Im Niedertal III 1. Vereinfachte Änderung

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1 Bebauungsplan der Stadt Langenselbold Im Niedertal III 1. Vereinfachte Änderung gem. 1 (8) BauGB in Verbindung mit 13 BauGB Begründung 9 (8) BauGB 19/9/2018

2 Allgemeines Der Magistrat der Stadt Langenselbold hat in seinen Sitzungen am 15/8/2018 und am 12/9/2018 beschlossen, die 1. vereinfachte Änderung des Baubauungsplans Im Niedertal III durchzuführen. Im Hinblick auf eine bessere Handhabung wird der Rechtsplan überlagert. Es wird darauf hingewiesen, dass im Rahmen des Änderungsverfahrens nur zu den geänderten Punkten Stellungnahmen berücksichtigt werden können. Im vorliegenden Fall betrifft die 1. Vereinfachte Änderung nur den bereits rechtskräftig beplanten Bereich des Bebauungsplans Im Niedertal III, rk. 6/3/2016. Lage Die Stadt Langenselbold liegt im südwestlichen Teil des Main-Kinzig-Kreises. Durch die überregionalen Verkehrswege BAB45 und BAB66 B43a, B45 und B8/40 ist sie sowohl im Verdichtungsraum Rhein- Main und als auch in den nord-, ost- und südhessischen Raum angebunden. Das Plangebiet befindet sich östlich der L3445 und westlich der L3009 im direkten Anschluss an das Baugebiet Im Niedertal I. Naturräumliche Lage Das Gelände liegt leicht hängig nach Süden am Rödelberg zwischen ca 128 m und 138 m ünn. Gemäß der naturräumlichen Gliederung Hessens liegt der Planungsraum im Büdingen-Meerholzer Hügelland und hier im Ronneburger Hügelland. Flächennutzungen Das Baugebiet ist erschlossen und bereits zu etwa einem Drittel bebaut. Planung Flächennutzungsplan Das Gebiet ist im Regionalen Flächennutzungsplan 2010 als Wohnbaufläche dargestellt. Bebauungsplan Der Bebauungsplan Im Niedertal III wurde am 29/2/2016 als Satzung beschlossen und erlangte mit der Bekanntmachung am 6/3/2016 Rechtskraft. Ziel der Stadt Langenselbold ist die Schaffung eines Baugebiets um den Wohnbedürfnissen der Bevölkerung gerecht zu werden, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung zu fördern und kostensparendes Bauen zu ermöglichen. Die Erschließungsarbeiten konnten bis zum März diesen Jahres abgeschlossen werden; die zumeist privaten Bauherrn begannen unmittelbar nach Freigabe der Grundstücke mit dem Bauen, so dass die ersten fertig gestellten Rohbauten bereits sichtbar sind. Änderungen des Planwerks Der B-Plan wird mit der 1. vereinfachten Änderung wie folgt geändert: 1. Für die Flurstücke 174/1 und 176/1 wird die Festsetzung über die Anzahl von max. fünf Wohnungen je Wohngebäude aufgehoben und auf neun Wohnungen je Wohngebäude neu festgesetzt. 2. Für das Flurstück 179 wird die Festsetzung gem. 9 (1) Nr. 12 BauGB Blockheizkraftwerk (BHKW) aufgehoben.

3 3. Die planungsrechtliche Festsetzung Nr. 1.4 über die höchstzulässige Zahl von Wohnungen in Wohngebäuden wird wie folgt ergänzt: Werden auf den Flurstücken 219 bis 224 zwei Wohngebäude nur durch eine Tiefgarage bauordnungsrechtlich zu einem Gebäude verbunden, werden sie planungsrechtlich dennoch als zwei Gebäude mit jeweils max. 11 zulässigen Wohnungen gewertet. 4. Die Darstellung Fußweg auf den Flurstücken 98 und 169 entfällt und wird durch die Schraffur Wohnbaufläche gem. 4 BauNVO ersetzt. Erläuterung Zu 1. (Änderungsbereich 1) Die Festsetzung der maximal zulässigen Anzahl von fünf Wohnungen auf den Flurstücken 174/1 in der Größe von 841 qm und dem Grundstück 176/1 in der Größe von 678 qm schränkt den vom Investor gewünschten Wohnungsmix zu stark ein. Eine am aktuellen Wohnungsbedarf nach kleineren Wohnungen orientierte Planung wird auf den unterschiedlich großen Grundstücken ohne städtebauliche über die übrigen Festsetzungen hinausgehende Ziele unnötig erschwert. Da weder die Ausnutzung hinsichtlich der GRZ von 0,4 und der GFZ von 0,8, der maximalen zwei möglichen Vollgeschosse noch die Kategorie Wohnnutzung gem. BauNVO geändert werden sollen, berührt der Entfall der Festsetzung auf fünf Wohnungen die Grundzüge der Planung nicht. Zu 2.(Änderungsbereich 2) Der Bebauungsplan setzt auf dem Kindergartengrundstück, Flurstück 179, den Bau eines Blockheizkraftwerks (BHKW) fest. Die fortgeschrittene Planung von sechs Mehrfamilienhäuser auf den Flurstücken und der 29 Reihenhäusern auf dem Flurstück 190 sieht die Errichtung einer Heizzentrale in Form eines eigenen Gebäudes auf dem Flurstück 190 zur Versorgung der Reihenhäuser, der Mehrfamilienhäuser und der Kindertagesstätte mittels Anbindung über Nahwärmeleitungen vor. Im Vorgriff auf diese Möglichkeit wurden bereits im Zuge der Erschließungsarbeiten ausreichend dimensionierte Leerrohre unter den Straßen hindurch eingebaut. Die Heizzentrale erhält ein Blockheizkraftwerk für die Grundversorgung sowie zwei Gasheizkessel in Kaskade für die Spitzenlastabdeckung. Die Bemessung des BHKW-Größe soll für einen wirtschaftlichen Betrieb mindestens Jahresbetriebsstunden in Aussicht stellen. Die Verteilung des mit dem BHKW produzierten Stroms mittels Direktversorgung oder Netzeinspeisung entscheidet sich über die noch zu erstellende Wirtschaftlichkeitsberechnung. Das Ziel, im Baugebiet ein BHKW zu errichten, wird mit dem vg. Konzept nicht nur für die Kita, sondern auch für Wohngebäude mit einem Mehrfachen an Nutzfläche der Kita erreicht. Da das BHKW jedoch nicht auf dem geplanten Standort entstehen wird, empfiehlt das Fachamt die Festsetzung auf dem Flurstück 179 entfallen zu lassen. Zu 3.(Änderungsbereich 3) Der Bauträger bebaut die sechs Flurstücke 219 bis 224, entsprechende Nachfrage vorausgesetzt, in drei eng aufeinander folgenden jeweils zwei Flurstücke umfassenden Bauabschnitten. Wie im Bebauungsplan vorgesehen, sollen auf diesen momentan noch sechs Grundstücken insgesamt sechs Mehrfamilienhäuser als Einzelbaukörper in offener Bauweise gem. 22 BauNVO entstehen. Die Anzahl der Wohnungen je Haus wurde im Bebauungsplan auf 11 WE begrenzt. In der technischen Planung des Bauträgers sollen jetzt jeweils zwei Grundstücke zu einem verschmolzen werden, um für und unter jeweils zwei Einzelgebäuden eine gemeinsame Tiefgarage bauen zu können. Bauordnungsrechtlich werden beide Häuser wegen der gemeinsamen Tiefgarage jedoch als ein einziges Gebäude behandelt, womit die Festsetzung von 11 Wohnungen je Wohnhaus nicht beabsichtigte Einschränkungen sowohl der Bebaubarkeit als auch des städtebaulichen Ziels, Geschosswohnungen zu bauen, entstehen würden.

4 Die städtebauliche Absicht, an das bestehende Baugebiet mit insgesamt sechs Einzelbaukörpern anzuschließen, bleibt auch bei Verbindung von je zwei Wohnhäusern durch eine Tiefgarage nach wie vor erhalten, weshalb die planungsrechtliche textliche Festsetzung der maximal zulässigen Wohnungen hinsichtlich der Verbindung durch die Tiefgarage durch die 1. vereinfachte Änderung des Bebauungsplans präzisiert wird. Die übrigen Festsetzungen des Bebauungsplans bleiben erhalten, so dass die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und das vereinfachte Verfahren gem. 13 BauGB für die Änderung durchgeführt werden kann. Zu 4 (Änderungsbereich 4) Im Bebauungsplan wurde der Fußweg angelegt um auf öffentlichem Grund Entwässerungsleitungen bis in die Astrid-Lindgren-Straße führen zu können. Im Rahmen der Grundstücksumlegung wurden die Flurstücke 98 und 169 wie im Plan der 1. vereinfachten Änderung dargestellt rechtsverbindlich vermessen und verkauft. Die zum Zeitpunkt der Umlegung in der Tiefbauplanung nicht mehr notwendige Kanalbaufläche Fußweg zur Astrid-Lindgren- Straße wurde dabei je hälftig den privaten Grundstücken zugeschlagen. Zum Verfahren Die geplanten Änderungen berühren die Grundzüge der Planung nicht, womit die Möglichkeit besteht, den Bebauungsplan nach 13 BauGB, dem Vereinfachten Verfahren, zu ändern. Weitere hier vorliegende Voraussetzungen für dieses Verfahren sind: Die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen, wird nicht vorbereitet oder begründet. Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in 1 (6) Nr. 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter (Belange des Umweltschutzes, Naturschutzes und Landschaftspflege). Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung von schweren Unfällen nach 50 Bundes-Immissionsschutzgesetz zu beachten sind. Im Vereinfachten Verfahren nach 13 BauGB wird von der Umweltprüfung nach 2 (4), dem Umweltbericht nach 2a, von der Angabe nach 3 (2), welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach 6 a (1) und 10a (1) BauGB abgesehen. Eingriff- und Ausgleich Es entstehen durch die geplante 1. Vereinfachte Bebauungsplanänderung keine Eingriffe in Natur und Landschaft. Ausgleichsmaßnahmen werden somit nicht erforderlich. Anlagen: Anlage 1: Geltungsbereich des Bebauungsplans Im Niedertal III mit Änderungsbereichen Anlage 2: Ausschnitt aus dem Bebauungsplan Im Niedertal III mit Änderungen 1, 2, 3. Anlage 2a: Ausschnitt aus dem Bebaungsplan Im Niedertal III mit Änderung 4.

5 Geltungsbereich B-Plan "Im Niedertal III" Änderungsbereich Geltungsbereich des Bebauungsplans "Im Niedertal III - 1. vereinfachte Änderung" mit Teilbereichen

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7 Flst 98 4 Flst 169 Planausschnitt aus dem Originalplan mit Vorschlag der Flur-/Grundstücksgrenzen mit gestrichelten Linien. Planausschnitt aus der 1. vereinfachten Änderung mit rechtsverbindlichen Kataster mit durchgezogenen Linien. Änderung Darstellung Fußweg in Wohnbaufläche Anlage 2a