Betrachtung von Lebenszykluskosten bei komplexen Immobilienentwicklungen

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Hella Dittmar
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B a u h a u s U n i v e r s i t ä t W e i m a r Fakultät Bauingenieurwesen Professur Baubetrieb und Bauverfahren Masterarbeit Betrachtung von Lebenszykluskosten bei komplexen Immobilienentwicklungen

1 B a u h a u s U n i v e r s i t ä t W e i m a r Fakultät Bauingenieurwesen Professur Baubetrieb und Bauverfahren Masterarbeit Betrachtung von Lebenszykluskosten bei komplexen Immobilienentwicklungen am Fallbeispiel von Bürobauten in Bern, Projekt Majowa Zur Erlangung des akademischen Grades "Master of Science" Eingereicht von: Anna Feit Geboren: , Ischim annafeit.ch@gmail.com Matrikel-Nr.: Eingereicht am: Reg.-Nr.: Erstprüfer: Zweitprüfer: MBM/2013/10 Prof. Dr.-Ing. Ullrich Bauch Prof. Adrienne Grêt-Regamey, Gustav Nussbaumer, Rainer Marti

2 Aufgabenstellung Die Aufgabe dieser Arbeit ist es, die Relationen zwischen Erst- und Folgekosten, Erstkostenund Nebenkostenentwicklung und den Zusammenhang zwischen der Qualitätsstandards für die Nachhaltigkeit nach DGNB, LEED und BREEAM und den bei Büro- und Verwaltungsgebäuden zu erwartenden Lebenszykluskosten zu betrachten. Die Lebenszykluskostenuntersuchung soll Aufschlüsse hinsichtlich der Kostenentwicklung und Kostenrelation geben. Hiermit soll es untersucht werden, in wie weit lassen sich die nachhaltigen Investitionsentscheidungen bei Immobilienentwicklungen unter der Betrachtung der Lebenszykluskosten Erstkosten während der Errichtungsphase und Folgekosten während der Betriebsphase und bei Rückbau von Immobilien zu optimieren. Das Ergebnis dieser Arbeit soll im Anschluss als Entscheidungshilfe für institutionelle Anleger dienen. Im Weiteren soll das Verhältnis die Investitionen zur Zinsentwicklung sowie zur Preissteigerung der Energiekosten aufgezeigt werden. Somit wird versucht, mögliche Entwicklungen vorauszusehen, um das Risiko einer treffenden Investitionsentscheidung zu reduzieren. Die Abarbeitung dieser Thematik soll sich neben Interviews insbesondere auf Literatur und Veröffentlichungen beziehen. Das praktische Vorgehen bei den Investitionsentscheidungen wird mit den in der Theorie bekannten Methoden und Verfahren verglichen. Um die Aussagen zu erhalten, werden die erforderliche Informationen für die Berechnung der Lebenszykluskosten (Investitionskosten und Nutzungskosten) von der Firma Losinger Marazzi des aktuellen Projekts Majowa zur Verfügung gestellt sowie werden die Aussagen auf die Erhebungen von Fachgremien und Verbänden bezogen. Auf Basis der Daten soll eine fundierte Arbeit erstellt werden.

3 Abstract Abstract Mit dem Neubau eines Büro- bzw. Verwaltungsgebäudes entstehen hohe Kosten, die über ihren gesamten Lebenszyklus anfallen. Dies bezieht sich sowohl auf die Herstellung von Gebäuden als auch auf deren Nutzung bis hin zum Rückbau. Diese Arbeit hat sich das Ziel gesetzt, die wechselseitigen Zusammenhänge zwischen Investitions- und Folgekosten von Immobilien bzw. seinen Bauteilen darzustellen. Bei der Darstellung des Verhältnisses einmaliger Kosten zu den Folgekosten wird versucht, die Beziehung optimal zu gestalten. Die maximal günstigste Gestaltung der Neubaukosten stand bis vor kurzer Zeit im Vordergrund, so beginnt man heute, die laufend anfallenden Kosten (Folgekosten) besser zu planen und abzuschätzen. Es geht heute darum, der Wert der Immobilie zu erhalten bzw. zu steigern. IV

4 Aufgabenstellung...III Abstract... IV... V Abkürzungsverzeichnis... VII 1 Einleitung/Vorwort Ausgangslage Problemstellung Zielsetzung der Arbeit Abgrenzung der Arbeit Vorgehen, Aufbau der Arbeit Lebenszykluskosten von Immobilien Begriff der Lebenszykluskosten Lebenszyklusphasen von Immobilien Neubauphase Nutzungsphase Erneuerungsphase Rückbau- und Entsorgungsphase Kostenanfall im Lebenszyklus Lebenszykluskostenrechnung Ermittlung der Investitionskosten Ermittlung der Nutzungskosten Erneuerungskosten Rückbaukosten Aufgaben und Ziele aus Sicht der Akteure/Projektbeteiligte Nachhaltigkeit Begriff der Nachhaltigkeit Dimensionen der Nachhaltigkeit Ziele des Nachhaltigen Bauens Vorteile des Nachhaltigen Bauens Gebäudebewertung und -zertifizierung BREEAM...26 V

5 3.5.2 LEED DGNB Vergleich von Instrumentarien Modelle/Methodik Vorhandene Methoden Modell zur Berechnung der Lebenszykluskosten Ziele und Nutzen des Modells Berechnungsmethodik des Modells Bestimmung der Eingangsgrössen des Modells Anwendungsbeispiele Teilbereich Energie Wärmeerzeugung: Gasbrennwertkessel vs. Wärmepumpe Sensitivitätsanalyse Teilbereich Baukomponente inkl. Reinigung Vergleich der Bodenbeläge: Teppich und Parkett Sensitivitätsanalyse Schlussbetrachtung...56 Anhang...58 Literaturverzeichnis...61 Internetverzeichnis...64 Abbildungsverzeichnis...65 Tabellenverzeichnis...67 Eidesstattliche Erklärung...68 Thesen...69 VI

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