Aufstellung einer Satzung gem. 34 (4) Nr. 1 BauGB im Bereich Tönisstraße / Bergstraße

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1 Aufstellung einer Satzung gem. 34 (4) Nr. 1 BauGB im Bereich Tönisstraße / Bergstraße Begründung - Entwurf - Stand: Planungsbeschluss und Planungsziel 2 Inhaltsverzeichnis 2 Räumlicher Geltungsbereich 2 3 Planungsrechtliche Vorgaben und Planungsziel 2 4 Vorhaben Regelungen zur Einfügung gem. 34 (1) BauGB Art der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung Sonstige Belange Erschließung Immissionsschutz Belange von Natur und Freiraum Artenschutz Eingriffsbilanzierung Ver- und Entsorgung / Altlasten / Kampfmittelvorkommen Belange des Denkmalschutzes Beteiligungsverfahren 9

2 1 Planungsbeschluss und Planungsziel Der Ausschuss für Planen, Bauen und Umwelt der hat am... beschlossen, im Bereich Tönisstraße / Bergstraße eine Satzung gem. 34 Baugesetzbuch (BauGB) aufzustellen, um in dem hier noch unbebauten Bereich eine konkrete bauliche Verdichtung durch Wohnbebauung vorzunehmen. Die Voraussetzungen für die Aufstellung einer Satzung gem. 34 (4) Nr. 1 BauGB sind gegeben, da wie im Folgenden erläutert sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind, die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter bestehen. 2 Räumlicher Geltungsbereich Der Planbereich im Osten des Ortskerns von Uedem umfasst die Parzellen 502 und 324, Flur 7, Gemarkung Uedem im Eckbereich Bergstraße /Tönisstraße. Der Satzungsbereich schließt unmittelbar im Westen und Südwesten an die im Zusammenhang bebaute Ortslage an. Diese wurde in Abstimmung mit dem Kreis Kleve abgegrenzt. Eine Satzung gem. 34 (4) Nr. 1 BauGB besteht jedoch nicht. 3 Planungsrechtliche Vorgaben und Planungsziel Der vorliegend geplante Satzungsbereich ist im wirksamen Flächennutzungsplan der Gemeinde im südlichen Teil als Gemischte Baufläche und im nördlichen Teil als Wohnbaufläche dargestellt, eingefasst im Norden und im Süden durch die Darstellung als Wohnbaufläche und im Westen als Gemischte Baufläche. Im Osten schließt die Darstellung Sportplatz an. Somit ist aus städtebaulicher Sicht eine bauliche Verdichtung im Planbereich sinnvoll vorbereitet. Das Plangebiet wird derzeit als Pferdeweide genutzt. 2

3 Für den Planbereich besteht wie erwähnt keine Satzung über die Grenzen für die im Zusammenhang bebauten Ortsteile gem. 34 (4) Nr. 1 BauGB. Die örtliche Situation bietet als Außenbereich derzeit keine planungsrechtliche Möglichkeit, als sog. Lückenschließung das geplante Bauvorhaben (s. Pkt. 4 der Begründung) im Sinne der Einfügung zu genehmigen. Da das vorgesehene Bauvorhaben in diesem Bereich städtebaulich vertretbar ist, soll die planungsrechtliche Voraussetzung durch die Aufstellung einer Satzung gem. 34 (4) Nr. 1 BauGB geschaffen werden und damit die derzeit mit dem Kreis abgestimmte Abgrenzung einer bebauten Ortslage erweitert werden. Die örtliche Situation für die gemeindliche Entwicklung zeigt, dass der Bereich westlich der Tönisstraße / östlich Ortskern ein potentielles Entwicklungsgebiet ist, das bereits im Flächennutzungsplan teilweise erfasst ist - heute noch landwirtschaftliche Nutzfläche. Die vorliegende geplante Satzung ist somit auch im Hinblick auf die künftig dichtere städtebauliche Entwicklung zu sehen und in der Abwägung mit der Einfügung in die derzeitige Situation der lockeren teilweise nur eingeschossigen Bebauung zu beurteilen. Unter diesem Entwicklungsaspekt ist auch die Entscheidung zu sehen, als Rechtsgrundlage den 34 (4) Nr. 1 BauGB zur Erweiterung des abgegrenzten bebauten Ortsteils heranzuziehen da Nr. 2 und 3 des 34 (4) BauGB als bereits bebauter Bereich im Außenbereich nicht zutreffen. 4 Vorhaben Durch einen Vorhabenträger sollen im Planbereich drei zweigeschossige Baukörper errichtet werden. Geplant sind bis zu 22 Wohneinheiten als seniorengerechte Wohnanlage. Die Einfügung in die nähere Umgebung nach Art und Maß der baulichen Nutzung und Bauweise sowie überbaubare Fläche und die Erschließung soll im Rahmen der Satzung gemäß 34 (4) Nr. 1 BauGB sichergestellt werden, unter Berücksichtigung der allgemeinen städtebaulichen Entwicklung des Bereiches. Gem. 34 (5) BauGB werden die folgenden ergänzenden Festsetzungen gem. 9 BauGB getroffen. 3

4 5 Regelungen zur Einfügung gem. 34 (1) BauGB 5.1 Art der baulichen Nutzung Das geplante Vorhaben mit seniorengerechten Wohnen im Sinne eines Allgemeinen Wohngebietes entspricht der südlich und westlich angrenzenden Nutzung und der Darstellung des Flächennutzungsplanes als Gemischte Baufläche bzw. Wohnbaufläche. Ausdrücklich ausgeschlossen werden gem. 34 (3) BauGB Einzelhandelsbetriebe, um Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich der auszuschließen. 5.2 Maß der baulichen Nutzung Baukörperhöhe Die Baukörperhöhe wird mit maximal 11.0 m geregelt. Bezugspunkt ist die Oberkante der zugeordneten Erschließungsstraße Tönisstraße (s. Pkt. 6.1 der Begründung). Die bauordnungsrechtliche Zweigeschossigkeit erlaubt die zusätzliche Ausnutzung eines Dachgeschosses bis zu 75 % der Grundfläche. Die im Westen und Süden vorhandene Bebauung erreicht mit der bestehenden Ein- und Zweigeschossigkeit eine Höhe zwischen ca. 7 m bis 9 m. Das westlich angrenzende Gebäude (Bergstraße Nr. 21) weist bereits eine Höhe von 10,7 m auf. Das städtebauliche Bild für die Höhenentwicklung der Neubebauung kann somit in dem heterogenen Umfeld künftig als eingefügt gelten. Überbaubare Fläche / Grund und Geschossflächenzahl Die festgesetzte überbaubare Fläche sichert die städtebaulich vertretbare Anordnung der geplanten Bebauung. Die überbaubare Fläche wird dem konkreten Vorhaben angepasst, um auch im Sinne des Vertrauensschutzes für die Nachbarn die künftige Entwicklung anzudeuten. Der Umfang entspricht zwar nicht der derzeit gering überbauten Umgebung, jedoch muss auch hier davon ausgegangen werden, dass die derzeitige Ausnutzung der bestehenden älteren Bebauung in der Abwägung mit der sparsamen Nutzung von Grund und Boden auch zukünftig zu verdichten ist. Grund- und Geschossflächenzahl sind mit ihren zulässigen Obergrenzen GRZ 0,4 / GFZ 1,2 gem. BauNVO einzuhalten. Im Übrigen gilt für die GRZ gem. 19 (4) BauNVO die zulässige Überschreitung bis zu 50 % für Garagen, Stellplätze und ihre Zufahr- 4

5 ten. Diese Überschreitung wird nicht ausgeschlossen. Bauweise Die Bauweise ist als offene Bauweise entsprechend der Umgebung zu bezeichnen, allerdings überschreiten die geplanten Mehrfamilienhäuser in ihrem Volumen die Einfamilienhäuser im westlichen und südlichen Anschluss. Die Ecksituation im Kreuzungsbereich Bergstraße / Tönisstraße gegenüber dem Freiraum / Sportplatz erlaubt jedoch eine markantere Gestaltung, die auch für die künftige Entwicklung an der Bergstraße und im nördlichen Anschluss an der Tönisstraße zu erwarten ist und offen gehalten werden soll. 6 Sonstige Belange 6.1 Erschließung Im Südosten des Geltungsbereiches wird ein Teil der Parzelle 324 als Öffentliche Verkehrsfläche abgetrennt um einen geplanten Kreisverkehr im Kreuzungsbereich Bergstraße / Tönisstraße auszubauen. Die Erschließung für die Stellplatzanlage der geplanten 22 Wohneinheiten erfolgt von der Tönisstraße aus. Entlang der Bergstraße / Kreisverkehr und Tönisstraße wird im übrigen Verlauf ein Zu- und Abfahrtsverbot ausgenommen Einfahrtbereich festgesetzt. 6.2 Immissionsschutz Als Emittenten sind im vorliegenden Planbereich Straßen- und Gewerbelärm zu betrachten. Der Verkehr auf der Bergstraße erreicht keine unzulässigen Belastungswerte für die künftige Wohnnutzung. Hinsichtlich der im Nordwesten vorhandenen Gärtnerei liegt eine gutachterliche Aussage* vor. Danach wird der 40 db(a)-pegel tagsüber nicht überschritten. In der Nachtzeit entstehen keine Lärmimmissionen. * TAC-akustik Boehmer,

6 6.3 Belange von Natur und Freiraum Artenschutz Gemäß Handlungsempfehlung des Landes NRW* ist im Rahmen der artenschutzrechtlichen Prüfung festzustellen, ob Vorkommen europäisch geschützter Arten im Plangebiet aktuell bekannt oder zu erwarten sind und bei welchen dieser Arten aufgrund der Wirkungen des Vorhabens Konflikte mit artenschutzrechtlichen Vorschriften potenziell nicht ausgeschlossen werden können bzw. ob und welche Maßnahmen zur Vermeidung artenschutzrechtlicher Konflikte erforderlich werden. Bestandsbeschreibung Der vorliegende Planbereich wird aktuell ausschließlich als Pferdeweide genutzt. Zudem wird der Planbereich durch Straßen im Osten und Süden abgegrenzt. Westlich des Bereiches befinden sich Wohngebäude und ein Gartenbaubetrieb. Im Norden schließen landwirtschaftliche Nutzflächen an. * Ministerium für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr NRW und des Ministeriums für Klimaschutz, Umwelt, Landwirtschaft, Natur und Verbraucherschutz vom : Artenschutz in der Bauleitplanung und bei der baurechtlichen Zulassung von Vorhaben. Gemeinsame Handlungsempfehlungen Artenvorkommen Laut Abfrage des Fachinformationssystems kommen im Bereich des Messtischblattes 4303 (Quadrant 2) 24 planungsrelevante Arten vor (Abfrage Mai 2016); dazu gehören ausschließlich 24 Vogelarten (s. Tab. 1). 6

7 Tab. 1: Planungsrelevante Arten für Quadrant 2 im Messtischblatt 4303 (Abfrage am 19. Mai 2016) Prognose der artenschutzrechtlichen Konflikte Für die Rauch- und Mehlschwalbe und Schleiereule könnte das Plangebiet lediglich als Nahrungshabitat dienen. Aufgrund der umliegend ähnlich ausgestatteten Habitatstrukturen ist von keinem essentiellen Nahrungshabitatverlust auszugehen. Für Greifvögel (Habicht, Sperber, Mäusebussard, Turmfalke)ist für das Plangebiet eine Funktion als Jagdhabitat anzunehmen. Aufgrund der großflächigen Jagdgebiete der Arten und der im Umfeld vorhandenen Freiflächen, ist eine essenzielle Funktion jedoch nicht anzunehmen. Die an Gewässer, Feuchtwiesen und -weiden gebundene Arten Weißwangengans, Flussregenpfeifer und Rostgans können im Plangebiet ausgeschlossen werden, da keine geeigneten Strukturen im bzw. angrenzend an das Plangebiet vorzufinden sind. Für die Waldohreule bietet das Plangebiet ein Nahrungshabitat, dies ist jedoch nicht essentiell aufgrund der angrenzenden, ähnlich aus- 7

8 gestatteten Habitatstrukturen. Gehölze sind im Plangebiet nicht vorzufinden. Aus diesen Gründen (keine vorhandenen Höhlen) kann auch davon ausgegangen werden, dass Waldkäuze nicht vorkommen. Der Feldsperling könnte das Gebiet als Nahrungshabitat nutzen, ist aber aufgrund der umliegenden Strukturen nicht von essentieller Bedeutung. Zudem wirken sich die Störeinflüsse negativ auf die potentielle Eignung des Gebietes aus. Der Kleinspecht bewohnt Lebensräume mit Gehölzbeständen, die einen hohen Anteil an Alt- und Totholz oder Weichholzauen aufweisen; diese Strukturen bietet das Plangebiet nicht. Für Arten der offenen Agrarlandschaft (Feldlerche, Kiebitz, Wachtel, Rebhuhn) bietet das Plangebiet grundsätzlich geeignete Habitatstrukturen, allerdings sind die Störeinflüsse durch die Nähe vorhandener Vertikalstrukturen, der Gehölze und der Gebäude, zu groß, sodass von einer essentiellen Bedeutung der Gebiete für die Arten nicht ausgegangen werden kann. Der Baumpieper und Kuckuck bewohnt halboffene Kulturlandschaften mit Gehölzbeständen und strukturreichen, mageren Gras- und Krautfluren (v.a. Waldlichtungen, Waldränder, Säume, Grünländer, Brachen, Heiden, Moore). Diese Strukturen bietet das Plangebiet nicht. Mittlerweile konzentriert sich das Vorkommen des Gartenrotschwanzes auf die Randbereiche von größeren Heidelandschaften und auf sandige Kiefernwälder. Deshalb findet der Gartenrotschwanz keine geeigneten Habitatstrukturen im Plangebiet vor. Die Nachtigall besiedelt gerne gebüschreiche Ränder von Wäldern und Feldgehölzen. Dabei sucht sie die Nähe von Gewässern, Feuchtgebieten oder Auen. Aufgrund der Strukturen in und um das Plangebiet ist ein Vorkommen dieser Art unwahrscheinlich. Ein Vorkommen des Steinkauzes im Plangebiet kann ausgeschlossen werden. Angrenzende Strukturen könnten ein Habitat bieten, sind aber aufgrund der hohen Störeinflüsse (Straßen, Sportplatz, Gärtnerei) nicht geeignet. Die Turteltaube könnte das Plangebiet ausschließlich als Nahrungshabitat nutzen. Aufgrund der umliegenden Strukturen kann von keiner essentiellen Funktion ausgegangen werden. Es kann festgehalten werden, dass bei der Umsetzung der Planung keine Verbotstatbestände gemäß 44 BNatSchG vorbereitet werden. 8

9 6.3.2 Eingriffsbilanzierung Mit der Realisierung des Bebauungsplans ist ein Eingriff in Natur und Landschaft gem. 14ff BNatSchG verbunden, der nach 18 BNatSchG i.v.m. 1a BauGB auszugleichen ist. Der Eingriff (vgl. Anhang) wurde ermittelt. Die erforderliche Ausgleichsfläche wird in Abstimmung mit der Unteren Landschaftsbehörde des Kreises Kleve im Rahmen der Umsetzung festgelegt. 6.4 Ver- und Entsorgung / Altlasten / Kampfmittelvorkommen Die Ver- und Entsorgung des Satzungsbereiches kann durch die Erweiterung der vorhandenen Netze durch die zuständigen Träger sichergestellt werden. Altlasten / Altstandorte sind nicht bekannt. Mögliche Kampfmittelvorkommen sind im Rahmen der Bauanträge zu prüfen. 6.5 Belange des Denkmalschutzes Belange des Denkmalschutzes sind nicht betroffen. Im Falle von kulturhistorisch interessanten Bodenfunden sind die Vorschriften des Denkmalschutzgesetzes NRW zu beachten. 7 Beteiligungsverfahren Gem. 34 (6) BauGB wird ein Beteiligungsverfahren gem. 13 (2) Nr. 2 und Nr. 3 durchgeführt. Bearbeitet im Auftrag der Stadt Uedem Coesfeld, WoltersPartner Architekten & Stadtplaner GmbH Daruper Straße Coesfeld 9

10 Anhang Eingriffs- und Ausgleichsbilanz Zur Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung wird das Biotopwertverfahren des Kreis Kleve* angewandt. Bei der Berechnung wird jedem Biotop ein Wert zugeordnet, der mit der betroffenen Flächengröße multipliziert wird. Die Summe aller ermittelten Biotopwertpunkte ergibt den Biotopwert der Fläche. Dieses Verfahren wird für den Ausgangszustand (vgl. Tab. 1) und den Zielzustand (vgl. Tab. 2) des Plangebietes durchgeführt. Im Ergebnis (vgl. Tab. 3) wird die Biotopwertdifferenz aufgezeigt. * Arbeitskreis Eingriffe in der Bauleitplanung: Ergänzung zur Bewertung von Eingriffen in Natur und Landschaft im Kreis Kleve, Kleve