigkeit 100,0% 80,0% 60,0% 40,0% 20,0% 0,0% Kumulierte Häufigkeit Noten und Rating Qualitative Einschätzung Rating der Beteiligung Initiator (12,5%) 2,00 Fondskonzeption (12,5%) 2,50 Sehr gut oder Top 10% Objekt (12,5%) 2,40 Gut Vermietung (12,5%) 2,10 Platzierungsfähig Uninteressant Finanzielle Einschätzung (50,0%) 1,80 Mangelhaft Gesamtnote 2,03 Rating Beurteilung der Beteiligung im Vergleich zur Bestnote der jeweiligen Bewertungskriterien Initiator Fondskonzeption Objekt Vermietung Finanzielle Einschätzung Gesamt 0% 20% 40% 60% 80% 100% IMMAC Sozialimmobilien 77. Renditefonds GmbH & Co. KG geschlossene Investmentkommanditgesellschaft Differenz zur Bestnote 6