InfoForum Immobilienwirtschaft 2019 Ludwigshafen, 28. März 2019

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1 InfoForum Immobilienwirtschaft 2019 Ludwigshafen, 28. März Die neuen Berufszulassungs- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter 2. Das Bestellerprinzip für Kaufimmobilien Ein Update Rudolf Koch Bundesverband

2 Die neuen Berufsregeln Agenda 1. Die neuen Berufszulassungs- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter Der neue 34c GewO Wer gilt als Wohnimmobilienverwalter Impressumspflicht für Wohnimmobilienverwalter Die neue MaBV Wann liegt Gewerbsmäßigkeit vor? Was ist neu für Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler Die neuen Pflichten für Makler Weiterbildungspflicht, Auskunftspflicht zur Weiterbildung Die neuen Pflichten für Wohnimmobilienverwalter Erlaubnispflicht Versicherungspflicht Weiterbildungspflicht, Auskunftspflicht zur Weiterbildung und Ausnahme Weiterbildung Weiterbildungsmaßnahmen Weiterbildungsinhalte Rudolf Koch

3 Die neuen Berufsregeln 34c GewO und MaBV Der neue 34c GewO gilt seit dem Die neuen Berufszulassungs- und Ausübungsregeln für Makler Weiterbildungspflicht und Auskunftspflicht und für Wohnimmobilienverwalter Erlaubnispflicht Weiterbildungspflicht und Versicherungspflicht Die Einzelheiten sind in der neuen MaBV geregelt. Als Wohnimmobilienverwalter gilt, wer Wohnungen gem. 549 BGB oder Wohnungseigentum i.s.d. 1 WEG verwaltet. Neu: Auch Wohnimmobilienverwalter müssen die Aufsichtsbehörde im Impressum angeben (wie bisher schon Immobilienmakler). Rudolf Koch

4 Die neuen Berufsregeln 34c GewO und MaBV Die neue MaBV gilt ebenfalls seit dem Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) regelt die Einzelheiten für Zulassung und Berufsausübung für Makler und gewerbliche Wohnimmobilienverwalter. Wann liegt Gewerbsmäßigkeit vor? Die Gesetzesbegründung lautet: Nicht darunter fällt die Verwaltung von Wohnungseigentum durch die Eigentümergemeinschaft selbst oder die Verwaltung durch einen Miteigentümer, durch einen Verwandten oder näheren Bekannten eines Wohnungseigentümers. Gewerbsmäßig ist die Tätigkeit des Verwalters dann, wenn sie selbständig ausgeübt wird, auf Gewinnerzielung gerichtet und auf eine gewisse Dauer angelegt ist, also nicht nur gelegentlich ausgeübt wird. Rudolf Koch

5 Die neuen Berufsregeln 34c GewO und MaBV Was ist neu für Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler? Für gewerbliche Verwalter von Wohnimmobilien wird die Erlaubnispflicht in 34c Abs. 1, Satz 1 Nr. 4 GewO eingeführt. Voraussetzung ist die persönliche Zuverlässigkeit (Nachweis durch Führungszeugnis und Auszug Gewerbezentralregister), geordnete Vermögensverhältnisse (Auskunft zuständiges Insolvenzgericht, Schuldnerverzeichnis) und der Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung (auch für Vermögensschäden). Vor dem 1. August 2018 tätige Wohnimmobilienverwalter müssen spätestens am 28. Februar 2019 ihre Erlaubnis beantragen. Makler und Wohnimmobilienverwalter unterliegen der regelmäßigen Weiterbildungspflicht von 20 Stunden innerhalb von 3 Jahren. Rudolf Koch

6 Die neuen Berufsregeln 34c GewO und MaBV Die neuen Pflichten für Makler: Die Weiterbildungspflicht, aber keine Versicherungspflicht. Die Weiterbildungsinhalte sind in der Anlage 1 der MaBV aufgeführt. Nachweise über die Teilnahme, den Inhalt und den Umfang der Weiterbildung müssen gesammelt und 5 Jahre aufbewahrt werden. Der Aufsichtsbehörde muss auf Verlangen über die Weiterbildung Auskunft erteilt werden, dafür gibt es ein amtliches Muster in der Anlage 3 der MaBV. Rudolf Koch

7 Die neuen Berufsregeln 34c GewO und MaBV Die neuen Pflichten für Wohnimmobilienverwalter: Erlaubnispflicht, Versicherungspflicht und Weiterbildungspflicht. Die Versicherungssumme muss für den Einzelfall mindestens und für alle Versicherungsfälle eines Jahres betragen. Die Weiterbildungsinhalte sind in der Anlage 1 unter B zur MaBV geregelt. Nachweise über die Teilnahme, den Inhalt und den Umfang der Weiterbildung müssen gesammelt und 5 Jahre aufbewahrt werden. Der Aufsichtsbehörde muss auf Verlangen Auskunft über die Weiterbildung erteilt werden, dafür gibt es ein Muster in der Anlage 3 der MaBV. Auf Anfrage des Auftraggebers besteht auch eine Auskunftspflicht über die berufliche Qualifikation und Weiterbildung. Die Auskunftspflicht kann durch Hinweis auf entsprechende Informationen auf der Homepage erfolgen. Rudolf Koch

8 Die neuen Berufsregeln 34c GewO und MaBV Wer unterliegt alles der Weiterbildungspflicht? Der Gewerbetreibende und alle der beim Gewerbetreibenden beschäftigten natürlichen Personen, die an der Vermittlung oder Verwaltung mitwirken. Bei juristischen Personen mindestens die vertretungsberechtigten Personen. Ausnahme von der Weiterbildungspflicht Eine Ausnahme für die Weiterbildungspflicht gilt für einen weniger als 3 Jahre zurückliegende Berufsabschlüsse als Immobilienkaufleute oder Immobilienfachwirte. Die Weiterbildungspflicht beginnt entsprechend 3 Jahre später. Diese Ausnahme gilt für Makler und Wohnimmobilienverwalter. Rudolf Koch

9 Die neuen Berufsregeln 34c GewO und MaBV Die Weiterbildung kann erfolgen in Präsenzform in begleitetem Selbststudium (mit nachweisbarer Lernerfolgskontrolle durch den Anbieter) durch betriebsinterne Maßnahmen des Gewerbetreibenden Weiterbildungsmaßnahmen Die Weiterbildungsmaßnahme muss Mindestanforderungen an die Qualität genügen, die in der Anlage 2 aufgeführt sind. Der Anbieter der Weiterbildungsmaßnahme muss gewährleisten, dass er diese Mindestanforderungen einhält. Die Anforderungen der Anlage 2 gelten auch für betriebsinterne Weiterbildungsmaßnahmen sowie für Weiterbildungsangebote für selbstgesteuertes Lernen mit Lernerfolgskontrolle. Rudolf Koch

10 Die neuen Berufsregeln 34c GewO und MaBV Weiterbildungsinhalte Anlage 1 MaBV Teil A: Makler 1. Kundenberatung 2. Grundlagen des Maklergeschäfts z.b. Teilmärkte des Immobilienmarktes Die Wertermittlung Umwelt- und Energiethemen im Immobilienbereich 3. Rechtliche Grundlagen z.b. Maklervertragsrecht Grundbuchrecht Geldwäschegesetz 4. Wettbewerbsrecht 5. Verbraucherschutz Grundlagen des Verbraucherschutzes Datenschutz 6. Grundlagen Immobilien und Steuern 7. Grundlagen der Finanzierung Rudolf Koch

11 Die neuen Berufsregeln 34c GewO und MaBV Weiterbildungsinhalte Anlage 1 MaBV Teil B: Wohnimmobilienverwalter 1. Grundlagen der Immobilienwirtschaft 2. Rechtliche Grundlagen Mietrecht Grundzüge des Mietprozess- und Zwangsvollstreckungsrecht 3. Kaufmännische Grundlagen 4. Verwaltung von Wohnungseigentumsobjekten 5. Verwaltung von Mietobjekten 6. Technische Grundlagen der Immobilienverwaltung z.b. Erkennen von Mängeln 7. Wettbewerbsrecht 8. Verbraucherschutz 9. Grundlagen Immobilien und Steuern 10. Grundlagen der Finanzierung Rudolf Koch

12 Die neuen Berufsregeln 34c GewO und MaBV Fragen zu den neuen Berufsregeln? Dann geht es weiter mit dem Bestellerprinzip beim Immobilienkauf Rudolf Koch

13 Das Bestellerprinzip für Kaufimmobilien Agenda 2. Bestellerprinzip (Wohnimmobilien Kauf) Aktueller Stand Was wir unternehmen? Was können Sie unternehmen? Was steht im Gesetzentwurf? Rudolf Koch

14 Das Bestellerprinzip für Kaufimmobilien Ein Update Aktueller Stand? Januar 2019 BMJV versendet Referentenentwurf Bundeskanzleramt zur Frühkoordinierung Frühkoordinierung scheitert BMJV lanciert Gesetzentwurf ohne Abstimmung an die Presse 25. Februar 2019 BMJV startet Ressortabstimmung 5. März 2019 BMI widerspricht Versand des Referentenentwurfes an die Verbände und Länder 25. März 2019 Ende der Frist zur Stellungnahme für Ressorts Zeitpunkt Kabinettsbeschluss ungewiss Zeitpunkt Beginn parlamentarisches Verfahren ungewiss Rudolf Koch

15 Das Bestellerprinzip für Kaufimmobilien Ein Update Was der IVD unternimmt? Aktive Lobby- und Pressearbeit Rudolf Koch

16 Das Bestellerprinzip für Kaufimmobilien Ein Update Was Sie unternehmen können? Teilnahme an Petition Gespräche mit MdB Briefe an MdB Leistungen für Käufer hervorheben Referenzen beifügen Einladung zum Praktikum Sachkundenachweis nicht vergessen!! Rudolf Koch

17 Das Bestellerprinzip für Kaufimmobilien Ein Update Was steht im Gesetzentwurf? Der Entwurf geht von dieser Ausgangslage aus: Gesetzentwurf unterstellt eine Zwangslage des Käufers, über den Makler kaufen zu müssen und keinen Einfluss auf die Höhe der Provision zu haben. Es wird geschätzt, dass 60 % der Transaktionen über einen Makler abgewickelt werden. ABER: Wohnungsmarktbericht Gutachterausschuss Hamburg 2018: EFH 45%, ETW 46 % in Summe: ca. 40 % Rudolf Koch

18 Das Bestellerprinzip für Kaufimmobilien Ein Update Aktuelle Lage: Doppeltätigkeit und Teilung der Provision Makler Kaufvertrag Käufer Verkäufer Rudolf Koch

19 Das Bestellerprinzip für Kaufimmobilien Ein Update Was steht im Gesetzentwurf? Leitgedanke: Käufer soll Immobilienmakler nur bezahlen, wenn er einen Suchauftrag erteilt hat Käufer soll Makler grundsätzlich nie bezahlen müssen. 656c BGB-E Lohnanspruch gegen den Käufer nur bei Suchauftrag Der Makler darf vom Käufer für die Tätigkeit nach 656a oder hiermit zusammenhängende Leistungen ein Entgelt nur fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, wenn er ausschließlich aufgrund eines Maklervertrags mit dem Käufer, der die Suche nach einer Wohnimmobilie zum Inhalt hat, tätig geworden ist. Rudolf Koch

20 Das Bestellerprinzip für Kaufimmobilien Ein Update Was steht im Gesetzentwurf? Geplant: Verbot der Doppeltätigkeit, bzw. Gebot der einseitigen Interessenvertretung Makler Verkaufsauftrag Kaufvertrag Rudolf Koch

21 Was steht im Gesetzentwurf? Das Bestellerprinzip für Kaufimmobilien Ein Update Lösung: Gemeinschaftsgeschäft! Makler 2 Suchauftrag Makler 1 Verkaufsauftrag Kaufvertrag Rudolf Koch

22 Das Bestellerprinzip für Kaufimmobilien Ein Update Was steht noch im Gesetzentwurf? Makler 2 Beratungsauftrag Makler 1 Verkaufsauftrag Makler kann sich von Käufer nur mit Suche beauftragen lassen. Leistungen, die mit der Maklertätigkeit zusammenhängen, können nicht beauftragt werden, vgl. 656c BGB-E Kaufvertrag Käufer Verkäufer Rudolf Koch

23 Das Bestellerprinzip für Kaufimmobilien Ein Update Was steht noch im Gesetzentwurf? Besonderer Anwendungs-/Schutzbereich 656b BGB-E Besondere Vorschriften für Unternehmer und Verbraucher Übt der Makler die Tätigkeit nach 656a als Unternehmer aus und ist der Käufer der Wohnimmobilie ein Verbraucher, so gelten die 656c und 656d. Problem: was gilt als Wohnimmobilie? Überwiegende Wohnnutzung (Geschäftshaus mit wenigen WE) Selbstnutzung und Vermietung Verbraucher (bis 10 WE durchaus Verbraucher) Überzogener Schutzbereich zugunsten von Kapitalanlegern Rudolf Koch

24 Das Bestellerprinzip für Kaufimmobilien Ein Update Was steht sonst noch im Gesetzentwurf? Fristen Art. 4 Gesetz tritt grundsätzlich sechs Monate nach Verkündung in Kraft. Was steht weiter im Gesetzentwurf? Lichtblick 656a BGB-E Textform Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnimmobilie oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform. Rudolf Koch

25 Wie geht es weiter? Mögliche Szenarien: Das Bestellerprinzip für Kaufimmobilien Ein Update Gesetzentwurf kommt nicht über die Ressortabstimmung hinaus möglich Gesetzentwurf wird so verabschiedet, wie BMJV vorgeschlagen hat unwahrscheinlich Kein Bestellerprinzip (dafür Teilung der Provision) nicht unwahrscheinlich Weiteres Vorgehen? Verfassungsbeschwerde, gestützt auf Gutachten von Prof. Dr. Kämmerer, Hamburg Rudolf Koch

26 Hier finden Sie die weitere Informationen IHK Ludwigshafen IVD Bundesverband - Petition Ich danke für Ihre Aufmerksamkeit Rudolf Koch