Bebauungsplan Nr. 3.3, Erlenberg, 1. Änderung

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1 GEMEINDE EITORF Lage des Bebauungsplan-Geltungsbereichs innerhalb des Gemeindegebietes von Eitorf Bebauungsplan Nr. 3.3, Erlenberg, 1. Änderung Begründung Planungsstand: Planverfasser: ARCHITEKTUR + STÄDTEBAU Erika Grobe - Kunz u. Lars O. Grobe GbR Mülheimer Straße Bad Honnef Tel.: Fax: info@grobe-kunz.de -

2 Inhaltsverzeichnis 1. Anlass, Ziel und Zweck der Bebauungsplanänderung Plangebiet und Planverfahren Lage des Plangebietes, räumlicher Geltungsbereich Planverfahren Planerische Rahmenbedingungen Überörtliche und übergeordnete Planungen Schutzgebiete und Schutzobjekte Flächennutzungsplan Vorlaufende Bebauungsplanungen Situation im Plangebiet Derzeitiger Zustand und Nutzung des Plangebietes Umliegende Nutzungen Eigentumsverhältnisse Bebauungsplanung Städtebauliches Konzept Erschließung Individualverkehr, ruhender Verkehr Ver- und Entsorgung Umweltbelange Artenschutz Bodenordnung Festsetzungen Maß der baulichen Nutzung Baugrenze, nicht überbaubare Grundstücksflächen Gestaltung der baulichen Anlagen Hinweise Anlagen...9 Seite 2

3 1. Anlass, Ziel und Zweck der Bebauungsplanänderung Anlass zur Änderung des Bebauungsplans Nr. 3.3, Erlenberg war ein Antrag des Grundstückseigentümers von Flurstück 573, Flur 25 in der Gemarkung Eitorf. Der Eigentümer plant die Erweiterung seiner Doppelhaushälfte in westlicher Richtung. Die geplante Ge bäudeerweiterung geht ca. 11,00 m über die im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 3.3, Er lenberg festgesetzte bebaubare Fläche hinaus. Der derzeit rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 3.3, Erlenberg wurde im April 1998 als Satzung beschlossen. Damaliges Planungsziel war die Entwicklung und Erschließung einer zentrumsnahen Wohnanlage, wobei der parkähnliche Charakter des Gesamtgebietes weitestgehend erhalten bleiben sollte. Darum wurde u.a. eine niedrige Bebauungsdichte (Grundflächenzahl GRZ = 0,25) festgesetzt. Zum damaligen Zeitpunkt bildeten die heutigen Flurstücke 572 und 573 ein gemeinsames Grundstück. Die im Bebauungsplan Nr. 3.3, Erlenberg festgesetzte 17,50 m breite und 10,00 m tiefe bebaubare Fläche lag schwerpunktmäßig im östlichen Grundstücksteil. Bei einer späteren Grundstücksteilung entfiel der größere Anteil der als bebaubar festgesetzten Fläche auf das östliche Flurstück 572. Für das insgesamt größere westliche Baugrundstück (Flurstück 573) verblieb nur noch eine bebaubare Fläche von 6,00 m Breite. Auf der Grundlage von Befreiungsbescheiden war es dem Grundstückseigentümer möglich, verschiedene bauliche Erweiterungen (Wintergarten, Carport) vorzunehmen. Für die angestrebten, darüber hinausgehenden baulichen Maßnahmen verweigerte die Gemeinde Eitorf zunächst ihr Einvernehmen. Die geplante Erweiterung des Baufensters um 11,00 m in westlicher Richtung würde zu einer unzulässigen Erhöhung der Grundflächenzahl (GRZ > 0,25) führen. Nach erneuter Beratung und einem Ortstermin von Vertretern der Fraktionen entschied sich der Ausschuss für Planung, Umwelt und Erneuerbare Energien am , dem Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes vom Grundsatz her zuzustimmen, um im Rahmen einer moderaten Nachverdichtung den heutigen Wohnanforderungen Rechnung zu tragen. Mit der Änderung des Bebauungsplans Nr. 3.3 sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen hierfür geschaffen werden. 2. Plangebiet und Planverfahren 2.1. Lage des Plangebietes, räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Änderungsbebauungsplans liegt in der Gemarkung Eitorf, Flur 25, und umfasst die Flurstücke 572, 573 sowie Flurstück 540 (teilweise). Das Plangebiet liegt zentrumsnah ca. 400 m westlich des Eitorfer Marktplatzes. Fußläufig in wenigen Minuten erreichbar ist der Bahnhof der Deutschen Bahn mit Anschluss an den Regional-Express nach Köln und S-Bahn-Anschluss nach Düren, die Entfernung zum Bahnhof beträgt ca. 450 m. Die Gesamtfläche beträgt ca. 736 m², davon entfallen ca. 106 m² auf öffentliche Verkehrs flächen Planverfahren Durch die Planung werden keine Vorhaben, die nach dem Gesetz über die Umweltverträg lichkeitsprüfung (UVPG) oder nach Landesrecht eine Umweltverträglichkeitsprüfung erfordern, begründet. Es liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG), durch die Planung beeinträchtigt werden. Die künftige Grundfläche liegt weit unter dem Grenzwert nach 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB ( m²). Seite 3

4 Auf Grund dieser Voraussetzungen wird der Änderungsbebauungsplan im beschleunigten Verfahren nach 13a BauGB als sog. Bebauungsplan der Innenentwicklung aufgestellt. Es gelten die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach 13 Abs. 2, 3 BauGB: es wird keine Umweltprüfung durchgeführt es werden kein Umweltbericht nach 2a BauGB erstellt und keine Angaben nach 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB gemacht, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind eine zusammenfassende Erklärung nach 6 Abs.5 und 10 Abs.4 BauGB wird nicht erstellt es erfolgt keine Überwachung nach 4 c BauGB (Monitoring). Die Vorschriften des Artenschutzes ( 39 ff. BNatSchG) bleiben unberührt und finden bezüglich des Schutzes heimischer Fledermäuse sowie sonstiger planungsrelevanter Arten Anwendung (s. Abschnitt 5). 3. Planerische Rahmenbedingungen 3.1. Überörtliche und übergeordnete Planungen Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Bonn / Rhein-Sieg (GEP Region Bonn / Rhein-Sieg), stellt das Plangebiet als Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) dar Schutzgebiete und Schutzobjekte Der Geltungsbereich des Änderungsbebauungsplans liegt nicht im Bereich von Schutzgebieten. Schutzobjekte sind nach derzeitigem Kenntnisstand nicht vorhanden Flächennutzungsplan Der Bebauungsplan ist aus dem gültigen Flächennutzungsplan der Gemeinde Eitorf entwickelt ( 8 Abs. 2 BauGB), der die Flächen des Bebauungsplan-Geltungsbereichs als Wohnbauflächen darstellt (s. Abb. 1) Vorlaufende Bebauungsplanungen Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 3.3, Erlenberg, der für die Flächen des Plangebietes u.a. Folgendes festsetzt (s. Abb. 2): Reines Wohngebiet (WR) GRZ = 0,25 1 Vollgeschoss, Einzel- und / oder Doppelhäuser, maximal 2 Wohneinheiten je Haus Sattel- / Pultdach, Firsthöhe 8,0 m, Dachneigung Darüber hinaus setzt der Bebauungsplan eine durch Baugrenzen definierte bebaubare Fläche fest: das mit einem Abstand von 1,90 m parallel zur öffentlichen Verkehrsfläche an geordnete Baufenster ist 10,00 m tief und 17,50 m lang mit einem 3-Meter- Abstand zur östlichen Grundstücksgrenze Situation im Plangebiet Derzeitiger Zustand und Nutzung des Plangebietes Das Plangebiet ist zum Zeitpunkt der Planaufstellung mit zwei Doppelhaushälften und Nebenanlagen (Garage, Carport) bebaut. Die rückseitigen nicht bebauten Flächen sind als Hausgärten angelegt und genutzt. Seite 4

5 3.5.2 Umliegende Nutzungen Das Plangebiet liegt inmitten eines ruhigen, stark durchgrünten Wohngebietes auf einem Hügel oberhalb des Ortszentrums. In unmittelbarer Nachbarschaft befinden sich ausschließlich eingeschossige freistehende Einzelhäuser, als Dachform überwiegt das Satteldach. Die Grundstücksgrößen variieren zwischen ca. 400 m² (nördlich und westlich des Plangebietes) und > m² (südlich und südöstlich des Plangebietes) Eigentumsverhältnisse Mit Ausnahme der anteiligen Verkehrsflächen (Straße Auf dem Erlenberg ) befinden sich die Grundstücke im Plangebiet in privatem Eigentum. Abb. 1: Auszug aus dem geltenden Flächennutzungsplan Abb. 2: Ausschnitt aus dem Bebauungsplan Nr. 3.3, Erlenberg Seite 5

6 4. Bebauungsplanung 4.1. Städtebauliches Konzept Das städtebauliche Konzept zielt auf eine angemessene bauliche Ausnutzbarkeit des durch eine Grundstücksteilung zustandegekommenen Flurstücks 573 im Sinne einer moderaten Nachverdichtung im Geltungsbereich des Änderungsbebauungsplans. Die geplante Verlängerung der vorhandenen Bebauung in nordwestlicher Richtung parallel zur Straße Auf dem Erlenberg fügt sich in die vorhandene Baustruktur ein unter Beibehaltung des von einer offenen Bebauung geprägten Charakters der Wohnsiedlung Erschließung Individualverkehr, ruhender Verkehr Für den Individualverkehr ist das Plangebiet über die vorhandene Straße Auf dem Erlen berg erschlossen. Garagen und / oder Carports sind nur innerhalb der hierfür festgesetzten Flächen sowie im Bereich der bebaubaren Flächen zulässig. Hierdurch soll vermieden werden, dass über die Erweiterung der bebaubaren Flächen hinaus bauliche Nebenanlagen in den seitlichen Abstandsflächen den Charakter einer offenen Bauweise stören Ver- und Entsorgung Die Ver- und Entsorgung des Plangebietes erfolgt über die vorhandenen Leitungs-/Kanalnetze. 5. Umweltbelange 5.1. Artenschutz Zu Beginn des Bauleitplanverfahrens wurde im Rahmen einer artenschutzrechtlichen Vorprüfung (Artenschutzrechtliche Prüfung Stufe 1) untersucht, ob bzw. in wieweit Belange des Artenschutzes durch Vorhaben, deren Zulässigkeit durch den Änderungsbebauungsplan begründet wird, betroffen sind. Die Prüfung erfolgte auf der Grundlage des Verwaltungsentwurfs Artenschutz in der Bauleitplanung und bei der baulichen Zulassung von Vorhaben, Stand , des Landesamtes für Natur-, Umwelt- und Verbraucherschutz Nordrhein-Westfalen (LANUV). Die Überprüfung erfolgte anhand der Liste der planungsrelevanten Arten des LANUV NRW für den 2. Quadranten des Messtischblattes Nr Eitorf, der Roten Liste für den Naturraum Bergisches Land und des Informationssystems LINFOS Im Ergebnis wird festgestellt, dass innerhalb des Plangebietes keine der in den Listen aufgeführten, planungsrelevanten Arten zu erwarten sind und keine wild lebenden Pflanzen der besonders geschützten Arten vorkommen. Somit sind Verstöße gegen 44 BNatSchG ausgeschlossen. Ausführliche Informationen zur Untersuchungsmethodik, zu den einschlägigen Rechtsvorschriften sowie zu den einzelnen Untersuchungsschritten und -ergebnissen sind Anlage A Artenschutzrechtliche Prüfung Stufe 1, 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 3.3 Erlen berg, Gemeinde Eitorf, Januar 2018, zu entnehmen. 6. Bodenordnung Zur Umsetzung der Planung ist keine Veränderung der Grundstücksaufteilung erforderlich. Seite 6

7 Abb. 3: Blick auf das Plangebiet aus nordwestlicher Richtung Abb. 4: Blick in die Straße "Auf dem Erlenberg" aus Richtung Südosten Abb. 5: Auf dem Erlenberg, im Hintergrund St. Patricius Abb. 6: Bebauung nördlich des Plangebietes 7. Festsetzungen Mit der Aufstellung der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 3.3, Erlenberg werden die Festsetzungen des Ursprungsplans im Geltungsbereich des Änderungsbebauungsplans außer Kraft gesetzt. In Ergänzung zu Teil A (Planzeichnung) setzt der Änderungsbebauungsplans Folgendes fest: 7.1. Maß der baulichen Nutzung 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, 16 BauNVO Mit der Änderung des Bebauungsplans erhöht sich die maximal zulässige Grundflächenzahl von GRZ = 0,25 auf GRZ = 0,40. Eine Überschreitung der zulässigen Grundflächenzahl durch die in 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO bezeichneten Anlagen (z.b. Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des 14 BauNVO) ist bis zu 20 % zulässig. Der Änderungsbebauungsplan setzt eine Erdgeschossfußbodenhöhe der Gebäude von höchstens 0,30 m über der höchsten Geländehöhe am Gebäude fest. In Baulücken von zwei Hauptgebäuden sind Ausnahmen zur Anpassung an die angrenzend vorhandene Altbebauung zulässig. Seite 7

8 7.2. Baugrenze, nicht überbaubare Grundstücksflächen 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB Das derzeit mit einem Doppelhaus bebaute Baufenster wird durch den Änderungsbebauungsplan nach Westen erweitert. Der Änderungsbebauungsplan setzt darüber hinaus fest, dass das Vortreten von Gebäudeteilen wie Vordächer, Erker, Balkone etc. bis zu 1,0 m zulässig ist. Außer Abfallbehältern und deren Standplätze sind Nebenanlagen gem. 14 Abs. 1 BauNVO vor der vorderen (straßenseitigen) Baugrenze nicht zulässig. Garagen und überdachte Stellplätze sind nur auf den hierfür festgesetzten Flächen sowie innerhalb der überbaubaren Flächen zulässig Gestaltung der baulichen Anlagen 9 Abs. 4 BauGB i.v.m. 86 BauO NW Der Änderungsbebauungsplan enthält eine Reihe von gestalterischen Festsetzungen, um zu gewährleisten, dass sich künftige Änderungen bzw. Erweiterungen baulicher Anlagen in die vorhandenen Gebäudestrukturen einfügen. Hierzu zählen Festsetzungen zur Dachgestaltung einschließlich zu Materialien der Dacheindeckung sowie die größenmäßige Beschränkung von Dachflächenfenstern, Festsetzungen zur Fassadengestaltung, Festsetzungen zu Freiflächen- und Gartengestaltung sowie zu Einfriedungen, Festsetzungen bezüglich der maximal zulässigen Versiegelung von Vorgartenflächen, Festsetzungen bezüglich der Nichtzulässigkeit einer Vollversiegelung von Stellplätzen und ihren Zufahrten von mehr als 30 m² zur Gewährleistung des Abflusses von Niederschlagswasser sowie eine Liste der zu verwendenden Pflanzenarten bei Neuanpflanzungen. 8. Hinweise Der Änderungsbebauungsplan enthält Hinweise zur Abfallwirtschaft zum Bodenschutz zu Bodendenkmalen zur Beseitigung von Niederschlagswasser sowie zu Kampfmitteln. Seite 8

9 9. Anlagen Anlage A: Artenschutzrechtliche Prüfung Stufe 1, 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 3.3 Erlen berg, Gemeinde Eitorf Dipl.-Geogr. Ute Lomb, Bonn Januar 2018 Eitorf, den. Der Bürgermeister Seite 9