Liebe Mitbürgerinnen und Mitbürger,

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2 Liebe Mitbürgerinnen und Mitbürger, durch die Umlegungsanordnung der Gemeindevertretung sind Sie Beteiligte oder Beteiligter in einem Baulandumlegungsverfahren geworden. Als Eigentümerin oder Eigentümer eines Grundstückes bzw. Inhaberin oder Inhaber eines Rechtes an einem Grundstück (z.b. als Pächter), informiert Sie diese Broschüre über Form und Ablauf des anstehenden Verfahrens und über rechtliche Hintergründe. Sollten Sie weitere, detaillierte Auskünfte wünschen, wenden Sie sich bitte an die: Geschäftsstelle des Umlegungsausschusses der Gemeinde Petershagen/Eggersdorf Am Markt Petershagen/Eggersdorf Telefon: (03341) Telefax: (03341) marion.jakob@petershagen-eggersdorf.de Herausgeber: Gemeinde Petershagen/Eggersdorf Der Umlegungsausschuss Petershagen/Eggersdorf

3 Was ist Umlegung und wozu dient sie? Die Umlegung ist das gesetzlich geregelte Grundstückstauschverfahren. Ihm dienen das Baugesetzbuch ( BauGB) und die rechtsverbindlichen Festsetzungen eines Bebauungsplanes (B-Planes) als Rechtsgrundlage. Mit Hilfe der Bodenordnung nach dem Baugesetzbuch können bebaute oder unbebaute Grundstücke auf eine Weise neu geordnet werden, dass diese dann nach Lage, Form und Größe zweckmäßig genutzt werden können. Diese Grundstücksneuordnungsmaßnahme wird in der Regel dann angewendet, wenn die Festsetzungen eines Bebauungsplanes nicht zu verwirklichen sind, weil die tatsächlichen Grundstücksverhältnisse die vorgesehene Nutzung nicht zulassen. Um die Grundstücksverhältnisse den städtebaulichen Zielen der Gemeinde anzupassen, hat der Gesetzgeber als Instrument der Bauleitplanung die Umlegung im Baugesetzbuch verankert. Umlegungsziele Voraussetzung für die Bebauung von Grundstücken ist eine gesicherte Erschließung. Ferner müssen Größe und Zuschnitt der Grundstücke eine ordnungsgemäße Bebauung zulassen. Vielfach werden durch die geplanten Erschließungsanlagen die vorhandenen Grundstücke so geschnitten, dass nur ein Teil davon bebaut werden kann und Restflächen liegen bleiben. Da sich der Bebauungsplan nicht an die vorhandenen Grundstücksgrenzen anpassen kann, müssen diese für die geplante Bebauung umgestaltet werden. Dies ist Aufgabe der Umlegung. Die Umlegung wird durch die Gemeindevertretung Petershagen/Eggersdorf angeordnet und vom Umlegungsausschuss eigenverantwortlich durchgeführt.

4 Umlegungsausschuss Dieser Ausschuss ist ein unabhängiges Fachgremium mit selbstständiger Entscheidungsbefugnis. Der Umlegungsausschuss besteht aus dem Vorsitzenden, dem stellvertretenden Vorsitzenden, drei weiteren Mitgliedern sowie deren Vertreter. Sie werden von der Gemeindevertretung gewählt. Der Vorsitzende und die im Grundstücksbewertungs- und Vermessungswesen sachverständigen Ausschussmitglieder dürfen weder Mitglied der Gemeindevertretung Petershagen/Eggersdorf noch Mitarbeiter der Gemeindeverwaltung sein. Die zwei weiteren Mitglieder wählt die Gemeindevertretung aus ihren Reihen. Zur Vorbereitung und Durchführung der Aufgaben des Umlegungsausschusses wurde im Rathaus Eggersdorf eine Geschäftsstelle eingerichtet. Hier werden Ihre Fragen kompetent beantwortet. Das Umlegungsverfahren nach dem BauGB Umlegungsgrundsätze Hauptmerkmal der Umlegung ist ihr das Eigentum erhaltender Charakter. Die Umlegung gewährleistet eine optimierte Nutzbarkeit des Grundeigentums. Ohne das Instrument der Umlegung müssten die für öffentliche Zwecke benötigten Flächen (Verkehrsflächen, Grünanlagen u. a.) notfalls enteignet werden. Im Umlegungsverfahren wird die Erschließungslast auf alle Beteiligten gleichmäßig verteilt. Es müssen nicht nur die Eigentümer, auf deren Grundstücken Erschließungsanlagen geplant sind, Flächen abtreten. Alle Eigentümer beteiligen sich im Verhältnis der eingeworfenen Flächen an der Erschließung und erhalten bebauungsfähige Grundstücke. Die Erschließung erfolgt für alle gleichzeitig.

5 Ein Umlegungsverfahren kann schon eingeleitet werden, wenn der Bebauungsplan noch keine Rechtsverbindlichkeit erlangt hat. Dadurch können die Erörterungsgespräche mit den Eigentümern frühzeitig beginnen. Vor Inkrafttreten des Bebauungsplanes dürfen im Umlegungsverfahren aber keine Regelungen gegen den Willen der Eigentümer getroffen werden. Eine Umlegung wird generell nur dann durchgeführt, wenn zur Verwirklichung des Bebauungsplanes eine private Einigung zwischen den betroffenen Grundeigentümern nicht zustande kommt. Weil schon ein einzelner Eigentümer die private Einigung verhindern kann, ist ein so genanntes freiwilliges Umlegungsverfahren zwischen den Grundstückseigentümern in den meisten Fällen nicht zu erreichen. Eine Umlegung ist dann notwendig, wenn im Bereich eines Bebauungsplanes bzw. innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles der Zuschnitt der Grundstücke eine ordnungsgemäße und wirtschaftliche Bebauung nicht zulässt. Bestandskarte So sieht die Grundstücksstruktur bei Einleitung der Umlegung aus. Eine Teilung der Grundstücke zwecks Bebauung der inneren Grundstücksbereiche ist nicht ohne Weiters möglich.

6 Umlegungsverfahren Die Flächen aller im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke werden rechnerisch zusammengefasst. Aus dieser 'Umlegungsmasse' werden vorweg die Flächen ausgenommen, die nach dem Bebauungsplan als örtliche Verkehrsflächen, Grünanlagen u. a. festgesetzt sind. Die verbleibenden Flächen bilden die 'Verteilungsmasse'. Aus ihr werden den beteiligten Grundeigentümern, entsprechend den ihnen zustehenden Anteilen, bebauungsfähige Grundstücke zugeteilt. Diese sollen mindestens den gleichen Verkehrswert und möglichst die gleiche oder eine gleichwertige Lage wie die alten Grundstücke haben. Ein weiterer Grundsatz der Umlegung ist, dass weder Werteinbußen noch Wertgewinne entstehen sollen. Bebauungsplan Da sich der Bebauungsplan nicht an die vorhandenen Grundstücksgrenzen anpassen kann, müssen diese für die geplante Bebauung umgestaltet werden. Damit erreicht man neben einer gesicherten Erschließung auch, dass die Grundstücke nach Größe und Zuschnitt eine ordnungsgemäße Bebauung zulassen.

7 Lassen sich Grundstücksmehr- oder minderzuteilungen nicht vermeiden, werden diese in Geld ausgeglichen. Dabei werden Umlegungsbedingte Wertänderungen zwischen den eingeworfenen und zugeteilten Grundstücken berücksichtigt (Rohbauland wird Bauland, Verbesserung der Bebaubarkeit, Verkürzung der Wartezeit bis zur Bebaubarkeit, Einsparungen von Vermessungs-, Notar- und Gerichtsgebühren sowie Kosten beim Grundbuchamt). Während des Umlegungsverfahrens werden umfangreiche Gespräche mit den Beteiligten geführt. Auf der Grundlage des Bebauungsplanes bzw. unter Berücksichtigung der Eigenart der näheren Umgebung der Grundstücke wird dabei versucht, die persönlichen Neuordnungswünsche der Beteiligten zu berücksichtigen. Ziel ist es, eine möglichst einvernehmliche Lösung mit allen Beteiligten zu erreichen. Abschluss des Umlegungsverfahrens Wenn gegen den Umlegungsplan keine Rechtsbehelfe eingelegt wurden bzw. auf solche wirksam verzichtet worden ist oder über die erhobenen bereits rechtskräftig entschieden wurde, wird die Unanfechtbarkeit des Umlegungsplanes ortsüblich bekannt gemacht. Mit der ortsüblichen Bekanntmachung wird der Umlegungsplan rechtskräftig und somit der bisherige Rechtszustand durch den im Umlegungsplan vorgesehenen Rechtszustand ersetzt. Bis zur Berichtigung des Liegenschaftskatasters und der Grundbücher gilt der Umlegungsplan als amtliches Verzeichnis der Grundstücke. Obwohl die Grundbücher zu diesem Zeitpunkt noch nicht berichtigt sind, ist der Eigentumsübergang bereits vollzogen.

8 Umlegungskarte Die neuen Grundstückszuschnitte nach erfolgter Umlegung erlauben eine Nutzung gemäß den Festsetzungen des B-Planes. Rechtsmittel Wie in jedem anderen gesetzlich geregelten Verfahren besteht auch im Umlegungsverfahren für bestimmte Verfahrensschritte die Möglichkeit der rechtlichen Überprüfung der Verwaltungsakte durch Widerspruch bis hin zur gerichtlichen Entscheidung. Umlegungsverfahren in der Gemeinde Petershagen/Eggersdorf Im folgenden Schema sind die einzelnen Verfahrensschritte sowie die Rechtswirkungen, die einzelne Verfahrensschritte mit sich bringen, dargestellt. Die grau hinterlegten Felder zeigen Verwaltungsakte, bei denen Rechtsmittel zulässig sind.

9 Umlegungsanordnung ( 46 BauGB) durch Gemeindevertretung Verfahrensschritte: Umlegungsbeschluss ( 47 BauGB) Rechtswirkungen: - Einleitung des Verfahrens durch die Umlegungsstelle - Bezeichnung des Gebietes und der beteiligten Grundstücke ( 52 BauGB) - Ortsübliche Bekanntmachung ( 50 BauGB) - Eintragung des Umlegungsvermerkes ( 54 BauGB) - Verfügungs- und Veränderungsperre ( 51 BauGB) - Gesetzliches Vorkaufsrecht ( 24 BauGB und 3 WoBauErlG) Bestandskarte und verzeichnis ( 53 BauGB) - Nachweis des alten Bestandes und Erfassung der Beteiligten - Öffentliche Auslegung: 1 Monat Erörterung ( 66 BauGB) mit den Eigentümern Vorwegnehme der Entscheidung ( 76 BauGB) über die Eigentumsu. Besitzverhältnisse einzelner Grundstücke bei Einverständnis der Beteiligten Umlegungsplan oder Teilumlegungsplan ( BauGB) - Nachweis des neuen Bestandes und aller anderen Entscheidungen in Umlegungskarte und -verzeichnis - Ortsübliche Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses - Zustellung des die Rechte der Beteiligten betreffenden Auszugs des Umlegungsplanes Vorzeitige Besitzeinweisung in die örtlichen Verkehrs- und Grünflächen ( 77 BauGB) Vorzeitige Besitzeinweisung in die Baugrundstücke ( 77 BauGB) Verfahrensschritte: Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit Inkrafttreten ( 71 BauGB) Rechtswirkungen: Die neuen Grundstücke und Rechte treten außerhalb des Grundbuches an die Stelle der alten ( 72 BauGB) Vollziehung des (Teil-) Umlegungsplanes ( 72 BauGB) Finanzielle Abwicklung ( 64 BauGB) Berichtigung öffentl. Bücher: - Grundbuch ( 74 BauGB) - Liegenschaftskataster ( 74BauGB) - Baulastenverzeichnis