Landgericht Berlin. Im Namen des Volkes. Urteil

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1 Landgericht Berlin Im Namen des Volkes Urteil Geschäftsnummer: 12 O 213/13 verkündet am : In dem Rechtsstreit - Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte Klägerin, gegen - Prozessbevollmächti ter: Rechtsanwalt Beklagte, hat die Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin in Berlin - Charlottenburg, Tegeler Weg 17-21, Berlin, auf die mündliche Verhandlung vom durch die Richterin am Landgericht

2 2 für Recht erkannt: 1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Gewerbeeinheit in der Brückenstraße 14, Berlin, Erdgeschoss links zum 15. Februar 2014 zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin ein Drittel und die Beklagten zwei Drittel zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beiden Parteien wird nachgelassen, die Vollstreckung durch die jeweils andere Partei durch Zahlung des Vollstreckungsbetrages zuzüglich eines Aufschlags von 10 Prozent, im Falle der Räumung durch Zahlung eines Betrages von ,00, abzuwenden, wenn nicht die jeweils andere Seite zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Tatbestand Die Klägerin begehrt von den Beklagten Räumung von Gewerberäumen. Die Klägerin ist Teil der ~nternehmensgruppe. Diese ist Initiatorin und Betreiberin von Immobilienfonds sowie bundesweit als Vermieterin verschiedenster Immobilien tätig. Sie ist Eigentümerin des Gebäudes Brückenstraße 14, Berlin. Das Objekt verfügt im Erdgeschoss links über eine Gewerbeeinheit. Mit Mietvertrag vom , auf den wegen der Einzelheiten verwiesen wird (Anlage K 1 ), vermietete die Klägerin diese Gewerberäume an die Beklagten zum Betrieb einer Gaststätte. Das Mietverhältnis bega"nn ausweislich 4 Nr. 1 des Mietvertrages über gewerbliche Räume am und wurde, mit zusätzlicher Verlängerungsoption, für eine Dauer von 5 Jahren fest geschlossen. Ein monatlicher Mietzins von 1.247,72 wurde vereinbart. In den Gewerberäumen eröffneten die Beklagten die Gaststätte Zum Henker". Die Klägerin erklärte mit Schreiben vom , auf das verwiesen wird (Anlage K 35), die fristlose Kündigung. Die Beklagten widersprachen mit Schreiben vom , auf das verwiesen wird (Anlage K 36), der Kündigung. Mit Schreiben vom 8. April 2013, auf das verwiesen wird (Anlage K 37), wies die Klägerin den Widerspruch der Beklagten zurück und erklärte nochmals die fristlose Kündigung (Anlage K 37). Mit Schreiben vom ' verweigerten die Beklagten die Räumung der Gewerbeeinheit. Anlässlich einer Demonstration am kam es zu weiteren Unruhen. Das Objekt der Klägerin musste während der Demonstration mit 150 Polizisten und einem Wasserwerfer geschützt werden. Mit Klageschriftsatz vom 6. Mai 2013 erklärte die Klägerin aufgrund dieses. Sachverhalts erneut die fristlose Kündigung.

3 3 Der Beklagte zu 3) erklärte mit Schreiben vom , auf das verwiesen wird (Anlage K 42), von seinem Optionsrecht Gebrauch zu machen und erklärte die Verlängerung des Mietvertrages um 5 Jahre. Das Schreiben wurde allein von dem Beklagten zu 3) unterzeichnet. Eine entsprechende Erklärung zur Ausübung des Optionsrechtes der Beklagten zu 1) und zu 2) ging bis zum bei der Klägerin nicht ein. Mit Schreiben vom , auf das verwiesen wird (Anlage K 43), teilten die Prozessbevollmächtigten der Klägerin dem Beklagten zu 3) mit, dass der Ausübung des Optionsrechts die bereits vorliegende fristlose Kündigung bzw. Anfechtung des Mietvertrages entgegenstehe. Darüber hinaus erklärte die Klägerin dem Beklagten zu 3), dass das vertraglich vereinbarte Optionsrecht nicht wirksam ausgeübt worden sei, da insoweit der rechtzeitige Eingang einer Erklärung der Beklagten zu 1) und zu 2) fehle. Mit weiterem Schreiben vom erklärten die Prozessbevollmächtigten der Klägerin gegenüber den Beklagten die ordentliche Kündigung zum , hilfsweise zum nächstmöglichen Termin. Mit Schreiben vom , auf die verwiesen wird (Anlagen K 44 und K 45), behaupteten die Beklagten zu 1) und zu 2) jeweils, der Beklagte zu 3) sei gemäß Schreiben vom ausdrücklich für die Gaststätte Zum Henker" aufgetreten. Die Beklagten zu 1) und zu 2) e'rklärten die Genehmigung des Schreibens des Beklagten zu 3) und übten vorsorglich nochmals die Optia,n gemäß 4 des Mietvertrages aus. Die Prozessbevollmächtigten der Klägerin wiesen die Beklagten zu 1) und zu 2) mit Schreiben vom 3. Juni 2013, auf das verwiesen wird (Anlage K 46 und K 47), darauf hin, dass diese das Optionsrecht nicht wirksam ausgeübt hätten. Die Klägerin behauptet, dass die Beklagten entgegen ihrer Ankündigung, eine Gaststätte zu eröffnen, die an die Mittelalterzeit" erinnere, ein Lokal eröffnet hätten, das vorwiegend rechtsextremistisches Publikum anziehen solle. Dies ergebe sich aus verschiedensten Publikationen. Die Ausrichtung der von den Beklagten betriebenen Gaststätte sowie das hierin verkehrende Publikum habe in der Vergangenheit wiederholt zu Unruhen im und vor dem vermieteten Objekt geführt. So sei das Objekt am mit Farbbeuteln beworfen worden. Am habe ein Anschlag mit Molotow - Cocktails stattgefunden. Am sei das Objekt mit Steinen beworfen worden. Am hätten Gäste des von den Beklagten betriebenen Lokals eine vorbeilaufende Gruppe grundlos mit Gasflaschen angegriffen. Das Objekt sei Gegenstand großer Demonstrationen unmittelbar davor. In der Nacht zum sei ein junger Mann aus einer aus dem Henker'' stammenden Gruppe bedroht worden. Es habe Anschuldigungen gegen die Klägerin gegeben, da sie an die Beklagte vermiete. Die von den Beklagten betriebene Gaststätte sei Gegenstand der internationalen Presse. Der Beklagte zu 3) habe Plakate der linken Szene entfernt. Die Demonstrationen würden zu einer Abwertung der Immobilie der Klägerin führen. Dies alles führe zu einer wirksamen Kündigung aus wichtigem Grund. Hilfsweise sei die Klägerin zur Anfechtung des Vertrages gemäß 123 Abs. 1 BGB berechtigt. Die Klägerin beantragt,

4 4 1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die Gewerbeeinheit in der Brückenstraße 14, Berlin, Erdgeschoss links zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben. 2. hilfsweise, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die Gewerbeeinheit in der Brückenstraße 14, Berlin, Erdgeschoss links zum 15. Februar 2014 zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben, 3. hilfsweise, festzustellen, dass der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag vom aufgrund der von der Klägerin ausgesprochenen Kündigung vom seine Beendigung zum , hilfsweise zum nächstmöglichen Termin, findet. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Die Beklagten behaupten, dass Aggressionen nicht von den ihnen und auch nicht von den Gästen des Lokals ausgegangen sei. Der Beklagte zu 3) habe keine Plakate abgerissen. Es sei nicht zu Mietminderungen, Gefährdungen von Mietern oder zu mangelnden Neuvermietungen gekommen. Die bloße Gesinnung sei bei Abschluss eines Mietvertrages nicht offenbarungspflichtig. Die Anfechtung sei nach 124 Abs. 1 BGB verfristet. Die Beklagten zu 1) und zu 2) hätten nicht - insbesondere nicht durch den Beklagten zu 3) - wirksam das Optionsrecht ausgeübt. Daher sei das Vertragsverhältnis jedenfalls infolge der ordentlichen Kündigung vom beendet. Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschriften vom und vom Bezug genommen. Entscheidungsgründe A. Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist der Klageantrag zu 2), der auf eine zukünftige Leistung gerichtet ist, zulässig, da dieser Antrag hinreichend bestimmt ist und ein rechtliches Interesse besteht, da die Beklagten bereits mit ihrem Klageabweisungsantrag hinreichend verdeutlichen, auch nicht zum 15. Februar 2014 die Gewerberäumlichkeiten räumen.zu wollen. Eine Verspätung hinsichtlich einer Stellung von Anträgen gibt es im Zivilprozess in der mündlichen Verhandlung nicht, sondern allenfalls eine Verspätung tatsächlichen Vorbringens. Ebenfalls zulässig ist der Klageantrag zu 3). Denn es besteht ein rechtliches und nicht nur wirtschaftliches Interesse der Klägerin, festgestellt zu wissen, dass die Beklagten zur Räumung in der Zukunft verpflichtet sind, da aus ihrem Klageabweisungsantrag ersichtlich ist, dass sie sich der Räumung entgegen stellen.

5 5 B. Der Klägerin steht gegen die Beklagten der geltend gemachte Anspruch auf Räumung der streitgegenständlichen Räumlichkeiten gemäß 546 BGB zum 15. Februar 2014 aufgrund der ordentlichen Kündigung vom zu. 1. Ohne Erfolg ber~ft sich die Klägerin auf eine wirksame Anfechtung des Mietvertrages aus dem Jahre 2009 gemäß 123 BGB. Denn jedenfalls die Anfechtungsfrist ist gemäß 124 Abs. 1 BGB verstrichen. 2. Ohne Erfolg beruft sich die Klägerin ferner darauf, dass ihr ein Grund zur fristlosen Kündigung wegen einer gestörten Vertrauensbasis zustehe, 543 Abs. 1 BGB. Eine derartige Kündigung ist nur unter rechtlichen, nicht unter anderen Gesichtspunkten zu beurteilen. Soweit die Klägerin geltend macht, dass die von ihr an die Beklagten vermieteten Gewerberäumlichkeiten Gegenstand häufiger Demonstrationen und damit verbundener Unruhen seien, die letztlich sogar zu einer Beschädigung des Gewerbeobjekts durch Dritte führen, reicht dieses als Kündigungsgrund gegenüber den Beklagten bereits deshalb nicht aus, weil nicht ersichtlich ist, dass die Beklagten als Mieter dieser Räumlichkeiten für das Verhalten fremder Dritter, die nicht ihrer Einflusssphäre unterliegen, verantwortlich sind, die nicht Gäste ihrer Lokalität waren. Auch reicht es nicht aus, dass vereinzelte Gäste der Beklagten, nachdem sie die Gewerberäumlichkeiten verlassen haben, gewalttätig werden. Denn es ist nicht ersichtlich, inwieweit die Beklagten als Gewerbemieter für diese Gäste, die für die Beklagten fremde Dritte sind, verantwortlich sind. Auch der Umstand, dass die Klägerin Anschuldigungen dadurch ausgesetzt gewesen sein mag, dass sie an die Beklagten vermietete, oder auch die internationale Presse sich mit den Beklagten und der Gaststätte beschäftigte, reicht als solches allein nicht für einen wichtigen Grund zur außerordentlichen Kündigung aus, denn die Beklagten tragen für das Verhalten Dritter, die nicht ihrer Einflusssphäre unterliegen, keine Verantwortung. Ohne Erfolg beruft sich die Klägerin ferner darauf, dass der Beklagte zu 3) fremde Plakate auf öffentlichem Straßenland entfernt habe, denn es ist nicht ersichtlich, was dieses mit dem mit der Klägerin geschlossenen Gewerbemietvertrag zu tun haben soll. Unabhängig hiervon ist nicht vorgetragen, warum der angebotene Zeuge hierzu etwas berichten können soll, denn es ist nicht dargetan, dass dieser bei dem behaupteten Entfernen der Plakate anwesend war. Schließlich ist kein Grund zur Kündigung aus wichtigem Grund darin zu sehen, dass die Beklagten eine mittelalterliche Gaststätte zu führen ankündigten, dies aber nicht erfolgt ist. Denn dieser Umstand war der Klägerin offenkundig seit Jahren bekannt, so dass nicht ersichtlich ist, dass dieses ein Grund zur wichtigen Kündigung bildet. 3. Die Klägerin hat jedoch mit Schreiben vom wirksam die ordentliche Kündigung zum erklärt. Die Klägerin war berechtigt, den Mietvertrag mit Wirkung zum Ablauf der vertraglichen Laufzeit gemäß 4 Ziffer 1 des Mietvertrages, d.h. zum , ordentlich zu kündigen. Dem Ausspruch der ordentlichen Kündigung steht auch nicht etwa eine wirksame Ausübung des Optionsrechts durch die Beklagten entgeg en. Denn die Beklagten haben das Optionsrecht gerade nicht rechtzeitig ausgeübt. Das Optionsrecht war durch die Mieter schriftlich mittels eingeschriebenem Brief mit einer Frist von neun Monaten bis zum Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietzeit, dem , auszuüben. Dieser Verpflichtung sind aber die Beklagten nicht nachgekommen. Insbesondere haben die Beklagten in ihrer Gesamtheit das Optionsrecht nicht durch das Schreiben des Beklagten zu 3) vom wirksam ausgeübt. Zwar erfolgt die Erklärung

6 6 schriftlich, mittels eingeschriebenem Brief und auch grundsätzlich rechtzeitig, da das Schreiben am bei der Beklagten einging. Jedoch hat der Beklagte zu 3) die Erklärung nur für sich und nicht für die übrigen Mieter, nämlich die Beklagte zu 1) und den Beklagten zu 2), abgegeben. Da die Beklagte zu 1) und der Beklagte zu 2) auch Partei des Mietvertrages sind, hätte es aber entsprechender Erklärungen bedurft. Der Beklagte zu 3) ist in seinem Schreiben vom auch nicht wirksam für die Beklagten zu 1) und zu 2) aufgetreten. Denn der Beklagte zu 3) hat die weiteren Mieter mit keinem Wort erwähnt. Er hat darüber hinaus die Erklärung ausschließlich in eigenem Namen abgegeben, wie sich bereits aus dem Umstand ergibt, dass er im Rahmen seiner Formulierungen die erste Person Singular gewählt hat. Eine ausdrückliche Vertretung liegt demzufolge nicht vor. Einer solchen bedurfte es aber nach der Regelung des 164 BGB. Denn die Vertretung eines Dritten ist hiernach offenkundig zu machen. Die Vertretung der Beklagten zu 1) und zu 2) im Rahmen der Erklärung vom ergab sich auch nicht aus anderen Umständen. Das gilt umso mehr, als zuvor die von den Beklagten geführte Korrespondenz ausdrücklich unter Nennung sämtlicher Mieter sowie Unterzeichnung der einzelnen Personen erfolgt war, wie zum Beispiel das Schreiben der Beklagten vom Ohne Erfolg berufen sich die Beklagten darauf, dass sie das Optionsrecht nachträglich genehmigt hätten. Gemäß 177 BGB hängt die Wirksamkeit eines durch einen Vertreter ohne Vertretungsmacht geschlossenen Vertrages von der Genehmigung des Vertretenen" ab. Eine solche Genehmigung setzt wiederum voraus, dass eine Person als Vertreter im Sinne des 164 BGB aufgetreten ist. Dies setzt allerdings wiederum nach dem Offenkundigkeitsprinzip voraus, dass der Vertreter nach außen für einen Dritten gehandelt hat. Der Beklagte zu 3) ist aber nicht für eine andere Person, sondern nur für sich allein aufgetreten. Die Regelung des 177 BGB findet daher keine Anwendung. Unabhängig hiervon ist eine Vertretung ohne Vertretungsmacht bei einseitigen Rechtsgeschäften wie der Ausübung eines Optionsrechts gemäß 180 BGB unzulässig. Darüber hinaus wer eine Genehmigung verfristet erfolgt. Die Frist zur Ausübung des Optionsrechts lief am ab. Die Genehmigung" erfolgte erst mit Schreiben vom Aus dem gleichen Grund scheidet auch eine wirksame rechtzeitige Ausübung des Optionsrechts durch die Beklagten zu 1) und zu 2) gemäß dem Schreiben vom aus. Mangels wirksamen Ausübung des Optionsrechts durch die Beklagten und der rechtzeitig erfolgten ordentlichen Kündigung durch die Klägerin ist der Mietvertrag jedenfalls zum beendet, so dass die Beklagten zu diesem Zeitpunkt zur Räumung verpflichtet sind. Es verstößt auch nicht gegen Treu und Glauben, dass sich die Klägerin hierauf beruft. Denn der Mietvertrag ist auch im Hinblick auf die Ausübung des Optionsrechts hinreichend klar verfasst, so dass die Beklagten sich ohne wejteres hiernach hätten richten können. Dass sich die Klägerin anschließend, wenn sich die Beklagten nicht nach den Regelungen des Mietvertrages verhalten, hierauf beruft, ist danach nicht zu beanstanden. C. Die Kostenentscheidung beruht auf 92 ZPO. D. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf 708 Nr. 7, 711, 711 ZPO. Dr.~