Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Hoyerswerda

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1 Anlage 1 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Hoyerswerda Zusammenfassung wesentlicher Aussagen Bearbeitung: Dr. oec. Eddy Donat Dipl.-Geogr. Richard Korcz Dipl.-Geogr. Linda Laukant Leipzig, den CIMA Beratung + Management GmbH n Walter-Heinze-Straße 27 n Leipzig n Seite 1

2 1 Der Auftrag Im Auftrag der Stadt Hoyerswerda hat die CIMA Beratung + Management GmbH München, Büro Leipzig, ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept erarbeitet. Hauptbestandteile sind die Ermittlung und Erhebung von Ist-Daten zur Potenzialanalyse (z. B. Einwohner, Kaufkraft, Umsatz, Verkaufsfläche, Branchenmix, Betriebstypen, Einzelhandelsstandorte, Wettbewerbsumfeld), die Analyse eines umfassenden Meinungsbildes zur Stadt (telefonische Haushaltsbefragung, Passantenbefragung, Einholen von Expertenmeinungen) sowie die Ableitung der Potenziale und Ziele zur künftigen Entwicklung des Einzelhandels. Diese erfolgte unter Beachtung der absehbaren Prognose-Werte, der konkreten Standortbedingungen und städtebaulichen Entwicklungsziele vor Ort, einer ersten Diskussion aller Untersuchungsergebnisse mit dem Auftraggeber und Trägern öffentlicher Belange (z. B. IHK, Planungsverband). Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept soll nach Beschlussfassung der Anwendung neuer planungsrechtlicher Instrumentarien dienen (z. B. Anwendung 9 Abs. 2a, 1 Abs. 6 Nr. 4 und 34 Abs. 3 BauGB) und beinhaltet damit erforderliche Aussagen zur Bestimmung der Einzelhandelssituation sowie deren Perspektiven in Hoyerswerda (z. B. Leitlinien der Einzelhandelsentwicklung, Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche, Liste zentrenrelevanter Sortimente). Im Folgenden werden wesentliche Aussagen aus dem Konzept zusammengefasst dargestellt, um einen schnellen Überblick über die Untersuchungsergebnisse zu erhalten. Diese Zusammenfassung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Als aussagefähige Entscheidungsgrundlage sollte deshalb stets das ausführliche Einzelhandels- und Zentrenkonzept herangezogen werden. 2 Potenziale der Stadt 2.1 Raum- und Stadtstruktur Hoyerswerda als Große Kreisstadt im nördlichen Raum des Direktionsbezirkes Dresden besitzt überregionale Versorgungsfunktion. Im oberzentralen Städteverbund mit Görlitz und Bautzen besitzt damit die Stadt Hoyerswerda eine oberzentrale Versorgungsfunktion. Die Stadt hat eine so genannte bipolare Struktur. Mit Forcierung des Braunkohletagebaues in der Region in den 1950er und 1970er Jahren wurde neben der historischen Altstadt eine Neustadt Hoyerswerda in Plattenbauweise errichtet. Diese grenzt sich nicht nur durch die Bundesstraße 96/97 und den danebenliegenden Fluss Schwarze Elster ab, sondern hat auch eine räumliche Distanz. Unterschiedliche (bzw. auf Neustädter Seite ein nahezu fehlende) Historie haben auch differenzierte Bezüge der Einwohner zu ihrer Stadt zur Folge. Auch wenn dies sich in den letzten Jahren stärker annähert, sind die grundsätzlichen Differenzierungen auch in der weiteren städtebaulichen Entwicklung zu berücksichtigen. CIMA Beratung + Management GmbH n Walter-Heinze-Straße 27 n Leipzig n Seite 2

3 2.2 Einwohner, Kaufkraft und Verkaufsfläche Obwohl die Einwohnerzahl von über 68 Tsd. Einwohner in 1990 auf ca. 39 Tsd. Einwohner in 2008 zurückgegangen ist und der Negativtrend anhalten wird (Prognose 2020: ca. 30 Tsd. Einwohner), sind die Kaufkraft- und Umsatzbedingungen als überdurchschnittlich gut zu bewerten: Die Kaufkraft pro Kopf liegt über dem Durchschnitt vergleichbarer Städte, ebenso das Umsatz- und Zentralitätsniveau (Verhältnis von Umsatz zur Kaufkraft am Standort). Es wurden ca. 85 Tsd. m² Einzelhandels-Verkaufsfläche erhoben. Dies entspricht ca. 2,16 m² je Einwohner. Nach einer Gewichtung mit der Zentralität ist dieser Wert als durchschnittlich zu bezeichnen (1,47 m² je EW gegenüber 1,46 m² im Bundesdurchschnitt). Der Anteil an Verkaufsflächen für die Nahversorgung (überwiegend Lebensmittel) entspricht dem Niveau von Vergleichsstädten. Hier überwiegt jedoch wie auch in anderen Städten Ostdeutschlands der Anteil an Discountern bei weitem. Mit zwölf Discountern und zwei Verbraucher-/SB- Märkten werden die Einwohner von Hoyerswerda bis auf den östlichen Altstadtbereich und östlich von Klein-Neida im 500m-Radius nahezu flächendeckend erreicht. 2.3 Marktgebiet, Kaufkraftströme und Umsatzbindung Das Marktgebiet von Hoyerswerda gliedert sich in das Absatzgebiet (Stadt) und das Einzugsgebiet (Umland). Zum Einzugsgebiet sind insgesamt ca. 80 Tsd. Einwohner mit ca. 710 Mio. Euro Kaufkraftpotenzial zu rechnen. Aus einer Ist-Betrachtung der Datenbasis und der Berechnung der Kaufkraftströme entsprechend der Standortverteilung und stärke im Einzugsgebiet in Bezug auf Hoyerswerda ist von einem bindungsfähigen Umsatz von ca. 212 Mio. Euro im Jahr 2008 auszugehen. Auf Grund rückläufiger Einwohnerzahlen und nicht steigender, realer Kaufkraft wird nach gleichem Rechenmodell von einem bindungsfähigen Umsatz in Höhe von 180 Mio. Euro ausgegangen für das Jahr Demzufolge ist unter Berücksichtigung des vorhandenen Verkaufsflächenbesatzes davon auszugehen, dass bis auf wenige Branchen der zu erwartende Umsatz auch in Zukunft mit diesen Flächen versorgt werden kann bzw. ein Überbesatz zu verzeichnen ist. Offene Potenziale nach diesem Rechenmodell finden sich noch in den Branchen Elektro, Unterhaltungselektronik, Sport, Papier/Schreibwaren/Bürobedarf, Wäsche/Strümpfe und Autozubehör. 2.4 Beurteilung durch Besucher, Einwohner und Experten Mit einer telefonischen Haushaltsbefragung von 400 Probanden aus dem Stadtgebiet, dem unmittelbaren und entfernteren Umland, einer Passantenbefragung von über 150 Probanden in der Altstadt und im Lausitz-Center sowie einer ausführlichen Befragung/Interview von 14 CIMA Beratung + Management GmbH n Walter-Heinze-Straße 27 n Leipzig n Seite 3

4 Experten zu diesem Thema stehen umfangreiche subjektive Aussagen zur Verfügung, die auf Grund der Vielzahl zu einem aussagefähigen Meinungsbild zusammengefasst wurden. Prägnante, wesentliche Aussagen sind: Hoyerswerda wird als Heimat (Bewohner Stadt) und Einkaufsstadt (Bewohner Stadt und Umland) anerkannt. Abriss und Bevölkerungsrückgang sind die häufigsten Negativ-Kriterien zur Charakteristik der Stadt. Eine überragende Rolle nimmt das Lausitz-Center ein (Einkaufsgrund Nr. 1). Die Altstadt wird gelobt hinsichtlich ihrer Entwicklung in den letzten Jahren, ist jedoch vorrangig für die eigenen Bewohner bevorzugter Einkaufsstandort. Für die Deckung des kurz- und mittelfristigen Bedarfs hat das Globus-Center eine herausragende Stellung. Hoyerswerda ist insbesondere mit dem PKW sehr gut erreichbar, hat keine Parkplatzprobleme. Als Zentrum des Lausitzer Seenlandes besitzt Hoyerswerda große Potenziale als Tourismusstandort. 3 Empfehlungen zur Einzelhandelsentwicklung 3.1 Räumliche Struktur Der Einzelhandel sollte sich im Wesentlichen in drei Standortkategorien bzw. -lagen gliedern: Lage-Kategorie 1A bis 1B: Stadtzentren (Altstadt und Neustadt ->Lausitz-Center) Lage-Kategorie 2A bis 2B: Stadtteil- bzw. Wohngebietsstandorte Lage-Kategorie 3: nicht integrierte Standorte (Sondergebiete für Einzelhandel). Unter Berücksichtigung der Bipolarität der Stadt wird das Altstadt-Zentrum (Markt, Kirchstraße) sowie das Neustadt-Zentrum mit dem Lausitz-Center und C&A als 1A-Standorte definiert. Unmittelbar angrenzende Straßen/Einzelhandelsobjekte befinden sich demzufolge in 1B-Lage. Als 2A-Lage wird lediglich das Treff 8-Center definiert, was als Wohngebietszentrum eine so genannte Stadtteilversorgung wahrnimmt. Als 2B-Standorte werden vorrangig die Nahversorgungsstandorte bzw. Zentren mit einem Discounter und kleineren Geschäften eingeordnet. Die beiden Verbrauchermärkte Globus und Kaufland befinden sich in Lage 3 (Sondergebiete). Zur Stärkung der Einzelhandelsfunktion der Stadt Hoyerswerda sind die beiden stadtzentralen Bereiche Altstadt und Neustadt (Umgebung des Lausitz-Centers) sowie das Wohngebietszentrum Treff 8 als schützenswerte Bereiche zu definieren ( Zentrale Versorgungsbereiche s. unten). Dabei dient die Stärkung des Einzelhandelszentrums in der Neustadt überwiegend dem Erhalt der oberzentralen Versorgungsfunktion, der Sicherung des Branchenmixes in der Altstadt der Stärkung der mittelzentralen Versorgungsfunktion und der Ergänzung der überregionalen touristischen CIMA Beratung + Management GmbH n Walter-Heinze-Straße 27 n Leipzig n Seite 4

5 und kulturellen Funktion. Die Nahversorgungsstruktur entsprechend der 2B-Lagen sichert die Grundversorgung über das gesamte Stadtgebiet. Verträgliche Ergänzungen sind lediglich im östlichen Teil der Altstadt und im südwestlichen Teil von Klein-Neida sinnvoll. 3.2 Leitlinien der Einzelhandelsentwicklung Zur besseren Transparenz und für eine konkrete Beschlussfassung durch die Entscheidungsträger der städtischen Entwicklung werden folgende Leitlinien formuliert: 1. Hoyerswerda soll als Große Kreisstadt im Landkreis Bautzen als Teil des oberzentralen Städteverbundes Bautzen, Görlitz und Hoyerswerda oberzentrale Versorgungsfunktionen wahrnehmen. Neben den oberzentralen Versorgungsfunktionen ist auch die Sicherung der grund- und mittelzentralen Versorgungsfunktion zu beachten. Dafür bieten sich insbesondere die Geschäftslagen außerhalb der zentralen Bereiche an. 2. Die Stadt hat eine bipolare Einzelhandels-Struktur mit einem Altstadt- und Neustadt- Zentrum. Beide Bereiche stellen zentrale Einzelhandelsbereiche dar, die jedoch eine differenzierte regionale bzw. überregionale Ausstrahlung haben und somit unterschiedliche Versorgungsfunktionen erfüllen. Da beiden eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt, sollen Alt- und Neustadt als zentrale Versorgungsbereiche Innenstadtzentrum abgegrenzt werden. In der Altstadt soll der kleinteilige Einzelhandel gesichert und belebt werden. (Grundsatz des Regionalplanentwurfes für die Region Oberlausitz- Niederschlesien) In der Neustadt soll die oberzentrale Einzelhandelsfunktion gesichert werden. 3. Zur Absicherung der wohnortnahen Versorgung dienen die vorhandene Verteilung der Nahversorgungsstandorte im Stadtgebiet sowie das Stadtteil- bzw. Nebenzentrum Treff 8 in Hoyerswerda Neustadt. 4. Eine Stärkung des Einzelhandels in den zentralen Versorgungsbereichen beinhaltet neben dem Schutz des Bestandes Vorsorge für Weiterentwicklungen zu treffen, die zu Synergien in der Frequentierung führen. 5. Neue großflächige Einzelhandelsbetriebe mit überwiegend zentrenrelevanten und nahversorgungsrelevanten Sortimenten und die Erweiterung oder wesentliche Änderung bestehender sind ausschließlich in den räumlich definierten zentralen Versorgungsbereichen zulässig. CIMA Beratung + Management GmbH n Walter-Heinze-Straße 27 n Leipzig n Seite 5

6 3.3 Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche (vgl. Anlage 1) Die Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche dient einerseits dem Schutz des Einzelhandels in diesen Bereichen sowie der planungsrechtlichen Vereinfachung neuer Vorhaben und damit Förderung in diesen Bereichen. Mit der Neuregelung des 34, Abs. 3 BauGB, dass von entsprechenden Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein dürfen, ist damit auf den Bestand Rücksicht zu nehmen. Die Abgrenzung hat möglichst parzellenscharf, d. h. grundstücksbezogen nachvollziehbar, jedoch entsprechend der Nutzungsziele, zu erfolgen (kein Baurecht). Es wird eine Abgrenzung der Bereiche Altstadt (Spremberger Straße/Markt/Kirchstraße/Teil Friedrichstraße/Lange Straße/Teil Schloßstraße), Neustadt (Lausitz-Center/C &A/Expert/Möbel Hoffmann) sowie des Treff 8- Centers vorgenommen. 3.4 Sortimentsliste für Hoyerwerda ( Hoyerswerdaer Liste, vgl. Anlage 2) Um die Entwicklung in den zentralen Versorgungsbereichen der Stadt nicht zu beeinträchtigen, ist neben der räumlichen Abgrenzung eine exakte Bestimmung der Sortimente notwendig, die für die Stadt als so genannte zentrenrelevante Sortimente zu definieren sind. Diese sollen bei Neuansiedlungen außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche besonders sensibel betrachtet werden, da hier eine Beeinträchtigung durch Wettbewerbsüberlagerungen mit den innerstädtischen Bereichen anzunehmen ist. Diese Einordnung der Zentrenrelevanz ergibt sich einerseits aus allgemein gültigen Angebotsformen, aber auch aus konkreten Bedingungen vor Ort, ob beispielsweise diese Sortimente überhaupt noch in der Innenstadt geführt werden und damit schützenswert sind. In Hoyerswerda sind diesbezüglich keine Einschränkungen zu verzeichnen. Die Listen zentrenrelevante, nahversorgungsrelevante und nicht zentrenrelevante Sortimente wurden in Abwägung der vorhandenen Sortiments-Struktur im Einzelhandels- und Zentrenkonzept aufgelistet. 3.5 Abwägung Standort Nahversorgung Altstadt Als Standort für die Neuansiedlung eines Nahversorgungszentrums in der Altstadt sind seit längerem zwei Standorte in der Diskussion: die Fläche zwischen Spremberger Straße/Teschenstraße und der Schwarze Markt, d. h. die Freifläche östlich vom Marktplatz. Bei einer Abwägung verschiedenster Kriterien sprechen viele Faktoren für den Schwarzen Markt, u.a. die direkte räumliche Nähe zur Altstadt und die damit einhergehenden Synergieeffekte für den innerstädtischen Einzelhandel. Ein großes Problem stellt allerdings CIMA Beratung + Management GmbH n Walter-Heinze-Straße 27 n Leipzig n Seite 6

7 die geringe Flächengröße dar, welche erhebliche Einschränkungen bezüglich der Dimension und Funktionalität des Planobjektes mit sich bringt (z. B. Lösung des Problems zur Bereitstellung ausreichender Pkw-Stellplätze erforderlich). Der Standort Spremberger- /Teschenstraße verfügt über die notwendige Fläche, hat jedoch nur über die Spremberger Straße die notwendige Anbindung an die Altstadt. Hauptziel der Neuansiedlung muss die Erhöhung der Kundenfrequenz in der Altstadt sein. Deshalb wird die Sicherung der Synergieund Kopplungseffekte das ausschlaggebende Entscheidungskriterium sein müssen. CIMA Beratung + Management GmbH n Walter-Heinze-Straße 27 n Leipzig n Seite 7

8 Anlage 1 Abgrenzung Zentrale Versorgungsbereiche Als zentrale Versorgungsbereiche können angesehen bzw. abgegrenzt werden: a) Innenstadtzentren, die einen größeren Einzugsbereich, in der Regel das gesamte Stadtgebiet und gegebenenfalls sogar darüber hinaus ein weiteres Umland versorgen, b) Nebenzentren, die einen mittleren Einzugsbereich, zumeist bestimmte Bezirke größerer Städte versorgen und in denen regelmäßig ein zumindest breiteres Spektrum von Waren für den mittel- und kurzfristigen, gegebenenfalls auch den langfristigen Bedarf angeboten wird, sowie c) Grund- und Nahversorgungszentren, die einen kleineren Einzugsbereich, in der Regel nur bestimmte Quartiere größerer Städte beziehungsweise gesamte kleinere Orte, versorgen und in denen regelmäßig überwiegend Waren für den kurzfristigen Bedarf und gegebenenfalls auch für Teilbereiche des mittelfristigen Bedarfs, angeboten werden. (s. Handlungsanleitung Großflächige Einzelhandelseinrichtungen, Sächsisches Amtsblatt Nr. 17/2008, S. 606) Zentral ist nicht im rein geografischen Sinne zu verstehen, sondern hat vielmehr eine funktionale Bedeutung. Dem Bereich muss vielmehr die Bedeutung eines Zentrums für die Versorgung zukommen. Dieses ist dann zu bejahen, wenn die Gesamtheit der auf eine Versorgung der Bevölkerung ausgerichteten baulichen Nutzungen in dem betreffenden Bereich aufgrund der Zuordnung dieser Nutzungen innerhalb des räumlichen Bereichs und aufgrund ihrer verkehrsmäßigen Erschließung und verkehrlichen Anbindung die Funktion eines Zentrums mit einem bestimmten Einzugsbereich hat. (a.a.o., S. 606) Bei der Beurteilung, ob ein Einzelhandelsstandort als Zentraler Versorgungsbereich einzustufen ist, werden folgende Bewertungsmaßstäbe angelegt: Umfang des vorhandenen Einzelhandelsbestandes/ Umfang der bestehenden Versorgungsfunktion Umfang des vorhandenen Dienstleistungsbestandes Einheitlichkeit der funktionalen, städtebaulichen und räumlichen Struktur Städtebaulich integrierte Lage (fußläufige Erreichbarkeit). Bei einer Festlegung der Zentralen Versorgungsbereiche ist einerseits zu berücksichtigen, dass es keine Momentaufnahme sein soll, sondern künftige Entwicklungsperspektiven, aber auch -einschränkungen einbezogen werden müssen. Da andererseits zum Zeitpunkt der Festlegung zumindest die Planungsziele erkennbar sein sollten, wird eine Begrenzung dort CIMA Beratung + Management GmbH n Walter-Heinze-Straße 27 n Leipzig n Seite 8

9 sinnvoll, wo auf Grund städtebaulicher, historischer und geografischer Gegebenheiten Handelsansiedlungen nicht zur Vervollkommnung der vorhandenen Handelsagglomerationen führen würde (z. B. Stadtmauern, Grünflächen, Gewässer, Baumbestand, Bahnschienen) sowie unter den gegebenen Bedingungen keine für weiteren Einzelhandel, Gastronomie oder Dienstleistungen nutzbare Straßenzüge bzw. Quartiere anschließen. Leerstände zwischen den Einzelhandelsnutzungen, evtl. nahezu leer stehende Immobilien sowie auch Areale, die die Magnetfunktion des Stadtzentrums stärken können, sind i.d.r. nicht gesondert auszuschließen. Voraussetzung für die Einbeziehung müssen also nachvollziehbare Synergieeffekte bzw. Kopplungseffekte zum vorhandenen Einzelhandelsbestand sein. Im Umkehrschluss heißt dies, dass die Einbeziehung potenzieller, größerer Areale, die bisher nicht die vorgenannten Kriterien erfüllten, nur dann in den zentralen Versorgungsbereich einbezogen werden sollten, wenn eine Bebauung im Interesse der städtebaulichen Entwicklung liegt, die Potenziale dafür vorhanden sind und somit die geforderten Kriterien zur Stärkung des Zentralen Versorgungsbereiches dann erfüllen würden. Der Beschluss über den Zentralen Versorgungsbereich käme somit einer Befürwortung der Ansiedlung weiterer Einzelhandelsansiedlungen auf dem potenziellen Areal gleich. Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Altstadt CIMA Beratung + Management GmbH n Walter-Heinze-Straße 27 n Leipzig n Seite 9

10 CIMA Beratung + Management GmbH n Walter-Heinze-Straße 27 n Leipzig n Seite 10

11 Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich Neustadt Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Treff 8 Center CIMA Beratung + Management GmbH n Walter-Heinze-Straße 27 n Leipzig n Seite 11

12 Anlage 2 Liste zentren-/nicht zentrenrelevante Sortimente ( Hoyerswerdaer Liste ) zentrenrelevante Sortimente Antiquitäten Arzneimittel, med. Produkte Bekleidung Baby-/Kinderartikel Bastelartikel Beleuchtungskörper Blumen Briefmarken Brillen und -zubehör, optische Erzeugnisse Bücher Büroartikel Büromöbel Computer (Personalcomputer) Devotionalien Drogeriewaren Elektrowaren (kleinteilige) Elektrogroßgeräte Feimechanische Erzeugnisse Fahräder und -artikel Fotogeräte und Fotowaren Gardinen und Zubehör Geschenkartikel Glas Haushaltswaren Haus- und Heimtextilien Einrichtungszubehör ohne Möbel Jagd- und Anglerbedarf Keramik Kosmetika Kürschnerwaren Kunstgewerbe Kurzwaren und Handarbeiten Lebensmittel: Nahrungs- und Genussmittel Lederwaren Möbel Musikinstrumente, Musikalien Oberbekleidung Orthopädie Papier- und Schreibwaren Pharmazeutika Porzellan Reformwaren, Naturkost Schmuck Schuhe Schulbedarf Silberwaren Spielwaren Sportwaren (kleinteilige) Stoffe Uhren Unterhaltungselektronik Wäsche Waffen Wasch- und Putzmittel Zeitschriften Zooartikel nahversorgungsrelevante Sortimente Nahrungsmittel, Getränke, Tabakwaren und Presse Apotheken, medizinische und orthopädische Artikel Parfümeriewaren und Körperpflegemittel Wasch-, Putz- und Reinigungs- sowie Pflegemittel, Bürstenwaren und Besen, Kerzen u. ä. CIMA Beratung + Management GmbH n Walter-Heinze-Straße 27 n Leipzig n Seite 12

13 Autos, Autozubehör, - teile, -reifen nicht zentrenrelevante Sortimente Küchen Badeeinrichtung Bauelemente Baustoffe Beschläge Bodenbeläge Boote und -zubehör Brennstoffe Büromaschinen (gewerbliche Ausrichtung) Eisenwaren Fenster Fliesen Gartenhäuser Gitter Herde und Öfen Holz, Holzmaterialien Markisen Mineralölerzeugnisse Motorräder und -zubehör Pflanzen, Pflanzgefäße Düngemittel Rasenmäher Rollläden, Rollos Sanitärerzeugnisse Sportgeräte (großteilige) Teppichboden, Teppiche Tiernahrung u. Heimtierbedarf (außer Tiere u. zoologischer Spezialbedarf) Türen Werkzeuge Wohnwagen Zäune Installationsmaterial CIMA Beratung + Management GmbH n Walter-Heinze-Straße 27 n Leipzig n Seite 13

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