Wohneigentum - weshalb? stärker ansteigen als das Rentenniveau.

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1 Sonderausgabe Bauen und Finanzieren Sommer 2004 Wohneigentum - weshalb? Eine Wohnung zu mieten ist nicht gerade billig. Am Beispiel der Familie K. lässt sich nachvollziehen, warum es sich langfristig für die Familie lohnt, in eine Immobilie zu investieren. Teure Mieten BAUFINANZIERUNG Familie K. hat zwei Kinder im Alter von fünf und sieben Jahren und bewohnt eine Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus. Für knapp 90 qm Wohnfläche zahlt die Familie 500 Euro Kaltmiete monatlich. Hinzu kommen 280 Euro Nebenkosten. Warum den Vermieter finanzieren? Allein die Kaltmiete bringt dem Vermieter der K. s Einnahmen von Euro in dreißig Jahren, wobei Mietsteigerungen noch gar nicht berücksichtigt sind. Auch wenn diese sich nicht vorher berechnen lassen, eines dürfte jedoch klar sein: Die Mieten werden in Zukunft So entwickelt sich Ihre Miete! stärker ansteigen als das Rentenniveau. Unterstellt man lediglich eine Mietsteigerung von 1,5 Prozent, so werden in dreißig Jahren aus 500 Euro Miete pro Monat doch immerhin 782 Euro. Steigt die Miete um 2,0 Prozent, zahlen die K's allein fürs Wohnen 906 Euro monatlich (ohne Nebenkosten). Aus 500 Euro monatlicher Miete werden bei einer angenommen Mietsteigerung von 1,5 %, bzw. 2 % Dauer des Mietverhältnisses Mietsteigerung Mietsteigerung von 1,5 % von 2,0 % 10 Jahren 580, 603, 15 Jahren 625, 673, 20 Jahren 673, 743, 25 Jahren 725, 820, 30 Jahren 782, 906, 35 Jahren 842, 1000, Wie sich die Mieten in der Zukunft entwickeln, lässt sich nur prognostizieren. Dennoch: Ein großer Teil des Familieneinkommens fließt in die Miete. Als Rentner mietfrei wohnen Bei einer professionell geplanten Baufinanzierung ist das Eigenheim nach 25 bis 30 Jahren komplett bezahlt. D. h. im Rentenalter beschränkt sich die monatliche Belastung auf die üblichen Nebenkosten. Der Staat fördert den Bau oder Kauf einer selbst genutzten Immobilie mit Eigenheimzulage und Baukindergeld. Auch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert die Eigenheimmaßnahme mit günstigen Finanzierungsmitteln. Frühzeitig richtig sparen Wer daran denkt, später einmal zu bauen, kann den ersten, vielleicht wichtigsten Schritt schon heute tun: Umgehend mit dem richtigen Sparen beginnen. Denn neben einem geregelten Einkommen, das die Zahlung der monatlichen Zins- und Tilgungsraten ermöglicht, sollte vor Baubeginn ein entsprechendes Eigenkapital vorhanden sein. IMMOBILIENERWERB

2 BAUEN ODER KAUFEN KOSTENERMITTLUNG Mit welchen Kosten müssen Sie rechnen? Ermittlung der Gesamtkosten 1. Kaufpreis oder Herstellungskosten (incl. Architektenhonorar) 2. Grundstück (falls noch nicht unter 1. berücksichtigt) Euro Euro 3. Außenanlagen (nur bei Neubau) Euro 4. Erschließungskosten (nur bei Neubau) Euro 5. Grunderwerbssteuer * (3,5 % vom Kaufpreis) Euro 6. Gerichts-/Notargebühren für Kaufvertrag (0,75-1% des Kaufpreises) Euro 7. Gerichts-, Notargebühren für Darlehensvertrag/Grundschuldeintragung (0,75 1 % der Finanzierungssumme) Euro 8. Maklercourtage (3,0 6 % des Kaufpreises + Mwst) Euro 9. Wertermittlungsgebühr/Bearbeitungsgebühr (wird von einigen Darlehensgebern in Rechnung gestellt) Euro 10. Bauzeitzinsen (Zinsen, die während der Bauphase anfallen) Euro 11. Beiträge zu notwendigen Versicherungen wie, Feuerrohbauversicherung, Bauherrenhaftpflichtversicherung, Bauwesenversicherung Euro 12. Sonstiges Euro Gesamt Euro Bei der Kostenzusammenstellung werden erfahrungsgemäß die meisten Fehler gemacht. Bauherren planen oft zu optimistisch, Architekten vergessen schnell die Nebenkosten. Bei der Aufstellung Ihrer Baukosten sollten Sie eng mit dem Architekten und dem Finanzberater zusammenarbeiten, um das Risiko einer teuren Nachfinanzierung von vorn herein auszuschließen. * Wird zuerst das Grundstück erworben, um darauf später ein Haus zu bauen, wird die Grunderwerbssteuer nur vom Kaufpreis des Grundstücks berechnet. Beim Kauf eines fertigen Hauses oder einer Wohnung wird der gesamte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grunderwerbssteuer herangezogen. ** Bitte berücksichtigen Sie, dass sowohl die Notar- und Gerichtskosten als auch die Grunderwerbssteuer unmittelbar nach dem Kaufvertrag zu zahlen sind (in der Regel innerhalb von 14 Tagen). Ihre Immobilie aus verschiedenen Blickwinkeln So sehen Sie Ihr Haus Ihr Haus im Wertgutachten So sieht der Käufer Ihr Haus So sieht die Bank Ihr Haus Ihr Haus aus dem Blickwinkel des Finanzamtes

3 Das leistet ein guter Architekt! Wer von der ersten Planungsphase an einen Architekten einbezieht, erspart sich Ärger und unnötige Kosten. Der Architekt berücksichtigt die Wünsche des Bauherren im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten. Er behält die Übersicht, was das Raumangebot und die daraus resultierenden Kosten angeht. Er führt die Auseinandersetzung mit den Handwerkern und Ein Haus zu bauen kostet Geld! Noch mehr Geld kann es kosten, wenn man nicht den richtigen Versicherungsschutz wählt - und zwar schon vor Baubeginn. Bauherrenhaftpflicht Unfallquellen sind auf einer Baustelle reichlich vorhanden. Hat der Bauherr seinen Grund nicht in ausreichendem Maße gesichert - und die Auflagen sind hier sehr hoch - dann haftet er für Verletzungen und Schäden - schlimmstenfalls mit seinem gesamten Vermögen. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung ist daher ein Muss. überwacht die fachgerechte Ausführung der Arbeiten. Werte schaffen Vorbildliches Planen heißt außerdem energie- und kostensparend bauen. Das betrifft sowohl Neubauten als auch den Erhalt und die Umnutzung von bestehenden Gebäuden. Für die Zukunft bauen Soll Wohnraum verkleinert werden, wenn die Kinder aus dem Hause sind, vielleicht eine eigenständige zweite Wohnung entstehen? Auch die altersgerechte oder barrierefreie Umgestaltung der Wohnung ist einfacher und kostengünstiger, wenn die Voraussetzungen dazu bereits vorhanden sind. Auf Partnerschaft bauen Die Wahl des Architekten sollte nicht nur nach fachlichen Ge- Bauleistungsversicherung Diese Versicherung tritt ein bei Diebstahl von fest auf der Baustelle eingebauten Gegenständen, Stürmen, Materialfehlern oder auch Vandalismus. Sie ist daher ebenfalls ein Muss. Die Kosten sind teilbar zwischen allen am Bau Beteiligten, also dem Bauherrn, dem Architekten und dem Bauunternehmer. Feuerversicherung Diese Versicherung ist ein fester Bestandteil der Wohngebäudeversicherung. Diese sollte man schon zu Baubeginn abschließen, da der Rohbau dann meist kostenlos mitversichert ist. Der sichtspunkten erfolgen, sondern auch von Sympathie geprägt sein. Es ist vorteilhaft, wenn der Architekt Verständnis für den Lebensstil und die Ideen des Bauherren oder Käufers zeigt. Referenzen und Verträge Als Bauherr sollten Sie sich über die Arbeitsweise des Architekten informieren. Besuchen Sie Referenzobjekte und sprechen Sie mit Hausbesitzern, die mit Ihrem Architekten gebaut haben. Achten Sie darauf, alle mündlichen Vereinbarungen in schriftlicher Form zu bestätigen. Erfolgshonorar vereinbaren Neben der Festlegung des Honorars sollten Sie auch ein Einsparungshonorar für den Architekten festlegen. Das erhöht dessen Motivation, kostengünstig zu planen und zu bauen. Diese Versicherungen brauchen Sie! Dalehensgeber verlangt diese Versicherung als eine Voraussetzung für die Kreditvergabe. Unfallversicherung Ohne Nachbarn, Freunde oder Verwandte kommt man oftmals beim Bau gar nicht aus. Die unbezahlten Bauhelfer sind automatisch gesetzlich versichert, auch wenn der Bauherr seiner Verpflichtung nicht nachkommt, die Helfer bei der Berufsgenossenschaft anzumelden und dafür einen Versicherungsbeitrag zu zahlen. Der Bauherr und seine Ehefrau sind nicht geschützt. Für sie empfiehlt sich eine private Unfallversicherung. VERSICHERUNGEN DER ARCHITEKT

4 TILGUNG FINANZIERUNG Grundlage einer jeden Baufinanzierung ist das Eigenkapital. Untersuchungen haben ergeben, dass 90% aller Zwangsversteigerungen von zahlungsunfähig gewordenen Bauherren auf eine zu geringe Eigenkapitalbasis zurückzuführen waren. Eigenkapital Vorsichtige Berater empfehlen deshalb durchweg eine Eigenkapitalquote von Prozent bezogen auf die Gesamtkosten des Objektes. Natürlich spielt die monatliche Belastbarkeit auch eine große Rolle. Wer mehr verdient, kann sich auch eine höhere Belastung leisten. Finanzierungen ohne oder mit nur sehr wenig Eigenkapital sind grundsätzlich die Ausnahme. Banken verlangen hier mindestens Eigenkapital in Höhe der Finanzierungsnebenkosten (Notar- und Gerichtskosten sowie Annuität in % , Damit müssen Sie rechnen! Die verschiedenen Möglichkeiten der Finanzierung Schematischer Verlauf einer Tilgungshypothek Zinsen* Tilgung** Grunderwerbssteuer) und zusätzlich eine höhere Tilgungsrate. Ersatzsicherheiten Zinsen* Bei vermieteten oder gewerblich genutzten Objekten voll absetzbar. Werden jedes Jahr weniger. Tilgung** Nicht steuerlich absetzbar. Fehlendes Eigenkapital kann durch andere Sicherheiten ersetzt werden. Hierzu zählen z.b. Rückkaufswerte aus bestehenden Lebensversicherungen, Investmentguthaben, Grundbuchsicherheiten auf anderen unbelasteten Immobilien und Verwandtendarlehen. Annuität in % , Eigenleistung Die Möglichkeit, durch Eigenleistung Geld einzusparen, wird oft überschätzt. Bei der Bewertung der so genannten "Muskelhypothek" setzen die Banken sehr hohe Maßstäbe an. Je nach handwerklichem Geschick können Arbeitslöhne eingespart werden. Achten Sie jedoch darauf, für Ihre Eigenleistung genügend Zeit einzusparen, sonst erhöhen sich die Bauzeitzinsen. Schematischer Verlauf einer Versicherungshypothek Zinsen* Beitrag LV** Zinsen* Bei vermieteten oder gewerblich genutzten Objekten können diese voll steuerlich abgesetzt werden. Beitrag LV** Ggf. steuerlich absetzbar im Rahmen der Vorsorgeaufwendungen. Die Auszahlung der Lebensversicherung (LV) wird zur Tilgung eingesetzt.

5 Finanzierung mit Darlehen Neben dem Eigenkapital muss in der Regel ein Darlehen die Restfinanzierung sichern. Grundsätzlich unterscheidet man hier zwischen dem sogenannten Annuitätendarlehen, dem Bauspardarlehen und dem endfälligen Darlehen, bzw. dem Festdarlehen. Annuitätendarlehen Das Annuitätendarlehen wird regelmäßig mit mindestens 1 Prozent p.a. getilgt. Die Tilgung erhöht sich jährlich durch die entsprechend eingesparten Zinsen. Zins und Tilgung ergeben die monatliche Belastung. Die Höhe der Tilgung hat direkten Einfluss auf die Laufzeit des Darlehens. Bauspardarlehen Die von den Bausparkassen vergebenen Bauspardarlehen sind in der Regel an eine Reihe von Bedingungen geknüpft. Zunächst muss ein Bausparvertrag meist über Jahre angespart werden. Hat man das Mindestbausparguthaben erreicht, wird der Bausparvertrag in der Regel einige Zeit später zugeteilt und der Bauherr kann ein zinsgünstiges Darlehen von der Bausparkasse erhalten. Vorteil: Der Darlehenszins wird bereits bei Abschluss des Bausparvertrages festgelegt und ist damit vom Kapitalmarkt unabhängig. Nachteil: Die Tilgung fällt beim Bausparvertrag relativ hoch aus. Dadurch wird die monatliche Belastung ebenfalls sehr hoch. Meistens wird deshalb ein Bauspardarlehen nur einen Teil der Finanzierung abdecken. Festdarlehen Beim endfälligen Darlehen, auch Festdarlehen genannt, bleibt die Höhe des Darlehens während der gesamten Laufzeit konstant. Die Tilgung erfolgt erst am Ende mit einer als Sicherheit abgetretenen Lebensversicherung, einem Bau- Laufzeit und Belastung 1 % Tilgung Zinsen Darlehenshöhe 5 % 5,5 % 6 % je Laufzeit ca. 35 J. 11 Mon. 34 J. 1 Mon. 32 J. 6 Mon. 2 % Tilgung Zinsen Darlehenshöhe 5 % 5,5 % 6 % je Laufzeit ca. 25 J. 11 Mon. 24 J. 1 Mon. 23 J. 2 Mon. sparvertrag oder einem Investmentdepot. Ein endfälliges Darlehen lohnt in der Regel dann, wenn die Rendite der abzutretenden Kapitalanlage höher ist als der Zinssatz für das Darlehen. Steuervorteile Ein zusätzlicher Vorteil kann sich ergeben, wenn die zu finanzieren- de Immobilie vermietet wird. Da die Zinsen steuerlich geltend gemacht werden können, ist bei einem Festdarlehen der Steuervorteil besonders hoch. Welche Darlehensart letztlich die bessere ist, kann immer nur im Einzelfall nach gründlicher Prüfung der Rahmenbedingungen festgestellt werden. 41 Prozent aller Haushalte in Deutschland zahlen keine Miete, sondern wohnen in den eigenen vier Wänden. Mit diesem Wert rangieren die Bundesbürger allerdings am unteren Ende aller europäischen Länder. Einer der wichtigsten Gründe für die geringe Quote in Deutschland dürften die hohen Preise für Bauland sein. Dazu kommen im Vergleich mit anderen Ländern die manchmal überhöhten Ansprüche an Bauqualität und Ausstattung der Gebäude, die den Hausbau erheblich verteuern. WOHNEN IM EIGENEN HEIM BELASTUNG

6 NOTFALLHILFE CHANCEN UND RISIKEN Die Chancen Das Leben in den eigenen vier Wänden ist attraktiv. Unabhängigkeit, hohe Lebensqualität, maßgeschneiderter Raum für sich und die Familie viele Gründe sprechen für den Bau oder Kauf von Eigentum. Werte schaffen Betrachtet man langfristig die Miet- und Immobilienpreise, so zeigt sich rückblickend, dass der Erwerb von Eigentum zu jedem Zeitpunkt eine günstige Investition war. Mietfrei wohnen im Alter Als Besitzer eines Eigenheimes haben Sie im Alter mehr von Ihrer Chancen und Risiken einer Baufinanzierung Rente. Sie haben einen beachtlichen Vermögenswert geschaffen, den Sie zu Geld machen oder Ihren Kindern als Erbe hinterlassen können. Historisch niedrige Zinsen Nie waren die Zinsen so niedrig und der Immobilienerwerb so günstig wie heute. Nutzen Sie die Zinsersparnis für eine höhere Tilgung Ihres Darlehens, dann ist Ihre Immobilie wesentlich früher schuldenfrei. Die Risiken Bauen Sie Ihre Finanzierung so auf, dass sie veränderten Lebensumständen angepasst werden kann. Notfallhilfe und Vorsorge Rechtzeitig entschulden Ihre Immobilie sollte vor dem Rentenalter schuldenfrei sein. Danach verfügen Sie möglicherweise nicht mehr über genug Geld, um die monatlichen Raten aufzubringen. Familienplanung Durch eine veränderte Familiensituation können sich Ihre Einkommensverhältnisse ändern. Kosten realistisch kalkulieren Neben Courtage, Gebühren und Steuern (vgl. S.2) fallen weitere Kosten an, die nicht direkt mit dem Bau oder Kauf zu tun haben. Kalkulieren Sie z.b. auch die Kosten für Renovierung und Umzug realistisch. Die Folgen eines Notfalls können abgemildert werden, wenn man frühzeitig für Sicherungen sorgt. Hier die wichtigsten Lösungsmöglichkeiten: Arbeitslosigkeit Tilgungsstreckung Vorübergehende Tilgungsaussetzung Darlehen in Verbindung mit Arbeitslosenversicherung Ggf. Rechtsanspruch auf Wohngeld nutzen Wichtig: Rechtzeitig mit dem Darlehensgeber in Verbindung setzen Berufsunfähigkeit Berufsunfähigkeit durch Krankheit oder Unfall stellt für jedermann, insbesondere auch den für Bauherren, ein erhebliches Risiko dar und ist durch die gesetzlichen Leistungsträger heute fast nicht mehr abgesichert. Deshalb ist die private Berufsunfähigkeitsversicherung für Bauherren ein absolutes Muss. Tod Das Todesfallrisiko des Bauherren/Partners sollte mindestens mit einer Risiko-Lebensversicherung abgesichert werden. Dieser preiswerte Versicherungsschutz schützt im Todesfall das Eigentum der Hinterbliebenen. Zinssteigerung Lange Zinsfestschreibung wählen Rechtzeitig Forward-Darlehen beantragen Reserven für Sondertilgung bilden Reparaturen Krankenschein fürs Haus anlegen (Bausparvertrag) Reserven bilden Inflation Inflation ist kein Notfall. Hohe Inflationsraten wirken sich positiv auf den Wert Ihrer Immobilie aus. Tipp Nicht alle Gelder einplanen, sondern z.b. die Eigenheimzulage als Reserve anlegen.

7 Diese Unterlagen benötigen Diese Unterlagen benötigen Sie für ein Finanzierungsgespräch Sie für ein Finanzierungsgespräch Bonitätsunterlagen: Nachweis über Eigenkapital Einkommensnachweis der letzten drei Monate Selbstständige: Bilanzen der letzten drei Jahre Letzter Einkommenssteuerbescheid Unterlagen über bestehende Kreditverpflichtungen Neubau Nachweis Grundstück (aktueller Grundbuchauszug) oder Entwurf Kaufvertrag Flurkarte / Lageplan Bauzeichnungen (Grundriss, Ansichten, Schnitt) Berechnungen der Quadrat- und Kubikmeter Aufstellung der Baukosten Aufstellung der Eigenleistung Kauf Aktueller Grundbuchauszug Kaufvertrag (notfalls Entwurf) Bauzeichnungen (Grundriss, Ansichten, Schnitt), evtl. Exposé Berechnungen der Quadrat- und Kubikmeter Aktuelle Fotos des Objektes Police der Feuerversicherung (Kopie) (bei Eigentumswohnungen) Wertgutachten (wenn vorhanden) Zusätzlich bei vermieteten Objekten Mietverträge Zusätzlich sollten Sie klären, ob Sie fehlendes Eigenkapital durch Ersatzsicherheiten, wie z.b. Bürgschaften oder den Eintrag von Grundschulden auf andere Objekte kompensieren können. Auch die Möglichkeit privater Darlehen sollte ins Auge gefasst werden. Achten Hier bekommen Sie diese Unterlagen: Kontoauszüge, Depotauszug Arbeitgeber Steuerberater Finanzamt Bank, Versicherung Grundbuchamt - Amtsgericht Grundbuchamt Architekt / Bauträger Architekt / Bauträger Architekt / Bauträger Architekt Grundbuchamt - Amtsgericht Verkäufer / Notar Verkäufer / Makler Verkäufer / Makler Verkäufer / Makler Verkäufer (Hausverwaltung) Verkäufer / Gutachter Verkäufer / Hausverwaltung Sie darauf, einen bestimmten Zinssatz sowie eine Tilgungsregelung in einem schriftlichen Vertrag zu vereinbaren. VORBEREITUNG IHRE UNTERLAGEN

8 EIGENHEIMZULAGE STAATLICHE FÖRDERUNG So hilft der Staat beim Bauen Wer die Pflicht hat, Steuern zu zahlen, der hat auch das Recht, staatliche Förderung in Anspruch zu nehmen. Dies gilt insbesondere auch beim Kauf oder Bau der eigenen Immobilie. Eigenheimzulage Die klassische Förderung des Bundes erfolgt (noch) durch die Eigenheimzulage. Dabei erhält der Bauherr oder der Erwerber eines selbst genutzten Wohneigentums über acht Jahre eine Förderung von jährlich 1% aus höchstens Für jedes Kind werden zusätzlich für den gleichen Zeitraum je 800 p.a. gezahlt. Voraussetzung für den Erhalt der Eigenheimzulage ist, dass der Gesamtbetrag der positiven Einkünfte im Jahr der Erstförderung und des Vorjahres zusammen nicht höher als , bei Zusammenveranlagten nicht höher als ist. Für jedes Kind erhöht sich diese Grenze um Förderung der Länder Besonders der soziale Wohnungsbau wird von den Ländern in unterschiedlicher Weise gefördert. Anspruch haben insbesondere einkommensschwache Familien mit mindestens zwei Kindern. Kleiner Nachteil: Der Kaufvertrag darf vor Bewilligung der Förderung nicht unterzeichnet, bzw. der Bau noch nicht begonnen werden. Außerdem stehen die Mittel nur in begrenztem Umfang zur Verfügung und werden nach dem sogenannten Windhundverfahren verteilt. D.h. wer zuerst kommt, der hat die besten Chancen. Informationen erteilt das Amt für Wohnungswesen in den Kommunen oder Kreisverwaltungen. KfW-Mittel Bauherr/ Erwerber Anzahl Höhe der Gesamtder Jahre Zulage förderung ohne Kind mit 1 Kind mit 2 Kindern mit 3 Kindern Redaktion: Rainer Balzer Hugo Claßen Michael Heinze Ingrid Lorenz Layout: Ingrid Lorenz Druck: Druckerei Gerhards Gmbh, Bonn Eigenheimzulage (Höchstzulage) (Stand: März 2004) Impressum Herausgeber: WIR Wirtschaftsdienst für Finanzund Vermögensberatung GmbH, ein Unternehmen der GLOBAL-FINANZ Gruppe, Bernhardstr , Bonn Tel.: Fax: Zentrale@GLOBAL-FINANZ.de Die Kreditanstalt für Wiederaufbau vergibt zinsgünstige Darlehen an Bauherren und Käufer. Maximal 30% der Gesamtkosten können über ein verbilligtes Baudarlehen gefördert werden. CO 2 - Förderung Die Sanierung von Altbausubstanz und die damit verbundene Minderung von CO 2 -Emissionen werden von der KfW besonders gefördert. Das KfW-CO 2 -Gebäudesanierungsprogramm enthält eine Reihe von Maßnahmen, die gefördert werden. Je nachdem, welche Maßnahmen durchgeführt werden, können Darlehen für unschlagbare Zinssätze zwischen 2% und 4% beantragt werden. Nähere Einzelheiten über Förderprogramme und Konditionen erhalten Sie im Internet unter oder bei Ihrem Finanzberater. Wichtige Tipps Die gesamte Wohnungsbauförderung unterliegt ständigen Veränderungen. Derzeit wird in Regierungskreisen wieder einmal über die Abschaffung der Eigenheimzulage diskutiert. Dennoch sollten Sie Ihren Bauoder Kaufwunsch nicht von politischen Entscheidungen oder staatlicher Unterstützung abhängig machen. Wer seine Zukunft mit Hilfe von Profis plant, hat immer die Chance seine Ziele zu erreichen.