Beispiel Leipzig. Sanierungsrecht oder Stadtumbaurecht? Sebastian Pfeiffer, Stadtumbaumanager

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1 Beispiel Leipzig Sanierungsrecht oder Stadtumbaurecht? Stefan Vortrag: Geiss im , Rahmen der BDLA 3. Transferwerkstatt in Fulda Sebastian Pfeiffer, Stadtumbaumanager

2 Gliederung Rahmenbedingungen Leipzig 1-2 Fallbeispiele Grünau (Großsiedlung) Lindenau (Blockumbau) Vom Konzept zur Umsetzung

3 Rahmenbedingungen Leipzig Einwohner heute Einwohner vor dem 2. Weltkrieg -Siedlungskulisse im vgl. zur Wohnungsnachfrage führt zu segmental und räumlich stark differenzierten Märkten -Ca WE Leerstand Altersaufbau Bewohner Jahr Gesamtstadt Leipzig

4 Rahmenbedingungen Leipzig Siedlungsstruktur Leipzig Ausgeprägte Gründerzeit- Bestände mit hohem Sanierungsstand

5 Rahmenbedingungen Leipzig Bevölkerungsprognosen Leipzig - Zuwanderung junger Menschen aus Ostdeutschland sichert derzeitiges Wachstum - Prognosen reichen von Bevölkerungswachstum bis -verlust

6 Rahmenbedingungen Leipzig-Grünau Siedlungsstruktur Grünau

7 Rahmenbedingungen Leipzig-Grünau - Abgeschwächter aber anhaltender Bevölkerungsverlust. Halbierung der Bevölkerung in den letzten 20 Jahren - Starke Überalterung; Grünau profitiert von Zuzügen in die Region kaum - Segregationstendenzen entsprechend Standortqualitäten - Zunahme finanzschwacher Haushalte Bevölkerungsprognose Altersaufbau Einwohner Grünau

8 Rahmenbedingungen Leipzig-Grünau

9 Rahmenbedingungen Leipzig-Grünau Stadtumbaukonzept Grünau: Schwierigkeit Eigentümerstruktur - kommunales Wohnungsunternehmen dominierte bei Abbrüchen - Genossenschaften stark, aber wenig innovativ - Zwischenerwerber mit unterschiedlichen Herangehensweisen

10 Leipzig-Grünau Stadtumbaukonzept: Ausgangssituation

11 Sicherheit durch räumliche Strategie Stadtumbaukonzept 2007: Räumliche Differenzierung aufgrund erwarteter Abnahme der Nachfrage und Vermeidung von Fehlinvestitionen

12 Sicherheit nach Überarbeitung/Vertiefung Stadtumbaukonzept: Stärkere räumliche Differenzierung mit mittelfristiger Komponente Entwicklung von Konsequenzen für das städtische Handeln

13 Entwicklungsstrategie Steuerung durch Fördermitteleinsatz

14 Stadtumbau Grünau: Abbruch von ca WE; Leerstand heute 20%

15 Grundlagen des Stadtumbaus in Grünau Stadtumbauaufgabe: Entwicklung von Abrissfolgeflächen Büro Burkhardt - Leipzig

16 Aufgaben des Stadtumbaus in Grünau Entwicklung der öffentlichen Infrastruktur

17 Aufgaben des Stadtumbaus in Grünau Entwicklung der öffentlichen Infrastruktur

18 Aufgaben des Stadtumbaus in Grünau Entwicklung der öffentlichen Infrastruktur

19 Probleme bei der Umsetzung des Rückbaus Vielzahl der Eigentümer mit unterschiedlichen wirtschaftl. Interessen Fehlende wirtschaftliche Anreize bzw. wirtschaftliche Hemmnisse durch Kreditbelastungen Widerstand der Bewohner Ungenügende Gestaltung der Abrissfolgeflächen und fehlende Akzeptanz des Rückbaus Mangelndes Interesse der Versorger an einem koordinierten, nachhaltigen Rückbau Kommunale Finanzsituation/Fördermittelausstattung Fehlende rechtliche Steuerungselemente der Stadtumbau ist konsensorientiert

20 Miltitzer Allee Stadtumbau konkret bereits rückgebaute WE Weiterer Rückbau von Infrastruktureinrichtungen geplant

21 Miltitzer Allee Stadtumbau konkret Städtebauliche Zielvorstellung

22 Miltitzer Allee Problem Eigentümerstruktur

23 Miltitzer Allee Problem Eigentümerstruktur Alle Eigentümer haben ein grundsätzliches Interesse an einer wirtschaftlichen Nachnutzung der Grundstücke (Buchwerte!) LWB - Lösung im Rahmen Rückbauförderung - Nachnutzungskonzept und Gestaltung im Wert 10 bis 15 /m² per Nachnutzungsvereinbarung, geknüpft an Förderung im Rahmen SU-O Interesse der Anlieger an attraktiver Gestaltung - Problem der Durchsetzung: Fördermittel werden nicht mit Vorbehalt ausbezahlt. Unterschiedliche Regelungen in VwV und Rückbauvereinbarung

24 Miltitzer Allee Problem Eigentümerstruktur Alle Eigentümer haben ein grundsätzliches Interesse an einer wirtschaftlichen Nachnutzung der Grundstücke (Buchwerte!) BIMA - Rückbauförderung bei Einrichtung des Bundes nicht mgl. Verhandlungen zum Grundstückstausch gescheitert - Verwertungsinteresse eines lokalen Gewerbeteibenden - Grunderwerb im Rahmen der Wahrnehmung des Vorkaufsrechtes (BIMA = Bundesanstalt für Immobilienaufgaben)

25 Miltitzer Allee Problem Eigentümerstruktur Alle Eigentümer haben ein grundsätzliches Interesse an einer wirtschaftlichen Nachnutzung der Grundstücke (Buchwerte!)? Konsum - grundsätzliche Rückbaubereitschaft zunächst vorhanden; Formulierung entsprechender Sanierungsziele (Freiflächenentwicklung) - nachträgl. andere Entscheidung für Teilbereiche aufgrund Chance auf wirtschaftl. Verwertung (Einzelhandel) - Versagung Bauvoranfrage nach 145 (2) BauGB, Ablehnung Übernahmeverlangen nach 145 (5) BauGB Entwicklung im Rahmen des Bestandsschutzes

26 Fazit 1 Fazit Durchsetzung eines Stadtumbaukonzeptes nur im Konsens möglich Sanierungsrecht geeignet, wenn ausreichend Mittel vorhanden sind. Voraussetzung: Ausreichende Schärfung der Sanierungsziele; Nachweis wirtschaftlicher Beeinträchtigung Bauleitplanung aufwändig und nur im Detail umsetzbar

27 Standortbestimmung

28 Sanierungsgebiet Plagwitz Ziele nach Teilräumen

29 Fläche Nachbarschaftsgärten vorher

30 Josephstraße 29 vorher, aber nach Gebäudeabbruch heute: Standort Strohballenhaus und Schweine

31 Rad-Haus, Josephstraße 27 vorher nachher

32 Nachbarschaft: Blockentwicklung von unten Juni 2003 Stadteilverein und Quartiersmanagement April 2005: Eigenmittelersatz-Baumpflanzung (Kopplund Sanierungsmittel mit Privaten) Sommer 2006: Holzwerkstatt, Bau des 1. Leipziger Strohballenhaus Start: Blockentwicklungsworkshops Nutzern, Aktiven mit Eigentümern und Stadtverwaltung 2007 Beginn einer Mastschweinezucht Februar 2008: Ausgründung des Nachbarschaftsgärten e.v. aus Lindenauer Stadtteilverein Sommer 2008: Aufstellungsbeschluss B-Plan östliche Josephstraße Sommer 2009: Beginn Planung der Neugestaltung Josephstraße Motto: Allianz der Willigen, denn gemeinsam macht Arbeiten Spaß und man schafft mehr als in der Summe von Einzelaktivitäten

33 2. Workshop zur Entwicklung Blockkonzept (bisher fünf Workshops)

34 Flächenrecherche zum Block durch Stadtteilverein als Auftakt zum 2. Workshop

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36 Leipzig und Leipzig-Grünau Recht herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit