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1 Professionelles Projektmanagement oder Wie ein Bauprojekt erfolgreich planen und umsetzen Andreas Mayr, SBB Betriebsberatung Salern, Bauprojektmanagement setzt sich aus 2 großen Bereichen zusammen: Die technische und wirtschaftliche Projektleitung: Projektziel Gestaltung der Projektstruktur Finanzierung Entscheidungsbefugnis und Verantwortung Bauprojektsteuerung: Ablauf Organisation 1

2 Projektmanagement Bausteine und Ablauf Planen Organisieren Projektdefinition Projektvorbereitung Projektziele Überwachen Projektausführung Inbetriebnahme, Nutzung Führen und koordinieren Projektstart Sage mir, wie Dein Projekt beginnt, und ich sage Dir, wie es endet. Gero Lomnitz,

3 Definition des Projektziels Abstimmung der Projektziele hinsichtlich: Wer baut? Was wird gebaut? Wo wird gebaut? Wie wird gebaut? Wer baut? Wer entscheidet was? Wer ist der Ansprechpartner? Welches Rechtssubjekt? Übergeber Übernehmer Erbgemeinschaft Gesellschaft >> welche Gesellschaftsform? 3

4 Was wird gebaut? Erfordernisse, Ansprüche, Wünsche: >> Erarbeitung eines betriebswirtschaftlichen Gesamtkonzeptes unbedingt erforderlich! Erstellung eines Planungskonzeptes Neubau, Erweiterung, Umbau, Sanierung Grundlagenermittlung, Ökonomie Wirtschaftliche Gesamtsituation Entwicklungsmöglichkeiten und Ziele (kurz-, mittel- und langfristig) Finanzierung Wo wird gebaut? Basisdaten zu Grundstück und Gebäuden Verfügbare Flächen Geländeform Erschließung Baugrundverhältnisse Landschaft Entwicklungsmöglichkeiten 4

5 Wo wird gebaut? Standort - Berücksichtigung öffentlicher Belange Siedlungsgebiet Emissionen (Geruch, Lärm ) Landschaftsschutz, Naturschutz Denkmal- und Ensembleschutz Gewässerschutz Brandschutz Arbeitssicherheit Tierschutz Anhörung der Genehmigungsbehörden (Bsp. Aussiedlung) Wie wird gebaut? Erstellung eines Planungskonzeptes, Vorentwurf Planung der baulichen Anlagen: Raum- und Funktionszuordnung Tragwerk, Konstruktion Material Zielkriterien: 5

6 Wie wird gebaut? grundsätzliche Überlegungen Funktionalität Arbeitswirtschaftliche Aspekte Betriebswirtschaftliche Aspekte Ästhetik Bauvorschriften Dimensionierung Wie groß wird gebaut? - Dimensionierung Investitionskosten: Größe Materialkosten steigen proportional Best. Baunebenkosten ändern sich geringfügiger Folgekosten beachten! Betriebskosten Instandhaltung Versicherung Abschreibung Besteuerung Zukünftige Entwicklungsmöglichkeiten 6

7 Wie wird gebaut? Klärung der Genehmigungsfähigkeit: rechtzeitig!! Grundlegende Fragen vorab klären: Vorprojekt, Skizze Frühzeitige Einbindung der Baukommission Raum- und Funktionsplanung Gebäude- und Raumfunktionalität Milchviehbetrieb Milchvieh Jungvieh Abkalbebereich Melkstand Futtertisch Fressbereich Auslauf Düngerstätte Hofraum Rangierfläche 7

8 Raum- und Funktionsplanung Gebäude- und Raumfunktionalität Urlaub a.d. B. Ferienwohnungen Zimmer Gemeinschaftsräume Außenbereiche Spielmöglichkeiten Zufahrt, Parken Differenzierung Privatbereich - Gäste Projektvorbereitung Kostenplanung Wirtschaftlichkeit Finanzplanung Genehmigungsverfahren Vertragsmanagement 8

9 Was kostet die Investition tatsächlich? Möglichst genaue Abschätzung der Gesamtausgaben Kostenvoranschlag des Planers Einholung mehrerer Kostenvoranschläge über sämtliche Gewerke von den entsprechenden Firmen Ausschreibungen können sehr hilfreich sein Was kostet die Investition tatsächlich? Auch die Baunebenkosten beachten! Mehrwertsteuer Gemeindeabgaben Anschlussgebühren Versicherungen Technikerspesen Baunebenkosten werden häufig vernachlässigt oder nicht richtig eingeschätzt und sind oft mit eine Ursache von problematischen Verschuldungssituationen! 9

10 Finanzierungsbedarf Investitionskosten verfügbares + Nebenkosten Eigenkapital + mögliche Beiträge = Gesamtkosten ev. Differenz = Fremdkapitalbedarf Finanzierungsplanung Wie hoch ist der Eigenkapitalanteil? Welche Förderprogramme kommen in Frage? Wie hoch ist der Fremdkapitalbedarf? Welche Sicherheiten können eingesetzt werden? Welche Kapitalgeber kommen in Frage? Zu welchen Konditionen ist Fremdkapital erhältlich? 10

11 Wirtschaftlichkeit Unternehmensanalyse auf Basis eigener Betriebsdaten als Ausgangspunkt!!! Positionsbestimmung Gibt es Buchführungsaufzeichnungen? Vergleich mit anderen Unternehmen bzgl. Kosten und Erlösen Richtige Selbsteinschätzung erforderlich! Die häufigsten Finanzierungsfehler Nicht eingeplante, zusätzliche Investitionen Start mit zu geringem Eigenkapital Förderungen nicht bzw. nicht optimal ausgeschöpft Die Kreditform wurde falsch gewählt Die Kreditlaufzeit ist zu kurz Es fehlen die Liquiditätsreserven beantragte Kreditsumme ist zu gering der Kapitalbedarf wurde nur grob geschätzt Keine gründliche Vorbereitung auf das Kreditgespräch mit der Bank 11

12 Genehmigungsmanagement Zuständigkeiten und Erfordernisse klären: Baurechtlich / urbanistisch: Gemeindebaukommission Sonderverfahren: bspw. Aussiedlung, Kulturänderungen, Landschaftsschutz Denkmalschutz Brandschutz Gewässerschutz Sanitärrechtlich: Amtsarzt, Sanitätseinheit Welche Unterlagen sind für was und wo zu hinterlegen? Welche Fristen sind einzuhalten? Wie lange dauert das Verfahren? Vertragsmanagement Techniker Funktionen Auswahl Leistungen Honorare Termine Garantien Wichtige Vertragsklauseln Firmen Auswahl Leistung Termine Zahlungen Garantien Gewährleistung: Inhalt und Fristen Wichtige Vertragsklauseln 12

13 Technikerleistungen Projektierung Vorprojekt Einreichplanung Ausführungsplanung Bauleitung Beitragsgesuch (Kostenvoranschläge, Endabrechnung) Statik (stat. Tragwerksplanung, Bauleitung + Kollaudierung) Sicherheitskoordination (Planungs- und Ausführungsphase) Bauabschluss: Klimahausberechnung Teilungsplan (Bildung Bauparzelle) Gebäudekatastermeldung Projektausführung Bauprojektsteuerung hinsichtlich: Terminmangement Kostenüberwachung Qualitätskontrolle Kommunikation 13

14 Terminplanung Konzeptphase Genehmigungsverfahren Ausführungsplanung Arbeitsvergaben Umsetzung Abnahmen Inbetriebnahme Grober Zeitplan - Beispiel 14

15 Kostenüberwachung, Qualitätskontrolle Kostenüberwachung bewahrt vor bösen Überraschungen! Qualitätskontrolle: Gibt es Abweichungen beim IST-Zustand zum SOLL-Zustand? Inbetriebnahme, Nutzung Projektabschluss Baumängel Garantieleistungen Haftungen 15

16 Projektabschluss Endabnahme Nachkalkulationen Baumängel Feststellung Schuldfrage, Haftung Fristen zur Beanstandung Garantieleistungen, Haftungen Projektabschluss Benutzungsgenehmigung Erklärungen, Abnahmen, Dokumentationen Gebäudedokumentation Projekt- und Planunterlagen (Druck + Digital) Genehmigungen (Baukonzessionen, Gutachten ) Grundverträge Kollaudierungen Katasterunterlagen Datenblätter Materialien Gebrauchsanweisungen und Garantiescheine 16

17 Viel Erfolg bei der Umsetzung! 17

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