Siedlungstätigkeit vor dem Hintergrund der Bevölkerungs- und Beschäftigungsentwicklung

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1 110 Beschäftigte Bevölkerung Siedlungstätigkeit vor dem Hintergrund der Bevölkerungs- und Beschäftigungsentwicklung Materialband zum Regionalen Flächennutzungsplan

2 Herausgeber: Planungsverband Ballungsraum Frankfurt/Rhein-Main Der Verbandsvorstand Am Hauptbahnhof Frankfurt am Main Bearbeitung: Matthias Böss Dr. Claudia Junkersfeld Andrea Heumann Fabian Torns Telefon: Telefax: September 2004

3 Inhalt 1 Einleitung 1 2 Bevölkerungs- und Wohnflächenentwicklung Analyse und Projektion Analyse der Ausgangssituation Bevölkerungsentwicklung Altersstruktur und Ausländeranteil Wohnungsbestand und Wohnfläche je Person Verlauf der Wohnungsbautätigkeit im Verbandsgebiet Flächenverbrauch für Wohnungsbau Einwohnerdichten Kurzfassung Modell zur Berechnung von Bevölkerung und Wohnflächen Bundesweite und regionale Tendenzen der Bevölkerungs- und Wohnflächenentwicklung Leitfragen für die zukünftige Entwicklung im Verbandsgebiet Vorgehensweise des Planungsverbandes Ergebnisse der Modellberechnungen zur Bevölkerungs- und Wohnflächenentwicklung Beschäftigte und Flächen für Arbeitsstätten Analyse und Projektion Analyse der Ausgangssituation Regionale Wirtschaftsentwicklung Entwicklung von Unternehmen und Beschäftigten Erwerbsquote Pendlerbeziehungen Gewerbesteuereinnahmen Gewerbebau Flächenverbrauch für Gewerbe Beschäftigtendichten im bebauten Bereich Nutzungstypen und Beschäftigtendichten Kurzfassung Modell zur Berechnung von zukünftigen Beschäftigtenkapazitäten und Gewerbeflächen Ergebnisse der Berechnung von zukünftigen Beschäftigtenkapazitäten und Gewerbeflächen Abbildungsverzeichnis 53 Kartenverzeichnis 53 Tabellenverzeichnis 53

4 1 Einleitung Der Planungsverband Ballungsraum Frankfurt/Rhein-Main erstellt zurzeit den Regionalen Flächennutzungsplan (RegFNP), der die räumliche Entwicklung des Verbandsgebietes bis zum Jahr 2020 beschreibt. Im RegFNP werden unter anderem Zuwachs von Siedlungsflächen, von Grünund Freiflächen oder von Verkehrsanlagen ausgewiesen. In diesem Zusammenhang besteht eine wichtige Aufgabe darin, den zukünftigen Bedarf für Wohnbau- und Gewerbeflächen in Abhängigkeit von der Bevölkerungs- und Beschäftigungsentwicklung abzuschätzen. Künftiger Bedarf an Wohnbau- und Gewerbeflächen wird abgeschätzt In der vorliegenden Studie werden eine Analyse der Vergangenheit vorgenommen und Ansätze zur Ermittlung von zukünftigen Entwicklungen beschrieben. Als Materialband konzipiert, ermöglicht die Studie zum einen den Vergleich der Städte und Gemeinden im Verbandsgebiet untereinander mit ihrer jeweils speziellen Vergangenheitsentwicklung im Zeitraum Dabei zielt diese Vergangenheitsanalyse vorrangig auf mehr Transparenz über die Bevölkerungs- bzw. Beschäftigungsentwicklung in Verbindung mit der Bautätigkeit und der Flächennutzung ab. Zum anderen dient der Materialband der Verdeutlichung der Vorgehensweise bei der Abschätzung der zukünftigen Flächennachfrage für Wohnen und Gewerbe im Zeitraum Das Ausgangsjahr 2002 wurde gewählt, weil es auch Basisjahr für die hessische Landesplanung ist. 2 Bevölkerungs- und Wohnflächenentwicklung Analyse und Projektion Der Planungsverband hat das Modell Bevölkerungsprojektion und Wohnflächenentwicklung erarbeitet, welches das für die gewünschte Abschätzung notwendige Rüstzeug liefert. Das Modell und seine Funktionsweise wird nach einer Analyse der Ausgangssituation der Jahre (Abschnitt 2.1) in Abschnitt 2.2 vorgestellt. Erste Ergebnisse der Modellrechnungen, die als eine entscheidende Grundlage in die Überlegungen zur zukünftigen Wohnflächenentwicklung im Verbandsgebiet einfließen, sind in Abschnitt 2.3 dokumentiert. 2.1 Analyse der Ausgangssituation Bevölkerungsentwicklung Zusammen mit der Rhein-Ruhr-Region und dem Großraum Berlin gehört die Region Frankfurt/Rhein-Main zu den größten Ballungsräumen in der Bundesrepublik Deutschland. Ihre zentrale Lage mitten in Deutschland und Europa sowie eine hervorragende Ausstattung mit verkehrlicher und sonstiger Infrastruktur haben mit dazu beigetragen, dass sich Frankfurt/Rhein-Main zu einem modernen Wirtschaftsstandort mit starker Dienstleistungsorientierung entwickeln konnte. Hinzu kommt die besondere Struktur der Region mit einer Vielzahl Positive Bevölkerungsentwicklung aufgrund hoher Zuwanderung Planungsverband 1

5 attraktiver Städte und Gemeinden, die sich nicht nur landschaftlich reizvoll, sondern auch verkehrsgünstig gelegen um mehrere Großstädte gruppieren. Hierzu gehört an erster Stelle das durch Finanzinstitute, Flughafen und Messe international bekannte Zentrum der Region, Frankfurt am Main mit zuletzt Einwohnern (Stand: ) die fünftgrößte Stadt in der Bundesrepublik Deutschland. Ende 2002 lebten in der Region Frankfurt/Rhein-Main knapp 5,28 Mio. Einwohner, von denen etwa 3,76 Mio. (= 71,3 %) auf den Teilraum Südhessen (Regierungsbezirk Darmstadt) und 2,18 Mio. (= 41,2 %) auf das Gebiet des Planungsverbandes Ballungsraum Frankfurt/Rhein-Main entfielen (vgl. Tab. 1). Verglichen mit den Bevölkerungszahlen von 1987 bedeutet dies für die Region einen Anstieg um 11,4 %, der sich vorwiegend auf die Landkreise konzentriert. In Südhessen nahm die Bevölkerung um 10,4 % und im Bereich des Planungsverbandes um 8,8 % zu. Auch das Land Hessen als übergeordnete räumliche Ebene konnte Einwohner hinzugewinnen: Im Zeitraum wuchs die Landesbevölkerung um 10,3 % von 5,52 Mio. auf nunmehr 6,09 Mio. Personen. 41 % der Bevölkerung von Südhessen lebt im Gebiet des Planungsverbandes Das zwischen 1987 und 2002 zu beobachtende Bevölkerungswachstum wurde nahezu ausschließlich von der Zuwanderung getragen, wobei die in Teilräumen vorhandenen Sterbeüberschüsse durch Wanderungsgewinne kompensiert werden konnten. Tabelle 1: Bevölkerungsentwicklung Gebietseinheit Bevölkerung 1987 Bevölkerung 2002 Veränderung insg. Ausländeranteil in % insg. Ausländeranteil in % darunter: insg. in % Saldo natürliche Bev.-Entw. Wanderungssaldo 2) Planungsverband , , , Regierungsbezirk Darmstadt , , , Region Frankfurt/ 1) , , , Rhein-Main Hessen , , , ) Regierungsbezirk Darmstadt plus Kreis Limburg-Weilburg und Kreis Gießen, Vogelsbergkreis, Mainz, Worms, Kreis Alzey-Worms, Kreis Mainz-Bingen, Aschaffenburg, Kreis Aschaffenburg und Kreis Miltenberg 2) Geringfügige Unterschiede zu den Angaben des Hessischen Statistischen Landesamtes durch Nachmeldungen Quelle: Statistische Landesämter Bayern, Hessen und Rheinland-Pfalz, Berechnungen des Planungsverbandes Vor allem in den Jahren leisteten auch die Zuzüge von Ausländern einen beträchtlichen Beitrag zum Bevölkerungsanstieg. Von 1987 bis zum Jahr 2002 stieg der Ausländeranteil um etwa zwei bis drei Prozentpunkte auf Werte zwischen 11,6 % (Land Hessen) und 16,6 % (Planungsverband). In der Region Frankfurt/Rhein-Main betrug der Ausländeranteil ,0 %, in Südhessen 14,5 %. Nach einem relativ deutlichen Anstieg auf Personen Planungsverband 2

6 bis 1995 ist die Zahl der Ausländer in der Region jedoch wieder auf nunmehr rund Personen gesunken. Abbildung 1: Bevölkerungsentwicklung im Gebiet des Planungsverbandes (Index 1987 = 100) Weitere Kommunen Planungsverband Offenbach am Main Frankfurt am Main Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt, Berechnungen des Planungsverbandes Abbildung 1 stellt die Bevölkerungsentwicklung im Verbandsgebiet in ihrem zeitlichen Verlauf seit 1987 dar. Dabei konnte der Planungsverband insgesamt einen stetigen wenn auch seit 1992 abgeschwächten Bevölkerungsanstieg verzeichnen. Allerdings lässt eine differenziertere Betrachtung deutliche Unterschiede zutage treten: Mit einem nur mäßigen Anstieg ihrer Einwohnerzahlen von 3,6 % bzw. 6,8 % haben die beiden Großstädte und hier insbesondere die Stadt Frankfurt am Main seit 1992 an Dynamik verloren. Hierfür dürfte in Frankfurt am Main auch die Bereinigung der Melderegister, die zu zusätzlichen Verlusten führte, ausschlaggebend gewesen sein. Dynamik der Bevölkerungsentwicklung außerhalb der Kernstädte Dagegen nahm die Bevölkerung im Zeitraum in den übrigen Mitgliedskommunen des Planungsverbandes um 11,5 % zu. Dieses Bevölkerungswachstum außerhalb der Kernstädte basierte auf einer anhaltenden Randwanderung (Suburbanisierung). Wichtige Antriebskräfte für diese Entwicklung waren die Wünsche nach dem Wohnen im Grünen bzw. nach einem familiengerechten Eigenheim. Gleichzeitig spielte das große Flächenangebot und das starke Preisgefälle mit steigender Entfernung zum Kern eine Rolle. An der Spitze dieser Entwicklung stehen Neu-Anspach (+ 50,1 %), Nidderau (+ 36,3 %) und Grävenwiesbach (+ 30,8 %). Hinzu kommen weitere Städte und Gemeinden etwa aus dem Hochtaunus- und Wetteraukreis mit Zuwachs- Planungsverband 3

7 raten von zwanzig und mehr Prozent sowie einzelne Schwerpunkte, in denen die Ausweisung großer Baugebiete oder eine junge Bevölkerung zu einem raschen Anstieg der Einwohnerzahlen geführt haben. Hierzu gehören etwa Bad Vilbel, Liederbach am Taunus, Dietzenbach oder Mainhausen (vgl. Karte 1, die einen detaillierten Eindruck von der räumlichen Verteilung der Bevölkerungsentwicklung im Gebiet des Planungsverbandes vermittelt). Kommunen mit starken Zuwächsen stehen am anderen Ende der Skala solche mit einem nur schwachen Bevölkerungswachstum gegenüber. Schwalbach am Taunus (- 3,2 %) und Bischofsheim (- 2,7 %) mussten zwischen 1987 und 2002 sogar Einwohnerverluste hinnehmen. Aber auch andere insbesondere nahe Frankfurt am Main oder weiter südlich in den Kreisen Groß-Gerau oder Offenbach gelegene Städte und Gemeinden sahen sich im Untersuchungszeitraum mit weit unterdurchschnittlichen Zuwachsraten konfrontiert. Untersucht man die Gründe für dieses Ergebnis, so lässt sich feststellen, dass die Bevölkerungsentwicklung in den Städten und Gemeinden des Planungsverbandes vor allem durch die Wanderungsbewegungen gesteuert wurde. Der natürliche Saldo der Bevölkerung, d. h. das Verhältnis von Geburten und Sterbefällen, konnte von wenigen Ausnahmen abgesehen nur einen modifizierenden Einfluss auf die Bevölkerungsentwicklung ausüben. Dies spiegelt sich auch in den Durchschnittswerten für den Planungsverband insgesamt wider: So gleichen sich die Geburten und Sterbefälle innerhalb des Verbandsgebietes im Zeitraum nahezu aus. Der natürliche Saldo liegt mit 730 Personen bei + 0,04 %; dagegen beläuft sich der Wanderungssaldo mit einem Plus von Personen gemessen an der Gesamtbevölkerung auf immerhin + 8,8 % (vgl. Tab. 11 im Anhang). Wanderungen steuern Bevölkerungsentwicklung Auch die oben genannten Kommunen mit einer ausgesprochen günstigen Einwohnerentwicklung zeichnen sich in erster Linie durch hohe Wanderungsgewinne aus (z. B. Neu- Anspach + 49,3 %, Nidderau + 32,2 % und Grävenwiesbach + 27,1 %), während die Kommunen mit geringer Bevölkerungsdynamik sogar Wanderungsverluste hinnehmen mussten (Bischofsheim - 5,4 %, Schwalbach am Taunus - 4,7 %, Niederdorfelden und Steinbach (Taunus) - 0,6 %). Negative Werte bei der natürlichen Bevölkerungsentwicklung sind hingegen gar nicht so selten. Fast 20 Städte und Gemeinden im Verbandsgebiet haben Sterbeüberschüsse aufzuweisen, wobei zwei Städte mit einem besonders hohen Anteil älterer Bevölkerung, Kronberg im Taunus und Bad Nauheim, die diesbezügliche Liste anführen. Diese beiden Städte konnten im Zeitraum 1987 bis 2002 nur dank entsprechender Wanderungsgewinne ein Bevölkerungsplus erreichen. Allerdings gibt es auch Kommunen, die gemessen an der Bevölkerungszahl von 1987 bis zum Jahr 2002 prozentual hohe Geburtenüberschüsse zu verbuchen hatten so z. B. Dietzenbach und Liederbach am Taunus. Planungsverband 4

8 Karte 1: Bevölkerungsentwicklung im Gebiet des Planungsverbandes Planungsverband 5

9 Zusammen mit den jeweiligen Zuwanderungsraten konnten solche Geburtenüberschüsse zu einer weit überdurchschnittlichen Entwicklung der Einwohnerzahlen in den genannten Gemeinden beitragen Altersstruktur und Ausländeranteil Unabhängig von den Einwohnerzahlen spielt jedoch auch die Bevölkerungsstruktur der einzelnen Kommunen, was etwa die Verteilung auf die verschiedenen Altersgruppen oder den Ausländeranteil betrifft, für die zukünftige Entwicklung eine wichtige Rolle. Die im Anhang angefügte Tabelle 12 zeigt, dass mit Werten über 20 Prozent die höchsten Anteile der über 64-Jährigen in Kronberg im Taunus, Bad Nauheim, Schwalbach am Taunus, Bad Soden am Taunus und Bad Homburg vor der Höhe registriert wurden. Dies sind z. T. die Gemeinden, die eine verhaltene Bevölkerungsentwicklung (Bad Homburg vor der Höhe) oder hohe Sterbeüberschüsse (Kronberg im Taunus, Bad Nauheim) aufzuweisen haben. Im Durchschnitt beträgt der Anteil der über 64-Jährigen im Verbandsgebiet 16,5 % ein Wert, der sicher in den nächsten Jahren noch weiter ansteigen wird. Allerdings stehen überalterten Kommunen auch Städte und Gemeinden mit recht junger Bevölkerung wie Neu-Anspach, Raunheim oder Grävenwiesbach gegenüber, die mit einem Anteil der unter 15-Jährigen in der Nähe der 20-Prozentmarke ein gewisses Gegengewicht bilden können. Betrachtet man die Verschiebungen innerhalb der Altersstruktur, so ist festzustellen, dass im Zeitraum die Anteile der jungen Bevölkerung unter 15 sowie noch deutlicher ausgeprägt diejenigen der alten Bevölkerung über 64 Jahre zulasten der mittleren Jahrgänge deutlich zulegen konnten. Nur in drei Städten und Gemeinden des Planungsverbandes waren die Anteile der über 64-Jährigen rückläufig: Hierzu gehören auch die beiden Großstädte Frankfurt am Main und Offenbach am Main, wo u. a. die Zuwanderung junger Menschen (Ausbildung, Arbeitsplatz) die Anteile der Senioren schrumpfen ließ. Bevölkerungszahl in den mittleren Jahrgängen nimmt ab Mit dieser Entwicklung korrespondiert die Situation der 15- bis 64-Jährigen, deren Anteile in allen Städten und Gemeinden des Verbandsgebietes z. T. recht deutlich abnahmen. Spitzenreiter mit einem Minus von 10,3 % ist die Stadt Schwalbach am Taunus; 17 weitere Kommunen haben Rückgänge in einer Größenordnung von über 5 % zu verbuchen. Bezogen auf den Planungsverband insgesamt ging zwischen 1987 und 2002 der Anteil der 15- bis 64-Jährigen und damit der potenziell erwerbstätigen Bevölkerung um 2,9 % zurück. Im Hinblick auf den Ausländeranteil ist in der Mehrzahl der Kommunen seit 1987 ein Anstieg der nichtdeutschen Bevölkerung zu beobachten wurden die höchsten Ausländeranteile im Verbandsgebiet für Kelsterbach (30,8 %), Raunheim (26,4 %) und Offenbach am Main (26,0 %) ermit- Steigende Anteile älterer und ausländischer Mitbürger Planungsverband 6

10 telt; in drei weiteren Kommunen (Dietzenbach, Rüsselsheim und Frankfurt am Main) wurden Werte von 20 % und mehr erreicht. Während sich die Städte und Gemeinden mit hohen Anteilen nichtdeutscher Bevölkerung auf den Kern der Region Frankfurt am Main, Offenbach am Main und die (insbesondere südwestlich) angrenzenden Teilräume konzentrieren, dominieren die Mitgliedskommunen mit z. T. weit unterdurchschnittlichen Ausländeranteilen vor allem im nördlichen Verbandsgebiet. Im Verbandsdurchschnitt lag der Ausländeranteil nach 14,3 % im Jahr 1987 bei zuletzt 16,6 %. Zu berücksichtigen ist allerdings, dass der Ausländeranteil als statistische Größe an Bedeutung verlieren wird. Dies ist u. a. auf die verstärkte Integration von Ausländern und die Einbürgerungen zurückzuführen Wohnungsbestand und Wohnfläche je Person Der Wohnungsbestand im Gebiet des Planungsverbandes erhöhte sich zwischen 1987 und 2002 um von auf Wohnungen (+ 15,9 %; vgl. Tab. 2). Verglichen mit der Bevölkerungsentwicklung, die im gleichen Zeitraum eine Zuwachsrate von 8,8 % erreichte, wurden also im Verhältnis wesentlich mehr neue Wohnungen (darunter auch Zweitwohnsitze) gebaut als gleichzeitig neue Einwohner im Verbandsgebiet hinzu kamen. Neben dem Plus an Wohnungen in den beiden Großstädten Frankfurt am Main ( ) und Offenbach am Main ( ) war der Zuwachs im Wohnungsbestand mit jeweils über Wohneinheiten in Bad Vilbel, Langen, Hanau, Bad Homburg vor der Höhe, Rüsselsheim, Oberursel (Taunus), Dietzenbach und Rodgau am höchsten (vgl. Tab. 13 im Anhang). Dies sind aber nicht in jedem Fall die Mitgliedskommunen, die auch prozentual gesehen die höchsten Zuwächse zu verzeichnen hatten. Prozentual gesehen konnten vor allem kleinere Städte und Gemeinden wie z. B. Neu-Anspach (+ 56,9 %) und Nidderau (+ 53,0 %) hohe Zuwächse für sich verbuchen (vgl. Karte 2). Wohnungsbestand nimmt weiter zu Wohnfläche je Person steigt Tabelle 2: Wohnungsbestand, Personen je Wohnung und Wohnfläche je Person im Zeitraum Gebietseinheit Wohnungsbestand Veränderung Personen je Wohnung Wohnfläche je Person in m² abs. in % Veränderung der Wohnfläche je Person in % pro Jahr Frankfurt am Main ,0 2,0 1,9 33,5 36,5 0,6 Offenbach am Main ,4 2,1 2,1 33,9 35,1 0,2 Weitere Kommunen ,4 2,4 2,2 37,9 41,0 0,5 Planungsverband ,9 2,2 2,1 36,3 39,4 0,5 Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt, Berechnungen des Planungsverbandes Planungsverband 7

11 Karte 2: Entwicklung des Wohnungsbestandes im Gebiet des Planungsverbandes Planungsverband 8

12 Im Untersuchungszeitraum reduzierte sich die Belegungsdichte als die durchschnittliche Zahl der in einer Wohnung lebenden Personen für den Planungsverband insgesamt von 2,2 auf 2,1 Personen je Wohnung. Dabei konnten mit Ausnahme von Butzbach, Erlensee und Mörfelden- Walldorf in allen Mitgliedskommunen eine Stagnation bzw. leichte Rückgänge der Belegungsdichte beobachtet werden ein Ergebnis, welches den bundesweit vorherrschenden Trend hin zu mehr Ein-Personen-Haushalten auch für das Verbandsgebiet unterstreicht. Im Jahr 2002 hatten Frankfurt am Main und Neu-Isenburg mit durchschnittlich 1,9 Personen je Wohnung die geringsten Belegungsdichten aufzuweisen. Grundsätzlich lässt sich feststellen, dass neben den Großstädten Frankfurt am Main und Offenbach am Main (2,1) sowie Eschborn (2,0), also Städten mit einem großen Arbeitsplatzangebot und dementsprechend vielen jungen Singlehaushalten vor allem die (Kur-)Städte mit einer älteren Bevölkerung durch geringe Belegungsdichten auffallen ein Hinweis auf die dort häufiger vorzufindenden Haushalte allein stehender Mitbürger in fortgeschrittenen Jahren. Die Kommunen mit überdurchschnittlich hohen Belegungsdichten sind dagegen in den eher ländlichen Bereichen an der Peripherie des Ballungsraumes anzutreffen so z. B. in Münzenberg, Reichelsheim (Wetterau) oder Wölfersheim, wo der Höchstwert von 2,7 Personen je Wohnung erreicht wird. So wie die Zahl der Personen je Wohnung zwischen 1987 und 2002 abgenommen hat, so wuchs im gleichen Zeitraum die Wohnfläche je Person. Bezogen auf die ansässige Bevölkerung erhöhte sich die Wohnfläche im Durchschnitt des Planungsverbandes um mehr als drei Quadratmeter von 36,3 m² im Jahr 1987 auf 39,4 m² im Jahr 2002 (+ 0,5 % pro Jahr). Die derzeitige Wohnfläche pro Person liegt aber u. a. aufgrund hoher Boden- und Mietpreise immer noch unter dem entsprechenden Wert für Hessen (41,3 m²) oder der Bundesrepublik Deutschland (40,2 m²). Überdurchschnittlich viele Personen je Wohnung im ländlichen Bereich Wohnfläche je Einwohner steigt auf knapp 40 m² im Verbandsgebiet Innerhalb des Planungsverbandes konnten sich lediglich drei Kommunen Butzbach, Mörfelden-Walldorf und Erlensee mit sinkenden Wohnflächen je Person von diesem Trend abkoppeln. Zu den Spitzenreitern der Wohnflächenentwicklung je Person gehört die Stadt Königstein im Taunus mit zuletzt 53,1 m². Es folgen die Gemeinde Glashütten mit 52,2 m² und zehn weitere Städte und Gemeinden mit ebenfalls weit überdurchschnittlichen Werten zwischen 45,0 m² und 50,0 m². Hierbei handelt es sich u. a. um Kommunen mit einer kaufkräftigen Bevölkerung und einer ausgesprochen großzügigen Bebauung (z. B. Königstein im Taunus, Kronberg im Taunus). Hinzu kommen Kommunen mit hohen Anteilen älterer Bevölkerung und dementsprechend vielen Haushalten in vergleichsweise großen Wohnungen (z. B. Bad Soden am Taunus) oder kleinere Kommunen in den eher ländlich geprägten Gebieten am Rande des Ballungsraums. Hier spiegeln sich günstigere Mieten und Immobilienpreise auch in einer durchschnittlich größeren Wohnfläche je Person wider (z. B. Glashütten, Schmitten, Weilrod, Hammersbach). Planungsverband 9

13 Diesen Kommunen stehen Städte und Gemeinden mit einer eher unterdurchschnittlichen Wohnfläche je Person zwischen 35,0 m² und 40,0 m² gegenüber. Hierbei sind neben den Großstädten Frankfurt am Main (36,5 m²) und Offenbach am Main (35,1 m²) Städte und Gemeinden aus allen Kreisen vertreten. Schlusslicht bei der Wohnfläche je Person bilden zwei Kommunen aus dem Kreis Groß-Gerau (Kelsterbach 34,7 m² und Raunheim 33,9 m²; vgl. Tab. 13 im Anhang) Verlauf der Wohnungsbautätigkeit im Verbandsgebiet Die von 1987 bis 2002 zu beobachtenden Zuwächse im Wohnungsbestand basieren auf der in diesem Zeitraum erfolgten Bautätigkeit im Wohnungsbau, wobei die in einigen Kommunen festzustellenden Differenzen zwischen der Steigerung des Wohnungsbestandes und der Zahl der Baufertigstellungen im gleichen Zeitraum auf Wohnungsabbrüche bzw. Wohnungsfreigaben durch die Alliierten Streitkräfte zurückzuführen sind. Der Umfang der tatsächlichen Bautätigkeit ist in der folgenden Abbildung 2 in ihrem zeitlichen Verlauf dargestellt. Tendenziell gesehen blieb die Zahl der fertig gestellten Wohnungen insgesamt im Bereich des Planungsverbandes gleich (Trendlinie Planungsverband). Allerdings lassen sich auf die einzelnen Jahre bezogen recht deutliche Unterschiede erkennen, da sich Phasen intensiver Bautätigkeit wie zwischen Anfang und Mitte der 90er Jahre mit weniger dynamischen Phasen gegen Ende der 80er oder in den ausklingenden 90er Jahren abwechselten. Im Untersuchungszeitraum 1987 bis 2002 wurden im Gebiet des Planungsverbandes Wohnungen (= Wohnungen pro Jahr) gebaut, wobei die Zahl der Baufertigstellungen pro Jahr zwischen (1989) und Wohnungen (1995) schwankt. Erwartungsgemäß können Frankfurt und Offenbach am Main auf die absolut gesehen höchste Zahl an Baufertigstellungen im Wohnungsbau verweisen; mit über fertig gestellten Wohnungen umfasst die Wohnungsbautätigkeit der beiden Großstädte ein Viertel des Gesamtvolumens im Verbandsgebiet. Aber auch andere und z. T. kleinere Städte und Gemeinden haben zwischen 1987 und 2002 umfangreichere Baumaßnahmen realisiert so etwa Bad Homburg vor der Höhe, Hanau, Rüsselsheim, Langen oder Bad Vilbel mit jeweils über Wohneinheiten Wohnungen werden im Durchschnitt pro Jahr gebaut davon ein Viertel in Frankfurt und Offenbach Um einen Maßstab für den Umfang der Wohnungsbaufertigstellungen in Relation zur Größe einer Stadt oder Gemeinde zu gewinnen, wurde die Zahl der gebauten Wohnungen mit der Zahl der Einwohner zu Beginn des Untersuchungszeitraumes in Beziehung gesetzt. Dabei zeigt sich, dass in den beiden Großstädten Frankfurt am Main und Offenbach am Main die Zahl der Baufertigstellungen gemessen an der Einwohnerzahl trotz der absolut höchsten Werte deutlich hinter den Durchschnitt des Planungsverbandes mit 73 Wohnungen je Einwohner zurückfällt (52 bzw. 49 Wohnungen je Einwohner). Planungsverband 10

14 Abbildung 2: Wohnungsbaufertigstellungen im Gebiet des Planungsverbandes in Wohn- und Nichtwohngebäuden insgesamt Planungsverband Frankfurt am Main Offenbach am Main Trendlinie PV Weitere Kommunen Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt, Berechnungen des Planungsverbandes in Wohngebäuden mit einer Wohnung Trendlinie PV in Wohngebäuden mit zwei Wohnungen Trendlinie PV in Wohngebäuden mit drei und mehr Wohnungen Trendlinie PV Planungsverband 11

15 Die niedrigsten Werte haben Bischofsheim und Steinbach am Taunus, Hanau sowie Rodenbach und Egelsbach aufzuweisen. Positive Ausreißer sind dagegen die Gemeinde Neu- Anspach und die Stadt Nidderau, wo im Untersuchungszeitraum 220 bzw. 199 Wohnungen je Einwohner bezugsfertig wurden (vgl. Tab. 14 im Anhang). Eine weitergehende Differenzierung nach der Art der Wohngebäude (Wohngebäude mit einer, zwei bzw. drei und mehr Wohnungen) zeigt deutlich unterschiedliche Verläufe (vgl. Abb. 2). Während die Zahl der zwischen 1987 und 2002 jährlich fertig gestellten Wohnungen in Einfamilienhäusern im Bereich des Planungsverbandes leicht anstieg, war die Zahl der jährlich fertig gestellten Wohnungen in Zwei- bzw. Dreiund Mehrfamilienhäusern rückläufig (Trendlinien Planungsverband). Insgesamt konnten innerhalb des Planungsverbandes Wohnungen in Einfamilienhäusern, Wohnungen in Zweifamilienhäusern und Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gebaut werden. Der höchste Anteil entfiel auf die Wohnungsbaufertigstellungen in Mehrfamilienhäusern. Zahl der Einfamilienhäuser steigt Zahl der Mehrfamilienhäuser ist rückläufig Abbildung 3: Wohnungsbaufertigstellungen nach Gebäudearten im Gebiet des Planungsverbandes Sonstige Wohnungen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Wohnungen in Zw eifamilienhäusern Wohnungen in Einfamilienhäusern Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt, Berechnungen des Planungsverbandes An der Gesamtsumme von Wohnungen in Drei- und Mehrfamilienhäusern haben die beiden Großstädte Frankfurt am Main und Offenbach am Main mit über bzw. mehr als Wohnungen den entscheidenden Anteil. Weitere sieben Städte und Gemeinden haben hier Baufertigstellungen von bis Wohnungen zu verzeichnen. Hierzu gehören Langen, Bad Homburg vor der Höhe, Rüsselsheim, Hanau, Bad Vilbel, Dietzenbach und Oberursel (Taunus). Dagegen entstanden in Rockenberg, Ronneburg, Glashütten Planungsverband 12

16 und Niederdorfelden im gesamten Untersuchungszeitraum von 1987 bis 2002 nur zwischen 70 und 80 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, was einer Fertigstellungsrate von etwa 5 Wohnungen pro Jahr entspricht (vgl. Tab. 14 im Anhang). Abbildung 3 zeigt für das Gebiet des Planungsverbandes noch einmal den Verlauf der Wohnungsbaufertigstellungen nach Gebäudearten im Zeitraum 1987 bis Flächenverbrauch für Wohnungsbau Aufgrund der Datenlage ist die Wohnbauflächenentwicklung im Verbandsgebiet für den Untersuchungszeitraum 1987 bis 2002 nur lückenhaft beschreibbar. Es besteht jedoch die Möglichkeit, die Veränderungen der Wohnbaufläche auf der Basis der nach der tatsächlichen Nutzung differenzierten Flächenerhebung (Liegenschaftskataster) des Hessischen Statistischen Landesamtes nachzuvollziehen. Da die Ergebnisse 1993 beginnend nur alle vier Jahre veröffentlicht werden, kann für die nun folgenden Überlegungen lediglich der Zeitraum 1993 bis 2001 in Ansatz gebracht werden. Die in Tabelle 3 genannten Zahlen zu den Wohnbauflächen zeigen, dass von 1993 bis 2001 die Wohnbaufläche im Bereich des Planungsverbandes um insgesamt 795 ha von ha auf ha zugenommen hat. Allerdings verlangsamte sich dieser Zuwachs in der zweiten Hälfte des betrachteten Zeitraums. Während zwischen den Jahren 1993 und 1997 zusätzlich 438 ha Wohnbaufläche genutzt wurden, liegt dieser Wert für den Zeitraum 1997 bis 2001 bei nur 357 ha. Dies entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Zunahme von rund 110 ha ( ) bzw. 90 ha ( ). Für den Gesamtzeitraum 1993 bis 2001 beläuft sich der Wohnbauflächenzuwachs auf im Mittel etwa 100 ha pro Jahr. Flächenverbrauch für Wohnungsbau bei rund 100 ha pro Jahr Dabei haben die Großstädte auch prozentual gesehen einen sehr viel geringeren Verbrauch an Wohnbaufläche aufzuweisen als das übrige Verbandsgebiet. Zwischen 1993 und 2001 nahm die Wohnbaufläche in Frankfurt am Main um 1,6 %, in Offenbach am Main um 2,3 % zu; der Wert für die übrigen Städte und Gemeinden liegt bei 4,8 %, so dass sich für das Verbandsgebiet insgesamt ein Durchschnittswert von 4,1 % ergibt. Tabelle 3: Veränderung der Wohnbauflächen im Gebiet des Planungsverbandes Gebietseinheit Wohnbaufläche 1) in ha Veränderung Wohneinheiten je ha Wohnbaufläche abs. in % Frankfurt am Main , Offenbach am Main , Weitere Kommunen , Planungsverband , ) Gebäude- und Freiflächen nach Liegenschaftskataster; darunter Flächen für Wohnungsbau sowie Mischbauflächen zu 50 % Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt, Berechnungen des Planungsverbandes Planungsverband 13

17 Aus dem Wohnungsbestand und der Wohnbaufläche in den jeweiligen Stichjahren lassen sich die Wohneinheiten je ha berechnen. Ihre Zahl liegt in den beiden Großstädten mit 100 (Frankfurt am Main) bzw. 85 Wohneinheiten je ha (Offenbach am Main) deutlich über den entsprechenden Ergebnissen für das übrige Verbandsgebiet, wo ein Wert von im Mittel 40 Wohneinheiten je ha errechnet wurde. Die Unterschiede zwischen den einzelnen Kommunen sind jedoch recht groß, wobei auch kleinere Gemeinden wie z. B. Steinbach (Taunus) hohe Bebauungsdichten vorzuweisen haben wurden die wenigsten Wohneinheiten je ha in Glashütten ermittelt (18); den höchsten Wert hatte Neu-Isenburg mit 65 Wohneinheiten je ha zu vermelden. Tendenziell hat die Zahl der Wohneinheiten je ha im Zeitraum leicht zugenommen: In Frankfurt am Main von 95 auf 100 Wohneinheiten je ha, in Offenbach am Main von 83 auf 85 Wohneinheiten je ha und im übrigen Verbandsgebiet bei nach wie vor größeren Unterschieden zwischen den einzelnen Gemeinden von 38 auf 40 Wohneinheiten je ha. Der Durchschnittswert für das Verbandsgebiet insgesamt stieg von 49 Wohneinheiten je ha 1993 auf 52 Wohneinheiten je ha im Jahr 2001 ein Hinweis auf die Tendenz zur Verdichtung der Wohnbebauung Einwohnerdichten Die folgende Karte 3 gibt die Einwohnerdichte 2002 (Einwohner je km² gesamte Gemarkungsfläche der Kommune) für das Gebiet des Planungsverbandes wieder. Erwartungsgemäß können die beiden Großstädte Frankfurt am Main und Offenbach am Main auf die höchsten Dichten (2.592 bzw Einwohner je km²) verweisen. Hinzu kommen Steinbach (Taunus), Schwalbach am Taunus und Obertshausen, die mit über Einwohnern je km² ebenfalls in die Kategorie der am dichtesten besiedelten Städte und Gemeinden fallen. Zwischen und Einwohnern je km² können neben Dietzenbach, Neu-Isenburg und Mühlheim am Main aus dem Kreis Offenbach und Bischofsheim aus dem Kreis Groß-Gerau auch einige Kommunen aus dem Main-Taunus- Kreis verzeichnen. Hierzu gehören Bad Soden am Taunus, Eschborn, Hattersheim am Main, Kriftel und Liederbach am Taunus. Höchste Einwohnerdichten in Frankfurt am Main, Offenbach am Main, Steinbach (Taunus), Schwalbach am Taunus und Obertshausen Die Städte und Gemeinden mit Einwohnerdichten von 750 bis Einwohner je km² bilden einen nahezu geschlossenen Ring um den Kern des Ballungsraumes. Hierzu gehören z. B. neben Sulzbach (Taunus) und Kelkheim (Taunus) aus dem Main-Taunus-Kreis zahlreiche Städte und Gemeinden aus dem Kreis Groß-Gerau und dem Kreis Offenbach im südlichen Verbandsgebiet. Ähnliche Dichtewerte finden sich in Bad Homburg vor der Höhe, Kronberg im Taunus, Oberursel (Taunus) und Friedrichsdorf aus dem Hochtaunuskreis sowie bei einigen östlichen Nachbarn von Frankfurt und Offenbach am Main wie Bad Vilbel (Wetteraukreis) oder Maintal und Hanau (Main-Kinzig-Kreis). Planungsverband 14

18 Karte 3: Einwohnerdichte im Gebiet des Planungsverbandes 2002 Planungsverband 15

19 Die einzige außerhalb des Verdichtungsraumes gelegene Kommune mit einer ähnlich hohen Einwohnerdichte ist Bad Nauheim (934 Einwohner/km²) aus der Wetterau. In diesen Ring um Frankfurt und Offenbach am Main fügen sich weitere Städte und Gemeinden mit einer Einwohnerdichte von 251 bis 750 Einwohner je km² etwa Königstein im Taunus aus dem Hochtaunuskreis oder Hofheim am Taunus und Eppstein aus dem Main-Taunus-Kreis. Hinzu kommen Groß-Gerau oder im Osten und Südosten von Frankfurt und Offenbach am Main die Kommunen Bruchköbel, Rodenbach, Erlensee, Schöneck, Neuberg, Langenselbold und Nidderau aus dem Main-Kinzig-Kreis sowie Rodgau, Egelsbach, Seligenstadt und Mainhausen aus dem Kreis Offenbach. Einwohnerdichten von 250 und weniger Einwohner je km² konzentrieren sich vor allem auf das nördliche Verbandsgebiet Kurzfassung Zwischen 1987 und 2002 insgesamt positive Bevölkerungsentwicklung aufgrund hoher Zuwanderung. Hiervon profitieren die Kreise mehr als die kreisfreien Städte, wobei Offenbach am Main und vor allem Frankfurt am Main nach 1992 deutlich an Dynamik verlieren. Die natürliche Bevölkerungsentwicklung stagniert bzw. ist leicht negativ; diese Tendenz wird sich verstärken mit der Folge, dass die Wanderungsbewegungen für die Einwohnerentwicklung einer Kommune zunehmend an Bedeutung gewinnen. Die Überalterung steigt an (Anteil der über 64-Jährigen im Planungsverband derzeit bei 16,5 %); die Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter nimmt dementsprechend ab. Verschiebungen innerhalb der Altersstruktur: Im Zeitraum 1987 bis 2002 können die Anteile der jungen (unter 15 Jahre) und der alten Bevölkerung (über 64 Jahre) zulasten der mittleren Jahrgänge deutlich zulegen. Seit 1987 ist ein inzwischen allerdings etwas abgeschwächter Anstieg der nichtdeutschen Bevölkerung zu beobachten. Im Planungsverband liegt der Ausländeranteil im Jahr 2002 bei 16,6 % (höchster Ausländeranteil in Kelsterbach mit 30,8 %). Zwischen 1987 und 2002 erhöht sich der Wohnungsbestand im Gebiet des Planungsverbandes um 15,9 %. Im Wechsel von Phasen intensiver und weniger intensiver Bautätigkeit nimmt die Zahl der fertig gestellten Wohnungen im Bereich des Planungsverbandes zwischen 1987 und 2002 um durchschnittlich Wohnungen pro Jahr zu. Planungsverband 16

20 Obwohl die absolut höchsten Zahlen bei den Wohnungsbaufertigstellungen auf die beiden Großstädte Frankfurt am Main und Offenbach am Main entfallen, können auch kleinere Kommunen umfangreiche Baumaßnahmen realisieren. Bezogen auf die Einwohnerzahl 1987 wurden in Neu-Anspach und Nidderau die meisten Wohnungen fertig gestellt. Der Schwerpunkt der Wohnungsbautätigkeit liegt auf den Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (= 71,0 % der fertig gestellten Wohnungen in Wohngebäuden insgesamt). Die Wohnfläche je Person steigt zwischen 1987 und 2002 von 36,3 m² auf 39,4 m² (Zum Vergleich: Hessen 41,3 m²; Bundesrepublik Deutschland 40,2 m²). Die Belegungsdichte (Personen je Wohnung) reduziert sich im Untersuchungszeitraum 1987 bis 2002 im Planungsverband insgesamt von 2,2 auf 2,1 Personen je Wohnung. Sie schwankt zwischen 1,9 (Frankfurt am Main, Neu-Isenburg) und 2,7 (Münzenberg, Reichelsheim (Wetterau) und Wölfersheim). Im Zeitraum liegt der Flächenverbrauch für Wohnen im gesamten Verbandsgebiet bei rund 100 ha im Jahr mit abnehmender Tendenz (Verbrauch : 110 ha/jahr; : 90 ha/jahr). Tendenziell hat die Zahl der Wohneinheiten je ha im Zeitraum leicht zugenommen (von 49 auf 52 Wohneinheiten pro Jahr im Planungsverband insgesamt; Hinweis auf eine Verdichtung der Wohnbebauung). Höchste Einwohnerdichten werden in Frankfurt am Main und Offenbach am Main, Steinbach (Taunus), Schwalbach am Taunus und Obertshausen erreicht. Die niedrigsten Einwohnerdichten konzentrieren sich auf das nördliche Verbandsgebiet. 2.2 Modell zur Berechnung von Bevölkerung und Wohnflächen Um den zukünftigen Bedarf an Wohnbauflächen in Abhängigkeit von der Bevölkerungsentwicklung ermitteln zu können, wurde unter Beteiligung verschiedener Experten und Institutionen vom Planungsverband das Modell Bevölkerungsprojektion und Wohnflächenentwicklung erarbeitet. Das Besondere dieses Modells liegt in der Verflechtung von ausgewählten Bevölkerungs- und Wohnflächenmerkmalen. Dabei stand die Marktnähe im Vordergrund. Planungsverband 17

21 2.2.1 Bundesweite und regionale Tendenzen der Bevölkerungs- und Wohnflächenentwicklung Wichtige Grundlage für die zukünftige Bevölkerungs- und damit Wohnsiedlungsentwicklung sind bundesweite Trends mit Auswirkungen auf den Bereich des Planungsverbandes: Die Prognosen gehen davon aus, dass die Bevölkerung in Deutschland in Abhängigkeit von der Zuwanderung bis 2050 von 82 auf bis zu 67 Millionen Einwohner sinken wird. Die stärksten Veränderungen werden nach 2020 erwartet. Die Lebenserwartung wird voraussichtlich weiter zunehmen. Die anhaltend niedrige Geburtenhäufigkeit dürfte zu einer sinkenden Bevölkerung führen (mit 1,4 Kindern je Frau gehört die Geburtenrate in Deutschland weltweit zu den niedrigsten). Diese Entwicklung wird sich verstetigen, da es in Zukunft immer weniger potenzielle Eltern geben wird. Den Personen im erwerbsfähigen Alter werden wahrscheinlich immer mehr ältere Menschen gegenüberstehen. Es ist damit zu rechnen, dass das Durchschnittsalter der erwerbsfähigen Bevölkerung ansteigt. Im Gebiet des Planungsverbandes sind darüber hinaus weitere Tendenzen erkennbar: Die natürliche Bevölkerungsentwicklung wird weiterhin rückläufig sein; die Überalterung der Bevölkerung dürfte anhalten. Aufgrund der Arbeitsmarktsituation, der räumlich zentralen Lage und der internationalen Beziehungen von Bevölkerung und Betrieben könnte das Gebiet des Planungsverbandes auch künftig von Zuwanderungen profitieren. Die in der Vergangenheit recht stabilen Binnenwanderungsbewegungen setzen sich voraussichtlich weiter fort Leitfragen für die zukünftige Entwicklung im Verbandsgebiet Für die Abschätzung der zukünftigen Entwicklung sind u. a. folgende Fragen zu beantworten: Wie viele Personen werden im Gebiet des Planungsverbandes im Jahr 2020 wohnen (derzeit rund 2,2 Millionen)? Wie entwickelt sich insbesondere die Zahl der Zuwanderungen? Planungsverband 18

22 Wie werden sich diese auf die einzelnen Mitgliedskommunen verteilen? Welche Annahmen sind hinsichtlich der Einwohnerdichten für bereits bebaute Gebiete/Neubaugebiete zu treffen? In welchem Umfang werden neue Wohnbauflächen benötigt? Vorgehensweise des Planungsverbandes Für die Berechnungen des Planungsverbandes wurden die 10. koordinierte Bevölkerungsberechnung auf Bundesebene und neuere Berechnungen auf Ebene der Regierungsbezirke durch die Forschungs- und Entwicklungsgesellschaft Hessen GmbH zu Grunde gelegt. Diese Daten, die für das Gebiet des Regierungsbezirks Darmstadt von einem moderaten Anstieg der Bevölkerungszahl bis 2020 ausgehen, gelten seit Juli 2004 als verbindliche Vorgaben für die Planung in Hessen. Moderater Anstieg der Bevölkerungszahl bis 2020 möglich Das Modell Bevölkerungsprojektion und Wohnflächenentwicklung des Planungsverbandes basiert auf drei Teilbereichen: Das Indikatorensystem Wanderungsverteilung dient der Verteilung der zu erwartenden Wanderungsgewinne und -verluste auf die Gemeinden. Die Resultate dieser Berechnungen fließen in die Wohnflächennachfrage, der das Wohnflächenangebot gegenüber gestellt wird (vgl. Abb. 4). Exkurs: Anforderungen an die Kommunen Die Kommunen in der Region werden auf den bundesweiten Trend zur Abnahme der Bevölkerung reagieren müssen. Allein die konstante Einwohnerzahl zu halten bedarf in einigen Kommunen großer Anstrengungen. Generell müssen günstige Rahmenbedingungen geschaffen werden, um junge Arbeitskräfte und Familien anzusiedeln (z. B. Schaffung von Arbeitsplätzen, attraktiver Wohnungsmarkt, positives Stadtimage, gute Kinderbetreuungsmöglichkeiten, Schulen, Kultur- und Erholungsangebote). Die Wirtschaftsregion muss sich insgesamt verstärkt nach außen hin präsentieren und sich damit profilieren. Unterstützt durch eine gegenüber dem gesamten Bundesgebiet vergleichsweise bessere Arbeitsmarktlage könnte so die Bevölkerungszahl zumindest bis 2020 nochmals leicht ansteigen. Zur Verteilung der Zuwanderung auf die Gemeinden des Verbandsgebietes und die Umzüge zwischen Gemeinden innerhalb des Verbandsgebietes wurde beim Planungsverband ein Indikatorensystem zur Verteilung der Wanderungen auf die Kommunen entwickelt. Dieses berücksichtigt operationalisierbare Indikatoren wie Planungsverband 19

23 Einwohnerkapazitäten der potenziellen Reserveflächen (unter Berücksichtigung spezifischer Wohnbaudichten) Einwohnerkapazitäten auf bereits bebauten Wohn- und Mischbauflächen (Annahme eines Verdichtungsfaktors) Zentralität (Reisezeiten im Öffentlichen Nahverkehr zum Kern der Region) Preise für Wohnen (Preise je m² Wohnbauland) Beschäftigungsmöglichkeiten/Arbeitsmarkt (Beschäftigte am Ort) Abbildung 4: Wirkungsgefüge des Modells Bevölkerungsprojektion und Wohnflächenentwicklung Einwohnerkapazitäten durch Sterbeüberschuss Einwohnerkapazitäten auf Reserveflächen ANGEBOT Einwohnerkapazitäten im Bestand Bevölkerungsentwicklung Wohnsiedlungsflächenbilanz Zuwanderungen von außerhalb des Planungsverbands Binnenwanderungen NACHFRAGE Innerer Bedarf Indikatorensystem (gemeindeweise Verteilung) Annahmen zum Zuwanderungssaldo und den wohnungsmarktbezogenen Binnenwanderungen In der folgenden Tabelle werden einige ausgewählte Annahmen zur Bevölkerungs- und Wohnflächenentwicklung, die in das hier skizzierte Modell des Planungsverbandes einfließen, beschrieben. Tabelle 4: Ausgewählte Modellannahmen zur Bevölkerungs- und Wohnflächenentwicklung Status quo Modellannahmen für Zuwanderungssaldo in den 1990er Jahren (Verbandsgebiet) durchschnittlich ca p. a. Zuwanderungssaldo liegt bei bis zu p. a. Wohnflächenzuwachs pro Kopf stieg in der vergangenen Dekade von 36 auf 39 m² (ca. + 1 % p. a.) zum Jahr 2020 betragen Wohnflächenzuwachs pro Kopf kann bis zu 15 % bis Zunehmender Sterbeüberschuss erhöht das Wohnflächenangebot Hoher Anteil der Neubautätigkeit im bereits besiedelten Bereich (u. a. Konversionsflächen, Verdichtung) Weitere Einwohnerkapazitäten im Bestand vorhanden Freiflächen für Wohnungsbau werden nicht komplett Weiterhin Aktivierungshemmnisse für Wohnbauflächen mobilisiert (u. a. Kosten, Anbindung, Naturschutz), Mobilisierung kleiner 100 % Planungsverband 20

24 2.3 Ergebnisse der Modellberechnungen zur Bevölkerungs- und Wohnflächenentwicklung Aus den Berechnungen des Modells werden die zukünftigen Einwohnerzahlen im Jahr 2020 und die Wohnflächenbedarfe für den Zeitraum hervorgehen. Insgesamt wird von einem moderaten Anstieg der Bevölkerungszahl ausgegangen. Erste Tests mit den Flächenreserven der wirksamen Flächennutzungspläne und des Regionalplans (Stand März 2004) weisen bereits auf recht unterschiedliche Ergebnisse innerhalb der Region hin: Im Verdichtungsraum und hier insbesondere in den Großstädten des Verbandsgebiets wird bis 2020 bestenfalls ein geringer Bevölkerungsanstieg zu verzeichnen sein. Dies resultiert vor allem auf dem relativ begrenzten Flächenangebot bei gleichzeitig hohem Eigenbedarf an Wohnfläche der heute schon ansässigen Einwohnerschaft. Gleichzeitig gibt es Siedlungsbereiche im Umland, die voraussichtlich Bevölkerungszunahmen zu verzeichnen haben. Hierzu gehören insbesondere Kommunen entlang der Regionalexpresshaltepunkte in der Wetterau sowie die Bänder entlang der Niddertalbahn und der Rodgau-S-Bahn im Randbereich des Verdichtungsraums. Darüber hinaus haben einige kleinere Gemeinden reichlich Flächenreserven und eine hohe Attraktivität für Zuwanderungen. In der Summe würden unter den genannten Bedingungen im Gebiet des Planungsverbandes rund ha zusätzliche Wohnbauflächen bis 2020 benötigt. Zwischenergebnis dieser Berechnung ist, dass im Planungsverbandsgebiet das Angebot von ca ha Reserveflächen für Wohnen den Bedarf bis 2020 übersteigt. Dabei sind die dem Planungsverband zusätzlich gemeldeten Flächenwünsche der Städte und Gemeinden beim Flächenangebot noch nicht berücksichtigt. Flächenangebot in den Kernstädten begrenzt Bevölkerungsanstieg Flächenangebot größer als Bedarf Planungsverband 21

25 3 Beschäftigte und Flächen für Arbeitsstätten Analyse und Projektion Im Rahmen der Arbeiten zum Regionalen Flächennutzungsplan besteht eine wichtige Aufgabe darin, den zukünftigen Bedarf an gewerblichen und gemischten Bauflächen abzuschätzen. Hierzu wurde nach einer ausführlichen Analyse der Ausgangssituation (Abschnitt 3.1) ein Modell entwickelt, das in Abschnitt 3.2 vorgestellt wird. Die ersten Ergebnisse der Modellrechnungen, die als eine Grundlage in die Überlegungen zur zukünftigen Gewerbeflächenentwicklung im Verbandsgebiet einfließen, sind in Abschnitt 3.3 dokumentiert. 3.1 Analyse der Ausgangssituation Regionale Wirtschaftsentwicklung Die Region Frankfurt/Rhein-Main gehört zu den attraktiven und zukunftsträchtigen europäischen Wirtschaftsräumen. Die zentrale Lage, die sehr gute Verkehrsinfrastruktur (Flughafen, Autobahnen, Bahn), die ausgezeichneten Telekommunikationsmöglichkeiten sowie das Potenzial qualifizierter Arbeitskräfte sind für Unternehmensansiedlungen auch aus dem Ausland attraktiv. Die Außenwirkung der Region wird geprägt durch Frankfurt am Main mit seiner Skyline. Die Stadt ist einer der führenden Finanz- und Messeplätze in Europa. Nach Meinung von 500 europäischen Unternehmern ist sie einer der bevorzugten Standorte nach London und Paris. In der Gruppe der deutschen Großstädte ist in Frankfurt am Main die höchste Arbeitsplatzdichte je Einwohner zu finden. Attraktive Region mit hoher Wirtschaftskraft Die besondere Stärke der Region liegt in der Vielfalt der Städte und Gemeinden sowie in der breiten Palette moderner Branchen mit ihren unterschiedlichen Geschäftstätigkeiten. Sie reicht von High-Tech-Unternehmen mit Forschung und Entwicklung über Europaverwaltungen global tätiger Unternehmen bis hin zu Handel und Handwerk. Es entstanden die Kompetenznetze für Biotechnologie, Finanzen, Kommunikationstechnik, Medien, Logistik, Materialtechnik sowie Unternehmensberatung. Größte Arbeitgeber in der Region sind die Adam Opel AG in Rüsselsheim mit ca sowie die Fraport AG mit ca Beschäftigen (Frankfurt Airport insgesamt ca Mitarbeiter). Neben 19 Hochschulen und Fachhochschulen im Regierungsbezirk Darmstadt (elf im Gebiet des Planungsverbandes) gibt es eine Vielzahl weiterer Forschungseinrichtungen. Mit einer Bruttowertschöpfung von Euro je Einwohner liegt das Gebiet des Planungsverbandes deutlich über dem hessischen Durchschnitt von Euro je Einwohner. Die Kaufkraft erreicht mit Euro je Einwohner ebenfalls einen höheren Wert als der Landesdurchschnitt ( Euro). Planungsverband 22

26 Tabelle 5: Kennziffern für das Gebiet des Planungsverbandes, den Regierungsbezirk Darmstadt, die Region Frankfurt/Rhein-Main und Hessen Gebietseinheit Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte 1) Bruttowertschöpfung 2002 insgesamt Veränderung seit 1987 in % je 100 EW 2002 Anteil Dienstl.- beschäftigte in % in Mio. Euro je EW in Euro Anteil Dienstl.- bereich in % Kaufkraft 2002 je EW in Euro Planungsverband , , , Regierungsbezirk Darmstadt , , , Region Frankfurt/ 2) , , , Rhein-Main Hessen , , , ) am Arbeitsort; ohne Selbstständige, Beamte und geringfügig Beschäftigte 2) Regierungsbezirk Darmstadt plus Kreise Limburg-Weilburg und Gießen, Vogelsbergkreis, Mainz, Worms, Kreise Alzey-Worms, Mainz-Bingen, Aschaffenburg, Kreise Aschaffenburg und Miltenberg Quelle: Statistische Landesämter Bayern, Hessen und Rheinland-Pfalz; GfK Marktforschung, Berechnungen des Planungsverbandes Das Gebiet des Planungsverbandes bildet räumlich den zentralen Teil der Wirtschaftsregion Frankfurt/Rhein-Main. Hier finden sich bei den wirtschaftlichen Kennziffern die jeweils höchsten Werte innerhalb der Region: Die Arbeitsplatzausstattung liegt im Verbandsgebiet bei 46 (sozialversicherungspflichtig) Beschäftigten je 100 Einwohner. Die Zunahme der Beschäftigtenzahl seit 1987 ist überdurchschnittlich. Der Dienstleistungsanteil, die Bruttowertschöpfung und die Kaufkraft sind im Verbandsgebiet ebenfalls höher als in der gesamten Region Frankfurt/Rhein-Main. Auch die wirtschaftliche Bedeutung des Ballungsraums Frankfurt/Rhein-Main für das Bundesland Hessen ist hoch. So werden hier z. B. auf rund 12 % der Fläche Hessens fast 50 % der wirtschaftlichen Leistungen (Bruttowertschöpfung) erbracht und rund 46 % der Arbeitsplätze für sozialversicherungspflichtig Beschäftigte bereitgestellt Entwicklung von Unternehmen und Beschäftigten Ende 1986 hatten rund umsatzsteuerpflichtige Unternehmen ihren Sitz im Verbandsgebiet. Diese Zahl erhöhte sich bis 2002 um gut (+ 26,2 %). Dem Verarbeitenden Gewerbe gehörten davon nur rund 8 % der Firmen an. Die größten absoluten Zunahmen wurden neben Frankfurt am Main ( ) in Bad Homburg vor der Höhe (+ 867), Eschborn (+ 660), Oberursel (Taunus) (+ 578), Dreieich (+ 531) und Hofheim am Taunus (+ 524) registriert. Zahl der Unternehmen hat um ein Viertel zugenommen Zwischen 1987 und 2002 ist die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort (ohne Selbstständige, Beamte und geringfügig Beschäftigte) in den 75 Kommunen des Planungsverbandes um (+ 11,1 %) auf gestiegen. Das heißt, dass per Saldo seit 1987 jährlich rund Beschäftigte hinzu kamen. Ab 2001 ist allerdings ein Rückgang der Beschäftigung im Verbandsge- Planungsverband 23