Ausgewählte Daten zum Darmstädter Immobilienmarkt 2007

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Oskar Vogel
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1 Gutachterausschuss für Grundstückswerte und sonstige Wertermittlungen für den Bereich der Wissenschaftsstadt Darmstadt Ausgewählte Daten zum Darmstädter Immobilienmarkt 2007 Gliederung 1 Marktentwicklung Verkäufe bebauter Grundstücke Verkäufe unbebauter Grundstücke (Bodenpreise) Bodenrichtwerte Eigentumswohnungsmarkt Ausblick

Gliederung 1 Marktentwicklung... 2 2 Verkäufe bebauter Grundstücke.

2 1 MARKTENTWICKLUNG Im Jahr 2007 war der Umsatz auf dem Darmstädter Immobilienmarkt niedriger als im Vorjahr. Da weniger Großtransaktionen durchführt wurden, sank das umgesetzte Geldvolumen um 24 % von 668,3 auf 508,7 Mio. EUR. Abgesehen davon, war die Entwicklung auf dem regulären Markt nur leicht rückläufig. Ingesamt Immobilien wechselten den Eigentümer. Sie setzten sich zusammen aus 869 Wohnungseigentumseinheiten, 468 bebauten Grundstücken und 138 unbebauten Grundstücken. Zum Vergleich: 2006 waren es Immobilien, darunter 862 Wohnungseigentumseinheiten, 487 bebaute und 174 unbebaute Grundstücke. Entwicklung des Geldumsatzes 800 Mio. 700 Mio. 600 Mio. 500 Mio. 400 Mio. 300 Mio. 200 Mio. 100 Mio. Unbebaute Grundstücke Wohnungseigentum Bebaute Grundstücke Für die Erstellung der Preisstatistiken sind die Verkäufe die wichtigste Gruppe der Vertragsarten. Sofern keine besonderen Kaufumstände erkennbar sind (z. B. Kauf unter nahen Angehörigen), kann davon ausgegangen werden, dass ein Kaufpreis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr frei ausgehandelt wurde und als Marktpreis in die Kaufpreissammlung eingehen kann. Unter den genannten Immobilien befanden sich Verkaufsfälle. 2

Abgesehen davon, war die Entwicklung auf dem regulären Markt nur leicht rückläufig. Ingesamt 1.475 Immobilien wechselten den Eigentümer.

3 2 VERKÄUFE BEBAUTER GRUNDSTÜCKE Von den 383 Verkäufen bebauter Grundstücke, die der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Jahr 2007 vorgelegt wurden, waren 348 Fälle für eine statistische Auswertung geeignet. Wohnhäuser, die in erster Linie zur Eigennutzung erworben werden (Ein- und Zweifamilienhäuser), stellten mit rund 70 % erneut den Hauptanteil an den Verkäufen dar. Den übrigen Teil des Marktes bildeten die renditeorientierten Immobilien, wie z. B. Mehrfamilienhäuser und Geschäftsgrundstücke. Die nachfolgende Tabelle zeigt die Durchschnittspreise ausgewählter Liegenschaften. Mittelpreise bebauter Grundstücke Reihenhäuser Doppelhaushälften Freistehende Einfamilienhäuser Anzahl der Fälle/Mittelpreis [EUR] Zweifamilienhäuser / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / /

Den übrigen Teil des Marktes bildeten die renditeorientierten Immobilien, wie z. B. Mehrfamilienhäuser und Geschäftsgrundstücke.

4 3 VERKÄUFE UNBEBAUTER GRUNDSTÜCKE (BODENPREISE) Der durchschnittlich gezahlte Quadratmeterpreis für Wohnbauland betrug 2007 genau wie im Vorjahr 449,- EUR. Die Anzahl der Verkäufe von Bauplätzen blieb mit 34 Fällen ebenso unverändert. Einige Baugrundstücke wiesen noch Altbebauung auf, die von den Erwerbern abgebrochen werden musste. Mittelpreise unbebauter Grundstücke Wohnbauflächen Gewerbeflächen Landwirtschaftliche Flächen Anzahl der privaten Verkäufe/Mittelpreis [EUR/m²] Gartenland /451 11/214 12/4,40 4/ /420 2/* 10/6,10 3/ /472 5/278 6/4,10 8/ /444 5/292 7/3,90 5/ /355 6/338 11/4,00 6/ /404 5/235 6/4,60 6/ /357 9/404 9/4,00 5/ /449 5/226 18/4,50 3/ /449 2/* 16/4,40 8/22 *) Anm.: bei weniger als 3 Fällen keine Angabe 4

Mittelpreise unbebauter Grundstücke Wohnbauflächen Gewerbeflächen Landwirtschaftliche Flächen Anzahl der privaten Verkäufe/Mittelpreis [EUR/m²] Gartenland 1999 42/451 11/214 12/4,40 4/22 2000 39/420

5 4 BODENRICHTWERTE Der Gutachterausschuss hat am für das gesamte Stadtgebiet die Bodenrichtwerte zum Stichtag ermittelt. Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte des Grund und Bodens für Gebiete mit im wesentlichen gleichen Lage- und Nutzungsverhältnissen. Abweichungen der baulichen Ausnutzung, sowie Unterschiede in anderen wertbestimmenden Eigenschaften, wie z. B. dem Bewertungszeitpunkt, der Lage und dem Zuschnitt, können Abweichungen des individuellen Verkehrswertes eines Grundstücks vom Richtwert bewirken, die bei Wertermittlungen sachverständig zu berücksichtigen sind. Bodenrichtwerte aus der Richtwertkarte 2008/2009 Wohnbaufläche Gemischte Baufläche Gewerbliche Baufläche Stadtteil Bereich Richtwert [EUR/m²] Mitte City Ia-Lage City Ib-Lage Cityrandlage Hochschulviertel Übriger Bereich Nord Johannes-, Martinsviertel Waldkolonie Mornewegviertel Pallaswiesenviertel Am Ziegelbusch Ost Komponistenviertel Mathildenhöhe, Rosenhöhe Übriger Bereich Bessungen Paulusviertel Alt-Bessungen An der Ludwigshöhe West Am Südbahnhof Heimstättensiedlung Verlegerviertel Am Kavalleriesand Arheilgen Alt-Arh., Arh.-Süd, Arh.-West Arheilgen-Ost Eberstadt Alt-Eberstadt Am Lämmchesberg Villenkolonie Am Frankenstein Kirchtannensiedlung Wixhausen Wixhausen-West Wixhausen-Ost Kranichstein Kranich.-Süd, Kranich.-Nord

Abweichungen der baulichen Ausnutzung, sowie Unterschiede in anderen wertbestimmenden Eigenschaften, wie z. B.

6 5 EIGENTUMSWOHNUNGSMARKT Im Jahr 2007 konnten 700 Kaufverträge (2006: 719 Fälle, 2005: 698 Fälle) von Eigentumswohnungen ausgewertet werden. Sie teilten sich wie folgt auf: Wohnungseigentum - Zusammenfassung Erstverkauf Neubauwohnungen Erstverkauf umgewandelter Mietwohnungen Wohnungen im Wiederverkauf Gesamt Anzahl der Fälle /- + 3,8 % + 6,8 % - 10,3 % - 2,6 % Mittelpreis EUR/m² EUR/m² EUR/m² EUR/m² EUR/m² EUR/m² EUR/m² EUR/m² +/- - 6,7 % + 5,7 % + 4,1 % + 2,6 % Wohnfläche m² m² m² m² m² m² m² m² +/- + 12,3 % + 1,1 % - 11,4 % - 3,0 % Geldumsatz ,4 Mio. EUR 28,1 Mio. EUR 46,6 Mio. EUR 100,2 Mio. EUR ,7 Mio. EUR 30,1 Mio. EUR 43,0 Mio. EUR 99,7 Mio. EUR +/- + 4,8 % + 6,9 % - 7,8 % - 0,5 % Wohnungsgröße ,8 m² 76,4 m² 71,7 m² 76,6 m² ,6 m² 72,4 m² 70,8 m² 76,3 m² +/- + 8,2 % - 5,4 % - 1,2 % - 0,4 % 6

379 719 2007 109 251 340 700 +/- + 3,8 % + 6,8 % - 10,3 % - 2,6 % Mittelpreis 2006 2.556 EUR/m² 1.565 EUR/m² 1.716 EUR/m² 1.819 EUR/m² 2007 2.385 EUR/m² 1.655 EUR/m² 1.786 EUR/m² 1.

7 6 AUSBLICK 2008 Jahr Ausblick Auswertungsstand Registrierte Veräußerungen Anzahl insgesamt dar. Wohnungseigentum dar. bebaute Grundstücke dar. unbeb. Grundstücke Geldumsatz Mio. EURO insgesamt 300,08 562,46 668,34 508,66 119,06 dar. Wohnungseigentum 118,18 106,81 112,83 130,33 35,58 dar. bebaute Grundstücke 150,34 376,46 533,14 362,72 79,79 dar. unbeb. Grundstücke 31,56 79,19 22,57 15,61 3,69 Bebaute Grundstücke Anzahl/Mittelpreis in 1000 EUR Reihenmittelhäuser 75/249 75/249 63/264 54/263 16/308 dar. Neubauten 56/246 56/246 33/276 25/281 4/347 Reihenendhäuser 46/249 46/249 31/311 30/293 9/323 dar. Neubauten 32/269 32/269 21/325 13/308 1/* Doppelhaushälften 44/290 44/290 44/340 48/312 12/281 dar. Neubauten 17/341 17/341 12/423 22/359 2/* Freistehende EFH 72/344 72/344 85/380 84/409 37/399 Zweifamilienhäuser 16/388 16/388 16/330 20/354 7/318 Bodenpreise Anzahl/Quadratmeterpreis in EUR/m² Wohnbauflächen 30/404 44/357 34/449 34/449 6/452 Gewerbeflächen 5/235 9/404 5/226 2/* 3/155 Landwirtschaftl. Flächen 6/4,60 9/4,00 18/4,50 16/4,40 5/2,80 Gartenland 6/20 5/18 3/29 8/22 -/- Eigentumswohnungen Anzahl/Quadratmeterpreis in EUR/m² Erstverkäufe Neubau 152/ / / / /2602 Erstverkäufe Umwandlung 247/ / / / /1518 Wiederverkäufe 354/ / / / /1640 *) Anm.: bei weniger als 3 Fällen keine Angabe 7

Wohnungseigentum 118,18 106,81 112,83 130,33 35,58 dar. bebaute Grundstücke 150,34 376,46 533,14 362,72 79,79 dar. unbeb.

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