Berechnung einer Immobilieninvestition

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Paulina Schmid
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1 Berechnungsbeispiel für: Berechnung einer Immobilieninvestition berechnet am: Familie Muster Kapitalanleger IFF Wohnungsdaten / Steuerliche Daten Küstriner Strasse WE 16 - vermietet Notarieller Kaufpreis Investitionsbeginn davon nachtr. Herst.kosten Kauftermin Fläche 92,96 qm Übergang Nutzen/Lasten Anfängl. Kaltmiete Einheit pro Monat 744 Nebenkosten pro Monat 0 Zu verst. Einkommen in Veranlagung nach Splittingtabelle Kirchensteuer 0 % Ermittlung der Gesamtkosten / Finanzierung Notarieller Kaufpreis Nebenkosten Kaufpreis inkl. Nebenkosten Eigenkapital Bruttodarlehen Liquiditätsbetrachtung in der Erwerbsphase Eigenkapital laufende Ausgaben (z.b. Zins, Nebenkosten, etc.) Steuererstattung aus Werbungskosten/Abschreibung Eigenkapitaleinsatz nach Steuern Seite 1 von 8

kosten 147.095 Kauftermin 01.10.2011 Fläche 92,96 qm Übergang Nutzen/Lasten 31.12.2012 Anfängl. Kaltmiete Einheit pro Monat 744 Nebenkosten pro Monat 0 Zu verst. Einkommen in 2011 60.

2 Voraussichtliche monatliche Liquidität in den ersten 5 Jahren der Vollvermietung ( in ) Überschuß nach Steuern Modellrechnung für einen Objektverkauf zum Ausgangsbasis für Wertsteigerung *) Angenommene durchschnittliche Wertsteigerung p.a. Dauer der Wertsteigerung 19/0 JJ/MM Angenommener Wert des Objekts am Restschuld Darlehen Verkaufserlös kumulierte Ausgaben nach Steuern ab Inv.beginn Nettogewinn nach Steuern **) Renditeprognose 5,016 % p.a. *) Ausgangsbasis ist 100 % des notariellen Kaufpreises **) In der Modellrechnung für den Wiederverkauf werden keine Ertragsteuern auf den Gewinn berücksichtigt. Die Modellrechnung für den Verkauf liefert eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung der Immobilieninvestition anhand der von Ihnen angegebenen Daten. Für den Eintritt der dieser Modellrechnung zugrundeliegenden Annahmen, insbesondere der angenommenen Wertsteigerungen, können wir keine Haftung übernehmen. Die Renditeprognose errechnet sich als die durchschnittliche Verzinsung des vom Investitionsbeginn bis zum Wiederverkauf des Objekts eingesetzten Kapitals (Interner Zins des gesamten Zahlungsstroms). Sie berücksichtigt alle Zuund Abflüsse aus Investitions-, Vermietungs- und Verkaufsphase zu den jeweils angenommenen Fälligkeitsterminen, insbesondere auch die eingesetzten Eigenmittel zu Investitionsbeginn und den voraussichtlichen Verkaufserlös am Ende der Betrachtung. Die so ermittelte Renditeprognose ist mathematisch betrachtet unmittelbar vergleichbar mit der ausgewiesenen Rendite nach der Preisangabenverordnung z.b. bei Krediten oder bei festverzinslichen Wertpapieren. Sie ist hinsichtlich der Kalkulierbarkeit jedoch nicht vergleichbar mit der Rendite von festverzinslichen Wertpapieren mit ihren weitgehend garantierten, meist über die Laufzeit feststehenden Ausschüttungen und der Sicherheit des dort angelegten Kapitals verbunden mit der weitgehenden Garantie zur Rückzahlung zu einem bestimmten Zeitpunkt. Die Renditeprognose ist vielmehr die Rendite des Anlegers und einer Investition, wenn diese genau den der Berechnung zugrundegelegten Verlauf nimmt, was dem Charakter von Immobilieninvestitionen in keiner Weise entspricht. Seite 2 von 8

400 - Restschuld Darlehen 200.332 Verkaufserlös 58.068 - kumulierte Ausgaben nach Steuern ab Inv.beginn 36.718 Nettogewinn nach Steuern **) 21.350 Renditeprognose 5,016 % p.a. *) Ausgangsbasis ist 100 % des notariellen Kaufpreises **) In der Modellrechnung für den Wiederverkauf werden keine Ertragsteuern auf den Gewinn berücksichtigt.

3 Geplante Kosten Kaufpreis (inkl. Grundstückskosten) Notarieller Kaufpreis Grunderwerbssteuer (4,50 %) Notarkosten für Erwerb (1,70 %) Kaufpreis inkl. Nebenkosten Gesamtkosten davon Grundstückskosten davon Kaufpreis Altbausubstanz davon nachtr. Herst.kosten Jahr: Voraussichtliches steuerliches Ergebnis ( in p.a. ) Investitionsbeginn Kauftermin Übergang Nutzen/Lasten Zu verst. Einkommen vor Investition Darl.zinsen bis Vollauszahlung Darl.zinsen ab Vollauszahlung AfA nach 7 Abs. 4 EStG (lin. 2%) Basis: *) - AfA nachtr. Herst.kosten h,i EStG, Basis: *) + Mieteinnahmen Wohnung Zu verst. Einkommen nach Investition ESt vor Investition gemäß Splittingtabelle ESt nach Investition gemäß Splittingtabelle Kürzung ESt Kürzung Solidaritätszuschlag 5,50 % Steuererstattung gesamt *) Erläuterung der AfA-Basis im Plan "Ermittlung Bemessungsgrundlage Abschreibung" Seite 3 von 8

Jahr: Voraussichtliches steuerliches Ergebnis ( in p.a. ) 2011 2012 2013 2014 2015 Investitionsbeginn 01.10.2011 Kauftermin 01.10.2011 Übergang Nutzen/Lasten 31.12.2012 Zu verst.

4 Jahr:Voraussichtliches steuerliches Ergebnis ( in p.a. ) Investitionsbeginn Kauftermin Übergang Nutzen/Lasten Zu verst. Einkommen vor Investition Darl.zinsen ab Vollauszahlung AfA nach 7 Abs. 4 EStG (lin. 2%) Basis: *) - AfA nachtr. Herst.kosten h,i EStG, Basis: *) + Mieteinnahmen Wohnung Zu verst. Einkommen nach Investition ESt vor Investition gemäß Splittingtabelle ESt nach Investition gemäß Splittingtabelle Kürzung ESt Kürzung Solidaritätszuschlag 5,50 % Steuererstattung gesamt *) Erläuterung der AfA-Basis im Plan "Ermittlung Bemessungsgrundlage Abschreibung" Seite 4 von 8

623 *) - AfA nachtr. Herst.kosten 14.059 14.059 14.059 14.059 10.935 7h,i EStG, Basis: 156.215 *) + Mieteinnahmen Wohnung 8.924 8.924 8.924 8.924 8.924 Zu verst. Einkommen nach Investition 42.723 42.

5 Jahr: Voraussichtliche Liquiditätsentwicklung ( in p.a. ) Investitionsbeginn Kauftermin Übergang Nutzen/Lasten Barkapital (1. Zahlung zum ) Darl.zinsen bis Vollauszahlung Darl.zinsen ab Vollauszahlung Tilgung Kaltmiete Wohnung Überschuß vor Steuern (- = Zuzahlung) Steuererstattung Zuzahlung nach Steuern Überschuß nach Steuern Überschuß monatlich Jahr:Voraussichtliche Liquiditätsentwicklung ( in p.a. ) Investitionsbeginn Kauftermin Übergang Nutzen/Lasten Darl.zinsen ab Vollauszahlung Tilgung Kaltmiete Wohnung Überschuß vor Steuern (- = Zuzahlung) Steuererstattung Überschuß nach Steuern Überschuß monatlich Seite 5 von 8

924 8.924 Überschuß vor Steuern (- = Zuzahlung) -16.421-4.535-3.941-4.228-4.228 + Steuererstattung 5.815 5.465 5.454 5.423 Zuzahlung nach Steuern 16.421 Überschuß nach Steuern 1.280 1.524 1.227 1.

6 Liquiditätsplan ( in ) Jahr Saldo Einnahmen/ Ausgaben Gesamte steuerl. Auswirkung Liquidität nach Steuern Liquidität nach Steuern monatlich Gesamteinnahmen Gesamtausgaben Gesamtrest- schuld zum Jahresende Summe: Übersicht über die Finanzierungsmittel Nr. Finanzmitteltyp Finanzmittelgeber B r u t t o N e t t o Bezug 1 Barkapital Kunde 2 Annuitätendarlehen Beispiel-Finanzierun Familie Muster Berechnungsgrundlagen - Finanzierung - Finanzmittel 1 Barkapital 1. Barkapitalzahlung : 100,000 % Seite 6 von 8

280 107 236.070 2013 8.924-12.865-3.941 5.465 1.524 127 255.594 2014 8.924-13.152-4.228 5.454 1.227 102 252.865 2015 8.924-13.152-4.228 5.423 1.195 100 250.021 2016 8.924-13.152-4.228 5.387 1.

7 Annuitätendarlehen Beispiel-Finanzierung Darlehensbeginn Darlehen brutto Disagio 0 Darlehen netto (Auszahlungsbetrag) Darlehenskonditionen während Festschreibungszeit Zinsfestschreibungszeit 10/0 JJ/MM Zinssatz p.a. 4,100 % Auszahlung 100,000 % Tilgungsaussetzung (ab Vollauszahlung) 0/0 JJ/MM Anfänglicher Tilgungssatz 1,000 % p.a. vom Bruttodarlehen Verrechnungsrhythmus kalender Zahlweise monatlich Fälligkeit nachschüssig Tilgungsverrechnung sofort Zinsverrechnung sofort Rate (Zins und Tilgung) bei monatlicher Zahlweise 1.096,50 Effektivzins und Ausgaben während Festzeit Disagio/ Darlehensgebühren bei Darlehensbeginn am Zinsen Tilgung Restschuld am Ende Festzeit ( ) Gesamtbetrag bis Ende Festzeit am Anfänglicher effektiver Jahreszins (PAngV) auf Festzeit 4,17 % (Außerdem wird ein anfänglicher Tilgungssatz von 1% p.a. unterstellt.) Effektiver Jahreszins nach AIBD 4,18 % Angaben nach Festzeit Restschuldstand am Ende der Festzeit Zinssatz p.a. nach Festzeit 5,000 % Anfänglicher Tilgungssatz nach Festzeit 1,000 % p.a. von der Restschuld Anfängliche Zinszahlung bei monatlicher Zahlweise 963,36 Rate (Zins und Tilgung) bei monatlicher Zahlweise 1.156,03 Restschuld am Betrachtungsende ( ) Seite 7 von 8

a. vom Bruttodarlehen Verrechnungsrhythmus kalender Zahlweise monatlich Fälligkeit nachschüssig Tilgungsverrechnung sofort Zinsverrechnung sofort Rate (Zins und Tilgung) bei monatlicher Zahlweise 1.

8 Haftungsvorbehalt Allgemeine Bemerkung Die Berechnung zeigt den modellhaften Investitionsverlauf anhand der eingegebenen Daten. Für den Eintritt der zugrundeliegenden Annahmen können wir keine Haftung übernehmen. Die Berechnung ist umfassend und detailliert. Sie geht jedoch von bestimmten Annahmen aus, die vom Programm nur begrenzt überprüfbar sind. Insbesondere die Gültigkeit der zugrundegelegten Konditionen kann zum Berechnungszeitpunkt nicht überprüft werden. Alle Zahlen und Rechenergebnisse wurden sehr sorgfältig ermittelt und basieren grundsätzlich auf den Exposéangaben, den aktuellen Steuergesetzen und Zinskonditionen der Banken, sowie Ihren persönlichen Auskünften bzgl. der Einkommens- und Vermögensverhältnisse zum Zeitpunkt der Berechnung. Eine Gewähr für dieses Berechnungsbeispiel kann wegen möglicher Rechenfehler, Änderungen der Steuergesetze, Zinskonditionen und Ihrer persönlichen Einkommens- und Vermögensverhältnisse nicht übernommen werden. Der Exposéhersteller weist darauf hin, daß es sich hierbei um ein unverbindliches Rechenbeispiel handelt. DIESE BEISPIELRECHNUNG STELLT WEDER EINE STEUER- NOCH EINE RECHTSBERATUNG DAR!! Seite 8 von 8

Sie geht jedoch von bestimmten Annahmen aus, die vom Programm nur begrenzt überprüfbar sind.

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