4. INP Seniorenzentrum Lübeck

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1 Kurzanalyse erstellt am: 19. November 2009 TKL.Fonds Gesellschaft für Fondsconception und analyse mbh Neuer Wall 18 D Hamburg Telefon: / Fax: / info@tkl-fonds.de

2 Kurzanalyse: Executive Summary Sumary Disclaimer: Diese Kurzanalyse stellt lediglich einen Auszug aus einer detaillierten Langanalyse dar. Um die Aussagen und Ergebnisse der Analyse nachvollziehen und einordnen zu können, wird die Lektüre der Langanalyse ausdrücklich empfohlen. TKL.Fonds hat diese Analyse mit größter Sorgfalt erarbeitet. Als Datenbasis für die Analyse dienen Angaben der Fondsinitiatoren in den Fondsprospekten sowie Angaben aus Quellen weiterer Dritter. Für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Genauigkeit der Angaben zeichnen die Fondsinitiatoren und die weiteren veröffentlichenden Dritten ausschließlich selbst verantwortlich. Die Analyse stellt lediglich eine von mehreren Hilfen bei einer Anlageentscheidung dar. Sie ersetzt keinesfalls eine qualifizierte Anlageberatung durch eine entsprechend ausgebildete Person, wie beispielsweise einen Anlage-, Steuerberater und/oder Rechtsanwalt. Immobilie INP Management GmbH Senioren Residenz Waldersee Basisdaten der Beteiligung Vorwiegende Nutzung der Immobilie Pflegeheim Vermietbare Fläche in qm Datum der Prospektaufstellung 2. November 2009 Analysedatum 19. November 2009 Erstes volles Betriebsjahr 2010 Prognosezeitraum in (Bruchteilen von) Jahren 15,0 Dauer der Gesellschaft unbestimmt Kündigung frühestens möglich zum 30. November 2024 Haftung im Außenverhältnis beschränkt auf 10% der Einlage Mindestzeichnungssumme in EUR Kommanditkapital ohne Agio in TEUR Fremdkapital in TEUR Agio in % 5,0% Fondsvolumen inkl. Agio (Gesamtinvestition) in TEUR Ausschüttungsrhythmus monatlich - Erfahrung Anzahl emittierter Fonds 3 Realisiertes Investitionsvolumen in Mio. 26 Anzahl emittierter Immobilienfonds 3 Durchschn. Volumen emittierter Immobilienfonds in Mio. 8,67 Performance laufender Fonds* Alle Fonds des s Vergleich prospektierter und realisierter Ausschüttungen Vergleich prospektierter und realisierter Tilgungen Immobilienfonds des s Vergleich prospektierter und realisierter Ausschüttungen Vergleich prospektierter und realisierter Tilgungen Note 2,35 * Stand: 31. Dezember

3 Kurzanalyse: Executive Summary Unabhängige Mittelverwendungskontrolle Prospektprüfungsbericht Sind besondere rechtliche Risiken bekannt? nein Fondskonzeption Steuergutachten Verbindliche Finanzierungszusage Platzierungsgarantie Konzeptionelle Besonderheiten: Bestandteil des Prospektprüfungsberichts Zur Tilgung des endfälligen Darlehens wird über eine Rentenversicherung von der neue leben Lebensversicherungs AG (neue leben) eine Tilgungsersatzleistung angespart, deren Verzinsung im Prospekt mit 4,6 Prozent angesetzt wird. neue leben wird von Fitch mit einem Finanzstärkerating von "A" (stark) eingestuft. Note 2,50 - Standort Lübeck Anzahl der Objekte 1 Kaufpreis für den anteiligen Erwerb* in TEUR Gesamtkaufpreis in TEUR Objektgutachten Objekt Kurzbeschreibung: Die Hansestadt Lübeck mit rund Einwohnern liegt im Südosten Schleswig-Holsteins an der Ostsee. Der Lübecker Hafen ist der größte deutsche Ostseehafen. Er verbindet Lübeck mit Skandinavien, Russland und dem Baltikum. Zahlreiche Fährlinien verbinden die Lübecker Häfen mit dem gesamten Ostseeraum. Über die Autobahnen A1 und A20 und einen Anschluß an das deutsche ICE-Netz sowie durch den Regionalflughafen Lübeck-Blankensee, der von der Fluglinie Ryanair angeflogen wird, ist Lübeck an das Fernverkehrsnetz angeschlossen. Bei dem Alten- und Pflegeheim Senioren Residenz Waldersee handelt es sich um einen 1998 errichteten dreigeschossigen Gebäudekomplex. Das auf einem qm großen Grundstück belegene Objekt liegt im Stadtteil St. Gertrud etwa 10 Autominuten vom Zentrum Lübecks entfernt. Es verfügt über 115 Betten ausschließlich in Einzelzimmern, die Gesamtnutzfläche beträgt qm. Neben einer Vollküche mit großem Speiseraum, verfügt das Objekt über separate Aufenthaltsräume eine Cafeteria sowie Pflegebäder und Funktionsräume. Ein Standortgutachten liegt vor. Ein unabhängiges Wertgutachten, das bestätigt, dass die Immobilie marktgerecht eingekauft wurde, wurde im Auftrag der finanzierenden Bank erstellt. Note 2,50 * Kaufpreis des Grundstücks und Baukosten/Kaufpreis der Gebäude, erhöht um Erwerbsnebenkosten und Zwischenfinanzierungskosten. 3

4 Kurzanalyse: Executive Summary Vermietung Vermietung zu Beginn der Betriebsphase* Durchschnittlich vermietete Fläche in % 100,00% Vermietungsgarantien nicht Mieteinnahmen im ersten vollen Betriebsjahr 2010 in TEUR** 660 Durchschnittliche Jahresmiete im ersten vollen Betriebsjahr in EUR / qm 142,89 Durchschnittliche Mietvertragsdauer in Jahren 20,00 Durchschnittliche Steigerungsrate der Mieteinnahmen p.a. in % 0,97% Beurteilung der Vermietung Das Fondsobjekt ist zu 100% für 20 Jahre an die Senator Senioreneinrichtungen GmbH, Lübeck verpachtet. Das Unternehmen gehört zur SENATOR Unternehmensgruppe, die seit fast 25 Jahren besteht und mit rund Mitarbeitern Betten in 34 Einrichtungen im gesamten Bundesgebiet bewirtschaftet. Die renommierte Wirtschaftsagentur Creditreform bewertet die Senator Beteiligungen GmbH zum 20. März 2009 mit einem Bonitätsindex von 213 ("gute Bonität"). Dem Mieter wurden Verlängerungsoptionen über zweimal fünf Jahre eingeräumt. Zur Absicherung hat sich die Fondsgesellschaft die Rechte an den Finanzleistungen der Bewohner, bezogen auf ihren Mietanteil, von der Pächterin abtreten lassen. Eine zusätzliche Sicherheit für die Einnahmen des Fonds bieten die gesetzlichen Regelungen. Der nach den Maßgaben des Sozialgesetzbuches abgeschlossene Versorgungsvertrag stellt die Grundlage für den Abschluss von Pflegesatzvereinbarungen dar. Demnach werden den Bewohnern die Kosten der Pflege durch die Pflegeversicherung erstattet. Die Mietkosten müssen die Bewohner selbst tragen. Sollten sie dazu nicht in der Lage sein, werden die Mietkosten nach Maßgabe des 19 i.v.m. 35, 61ff Sozialgesetzbuch XII durch das Sozialamt übernommen. Note 2,25 * Alle Angaben zu den Mieteinnahmen und den Objektausgaben enthalten keine umlegbaren Objektkosten. Finanzkennzahlen Erfolgskennzahlen Vermögenszuwachs der Anleger nach Steuern in % 108,91% Amortisationsdauer des Kommanditkapitals vor Steuern in vollen Jahren * 15,00 Kumulierte Tilgungen nach zehn vollen Betriebsjahren in % 25,50% Kumulierte Ausschüttungen über die Laufzeit (ohne Veräußerungserlös) in % des Kommanditkapitals 102,88% Risikokennzahlen ** Eigenkapitalquote in % 37,87% Anteil der festen Mieteinnahmen an den gesamten Mieteinnahmen 100,00% Kostenkennzahlen ** Durchschnittl. Verhältnis von laufenden Objektkosten zu Mieteinnahmen 1,46% Durchschnittl. Verhältnis von laufenden Fondskosten zu Mieteinnahmen*** 2,67% Fondskosten (mit Agio) in % des Fondsvolumens (inkl. Agio)**** 13,22% davon in der Investitionsphase 9,90% davon in der Betriebsphase**** 3,31% Geplanter Bruttoverkaufserlös für das letzte prospektierte Betriebsjahr (2024) durchschnittl. prospektierter Verkaufsfaktor 12,20 absolut in TEUR in % des Kaufpreises 101,59% davon Ausgaben für Revitalisierung 0,00% Note 2,30 * Wenn die Amortisationsdauer der Prospektierungslaufzeit entspricht, wurde der Verkauf der Immobilie am Ende der Prospektierungslaufzeit unterstellt. ** Alle Angaben zu den Mieteinnahmen enthalten umlegbare Objektkosten. **** Die kumulierten Fondskosten während der Betriebsphase beziehen sich auf einen standardisierten Zeitraum von achtzehn Jahren. 4

5 Kurzanalyse: Gesamtbeurteilung und Rating Zusammenfassung Der Fonds investiert in ein Alten- und Pflegeheim in Lübeck. ist die INP Management GmbH. Das Angebot ist solide konzipiert. Das Objekt sollte aufgrund der langen Mietvertragslaufzeit und der gesetzlichen Regelungen langfristig sichere Einnahmen erzielen können. Der Einkaufsfaktor für den Fonds ist durchschnittlich. Die Fondskosten liegen unter dem Marktdurchschnitt. Die unterdurchschnittliche Eigenkapitalquote wirkt risikoerhöhend. Die kumulierten Tilgungen nach zehn vollen Betriebsjahren sind - unter Berücksichtigung einer 4%igen Verzinsung p.a. des Tilgungssurrogates - überdurchschnittlich und wirken risikomindernd. Diese Risikobewertung ist unter Berücksichtung der Einzahlungen in eine Rentenversicherung allerdings zu relativieren. Die kalkulierten Tagesmieten je Pflegebett sind insgesamt mit denen anderer Beteiligungsangebote vergleichbar. Insgesamt handelt es sich um ein gutes Angebot mit durchschnittlicher Ertragsprognose vor Steuern und unterdurchschnittlichem Risiko. Verteilung der Gesamtnoten für deutsche Immobilienfonds ,0% Anzahl ,0% 60,0% 40,0% 20,0% 0,0% Kumulierte Häufigkeit 1,00-2,00 2,01-2,25 2,26-2,50 2,51-3,00 3,01-3,50 3,51-5,00 Anzahl Noten Kumulierte Häufigkeit Noten und Rating Qualitative Einschätzung Rating der Beteiligung (12,5%) 2,35 Fondskonzeption (12,5%) 2,50 Sehr gut oder Top 10% Objekt (12,5%) 2,50 Gut Vermietung (12,5%) 2,25 Platzierungsfähig Uninteressant Finanzielle Einschätzung (50,0%) 2,30 Mangelhaft Gesamtnote 2,35 Rating Beurteilung der Beteiligung im Vergleich zur Bestnote der jeweiligen Bewertungskriterien Fondskonzeption Objekt Vermietung Finanzielle Einschätzung Gesamt 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% GmbH & Co. KG Differenz zur Bestnote 5