Planerische Rahmenbedingungen am Standort Hechinger Eck Süd. Planerische Rahmenbedingungen am Standort Hechinger Eck Süd. (Stand: 7.

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1 Planerische Rahmenbedingungen am Standort Hechinger Eck Süd (Stand: 7. April 2016) Planerische Rahmenbedingungen am Standort Hechinger Eck Süd Plangebiet Das insgesamt rund m² große Plangebiet umfasst Teile der Flurstücke Nr. 1870, 1870/1 sowie 1871/3 (Gemarkung Derendingen) und liegt im seit 1992 rechtskräftigen städtebaulichen Entwicklungsbereich Stuttgarter Straße/ Französisches Viertel. Im Norden grenzt die Heinlenstraße, im Osten die B27 (Hechinger Straße) und im Süden eine landwirtschaftliche Fläche an. Westlich befindet sich eine sehr heterogene Bebauung: zweigeschossige Reihenhäuser mit Satteldach, ein Schulungszentrum des Arbeiter-Samariter-Bundes mit bis zu 10 m Gebäudehöhe, ein Gewerbebetrieb mit darüber liegender Wohnung, ein zweigeschossiges Studierendenwohnheim. An der Heinlenstraße liegt die Fläche ca. 50 cm tiefer als die Bundesstraße und böscht sich nach Süden bis zu 1,5 m unterhalb des Niveaus der B27 ab. Das Flurstück 1870, auf dem die Bebauung entsteht, befindet sich bereits im Eigentum der Stadt; die beiden anderen o.g. Flurstücke sind in privatem Eigentum und in Teilen für die neue Erschließungsstraße erforderlich. Der nördliche Teil des städtischen Grundstücks wurde in der Vergangenheit als Lagerfläche genutzt; die restliche Fläche wird für landwirtschaftliche Zwecke verpachtet sowie in den Randbereichen für Stellplätze an den ASB und den angrenzenden Gewerbebetrieb. Nördlich der Heinlenstraße wird ab 2018 die bauliche Entwicklung am Hechinger Eck starten. Dort werden bis zu 5-geschossige Wohn- und Geschäftshäuser in U-förmigen Strukturen entstehen. Planerische Rahmenbedingungen Bebauung und Nutzung Wie im städtebaulichen Rahmenplan (1993) für den Entwicklungsbereich vorgesehen, soll südlich der Heinlenstraße eine Bebauung entstehen, die sich hinsichtlich der städtebaulichen Struktur an dem geplanten Quartier im Norden orientiert. Geplant ist eine U-Struktur, die entlang der Bundesstraße geschlossen ist und sich nach Westen mit einem Innenhof öffnet. Im nördlichen Schenkel werden drei Geschosse und im südlichen Schenkel vier Geschosse vorgesehen. Entlang der Bundesstraße sind zunächst vier Geschosse möglich es besteht ggf. die Möglichkeit, ein fünftes Geschoss zu errichten, wenn die Planfeststellung für die Verlegung der B27 beschlossen ist. Für die gewünschte städtebauliche Vielfalt wird der Baublock in drei Parzellen geteilt und von unterschiedlichen Bauherren bebaut. Die in der Planskizze rot gestrichelten Linien geben die Breite der Parzellen zunächst vor. In Abstimmung mit den benachbarten Projekten kann es ggf. nach der Optionsvergabe möglich sein, die Parzellenbreiten für eine optimale Grundrissgestaltung anzupassen. Zur Bundesstraße muss die Bebauung einen Abstand von 10 m einhalten. Das tiefer liegende Gelände muss angehoben werden, damit der Zugang zu den Gebäuden höhengleich oder als Hochparterre von der Straßenseite erfolgen kann. Südlich der Bebauung wird ein Bewohnerparkplatz angeordnet. In den Gebäuden sollen zunächst v.a. Wohnungen für die Anschlussunterbringung von Geflüchteten sowie Wohnungen für andere Zielgruppen entstehen. Im Erdgeschoss des nördlichen Schenkels an der Heinlenstraße sollen Räumlichkeiten entstehen, die für die Betreuung und für Aktivitäten von geflüchteten Menschen zur Verfügung stehen und die sich zum öffentlichen Raum öffnen (z.b. Gemeinschaftsräume). Am Standort sollen nach derzeitigem Stand 100 bis 150 geflüchtete Menschen untergebracht werden.

2 Verkehr und Erschließung Das Plangebiet soll vorerst von der Fürststraße durch eine Verlängerung der vorhandenen Stichstraße erschlossen werden, da eine Zufahrt wegen des Kreuzungsbereichs Heinlenstraße/B27 nicht möglich ist. Sobald die B27 aus dem Stadtgebiet verlegt sein wird, wird die Zufahrt von der rückgebauten Hechinger Straße aus erfolgen. Die neue Zufahrtsstraße wird bis zum Parkplatz für Autos befahrbar und anschließend in Form eines breiten Fuß- und Radweges bis zur Bundesstraße verlängert, um eine neue Querverbindung in West-Ost-Richtung zu schaffen. Die durch die jetzt geplante Nutzung baurechtlich erforderlichen Stellplätze werden auf dem Parkplatz im Süden der Bebauung, der von der Stadt errichtet werden wird, durch entsprechende Baulasten nachgewiesen. Bewohner mit Auto erhalten die Möglichkeit, auf dem Bewohnerparkplatz einen Stellplatz anzumieten. Wenn nach der Verlegung der B27 die Bebauung wie im städtebaulichen Rahmenplan vorgesehen nach Süden weiterentwickelt wird, wird die Stadt die Stellplatzsituation in dem Bereich neu regeln (z.b. Unterbringung der Baulasten/ Stellplätze in der geplanten Tiefgarage nördlich der Heinlenstraße). Energiekonzept Das Quartier soll mit einer neuen Leitungstrasse, die von der Memminger Straße über die Heinlenstraße verlängert wird, mit Fernwärme der SWT erschlossen werden. Da bis zur Planfeststellung der B27-Verlegung entlang der Bundesstraße anstatt fünf nur vier Geschosse errichtet werden dürfen, wird die Errichtung einer Photovoltaikanlage auf dem Dach vorläufig nur eingeschränkt möglich bzw. sinnvoll sein. Grün und Freiraum Im Norden zur Heinlenstraße wird ein Quartiersplatz ausgebildet, der von einem dreiseitig offenen eingeschossigen Bauwerk gefasst werden soll, das für verschiedene Nutzungen zur Verfügung stehen soll. Die Stadt wird den vorhandenen Gehweg entlang der Bundesstraße an die Gebäude verlegen und zur Aufwertung der Vorzone straßenbegleitend Bäume vorsehen. Über die Heinlenstraße wird in Verlängerung des verlegten Gehweges eine neue Fußgängerüberquerung geschaffen werden. Der Innenhof wird gemeinschaftlich von den drei entstehenden Projekten errichtet und gestaltet werden. Entlang der westlichen Grundstücksgrenze wird die Errichtung einer Stützmauer erforderlich, um den Höhenunterschied zwischen Bundesstraße (Eingangshöhe der Gebäude) und Bestandsgelände auszugleichen. An der Grundstücksgrenze zum ASB ist die Stützmauer hinsichtlich Höhe und Beschaffenheit so auszubilden, dass diese als Rückwand für eine Garage, die der ASB dort errichten wird, genutzt werden kann (ca. 1 m zusätzliche Höhe erforderlich). Dem ASB ist unentgeltlich zu gestatten, an der Mauer eine Dachkonstruktion zu befestigen. Das Dach wird extensiv begrünt werden. Die Stadtverwaltung wird entsprechende Regelungen und Vorgaben für die gemeinsam genutzte Mauer erarbeiten, die Gegenstand des Kaufvertrages sind, und bei der Abstimmung zwischen ASB und Bauherren der Neubebauung unterstützen. Planungsrecht Der nördliche Bereich des Plangebiets liegt im Bebauungsplan Huber-Fürst-Memmingerstraße aus dem Jahr 1957, der allerdings Aussagen zur Bebaubarkeit des Grundstücks beinhaltet. Im Februar 2016 wurde der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Hechinger Eck Süd gefasst. Entsprechend dem städtebaulichen Rahmenplan für den Entwicklungsbereich soll Planungsrecht für eine gemischte Nutzung mit einem Schwerpunkt auf Wohnen geschaffen werden. Liegenschaften Die Bauflächen befinden sich im Eigentum der Universitätsstadt Tübingen. Die Stadtverwaltung befindet sich derzeit in Verhandlungen mit den Eigentümern der Grundstücke nördlich und südlich der geplanten Zufahrt, um die für die Erschließung notwendigen Flächen zu erwerben. Für einen erfolgreichen Abschluss der Grundstücksverhandlungen könnte es ggf. erforderlich werden, die Planungen geringfügig anzupassen. Die Baugrundstücke sollen veräußert werden. Etwaige Erschließungsbeiträge übernimmt die Stadt, eine Abwassernachveranlagung fällt im üblichen Maße an.

3 Umweltbelange Umweltbelange Mögliche Auswirkung Vermeidung (V) / Kompensation (K) Weitere Untersuchungen? (Bestandsanalyse) Schutzgut Meschen Planbereich liegt an der stark befahrenen B 27 Beeinträchtigung einer Wohnnutzung durch Verkehrslärm Umsetzung von Lärmschutzmaßnahmen Lärmgutachten in Bearbeitung (siehe weitere Ausführungen unten) Schutzgut Tiere, Pflanzen und biologische Vielfal Biotopstruktur: der Verlust von überwiegend nördl. Bereich wird als gering- bis wenigen mittelwertigen Biotopstrukturen Lagerplatz genutzt, der südl. Bereich als Ackerfläche, wenige Gehölze im Bereich des Lagerplatzes Gehölzrodungen im Winterhalbjahr (V) Eingrünung mit Bäumen und Sträuchern (K) Habitatpotentialanalyse in Bearbeitung Schutzgut Boden Bodenwertigkeit: hochwertige Bodenfunktionen vorhanden (Ausgleichskörper im Wasserkreislauf, Natürliche Bodenfruchtbarkeit, Filter und Puffer) Altlasten: verzeichnet Kampfmittel: Luftbildauswertung des Kampfmittelbeseitigungsdienstes: Anhaltspunkte für Bombenblindgänger Neuversiegelung und Verdichtung von überwiegend hochwertigen Böden Reduzierung der Versiegelung und Verdichtung auf das zwingend erforderliche Maß (V) ggf. weitere, noch zu konkretisierende Ausgleichsmaßnahmen (K) Schutzgut Wasser Grundwasser / hydrogeologische Einheit: Gipskeuper und Unterkeuper (GWL/GWG) Oberflächengewässer: nicht vorhanden Hochwasser: südl. Bereich in HQ extrem erheblichen Auswirkungen zu erwarten Niederschlagswasserversickerung (V) Verwendung wasserdurchlässiger Beläge (V) Reduzierung der Versiegelung auf das zwingend erforderliche Maß (V)

4 Umweltbelange Mögliche Auswirkung Vermeidung (V) / Kompensation (K) Weitere Untersuchungen? (Bestandsanalyse) Schutzgut Klima und Luft Lage in Kaltluftstrom aus dem Steinlachtal ggf. Beeinflussung des Kaltluftstroms Reduzierung der Versiegelung (V) Anpassung von Gebäuden bei Bedarf Klimagutachten (V) Begrünungsmaßnahmen (K) Schutzgut Landschaft / landschaftsbezogene Erholung Freiflächen am südl. Stadteingang Veränderung der Stadteingangssituation städtebauliche Gestaltung der Ortseingangssituation (K) Begrünungsmaßnahmen (K) Schutzgut Kulturgüter und sonstige Sachgüter Keine Kulturgüter bekannt Wechselwirkungen zwischen den o. g. Schutzgütern s. o. Schutzgüter zusätzlichen negativen Einwirkungen auf Wechselwirkungen zu erwarten Klima und Luft Hinsichtlich der Lage im Bereich des Kaltluftstroms aus dem Steinlachtal liegt zwischenzeitlich ein Klimagutachten vor, das die möglichen Auswirkungen der geplanten Bebauungen sowohl südlich als auch nördlich der Heinlenstraße auf die lokalen Kaltluftströmungen untersucht. Das Gutachten kam zum Ergebnis, dass wegen der schon bestehenden hohen Gebäude ein Großteil des Kaltluftstroms in Richtung Innenstadt bereits im Überdach-Niveau stattfindet. Die geplanten Gebäude sorgen für großräumige Beeinflussung von Kaltluftstrom und Belüftungsfunktionen. Die Wirkung bleibt im Bereich südlich der Heinlenstraße auf die geplanten Gebäude selbst beschränkt. Lärm Die Erstellung eines Lärmgutachtens ist beauftragt, das demnächst vorliegen und den Bauinteressenten zur Verfügung gestellt wird. Erste Berechnungen des Straßenverkehrslärms ergaben, dass mit Beurteilungspegeln bis zu 75 db(a) an der Ostseite zur Bundesstraße hin zu rechnen ist (Zwischenergebnis der Berechnung der Beurteilungspegel: Ost: bis zu 75 db(a) tags, bis zu 68 db(a) nachts, Süd: bis zu 70 db(a) tags, bis zu 63 db(a) nachts, Nord: bis zu 71 db(a) tags, bis zu 64 db(a) nachts, West: bis zu 59 db(a) tags, bis zu 51 db(a)). Derzeit ist im Rahmen der Bauleitplanung vorgesehen, die Flexibilität, wie der erforderliche Lärmschutz erreicht werden kann, möglichst groß zu halten (z.b. Verzicht auf verpflichtende Grundrissorientierung). Die Projekte müssen für die Baugenehmigung durch geeignete Schallschutzmöglichkeiten den Nachweis erbringen, wie dauerhaft für den Aufenthalt vorgesehene Räume (Schlaf- und sonstige Aufenthaltsräume) sowie Außenwohnbereiche ausreichend geschützt werden. Die konkrete Festsetzung für den B-Plan (Nachweis auf Grundlage der DIN 4109 oder VDI 2719 etc.) folgt noch. Bei den Außenwohnbereichen (Balkone, Loggien, Terrassen) ist mit folgenden Vorgaben im B-Plan zu rechnen: Ab einem Tagpegel von 60 db(a) wird empfohlen, durch bauliche Schallschutzmaßnahmen (z.b. Verglasungen) eine Schallpegelminderung sicherzustellen. Ab einem Tagpegel von 65 db(a) werden folgende Verpflichtungen im B-Plan angestrebt: Schallpegelminderung durch Schallschutzmaßnahmen oder Verzicht auf eine verpflichtende Einhausung, wenn die Wohnung über einen zweiten Außenwohnbereich verfügt, bei dem ein Tagpegel kleiner 65 dba sicher gestellt ist. Wegen der großen Bedeutung des Themas Lärms und der damit verbundenen Kosten für Schutzmaßnahmen wird begrüßt, wenn bereits in den Bewerbungsunterlagen erläutert wird, wie der erforderliche Lärmschutz erreicht werden soll.

5 H:\Formular\021\Projektblätter mit Plan/Projektblatt_04_HechingerEckSued_2016