Steuerrecht in der Immobilienwirtschaft
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- Berndt Gerstle
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1 Steuerrecht in der Immobilienwirtschaft -Grundlagen und Gestaltungsmöglichkeiten- Christian Wendt Steuerberater Rechtsanwalt 1
2 Der Immobilienerwerb Grunderwerbsteuer Abschreibungen Die Immobiliennutzung Nutzungsarten der Immobilie Abgrenzung zwischen Instandhaltungs- und Herstellungskosten Gestaltungen im Rahmen der Umsatzsteuer Die Immobilienveräußerung 2
3 Grunderwerbsteuer Erhebung: Kauf eines inländischen Grundstücks oder Grundstücksanteils, 1 ff. GrEStG allgemeine Ausnahmen der Besteuerung: Erbschaften und Schenkungen, Veräußerungen an den Ehegatten/Lebenspartner und Verwandte 1. Grades, 3 ff. GrEStG Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, 8 ff. GrEStG (i.d.r. Kaufpreis + sonstige Leistungen; bei Zwangsversteigerung das Meistgebot) Höhe des Steuersatzes wird vom Bundesland bestimmt (derzeit zwischen 3,5 % und 6,5 %), 11 GrEStG i.v.m. Art. 105 Abs. 2a S. 2 GG in Thüringen seit : 6,5 % Christian Wendt Steuerberater Rechtsanwalt 3
4 Instandhaltungsrücklage Bewegliches Inventar Minderung der Grunderwerbsteuer zählt nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer (Ausnahme: Zwangsversteigerung); im Kaufvertrag sollte klar zwischen Gebäudewert und Instandhaltungsrücklage unterschieden werden z.b. Einbauküche, Kaminofen, Sauna zählt nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer; im Kaufvertrag sollte der Wert der beweglichen, vom Haus trennbaren, Bestandteile separat aufgelistet sein 4
5 Abschreibungen AfA Absetzung für Abnutzung: Verteilung des Aufwands über die Jahre der Nutzungsdauer keine Abschreibung von Grund und Boden ggf. Aufteilung des Kaufpreises (Berechnungstool der Finanzverwaltung!)- und keine reguläre AfA für selbstgenutztes Wohneigentum reguläre AfA-Sätze: - 2 % (Gebäudeerrichtung ab dem Jahr 1925) - 2,5 % (Gebäudeerrichtung vor dem Jahr 1925) - 3 % für Wirtschaftsgebäude - 4 % für Wirtschaftsgebäude mit Bauantrag zwischen und
6 Sonderabschreibungen Sonder-AfA neugeschaffene Mietwohnungen (Gesetzesentwurf, 7b EStG) denkmalgeschütze Gebäude Modernisierungen/ Instandhaltungen AfA-Satz 2% regulär und zusätzlich 5% für 4 Jahre 9% für 8 Jahre und 7 % für folgende 4 Jahre 9% für 10 Jahre sofortiger Aufwand oder Abschreibung innerhalb von 2 bis 5 Jahren Besonderheiten in ersten 10 Jahren keine gewerbliche Vermietung, Anschaffungskosten max /m 2, AfA-Grenze: 2000 /m 2 nur für Modernisierungskosten, für Anschaffungskosten gelten reguläre AfA- Sätze nur für Modernisierungskosten und Selbstnutzer Steuerfalle der anschaffungnahen Herstellungskosten beachten, 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG 6
7 Abgrenzung zwischen Instandhaltungsund Herstellungskosten Instandhaltungskosten/Modernisierungsmaßnahmen sofortiger Aufwand Abschreibung innerhalb von 2 bis 5 Jahren Wann werden Renovierungsarbeiten als Herstellungskosten qualifiziert und erhöhen damit nur die jährliche Abschreibung? Kosten für Modernisierungen übersteigen innerhalb der ersten 3 Jahre nach der Anschaffung 15% der Anschaffungskosten (Kaufpreis) Modernisierungen führen zu einem deutlich höheren Gebrauchswert bzw. Standard der Immobilie (zentrale Ausstattungsmerkmale, wie z. B. Heizung, Sanitär- und Elektroinstallationen und Fenster erhöhen den Standard) 7
8 Nutzungsarten der Immobilie - ein Gebäude kann in 4 verschiedene Wirtschaftsgüter aufgeteilt werden (mit anteiligem Grund und Boden sind es sogar insgesamt 8) - hierbei ist der Nutzungs- und Funktionszusammenhang entscheidend Eigentümer der Immobilie: Rechtsanwalt Max Mustermann 4-Raumwohnung; Fremdvermietung an Privatperson für Wohnzwecke 4-Raumwohnung; Eigennutzung von Max Mustermann für Wohnzwecke Kanzlei von Max Mustermann; Eigennutzung für betriebliche Zwecke Arztpraxis; Fremdvermietung für betriebliche Zwecke Wirtschaftsgut kann Privat- oder Betriebsvermögen sein Wirtschaftgut ist notwendiges Privatvermögen Wirtschaftgut ist notwendiges Betriebsvermögen Wirtschaftsgut kann Privat- oder Betriebsvermögen sein Abschreibungen und zugehörige Ausgaben sind steuerlicher Aufwand Abschreibungen und zugehörige Ausgaben sind kein steuerlicher Aufwand Abschreibungen und zugehörige Ausgaben sind steuerlicher Aufwand (in Kanzlei) Abschreibungen und zugehörige Ausgaben sind steuerlicher Aufwand 8
9 Gestaltungen im Rahmen der Umsatzsteuer Wie wirken Umsatzsteuer und Vorsteuer? U 1 Umsatz U 2 Umsatz U 3 Umsatz K Netto 200 Netto 400 Netto USt 38 + USt 76 + USt 95 Brutto 238 Brutto 476 Brutto 595 USt 38 USt 76 USt 95 VSt./. 0 VSt./. 38 VSt./. 76 Zahllast 38 Zahllast 38 Zahllast 19 9
10 4 Steuerbefreiungen bei Lieferungen und sonstigen Leistungen Von den unter 1 Abs. 1 Nr. 1 fallenden Umsätzen sind steuerfrei: 9. a) die Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, 12. a) die Vermietung und die Verpachtung von Grundstücken, von Berechtigungen, für die die Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke gelten, und von staatlichen Hoheitsrechten, die Nutzungen von Grund und Boden betreffen. 9 Verzicht auf Steuerbefreiungen (1) Der Unternehmer kann einen Umsatz, der nach 4 Nr. 8 Buchstabe a bis g, Nr. 9 Buchstabe a, Nr. 12, 13 oder 19 steuerfrei ist, als steuerpflichtig behandeln, wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird. (2) 1 Der Verzicht auf Steuerbefreiung nach Absatz 1 ist bei der Bestellung und Übertragung von Erbbaurechten ( 4 Nr. 9 Buchstabe a ), bei der Vermietung oder Verpachtung von Grundstücken ( 4 Nr. 12 Satz 1 Buchstabe a) und bei den in 4 Nr. 12 Satz 1 Buchstabe b und c bezeichneten Umsätzen nur zulässig, soweit der Leistungsempfänger das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. 2 Der Unternehmer hat die Voraussetzungen nachzuweisen. 10
11 13b Leistungsempfänger als Steuerschuldner (2) Für folgende steuerpflichtige Umsätze entsteht die Steuer mit Ausstellung der Rechnung, spätestens jedoch mit Ablauf des der Ausführung der Leistung folgenden Kalendermonats: 1. Werklieferungen und nicht unter Absatz 1 fallende sonstige Leistungen eines im Ausland ansässigen Unternehmers; 2. Lieferungen sicherungsübereigneter Gegenstände durch den Sicherungsgeber an den Sicherungsnehmer außerhalb des Insolvenzverfahrens; 3. Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen. 11
12 Beispiel: A verkauft an B eine Immobilie im Wert von Die Immobilie wird zu 50 % fremdvermietet für betriebliche Zwecke und zu 50 % fremdvermietet für Wohnzwecke. Die Parteien vereinbaren im notariellen KV: Die Parteien verzichten einvernehmlich auf die Umsatzsteuerbefreiung? Abwandlung: Im Notarvertrag ist zur Umsatzsteuer nichts geregelt. Der Verkäufer hat vor 5 Jahren netto in die Renovierung der unteren Einheit investiert und Vorsteuer geltend gemacht. Kaufpreis: Aufteilung der Wohnfläche:50/50 Fremdvermietung für Wohnzwecke; ohne Umsatzsteuer Fremdvermietung für betriebliche Zwecke, mit Umsatzsteuer 12
13 Die Immobilienveräußerung Erwerb am Anschaffungskosten: Aufteilung Wohnfläche:50/50 Veräußerung am für Eigennutzung für Wohnzwecke Eigennutzung als Arztpraxis 13
14 Was gibt es noch? Baukindergeld! Baugenehmigung zwischen dem und Es muss sich um einen Ersterwerb handeln. Wer schon eine Immobilie hat, bekommt kein Baukindergeld. Mindestens ein Kind muss vorhanden sein. Bei der Antragstellung dürfen Kinder noch nicht volljährig sein, müssen im selben Haushalt wie die Eltern leben, es muss ein Kindergeldanspruch bestehen. Berechtigte Familien erhalten Euro pro Jahr pro Kind für einen Zeitraum von maximal zehn Jahren. Die Einkommensgrenze für die geplante Förderung liegt bei einem zu versteuernden Einkommen von Euro zuzüglich Euro je Kind. 14
15 Christian Wendt Steuerberater Rechstanwalt HANNACK & PARTNER Alfred-Hess-Straße 31b Erfurt Telefon: 0361 / Telefax: 0361 / Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 15
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