Zielabweichung. in Meisenheim. Z60 Nichtbeeinträchtigungsverbot. Gutachterliche Abwägung zur Entwicklung eines Nahversorgungsstandortes 11.4.

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1 Zielabweichung Z60 Nichtbeeinträchtigungsverbot Gutachterliche Abwägung zur Entwicklung eines Nahversorgungsstandortes in Meisenheim

2 VORBEMERKUNG In der Stadt Meisenheim ist die Ansiedlung eines Nahversorgungsstandortes mit dem Kernsortimente Nahrungs- und Genussmittel geplant. Das vorliegende Gutachten soll die städtebaulichen Auswirkungen dieses Bauvorhabens prüfen und einen möglichen Nachweis zur Verträglichkeit erbringen. Im Detail geht es um die Stärkung der Kaufkraft und die Reduzierung des Kaufkraftabflusses der Verbandsgemeinde Meisenheim. Die Markt und Standort Beratungsgesellschaft mbh aus Erlangen wurde beauftragt, eine entsprechende Verträglichkeitsuntersuchung durchzuführen. Grundlage dieser Auswirkungsanalyse sind die Vorschriften der BauNVO, sowie die zu berücksichtigenden regional- und landesplanerischen Vorgaben. Daneben wurde ebenfalls von Markt und Standort ein fundiertes und mit der Regionalplanung abgestimmtes Einzelhandelskonzept erarbeitet. Folgende Verkaufsflächen und Sortimente sind am Standort Im Briel vorgesehen: Betriebstypen geplanter Standort Sortiment Verkaufsflächen in qm Lebensmittelmarkt Im Briel Nahrungs- und Genussmittel

3 Übersicht Meisenheim Quelle: Markt und Standort,

4 Entwicklung des ZVB seit 2016 eigene Erhebung März 2018 Stabilität bei den Anbietern für Nahrungs- und Genussmittel. Rückgang bei Drogeriewaren (alles altersbedingte Geschäftsaufgaben). 4

5 Prüfung alternative Standorte Quelle: Markt und Standort, 2017 Im zentralen Versorgungsbereich sind keine geeigneten Flächenpotenziale vorhanden. Auch die anderen (theoretischen) Alternativstandorte stellen keine zukunftsfähigen Optionen dar. Aufgrund der sehr engen baulichen Strukturen und der fehlenden Reserveflächen, ist die Stadt (bezogen auf ihren versorgungsauftrag zum Thema Nahversorgung, aber auch bei der Bereitstellung von Reserveflächen für die produzierenden Betreibe (Stichwort BITO) in einer Zwangslage und muss, um eine ausreichende Nahversorgung für alle Gemeinden innerhalb des Verbandsgemeindegebietes zu gewährleisten, auf teilintegrierte Standort zurückgreifen. 5

6 Fußläufige Distanzen Quelle: eigene Darstellung Auch die fußläufige Anbindung an den ZVB ist (zumindest theoretisch) gewährleistet. Wie in fast alle Kommunen im ländlichen werden auch im Einzugsbereich Meisenheim fast alle Besorgungen mit dem Pkw erledigt. 6

7 ABWÄGUNG Z/G Ziele und Grundsätze der Landesplanung Erörterung für den Standort Z 60 Nichtbeeinträchtigungsgebot Durch die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe dürfen weder die Versorgungsfunktion der städtebaulich integrierten Bereiche, noch die Versorgungsbereiche benachbarter Orte wesentlich beeinträchtigt werden. Dabei sind auch die Auswirkungen auf Stadtteile von Ober- und Mittelzentren zu beachten. Das Projekt erzeugt nach intensiver Bewertung und Begutachtung KEINE städtebaulich schädliche Beeinträchtigung (im Sinne des Verstoßes gegen den Abwägungsschwellenwert von 10%) von bestehenden (Nah-) Versorgungstandorten mit sich bringen. Damit wird dieses Ziel ebenfalls eingehalten, da Keine Auswirkungen auf Versorgungsbereiche benachbarter Orte auf Stadtteile von Ober- und Mittelzentren Die ansässigen Betriebe sind als sehr stabil und als am Markt etabliert zu bewerten. Die namhaften Betreiber Edeka, Aldi und Netto sorgen für eine gute Frequenz am Standort und profitieren zudem vom Kundenmagneten Möbel Martin. Eine wesentliche Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Versorgungskerns bzw. der städtebaulich-funktionalen Zentren wird regelmäßig vermutet, wenn aufgrund des durch den Betrieb des Einzelhandelsprojekts verursachten Kaufkraftabflusses Geschäftsaufgaben drohen. Dies wird regelmäßig vermutet, wenn bei zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten ein Umsatzverlust von 10% und bei nicht zentrenrelevanten und nicht nahversorgungsrelevanten Sortimenten von 20% zu erwarten ist 1. Allerdings handelt es sich hier nicht um fixe Grenzwerte, die in jedem Falle heranzuziehen sind. Für jeden Einzelfall sind die Verträglichkeitsgrenzen gutachterlich neu zu bewerten. Für die bestehenden Betriebe Edeka, Aldi und Netto in benachbarter Lage stellen die geplanten Betriebe teilweise eine Konkurrenz dar, erfüllen andererseits jedoch eine Ergänzungsfunktion, die Kopplungseffekte verursachen. Davon können die bereits bestehenden Betriebe ebenfalls profitieren. Die städtebauliche Verträglichkeit wurde mit einer fachlich fundierten Auswirkungsanalyse nachgewiesen (die Kernaussagen zum Thema Beeinträchtigungsverbot der Auswirkungsanalyse finden sich auf den folgenden Seiten. 1 Quelle: Cemmerer, Bender, Linz, Gemeindebrief, Sonderheft Planung und Zulassung von Einzelhandelsbetrieben, Freiburg i. Br. April 2005, Seite 8 ff 7

8 Projekt, geplante Sortimente und Umsatzerwartung Fläche [in qm] Raumleistung 2 [in /qm] Umsatz [in Mio. Euro] Nahrungs- und Genussmittel ,9 Quelle Raumleistungen: BBE, eigene Berechnungen Da die aktuelle Rechtsprechung keine anbieterbezogene Analyse zulässt wird mit der durchschnittlich erzielbaren Raumleistung gearbeitet. So wird zudem sichergestellt, dass eine worst-case Betrachtung im Sinne des BauGB sowie der aktuellen Rechtsprechung vollzogen wird. Damit kann ausgeschlossen werden, dass bei einer investorenseitigen Betreiberumplanung eine erneute Begutachtung notwendig wird. Zudem können so auch die standortbezogenen Vorteile des Projektstandortes (sehr gute Sichtbarkeit, optimale Verkehrsanbindung, etc.) dargestellt werden. Realistisch bewertet werden nur Raumleitungen von rund bis Euro zu erwarten sein. Einzugsgebiet: Nahbereich Meisenheim Nahbereich Meisenheim: Einwohner Kaufkraftindex: 98,6 (2017) Pro-Kopf-Ausgabenbetrag Nahrungs- und Genussmittel (2017): Euro Projektrelevantes Kaufkraftpotenzial: 17,9 Mio. Euro 2 vgl. EHI, Handel Aktuell 2015; BBE Struktur und Marktdaten im Einzelhandel 2013, eigene Datenbank Raumleistungsmonitoring 1995 bis

9 Kaufkraftströme (Nahrungs- und Genussmittel) für den Nahbereich Meisenheim Auch bei der Annahme des Nahbereiches als ausschließliches Einzugsgebiet des geplanten Lebensmittelmarktes sind bereits auf den ersten Blick ausreichend Potenziale (4,7 Mio. Kaufkraftabflüsse) vorhanden, ohne ein faktisch bestehendes, größeres Einzugsgebiet (resultierend aus dem Bestandsstandort Möbel Martin) heranzuziehen. 9

10 Umsatzumlenkungen der geplanten Verkaufsflächen (Nahrungs- und Genussmittel) Standortlage projektrelevanter Bestandsumsatz Projektumsatz Umlenkungsquote in Mio. in Mio. in v.h. Meisenheim ZVB 2,3 0,2 7,4% Meisenheim, sonstige Lagen 13,1 1,3 9,5% Kirn 23,4 1,3 5,4% Bad Sobernheim ZVB 10,8 0,6 5,2% Bad Sobernheim, sonstige Lagen 19,9 1,1 5,5% Lauterecken 20,0 1,1 5,4% Alsenz 3,0 0,2 5,3% Obermoschel 1,2 0,0 3,3% diffuser Bereich (Kaufkraftrückflüsse, etc.) 1,3 Gesamt 6,9 eigene Berechnungen; *Werte unter Euro werden nicht ausgewiesen Bei der Berechnung der worst-case Umsatzumlenkung für die Sortimentsgruppe Nahrungs- und Genussmittel wurden in keinem Fall die Abwägungsschwellenwerte erreicht. Damit bleiben die geplanten Erweiterungsflächen innerhalb der städtebaulich verträglichen Varianz. Die Kaufkraftrückflüsse aus dem diffusen Bereich sind mit der niedrigen Zentralität Meisenheims in diesem Sortimentsbereich von aktuell lediglich 73% und den damit verbundenen Kaufkraftabflüssen (eigenes Potenzial) in Höhe von 4,7 Mio. Euro zu begründen. Zudem weist das Möbelhaus Martin einen sehr viel größeren Einzugsbereich auf, deren Kundschaft die örtlichen Nahversorgungsbetriebe, die in unmittelbarerer Nachbarschaft liegen, nutzen können. Gleiches gilt auch für das Pendlereinzugsgebiet, das deutlich über den Nahbereich der Stadt Meisenheim hinausgeht. Auch hier sind zusätzliche Kunden (wenn auch nur sporadisch) zu erwarten. Insgesamt ist der Standort mit den geplanten Verkaufsflächen als städtebaulich verträglich einzustufen. 10

11 Die Ausarbeitung sowie die Entwurfsvorlagen fallen unter 2, Abs.2, sowie 31, Abs.2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Soweit mit dem Auftraggeber nichts anderes vereinbart wurde, sind Vervielfältigungen (auch auszugsweise), Weitergabe oder Veröffentlichung (auch auszugsweise) nur nach vorheriger ausdrücklicher und schriftlicher Genehmigung und unter Angabe der Quelle erlaubt. Sämtliche Rechte, vor allem Urheberrechte, verbleiben bei der Markt und Standort Beratungsgesellschaft mbh, Erlangen. Markt und Standort Beratungsgesellschaft mbh Hugenottenplatz Erlangen Erlangen, Markus Epple Geschäftsführer 11