Die Folgen des neuen Haftungssystems der Wohnungseigentümergemeinschaft und die Kreditaufnahme

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1 Die Folgen des neuen Haftungssystems der Wohnungseigentümergemeinschaft und die Kreditaufnahme Die rechtsfähige WEG als Darlehensnehmer Kredite und öffentliche Fördermittel für Wohnungseigentümergemeinschaften Rechtsanwalt Horst Müller Rechtsanwälte Müller & Hillmayer, München 1

2 Grundsatz Langfristige Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage, 21 Abs. 5 Nr. 4. WEG Zu einer ordnungsmäßigen, den Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere 4. die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung Sonderumlagen als eine Ergänzung des Wirtschaftsplans (Nachtragshaushalt) 28 Abs. 1. WEG 2

3 Ausnahme 1. Finanzierung von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durch Kredit. 2. Vertragspartner der Bank / Sparkasse: die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft, 10 Abs. 6. S. 1. u. 2. WEG Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Sie ist Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten. 3

4 Beschlusskompetenz und Mehrheitsbeschluss 1. Beschlusskompetenz gegeben (BGH NJW-RR 1993, 1227; BayOBLG ZMR 1989,317; WE 1991, 111; AG München WE 1991, 112; OLG Hamm NJW-RR 1992,403; ZMR 1997, 377; OLG Schleswig ZMR 2002, 468), also keine Beschlussnichtigkeit. 2. Entspricht Mehrheitsbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung? Restriktive Rechtsprechung in der Vergangenheit (z. B. OLG Hamm a. a. O.: Kreditrahmen höchstens Quartalsbudget nach Wirtschaftsplan) Grund: Bisherige Sichtweise der gesamtschuldnerischen Haftung aller Wohnungseigentümer 4

5 Denkbare Änderung der Betrachtungsweise Die Gemeinschaft ist rechtsfähig (BGH NJW 2005, 2061) und einziger Vertragspartner der Bank / Sparkasse, daneben anteilige Haftung aller Wohnungseigentümer, 10 Abs. 8. S. 1. WEG Jeder Wohnungseigentümer haftet einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils ( 16 Abs. 1 Satz 2) für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind; für die Haftung nach Veräußerung des Wohnungseigentums ist 160 des Handelsgesetzbuches entsprechend anzuwenden. 5

6 Kreditvergabe durch Banken und Sparkassen? Die Gemeinschaft ist Darlehensnehmerin Keine Eintragung von Grundschulden in den Wohnungsgrundbüchern Blanko-Kredit 6

7 18 Kreditwesengesetz 1 Ein Kreditinstitut darf einen Kredit, der insgesamt ,00 oder 10 von Hundert des haftenden Eigenkapitals des Instituts nicht überschreiten, nur gewähren, wenn es sich von dem Kreditnehmer die wirtschaftlichen Verhältnisse, insbesondere durch Vorlage der Jahresabschlüsse, offen legen lässt.² Das Kreditinstitut kann hiervon absehen, wenn das Verlangen nach Offenlegung im Hinblick auf die gestellten Sicherheiten oder auf die Mitverpflichteten offensichtlich unbegründet wäre.³ Das Kreditinstitut kann von der laufenden Offenlegung absehen wenn 1. der Kredit durch Grundpfandrechte auf Wohneigentum, das vom Kreditnehmer selbst genutzt wird, gesichert ist, 2. der Kredit vier Fünftel des Beleihungswertes des Pfandobjektes im Sinne des 16 Abs. 1. und 2. des Pfandbriefgesetzes nicht übersteigt und 3. der Kreditnehmer die von ihm geschuldeten Zins- und Tilgungsleistungen störungsfrei erbringt. 7

8 Bisherige Auflage der Kreditwirtschaft am Beispiel einer örtlichen Bank Wir haben für unser Haus entschieden, dass wir Finanzierungen für WEG bei sinnvollen Vorhaben grundsätzlich anbieten wollen. Auf Grund des aus Banksicht gegenüber normalen Immobilienfinanzierungen deutlich größeren Risikos und der neuen, noch durch keine Rechtsprechung gefestigten rechtlichen Situation, müssen für die Beurteilung einer Anfrage einige Unterlagen eingereicht werden. Weiterhin müssen nach einer eventuellen Kreditzusage einige Spielregeln eingehalten werden. Folgende Punkte sind grundsätzlich einzureichen bzw. einzuhalten: 8

9 Hausverwaltervertrag incl. Legitimation Nachweis einer ausreichenden Vermögensschadenshaftpflicht und jährlicher Nachweis einer Prämienzahlung Aktuelle Eigentümerliste (Vornamen, Zuname, Beruf, Anschrift, Geburtsdatum), jährlich aktuell Selbstauskunft mit Zustimmung zur Einholung einer Schufa-Auskunft aller Eigentümer Einkommensnachweise in Kopieform aller Eigentümer (Gehaltsabrechnung, Rentenbescheid, eventuelle Steuererklärung und Steuerbescheid) Aktuelle Grundbuchauszüge aller Eigentümer 9

10 Objektunterlagen (Lageplan, Grundrisse, Wohnflächenberechnung usw.) Detaillierte Information über die geplanten Maßnahmen Nachweis des Einsparpotentiales der Nebenkosten bei Durchführung des Vorhabens Weitere Maßnahmen mittelfristig notwendig? Verhältnis von Eigennutzer und Mieter (jährlich) Gebäudebrandversicherungsnachweis (jährlich) Nachweis über Rückstände bei den Wohngeldzahlungen der letzten 3 Jahre sowie quartalsweise aktualisiert 10

11 Wirtschaftspläne und WEG Beschlüsse (jährlich aktuell und die letzten 3 Jahre) Verwaltungsbeiratsprotokolle (jährlich aktuell und die letzten 3 Jahre) Nachweis über Einhaltung formeller Anforderungen (Einladung, Beschlussfassung, Mehrheiten, Anfechtungsfristen usw.) Einräumung des Rechts auf Teilnahme an WEG-Versammlungen für die Bank Führung der WEG-Konten bei der - Bank Abtretung Instandhaltungsrücklage Vorabdotierung Uneinbringliche Forderungen im Wirtschaftsplan (individuelle Absprache) 11

12 Paralleler Aufbau einer Sicherheit in Form von Guthaben (Zins + Tilgung für ein Jahr, innerhalb von 7 Jahren) Verpflichtung zum Beschluss einer Sonderumlage sofern durch Rückstände erforderlich Nach Prüfung der vorab einzureichenden Unterlagen erhält der Hausverwalter bzw. die WEG eine Kreditentscheidung. Eine eventuelle Zusage wird unter der Auflage eines form- und gesetzmäßigen Beschlusses zur Kreditaufnahme unter den genannten Bedingungen erteilt. 12

13 Die Chancen einer erfolgreichen Kreditaufnahme durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer 1. Die Gemeinschaft haftet mit ihrem Gesamtvermögen (Bankkonten, Instandhaltungsrücklage, Beitragsforderungen, etc.), 10 Abs. 7 WEG Das Verwaltungsvermögen gehört der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Es besteht aus den im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Sachen und Rechten sowie den entstandenen Verbindlichkeiten. Zu dem Verwaltungsvermögen gehören insbesondere die Ansprüche und Befugnisse aus Rechtsverhältnissen mit Dritten und mit Wohnungseigentümern sowie die eingenommenen Gelder. 13

14 2. Jeder Wohnungseigentümer haftet anteilig für die Annuitäten, 10 Abs. 8. S. 1 WEG a) für jede Annuität b) bei Eigentümerwechsel nach Kreditaufnahme aa) der neue Eigentümer für die nach seinem Eintritt fällig werdenden Annuitäten bb) der ausgeschiedene Wohnungseigentümer, der bei Kreditaufnahme Wohnungseigentümer war, weitere 5 Jahre auch für erst nach seinem Ausscheiden fällig werdende Annuitäten unter den Voraussetzungen des 10 Abs. 8 WEG i. V. m. 160 HGB 14

15 3. Einstellung der Annuitäten in den Wirtschaftsplan mit ihrem Jahresbetrag zzgl. 10% Puffer. 4. Führung aller Konten bei der kreditgewährenden Bank oder Sparkasse 5. Jährliche Vorlage der Eigentümerliste 6. Unverzügliche Information bei Hausgeldrückständen 15

16 7. Pflicht zur Bildung von Sonderumlagen bei Hausgeldrückständen ab im Einzelfall zu bestimmender Höhe 8. Nachweis zweckentsprechender Mittelverwendung 9. Eventuelle Darstellung des in der Maßnahme liegenden Einsparpotentials (Amortisation) 10. Bonität des Verwalters 16

17 Finanzierungsangebote der KfW-Förderbank 1. Finanzierung von CO²-Minderungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Wohnungsbestand so genanntes Programm Wohnraummodernisierung 2. Basisförderung bei Standardmaßnahmen - STANDARD 3. Besondere Förderung durch Bundesmittel für klimaschutzrelevante Maßnahmen - ÖKO Plus - 17

18 STANDARD-Maßnahmen 1. Modernisierung und Instandsetzung von Wohngebäuden bauliche Maßnahmen zur Gebrauchswertverbesserung (z.b. Sanitärinstallation, Wasserversorgung) bauliche Maßnahmen zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (z.b. An- und Ausbau von Balkonen / Loggien, Nachrüstung von Aufzügen, Lifterneuerung) Instandsetzungsmaßnahmen zur Behebung baulicher Mängel durch Reparatur und Erneuerung (z.b. Fenster) 18

19 alten- und behindertengerechter Umbau (u.a. barrierefreies Wohnen) Erneuerung von Heizungstechnik durch Zentralheizungsanlagen auf Basis von Gas / Öl- Brennwertkessel einschließlich der unmittelbar dadurch veranlassten Maßnahmen oder Zentralheizungsanlagen oder deren Komponenten auf Basis erneuerbaren Energien, die den Anforderungen der ÖKO-Plus- Maßnahmen nicht entsprechen, einschließlich der unmittelbar dadurch veranlassten Maßnahmen (beim Einbau der Heizung ist stets ein hydraulischer Abgleich vorzunehmen) bauliche Maßnahmen nach einem Teilrückbau z.b. Dachaufbau 19

20 2. Verbesserung der Außenanlagen bei Mehrfamilienhäusern (3 oder mehr Wohneinheiten), z.b. Schaffung von Grünanlagen, gebäudebezogenen Außenanlagen, Anlagen von Spielplätzen Beachte: Bei der Durchführung von STANDARD- Maßnahmen sind u. a. die geltenden baulichen Vorschriften der EnEV zu beachten 20

21 ÖKO-PLUS-Maßnahmen Wärmeschutz und Heizung (erneuerbare Energien, Kraft-Wärme-Kopplung und Nah-/Fernwärme) Alle Maßnahmen haben die Mindestanforderungen der EnEV einzuhalten. Unmittelbar durch den Wärmeschutz und die Heizungserneuerung veranlasste Maßnahmen sind förderfähig! 1. Wärmeschutz der Gebäudeaußenhülle / Dämmung der Außenwände des Dachs von obersten Geschossdecken zu nicht ausgebauten Dachräumen der Kellerdecke, von erdberührten Außenflächen beheizter Räume oder von Wänden zwischen beheizten und unbeheizten Räumen 21

22 2. Erneuerung von Heizungstechnik auf Basis erneuerbarer Energien, Kraft-Wärme-Kopplung und Nah-/Fernwärme solarthermische Anlagen, ggf. inklusive Erneuerung von Zentralheizungen auf Basis von Gas/Öl (Brennwertkessel) Biomasseanlagen: automatisch beschickte Zentralheizungsanlagen, die ausschließlich mit erneuerbaren Energien betrieben werden (Holzpellets, Holzhackschnitzel, Biokraftstoffe, Biogas) Holzvergaser Zentralheizungen mit Leistungs- und Feuerungsregelung (Wirkungsgrad mindestens 90 %) Wärmepumpen (nach DIN V ) 22

23 Erdwärmeübertrager Abluftanlagen mit geregelten Außenwandluftdurchlässen, Lüftungsanlagen mit einem Wärmerückgewinnungsgrad von mindestens 80% sowie dezentrale Lüftungsanlagen mit einem Wärmerückgewinnungsgrad von 80% Anlagen zur Versorgung mit Wärme aus Kraft-Wärme- Kopplung (Nah- und Fernwärme, Einzelanlagen, Blockheizkraftwerk, Brennstoffzellen) Wärmeübergabestationen und Rohrnetz bei Nah- und Fernwärme Sonderregelung: Austausch von Kohle-, Öl- und Gaseinzelöfen sowie Nachtspeicherheizungen durch den Einbau von Zentralheizungsanlagen auf Basis Brennwerttechnologie (bei Einbau der Heizung ist stets ein hydraulischer Abgleich vorzunehmen) 23

24 In welchem Umfang kann durch KfW mitfinanziert werden? 1. Finanzierungsanteil: Bis zu 100% der förderfähigen Kosten 2. Kreditbetrag bei Modernisierung: STANDARD: max ,00 pro Wohneinheit ÖKO-Plus: max ,00 pro Wohneinheit 24

25 Welche Kreditlaufzeit ist / wie viele Tilungsfreijahre sind möglich? Kreditlaufzeit: / Tilgungsfreijahre: bis zu 10 Jahre / min. 1 höchstens 2 Jahre bis zu 20 Jahre / min. 1 höchstens 3 Jahre bis zu 30 Jahre / min. 1 höchstens 5 Jahre 25

26 Derzeitige Konditionen 1. Der Zinssatz des Darlehens wird wahlweise für einen Zeitraum von 5 oder 10 Jahren festgeschrieben. 2. Bei Krediten mit mehr als 5 bzw. 10 Jahren Laufzeit ist der Zinssatz fest für die ersten 5 bzw. 10 Jahre der Kreditlaufzeit (vor Ende der Zinsbindungsfrist unterbreitet die KfW der durchleitenden Bank ein Prolongationsangebot) 26

27 3. Die jeweils geltenden Nominal- und Effektivzinssätze gem. Preisangabenverordnung sind der Konditionenübersicht für die Förderprogramme zu entnehmen ( 4. Auszahlung STANDARD: 96% ÖKO-Plus: 100% 5. Bereitstellungsprovision: STANDARD: 0,25% p. m. ÖKO-Plus: keine Bereitstellungsprovision 27

28 Welche Sicherheiten sind zu stellen? 1. Bankübliche Sicherheiten 2. Form und Umfang der Besicherung sind im Rahmen der Kreditverhandlungen zwischen der antragstellenden WEG und ihrer Hausbank zu vereinbaren. 28