Wohnungsbaugenossenschaft 6. Februar 2012 Neues Berlin eingetragene Genossenschaft

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1 Wohnungsbaugenossenschaft 6. Februar 212 Neues Berlin eingetragene Genossenschaft Prämissen für die Liquiditätsvorschau 213 bis 221 Miete für Wohnungen, Gewerbe und Garagen Berücksichtigung von Mieterhöhungspotentialen ausgehend vom aktuellen Mietspiegel und entsprechend Mietkonzept der Genossenschaft bis zum Jahr 215. Ab dem Jahr 216 Planung von Mieterhöhungen für Wohnungen in der Höhe von jährlich,5 Prozent. Durchführung von jährlichen Abschreibungen auf Mietforderungen in der Höhe von 5 TEUR Halten der gewöhnlichen Mietminderungen und Mietverzichte bei 115 TEUR Berücksichtigung von Mietminderungen im Jahr 213 für den Umbau der Aufzüge in der Wohnanlage Storchennest (35 TEUR), in den Jahren 214 und 215 im Zusammenhang mit der Errichtung des Neubaus in der Degnerstraße (jährlich 142 TEUR) und in den Jahren 217 und 218 als Folge der Sanierungsarbeiten in den Wohnanlagen Malchower Aue und Vierfarbkarree (82 TEUR) Beibehaltung der durch leer stehende Wohnungen verursachten Mietausfälle bei einem Prozent jährlich, bezogen auf alle Mieteinnahmen und Berücksichtigung von jährlich 11 TEUR in den Jahren 217 und 218 als Folge der Sanierungsarbeiten in den Wohnanlagen Malchower Aue und Vierfarbkarree Realisierung von Neuvermietungszuschlägen in der Höhe von jährlich 25 TEUR Vermietung der neu zu schaffenden Wohnungen in der Degnerstraße ab 1. Januar 216 Vorauszahlungen für Betriebskosten Für die Vorauszahlungen auf Betriebskosten und die Betriebskosten werden die Planwerte 212 zu Grunde gelegt Mögliche Preisänderungen wurden nicht berücksichtigt Berücksichtigt sind Vorauszahlungen auf Betriebskosten (1,3 EUR je m² Wohnfläche übrige und,6 EUR je m² Wohnfläche warme) für die neu zu bauenden Wohnungen in der Degnerstraße Geplant sind voraussichtlich fehlende Vorauszahlungen auf Betriebskosten, wenn Wohnungen nicht vermietet sein werden oder wenn Mietminderungen während des Neubaus und der Sanierungsmaßnahmen zu gewähren sind Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen Weiterberechnungen an Dritte und Leistungen der Handwerker der Genossenschaft, werden in gleicher Höhe unterstellt Für die Weiterberechnung von in der Wohneigentumsanlage Wartenberg angefallenen Hauswartkosten an die Eigentumsverwaltung, wird eine jährliche Steigerung um 2 TEUR angenommen Sonstige betriebliche Erträge Ausgegangen wird von Erträgen in gleicher Höhe Versicherungsentschädigungen sind nicht berücksichtigt Die sich aus dem Projekt WOHNEN IM ALTER ergebenden und zukünftig zu berücksichtigenden Einnahmen in Höhe der finanziellen Beteiligung der Genossenschaftsmitglieder an den wertverbessernden Maßnahmen werden nach dem Vorliegen der ersten diesbezüglichen Erfahrungen präzisiert

2 - 2 - Zinserträge Für die zukünftig erwarteten Zinseinnahmen werden der voraussichtliche Geldbestand der Genossenschaft am 1. Januar und am 31. Dezember eines jeden Jahres gemittelt und mit 1,5 Prozent verzinst Erträge aus der Verwaltung von Wohneigentum Die angenommene Höhe der Erträge resultiert aus der aktuellen Vertragssituation, die für die nächsten Jahre als gleichbleibend unterstellt ist Eine mögliche Erweiterung oder Verringerung der Anzahl an zu verwaltenden Wohnungen wurde nicht berücksichtigt Erhöhung Geschäftsguthaben Die Unterstellung gleich hoher Zugänge an Geschäftsguthaben erfolgt als Fortschreibung der Durchschnittswerte der letzten Jahre Die Abweichung im Jahr 215 resultiert aus dem Zugang der ab 1. Januar 216 zu vermietenden Wohnungen im Neubau Degnerstraße und der Zeichnung der entsprechenden Geschäftsanteile Kreditaufnahmen/Sondertilgung/Umschuldung Abruf der Mittel entsprechend Baufortschritt (1.141 TEUR) für die Schließung der Müllabwurfanlagen und den Aufzugsumbau im Jahr 212 Mit den bereits im Jahr 21 abgeschlossenen Prolongationsverträgen zu den Darlehen, deren Zinsbindungsfrist 214 beendet sein wird, erhöht sich das diesbezügliche Darlehensvolumen um TEUR und steht für die anteilige Finanzierung des Neubaus in der Degnerstraße zur Verfügung Geplant ist im Jahr 215 eine weitere Kreditaufnahme in der Höhe von 3.22 TEUR für die anteilige Finanzierung des Neubaus in der Degnerstraße Für die Sanierung in den Wohnanlagen Malchower Aue und Vierfarbkarree sind 15. TEUR verteilt auf die Jahre 217 bis 22 berücksichtigt Berücksichtigung von Sondertilgungen/Umschuldungen zu den Verträgen der Delta Lloyd in den Jahren 213 bis 215. Für das Jahr 213 ist vorerst (der verfügbaren Grundschulden Rechnung tragend) ein Betrag von 2,7 Mio. EUR eingeplant. Verkaufserlös Die Beträge resultieren aus den beim Verkauf von Wohnungen abgeschlossenen Ratenvereinbarungen Betriebskosten Für die Betriebskosten werden wie für die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten die Planwerte 212 zu Grunde gelegt Ab 216 sind Betriebskosten für die neu zu bauenden Wohnungen in der Degnerstraße berücksichtigt Sonstige Aufwendungen für Hausbewirtschaftung Auch die Vermietungskosten/Wohnungsanzeigen und die Kosten für Miet- und Räumungsklagen werden in gleichbleibender Höhe unterstellt

3 - 3 - Laufende Instandhaltung Die Ausgaben für die laufende Instandhaltung setzen sich zusammen aus den Planwerten des Jahres 212 mit folgenden Steigerungen: 11 Prozent bezogen auf die jeweiligen Vorjahreswerte nach der Durchführung umfassender Sanierungsmaßnahmen 13 Prozent bezogen auf die jeweiligen Vorjahreswerte im zweiten bis fünften Jahr nach der Durchführung umfassender Sanierungsmaßnahmen 15 Prozent ab dem sechsten Jahr nach Sanierung Staffelung der Werte für fertig gestellte Neubauten beginnend mit 2 Prozent von 9 EUR/m² Wohnfläche Entwicklung der Aufwendungen für die laufende Instandhaltung * geplant TEUR ,74 6,7 5,41 5,9 4,67 4,31 3,76 3,85 3,8 3, * 213* 214* 215* 216* 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, EUR/m² Wohn- und Gewerbefläche Aufwendungen in TEUR Aufwendungen in EUR/m² Wohn- und Gewerbefläche Instandhaltung bei Mieterwechsel Die Steigerungen sind nicht gegenstandsbezogen begründbar. Sie sind Ausdruck kaufmännischer Vorsicht. Instandsetzung/Modernisierung Die Höhe der Aufwendungen entspricht den Werten der Vergangenheit und berücksichtigt zusätzlich geschätzte Aufwendungen für die Sanierung in den Wohnanlagen Malchower Aue und Vierfarbkarree mit den Schwerpunkten: Wasser- und Abwasserleitungen, Elektro und Lüftung in den Jahren 217 bis 219 Neben der Strangsanierung in den Wohnanlagen Malchower Aue und Vierfarbkarree beschränken sich die aus heutiger Sicht bereits zu berücksichtigenden, wertintensiven Maßnahmen in allen Wohnanlagen auf das Streichen von Treppenhäusern, Balkonen und Loggien WOHNEN IM ALTER Berücksichtigung von Ausgaben für dieses spezielle Programm auch in den nächsten Jahren mit vorerst fallender Tendenz Bauinvestitionen

4 - 4 - In den Jahren 212 und 213 sind erste Baunebenkosten und ab 214 Baukosten für die Bebauung in der Degnerstraße in der Variante mit 4 Wohnungen und 48 Stellplätzen eingeplant Für das Jahr 221 sind Investitionen in einen weiteren Neubau kalkuliert Löhne und Gehälter sowie Sozial- und andere Abgaben Die Planung wurde ausgehend von den Werten für 212 für jede Planstelle untersetzt. Jährlich angenommene Steigerungen wurden von bisher 3 Prozent auf 1,7 Prozent (Durchschnitt der letzten 1 Jahre) reduziert. Sonstige betriebliche Aufwendungen Auch diese Aufwendungen werden für die nächsten Jahre in gleicher Höhe unterstellt Zinsen und ähnliche Aufwendungen Die Höhe der zu zahlenden Zinsen ergibt sich aus den bestehenden Darlehens- und Prolongationsverträgen, der Annahme, dass bei Beendigung der Zinsfestschreibungszeit (beginnend mit dem Jahr 215) eine Prolongation des jeweiligen Restkreditwertes mit einem Zinssatz von 7 Prozent erfolgt Für die in den Jahren 217 bis 219 neu aufzunehmenden Darlehen wird ein Zinssatz in der Höhe von 5 Prozent angenommen Die aus der Sondertilgung resultierenden Umschuldungsbeträge werden (unter Berücksichtigung der variierenden Zinsfestschreibungszeit) mit unterschiedlichen Zinssätzen gerechnet Grund- und Kfz-Steuer Grund- und Kfz-Steuer werden in gleicher Höhe unter Berücksichtigung des Neubaus in der Degnerstraße (Zugang im Jahr 216) unterstellt Gewerbe- und Körperschaftsteuer Die Hochrechnung dieser Steuern erfolgt durch das Steuerbüro auf der Grundlage der Erfolgsplanung der Genossenschaft. Planmäßige Kredittilgung Die Tilgungshöhe ergibt sich aus den vorliegenden Darlehens- und Prolongationsverträgen, der Annahme, dass bei Beendigung der Zinsfestschreibungszeit (beginnend mit dem Jahr 215) eine Prolongation des jeweiligen Restkreditwertes mit einer anfänglichen Tilgung von 1 Prozent erfolgt Für die in den Jahren 217 bis 219 neu aufzunehmenden Darlehen wird eine anfängliche Tilgung in der Höhe von 3,2 Prozent angenommen Ausgewiesen ist der an das Land Berlin zu zahlende Betrag für die im Zusammenhang mit den umgeschuldeten Altschulden übernommene Bürgschaft. Der Wert von,2 Prozent bezieht sich auf den Restkreditwert des Darlehens zum Ende eines jeweiligen Geschäftsjahres. Die aus der Sondertilgung resultierenden Umschuldungsbeträge sollen beginnend mit 3 Prozent getilgt werden

5 - 5 - TEUR Entwicklung der Restschulden * geplant EUR/m² Wohn- und Gewerbefläche * 213* 214* 215* 216* 217* 218* 219* 22* 221* Stand der Darlehen am des lfd. Jahres in TEUR in EUR/m² Wohn- und Gewerbefläche Kreditablösung/Sondertilgung/Umschuldung Eingeplant ist die Möglichkeit der Kreditablösung/Sondertilgung/Umschuldung gegenüber der Delta Lloyd Kauf von Büro- und Regieausstattung Ausgehend von der derzeitigen Ausstattung ist in dieser Position die Ersatzbeschaffung dieser Ausstattungsgegenstände und von Fahrzeugen geplant Auszahlung von Auseinandersetzungsguthaben Grundlage der Annahme sind Durchschnittswerte der Vergangenheit Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen Die Höhe der Rückzahlungen verändert sich in den nächsten Jahren unter der Annnahme stabiler Betriebskosten (auch für Grundsteuer) und stabiler Vorauszahlungen unter Berücksichtigung der aus Leerstand von der Genossenschaft zu tragenden Betriebskosten und dem unterstellten Anwachsen der Kosten für die Hauswarte. Die Hauswartkosten sind Teil der Personalkosten, für die eine jährliche Steigerung von 1,7 Prozent unterstellt ist. Kauf von Grund und Boden Geplant ist der Kauf eines heute noch nicht näher zu bezeichnenden Grundstückes für die Bebauung mit Wohnungen in den Jahren 212 bis 223