kompakt. Warum ziehen Büromieter um? Research Newsletter Juni 2013

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1 kompakt. Research Newsletter Juni 2013 Warum ziehen Büromieter um? Die Umzüge von Büronutzern sind ein Schwerpunkt der Büromarktberichterstattung. Vertragsdaten werden in aggregierter Form analysiert und Aussagen über die Nachfragedynamik der Büromärkte getroffen. Viel seltener sind aber die Gründe für einen einzelnen Umzug Gegenstand der Analyse. Dieser Blickwinkel soll in der vorliegenden Studie eingenommen werden. Die zentrale Frage lautet: Welches sind die Gründe für die Umzüge von Büroflächennutzern und welche einhergehenden Veränderungen gibt es? Die Ergebnisse entstammen einer Umfrage aus dem Frühsommer 2013 bei Nutzern, die im Vorjahr Büroflächen in einer der sieben Büroimmobilienhochburgen angemietet hatten. Die rund 100 antwortenden Unternehmen repräsentieren ein breites Branchenbild mit einem Schwerpunkt unternehmensbezogene Dienstleister. Gestiegener Flächenbedarf und Wunsch nach Verbesserungen sind die Umzugstreiber und wichtiger als der Mietpreis Die Entscheidung, neue Büroflächen anzumieten, hat zwei grundlegende Voraussetzungen. Zum einen müssen vertragsrechtliche Bedingungen erfüllt sein, um den alten Mietvertrag zu beenden (z.b. Mietvertragsende oder Kündigungsrecht). Zum anderen muss der Nutzer einen Bedarf oder Wunsch nach Veränderung haben. Diese sind abhängig von der aktuellen Arbeitsorganisation, der Bürosituation sowie der wirtschaftlichen Lage des Nutzers. Die Gründe für einen Umzug sind somit sehr nutzerspezifisch. Ein Umzug bedeutet immer Aufwand hinsichtlich Zeit und Kosten. Er kann letztendlich aber Einsparungen oder qualitative Aufwertungen nach sich ziehen. Welches waren die Gründe für einen Umzug? (Anzahl der Nennungen in %, Mehrfachnennungen möglich)

2 Research Newsletter Juni Die Gründe der befragten Unternehmen für den Abschluss eines neuen Mietvertrages im Jahr 2012 sind vielschichtig. Bei möglichen Mehrfachnennungen hat jeder Nutzer im Durchschnitt 2,6 Gründe für die räumlichen Veränderungen genannt. Fast jeder zweite sieht dabei die Notwendigkeit zur Flächenerweiterung als einen Grund für einen Umzug. Darauf folgen drei Gründe mit Zustimmung von jeweils rund einem Viertel der Nutzer. Die Reduzierung der Mietkosten ist für nur 18 % der antwortenden Nutzer ein Umzugsgrund. Das zeigt, dass Lage- und Qualitätsverbesserungen deutlich den Grund der Mietpreisreduzierung übertreffen. Die aufgeführten Gründe weisen teilweise Abhängigkeiten oder Beziehungen zueinander auf und lassen sich zu Clustern gruppieren. Beispielsweise können die drei Gründe, die jeweils von 26 % genannt wurden, zum Thema Verbesserung von Lage und Qualität zusammengefasst werden. Auf diese Weise werden unter Berücksichtigung der Mehrfachnennungen fünf Cluster identifiziert. Cluster von Umzugsgründen (Anzahl der Nennungen in %, Mehrfachnennungen möglich) Das Thema Expansion (aggregiert aus den Gründen Flächenerweiterung und zusätzlicher Bürostandort) liegt weiterhin an erster Stelle, jedoch hat der zweitplatzierte Cluster Verbesserung (Gründe: Wunsch nach höherer Repräsentativität sowie nach Verbesserung der Lagequalität und der Ausstattungsqualität) den Abstand deutlich verringert. In Summe sieht fast jeder zweite Nutzer in der Verbesserung einen Grund für den geplanten Umzug. In der Regel ist die Expansion als maßgeblicherer Grund einzuschätzen, da er mit einer gewissen Notwendigkeit einhergeht. Falls die gegenwärtige Bürofläche für die Belegschaft zu klein ist und am alten Standort nicht expandiert werden kann, ist ein Umzug in größere Flächen erforderlich. Eine solche Notwendigkeit ist bei einem Umzug aus Gründen der Verbesserung nicht zwangsläufig gegeben. Selbstverständlich können beide Gründe auch gemeinsam auftreten. Die Gründe, die zu den Clustern Arbeitsorganisation (Gründe: alle Mitarbeiter auf eine Fläche, Zusammenlegung von Standorten und neue Arbeitsmodelle) und Fokus auf Kosten und Effizienz (Gründe: Erhöhung der Flächeneffizienz, Reduzierung der Mietkosten und der Flächengröße) zusammengefasst werden, werden von etwa jedem dritten Nutzer angegeben. und führen zu größeren Flächen für mehr Arbeitsplätze Neben den Gründen für einen Umzug wurde nach den einhergehenden Veränderungen hinsichtlich Flächengröße, Anzahl der Mitarbeiter und Arbeitsplätze sowie Mietpreis gefragt. Für die vier Kategorien zeigt sich ein Wachstum zwischen dem alten und dem neuen Standort zwischen 3 % und 25 %. Das größte Wachstum gibt es bei der Anzahl der möglichen Arbeitsplätze, auf Platz zwei folgt die Veränderung der Büroflächengröße. Beide gehen mit einer Expansion dem oben identifizierten Hauptgrund für Umzüge einher. Die expansionswilligen Nutzer brauchen Platz für mehr Arbeitsplätze und fragen somit mehr Bürofläche nach. Durch den Umzug werden im Durchschnitt Effizienzsteigerungen erreicht. Während die Flächengröße um 21 % zunimmt, erhöht sich die Anzahl möglicher Arbeitsplätze im Schnitt um 25 %. Veränderungen durch den Umzug (Wachstum zwischen altem und neuem Standort)

3 Research Newsletter Juni Eine weitergehende Analyse dieser Veränderungen zeigt die Unterschiede hinsichtlich der zuvor ermittelten Cluster auf. Innerhalb dieser Cluster gibt es deutliche Abweichungen von den mittleren Veränderungsraten. Der Cluster Expansion hat das größte Wachstum bei der Anzahl der Arbeitsplätze und der Büroflächengröße. Beide sind wie bereits erwähnt die zentralen Parameter einer Expansion. Keine Veränderungen bei der Anzahl der Arbeitsplätze haben Nutzer, die aus Kosten- und Effizienzgründen umziehen. Dieser Cluster hat bei der Büroflächengröße sogar einen Rückgang von 15 % zwischen altem und neuem Standort zu verzeichnen. Auf keinen anderen Cluster trifft dies zu. Bei Mietern, die aus Kostengründen umziehen, könnten wirtschaftliche Schwierigkeiten der Umzugsgrund sein. Ein Personalabbau, der zu weniger Flächenbedarf führt, ist dann nachvollziehbar. Hinsichtlich der Mietpreisveränderungen gibt es zwischen den Clustern kaum Unterschiede. Allein die Nutzer, die einen Fokus auf Kosten und Effizienz haben, bezahlen im Durchschnitt in der neuen Fläche weniger Miete als in der alten. unter Erhöhung der Flächeneffizienz Als Ergebnis des vorherigen Abschnittes lässt sich festhalten, dass die befragten Nutzer im Durchschnitt größere Flächen für mehr Arbeitsplätze angemietet haben. Daraus lassen sich aber keine Rückschlüsse auf die Flächeneffizienz ziehen. Solche Aussagen können anhand der Flächenkennziffer (Verhältnis von Bürofläche in m² pro möglichem Arbeitsplatz) gemacht werden. Im Durchschnitt aller befragten Nutzer hat sich die Flächeneffizienz zwischen dem alten und dem neuen Standort leicht erhöht. Jedem Arbeitsplatz stehen am neuen Standort 19,00 m² zur Verfügung das entspricht einem Rückgang um 2 %. Diese Zahl mag überraschen, zumal in anderen Studien häufig deutlich höhere Flächenkennziffern ausgewiesen werden. Dafür können verschiedene Gründe gesehen werden: In die hier vorliegenden Analyse fließen nur Daten von Unternehmen ein, die einen Mietvertrag an einem neuen Standort abgeschlossen haben, und keine Daten von Bestandsmietern. Viele der umziehenden Unternehmen haben einen Bedarf zur Flächenerweiterung und saßen am alten Standort relativ beengt. Das heißt, ihre Flächenkennziffer war sehr niedrig. Das gilt sowohl für Unternehmen, die Veränderungen zwischen altem und neuem Standort nach Clustern (Wachstum in %)

4 Research Newsletter Juni aus Expansionsgründen umgezogen sind als auch für Unternehmen, u.a. aus Gründen der Flächenknappheit ihre Arbeitsorganisation verändern wollen. Weiterhin fließt in die hier präsentierte Flächenkennziffer die Zahl der möglichen Arbeitsplätze ein und nicht wie bei anderen Publikationen die gegenwärtige Anzahl von Mitarbeitern. Durchschnittliche Flächenkennziffer (in m²/möglichem Arbeitsplatz) alter Standort neuer Standort Veränderung Expansion als Umzugsgrund Expansion nicht als Umzugsgrund 18,67 20,00 7 % 22,75 17,42-23 % Gesamt 19,47 19,00-2 % Unternehmen, die Expansion als einen Umzugsgrund genannt haben, unterscheiden sich hinsichtlich der Flächenkennziffer deutlich von denen, die Expansion nicht als Grund angegeben haben. Erstere haben am alten Standort eine niedrigere Flächenkennziffer als letztere, weil die Belegschaft vor dem Umzug relativ beengt saß, woraus sich der Grund zur Expansion abgeleitet hatte. Es wurde großzügiger angemietet und i.d.r. eine Expansionsreserve eingeplant. Somit ergibt sich ein Wachstum der Flächenkennziffer um 7 %, das mit einer sinkenden Flächeneffizienz einhergeht. Die Gruppe der Unternehmen, die Expansion nicht als Umzugsgrund angegeben hat, hat durch den Umzug dagegen die Flächeneffizienz gesteigert. Da der Mietpreis zwischen altem und neuem Standort nur für den Cluster Fokus auf Kosten und Effizienz gesunken ist, lässt sich daraus schließen: Viele Unternehmen erhöhen durch den Umzug ihre Flächeneffizienz und nutzen die möglichen Kosteneinsparungen, um höhere Mietpreise, die mit Flächenverbesserungen einhergehen, bezahlen zu können. Aus Gesamtkostensicht ist die Mietbelastung der befragten Nutzer zwischen altem und neuen Standort insgesamt aber gestiegen (außer für den Cluster Fokus auf Kosten und Effizienz) den stärksten Anstieg zeigt der Cluster Expansion. Das bedeutet schließlich, dass das Mietpreis- und das Flächenwachstum, trotz Zunahme der Flächeneffizienz, die Mietbelastung insgesamt erhöht haben. Ausblick 2013 Expansionsneigung sinkt und Preissensibilität steigt Viele der hier befragten Nutzer haben im Jahr 2012 ihre Büroflächen expandiert. Das zeigt sich auch in den Büromarktstatistiken. So war der Bürovermietungsmarkt der Big 7 im Jahr 2012 geprägt von einer relativ hohen Nettoabsorption von rund 1 Mio. m². Im Jahr 2013 wird dagegen die Expansionstätigkeit der Nutzer geringer ausfallen. Die Nettoabsorption wird um etwa die Hälfte sinken. Darüber hinaus werden Nutzer preissensibler. Es ist nicht zu erwarten, dass die im Jahr 2013 umziehenden Unternehmen ebenfalls im Durchschnitt Mietpreissteigerungen von 5 % tragen werden. Dennoch werden weiterhin Effizienzsteigerungen und Verbesserungen hinsichtlich Lage und Flächenausstattung erwartet.

5 Kontakt Helge Scheunemann Head of Research Germany Hamburg tel +49 (0) Autor Helge Zahrnt Research Manager Hamburg tel +49 (0) Copyright JONES LANG LASALLE GmbH, Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen. jll.de/research