Stadtverwaltung Ingelheim. Begründung. zum Bebauungsplan Frei-Weinheim West 13. Änderung. (Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß 13 a BauGB)

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1 Begründung zum (Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß 13 a BauGB) Vorentwurf für die Beteiligung nach 3 Abs. 1 BauGB und 4 Abs. 1 BauGB Datengrundlage : Landesamt für Vermessung und Geobasisinformation Rheinland-Pfalz GeoBasis-DE/LVermGeoRP 2016 (Daten verändert)

2 1 Inhaltsverzeichnis 1 Plangebiet Verfahren Anlass der Planung und städtebauliche Konzeption Bestehendes Baurecht Planungsvorgaben Regionalplanung Flächennutzungsplanung Erschließung Bauplanungsrechtliche Festsetzungen Art der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung Grundflächen- und Geschossflächenzahl Zahl der Vollgeschosse Bauweise Überbaubare Grundstücksfläche Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft Bauordnungsrechtliche Festsetzungen Dachform Einfriedungen Planungsalternativen Voraussichtliche Auswirkungen der Planung Störfallschutz Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung... 8

3 2 1 Plangebiet Das Plangebiet hat eine Größe von ca. 1 ha. Es umfasst folgende Flurstücke (Stand ): Gemarkung Frei Weinheim, Flur 2, Flurstücks-Nrn.: 947, 948, 949/2, 949/3, 949/4, 950/1, 950/2, 951/1, 952/1, 952/2, 953, 954/1, 955, 956/1, 959, 960/1. 2 Verfahren Der Bebauungsplan soll im beschleunigten Verfahren gemäß 13 a BauGB ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach 2 Abs. 4 BauGB aufgestellt werden. Die Voraussetzungen für die Anwendung des beschleunigten Verfahrens sind erfüllt: Es handelt sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung. Mit der Aufstellung des Bebauungsplans wird das Ziel verfolgt, den bauplanungsrechtlichen Rahmen für eine geordnete Nachverdichtung und Weiterentwicklung des Plangebiets zu schaffen. Der Bebauungsplan wird eine zulässige Grundfläche von deutlich weniger als qm. Dies gilt auch, wenn man den in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan Frei-Weinheim West 12. Änderung, dessen Plangebiet sich unmittelbar westlich des Plangebiets der 13. Änderung befindet, mit in die Betrachtung einbezieht. Die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, wird nicht begründet. Anhaltspunkte für die Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzwecks eines Natura 2000-Gebiets im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes bestehen nicht. 3 Anlass der Planung und städtebauliche Konzeption Im Plangebiet soll unter Berücksichtigung der bestehenden Nutzungsstruktur und des städtebaulichen Ziels einer Nutzungsmischung entlang der Rheinstraße die im Bebauungsplan Frei-Weinheim West festgesetzte Art der baulichen Nutzung neu geordnet werden. Dabei soll der Funktion der Rheinstraße als innerörtliche Hauptverkehrsstraße Rechnung getragen werden. Des Weiteren soll durch geeignete Festsetzungen sichergestellt werden, dass zukünftige Nachverdichtungen und Ersatzbebauungen sich harmonisch in das städtebauliche Umfeld einfügen. Der Bebauungsplan soll den bauplanungsrechtlichen Rahmen für Nachverdichtungen setzen und dabei unter Berücksichtigung des bestehenden Gebietscharakters Spielräume für die zulässige bauliche Dichte im Sinne der Innenentwicklung definieren. 4 Bestehendes Baurecht Mit der Aufstellung des Bebauungsplans Frei-Weinheim West 13. Änderung wird ein Teilbereich des Bebauungsplans Frei-Weinheim West überplant. Der rechtsverbindliche Bebauungsplan Frei-Weinheim West setzt im Bereich der Grundstücke Friedrichstraße 21 und Rheinstraße 193 sowie Rheinstraße 195 ein Mischgebiet fest. Im übrigen Plangebiet der

4 13. Änderung setzt der rechtsverbindliche Bebauungsplan Frei-Weinheim West ein Allgemeines Wohngebiet fest. Die Grundflächenzahl (GRZ) ist gebietsübergreifend mit 0,4 festgesetzt. Die GFZ beträgt im Allgemeinen Wohngebiet 0,8, im Mischgebiet variiert sie zwischen 1,0 an der Rheinstraße und 0,5 im von der Rheinstraße abgewandten Teil des Mischgebiets. Im Allgemeinen Wohngebiet sind 2 Vollgeschosse zulässig (teilweise als Höchstmaß, teilweise zwingend). Im Mischgebiet sind an der Rheinstraße 3 Vollgeschosse als Höchstmaß zulässig. Im von der Rheinstraße abgewandten Teil des Mischgebiets ist 1 Vollgeschoss festgesetzt. Es ist die offene Bauweise geregelt, wobei entlang der Talstraße nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig sind. Weitere Festsetzungen, u.a. bauordnungsrechtliche Festsetzungen zur Gestaltung, können der Planurkunde entnommen werden. Unter anderem sind lediglich Satteldächer zulässig. 3 Der bestehende Bebauungsplan bedarf der Überplanung, da sich die tatsächlichen Nutzungen im Plangebiet gewandelt haben. Insbesondere die Verlagerung des Kfz-Betriebs Mikulski vom Standort Friedrichstraße in das Gewerbegebiet Am Rüsternbaum erfordert eine Neuordnung der zulässigen Art der baulichen Nutzung. Abb. 1 Auszug aus dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan Frei-Weinheim West 5 Planungsvorgaben 5.1 Regionalplanung Der Regionale Raumordnungsplan Rheinhessen Nahe 2014 weist das Plangebiet als Siedlungsgebiet Wohnen aus, wobei keine Unterscheidung zwischen Allgemeinen Wohngebieten und Mischgebieten vorgenommen wird.

5 4 Da entlang der Rheinstraße ein Mischgebiet und im von der Rheinstraße abgewandten Bereich ein Allgemeines Wohngebiet festgesetzt wird, stehen der Aufstellung des Bebauungsplans keine Ziele oder Grundsätze der Raumordnung entgegen. Die Anforderung gemäß 1 Abs. 4 BauGB, dass Bauleitpläne an die Ziele der Raumordnung anzupassen sind, wird erfüllt. 5.2 Flächennutzungsplanung Der Flächennutzungsplan aus dem Jahr 1996 stellt gemäß 5 Abs. 1 BauGB für das gesamte Gemeindegebiet die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung nach voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde in den Grundzügen dar. Die Beschränkung auf die Grundzüge bedeutet insbesondere, dass die Darstellungen im Flächennutzungsplan keine parzellenscharfen Aussagen treffen. Das gesamte Plangebiet wird als gemischte Baufläche dargestellt. Abb. 2 Auszug aus dem rechtswirksamen Flächennutzungsplan aus dem Jahr 1996 einschließlich Änderungen (Digitalisierung 2015), GeoBasis-DE/LVermGeoRP 2015 / 2010 (Daten verändert) Die im Bebauungsplan vorgesehene räumliche Abgrenzung zwischen der Festsetzung eines Mischgebiets und der Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebiets rechtfertigt sich aus dem Übergang in eine konkretere Planungsstufe. Die im Bebauungsplan vorgenommene parzellenscharfe Abgrenzung zwischen Allgemeinem Wohngebiet und Mischgebiet ergibt sich aus der aktuellen, konkreten Nutzungssituation und aus dem städtebaulichen Ziel, entlang der Rheinstraße als örtliche Hauptverkehrsstraße verstärkt gemischte

6 5 Nutzungsstrukturen vorzusehen. Dieses Ziel entspricht der Grundkonzeption des Flächennutzungsplans, welcher entlang der Rheinstraße ab der Einmündung der Talstraße in Richtung Norden gemischte Bauflächen darstellt. Die im Plangebiet vorgenommene Darstellung einer gemischten Baufläche von der Rheinstraße bis zur Friedrichstraße gehört hingegen nicht zur Grundkonzeption des Flächennutzungsplans, sondern war vielmehr eine Reaktion auf die bis zuletzt auf dem Grundstück Friedrichstraße bestehende gewerbliche Nutzung. Der Bebauungsplan entspricht damit dem Entwicklungsgebot gemäß 8 Abs. 2 BauGB. Eine Berichtigung des Flächennutzungsplans gemäß 13 a Abs. 2 Nr. 2 BauGB ist nicht erforderlich. 6 Erschließung Das Gebiet ist bereits vollständig erschlossen. 7 Bauplanungsrechtliche Festsetzungen 7.1 Art der baulichen Nutzung Die Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung werden im Plangebiet neu geordnet. Nach der Aufgabe des Kfz-Betriebs Mikulski in der Friedrichstraße 21 wird die Parzelle 952/2 nun als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Die Festsetzung als Mischgebiet im Bebauungsplan Frei-Weinheim West erfolgte bestandsorientiert. Eine Beibehaltung der Mischgebietsfestsetzung in diesem Bereich ist nach der Aufgabe der gewerblichen Nutzung städtebaulich nicht sinnvoll. Zum einen ist nicht zu erwarten, dass sich in dem von der Rheinstraße abgewandten Bereich in Zukunft erneut gewerbliche Nutzungen ansiedeln werden. Zum anderen wird das städtebauliche Ziel verfolgt, gewerbliche Nutzungen entlang der Rheinstraße zu bündeln, um durch eine gemischte Nutzungsstruktur zur Belebung der Hauptverkehrsstraße beizutragen. Im rückwärtigen Bereich sollen Beeinträchtigungen der Wohnruhe durch gewerbliche Nutzungen, welche auch zu einem Anstieg des Verkehrsaufkommens in der Friedrichstraße und der Talstraße führen könnten, vermieden werden. Die von der Rheinstraße erschlossenen Grundstücke sowie die Grundstücke Talstraße 159 und 161 werden als Mischgebiet festgesetzt, um den bestehenden Nutzungen sowie dem städtebaulichen Ziel einer Nutzungsmischung entlang der Rheinstraße Rechnung zu tragen. Auf dem Grundstück 193 besteht ein gewerbliches Gebäude. Im Gebäude 191 sind neben einer Wohnnutzung ein Architekturbüro und eine Immobilienfirma ansässig. Auf den Grundstücken Talstraße 159 und 161 existieren neben Wohnungen ein Sonnenstudio, eine Zahnarztpraxis sowie ein Minimarkt mit einem Angebot von Gebrauchtwaren, eine Lebensmittelausgabe für bedürftige Menschen und das Café CariTasse" mit einem Angebot zum Selbstkostenpreis des Caritasverbands Mainz e.v. Die Festsetzung eines Mischgebiets sichert diese Nutzungen und gleichzeitig das Wohnen. Vergnügungsstätten werden im Mischgebiet ausgeschlossen, da Konflikte mit den nahe gelegenen Schulen Brüder Grimm und Albert Schweitzer zu erwarten sind.

7 6 7.2 Maß der baulichen Nutzung Grundflächen- und Geschossflächenzahl Die Grundflächenzahl (GRZ) wird im Allgemeinen Wohngebiet mit 0,4 und im Mischgebiet mit 0,6 entsprechend den jeweiligen Obergrenzen des 17 Abs. 1 BauNVO festgesetzt. Eine Einschränkung gegenüber den Obergrenzen soll vor dem Hintergrund des Ziels, die Innenentwicklungspotenziale auszunutzen, nicht erfolgen. Im Allgemeinen Wohngebiet wird unter Berücksichtigung der Zulässigkeit von 2 Vollgeschossen eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,8 festgesetzt. Im Mischgebiet wird die Obergrenze des 17 Abs. 1 BauNVO für die GFZ von 1,2 unter Berücksichtigung der höchstzulässigen 3 Vollgeschosse ausgeschöpft Zahl der Vollgeschosse Im Mischgebiet werden 3 Vollgeschosse als Höchstmaß festgesetzt. Im Bereich der Grundstücke Rheinstraße 193 und 195 sind bereits nach dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan Frei-Weinheim West 3 Vollgeschosse zulässig. Auch im Bereich der Grundstücke Rheinstraße 191 und 191 b sowie Talstraße 161 und 159 werden 3 Geschosse festgesetzt, um die Nutzungsmöglichkeiten im Mischgebiet zu erweitern. Insbesondere der Bau von Geschäfts- und Bürogebäuden sowie gemischt genutzten Gebäuden (Gewerbe im Erdgeschoss, Wohnen in den Obergeschossen) geht regelmäßig mit Geschosszahlen über 2 Vollgeschossen einher. Zudem wird durch die Festsetzung von maximal 3 Vollgeschossen auf das Gebäude Rheinstraße 194 auf der gegenüberliegenden Seite der Rheinstraße reagiert, welches bereits 3 Vollgeschosse besitzt. Im Allgemeinen Wohngebiet werden 2 Vollgeschosse als Höchstmaß festgesetzt. Hierdurch soll dem städtebaulichen Charakter in den von der Rheinstraße abgewandten Bereichen des Baugebiets Frei-Weinheim West entsprochen werden. 7.3 Bauweise Im Bereich des Allgemeinen Wohngebiets und im Mischgebiet MI 1 wird entsprechend dem Bestand die offene Bauweise festgesetzt. Für das Mischgebiet MI 2 wird gemäß 22 Abs. 4 BauNVO eine abweichende Bauweise festgesetzt. Es gilt die offene Bauweise mit der Abweichung, dass Hausformen auch mit einer Länge von über 50 m errichtet werden dürfen. Dies bedeutet, dass Gebäude mit einer Länge von über 50 m zulässig sind, sofern diese mit seitlichem Grenzabstand errichtet werden. Hierdurch wird dem bestehenden Baukörper Talstraße 159/161 Rechnung getragen, welcher eine Länge von ca. 55 m aufweist. 7.4 Überbaubare Grundstücksfläche Die überbaubare Grundstücksfläche wird durch Baugrenzen definiert und unter Berücksichtigung des Gebäudebestands und der bestehenden Baurechte weit gefasst. Im Bestand gibt es keinen von Bebauung freigehaltenen Blockinnenbereich. Der Bebauungsplan Frei- Weinheim West setzt keinen nicht überbaubaren Blockinnenbereich fest. Die Baugrenzen halten von der Talstraße, der Friedrichstraße und überwiegend auch der Straße Am Flutgraben einen Abstand von 3 m ein, um zum öffentlichen Straßenraum nicht

8 7 überbaubare Bereiche zu schaffen und eine dominante Wirkung einzelner Gebäude im Straßenraum zu vermeiden. Lediglich im Bereich des Grundstücks Rheinstraße 195 wird die Baugrenze zur Berücksichtigung des Gebäudebestands in einem Abstand von nur 2 m zum Weg Am Flutgraben festgesetzt. Entlang der Rheinstraße grenzt die durch Baugrenzen definierte überbaubare Grundstücksfläche unmittelbar an die Straße. Hierdurch soll dem Umstand Rechnung getragen werden, dass die Gebäude insbesondere im nördlichen Verlauf der Rheinstraße grenzständig zur Straße gebaut sind und diese Straßenrandbebauung für die Rheinstraße im Ortskern Frei-Weinheims prägend ist. Von der Festsetzung einer Baulinie wird jedoch abgesehen, da der Gebäudebestand im Plangebiet selbst, auf der gegenüberliegenden Seite der Rheinstraße und im südlichen Verlauf der Rheinstraße regelmäßig einen Abstand zur Rheinstraße einhält. Beim Plangebiet handelt es sich also um einen Übergangsbereich, in welchem sowohl eine zur Straße grenzständige Bebauung als auch ein Abrücken von der Rheinstraße städtebaulich vertretbar ist. 7.5 Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft Dacheindeckungen einschließlich Eindeckungen von Dachgauben aus unbeschichtetem Zink, Kupfer oder Blei werden nicht zugelassen, da diese zu Metallbelastungen des abfließenden Regenwassers führen. 8 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 8.1 Dachform Das Plangebiet und die Umgebung werden insbesondere von den Dachformen Satteldach sowie Krüppelwalm- und Walmdach geprägt. Das Gebäude Rheinstraße 194 im Gewerbegebiet Rheinstraße besitzt abweichend von dieser Prägung ein Flachdach. Für das Plangebiet wird festgesetzt, dass nur Satteldächer, Krüppelwalm- und Walmdach sowie Flachdächer zulässig sind. Flachdächer werden neben den ortstypischen Dachformen zugelassen, um moderne Bauweisen mit Flachdach zuzulassen. Zudem ist das Flachdach im Gewerbebau insbesondere bei eingeschossigen Gebäuden aufgrund von verschiedenen Vorteilen (Wirtschaftlichkeit, Belichtung) weit verbreitet. Durch die Zulässigkeit des Flachdachs wird daher auch auf die allgemeine Zweckbestimmung des Mischgebiets, welche gemäß 6 Abs. 1 BauNVO dem Wohnen und der Unterbringung von nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben dienen, reagiert. Eine vollständige Öffnung der zulässigen Dachformen wird nicht vorgenommen, um einen harmonischen Gesamteindruck des Plangebiets auch in Verbindung mit seinem Umfeld zu wahren. Im Bebauungsplan Frei-Weinheim West sind lediglich Satteldächer und soweit gekennzeichnet nur Flachdächer zulässig. Im Plangebiet sollen die Bebauungsmöglichkeiten erweitert werden, ohne die grundlegende Zielsetzung des Ursprungsplans aufzugeben.

9 8 8.2 Einfriedungen Die Höhe von Einfriedungen entlang der öffentlichen Verkehrsflächen wird auf 1,40 m über der Geländeoberfläche begrenzt, um eine Öffnung der Grundstücke in Richtung des öffentlichen Raums zu erreichen und ein stadtgestalterisch unerwünschtes Einmauern zu vermeiden. 9 Planungsalternativen Unter Berücksichtigung der bestehenden Bebauung und Baurechte innerhalb des Plangebiets und des Charakters der Umgebungsbebauung sowie des Ziel, die Innenpotenziale im Zuge der baulichen Erneuerung und durch Nachverdichtung auszuschöpfen, ergeben sich für das Plangebiet keine sich wesentlich unterscheidenden Planungslösungen. 10 Voraussichtliche Auswirkungen der Planung Die Planung hat keine erheblichen nachteiligen Auswirkungen auf die Umwelt. Im Plangebiet bestehen bereits auf der Grundlage des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Frei- Weinheim West umfangreiche Baurechte. Zudem ist das Plangebiet bereits vollständig baulich entwickelt. Unbebaute Grundstücke bestehen nicht. Durch die Bebauungsplanung werden da es sich um eine Bestandsüberplanung handelt keine Immissionskonflikte ausgelöst. Vielmehr kann die Planung durch die Änderung der Art der baulichen Nutzung im Bereich des Flurstücks 952/2 (Friedrichstraße 21) von einem Mischgebiet zu einem Allgemeinen Wohngebiet dazu beitragen, dass sich keine Nutzungen ansiedeln, welche mit erhöhten Zielund Quellverkehren oder Lärmemissionen einhergehen. 11 Störfallschutz Der Geltungsbereich besitzt einen ausreichenden Abstand zum Betriebsgelände der Boehringer Ingelheim Pharma GmbH & Co. KG. 12 Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung Als Maßnahme der Vermeidung wird festgesetzt, dass Dacheindeckungen einschließlich Eindeckungen von Dachgauben aus unbeschichtetem Zink, Kupfer oder Blei nicht zulässig sind, da diese zu Metallbelastungen des abfließenden Regenwassers führen. Da mit der Planung voraussichtlich keine erheblichen Beeinträchtigungen des Landschaftsbilds sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts einhergehen, werden keine weiteren Maßnahmen zur Vermeidung festgesetzt. Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren gemäß 13 a BauGB durchgeführt. Im beschleunigten Verfahren gelten gemäß 13 a Abs. 2 Nr. 4 BauGB in den Fällen des 13 a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des 1 a Abs. 3 Satz 6 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig.