Geschäftsbericht 2011

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1 Geschäftsbericht 2011 Wohnungsgenossenschaft Esbjergweg eg Helsinkistraße Kiel eingetragen in das Genossenschaftsregister von Kiel Nr. 482 Bericht des Aufsichtsrates Lagebericht des Vorstandes Jahresabschluss 2011 (Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung und Anhang) Seite 1 von 14

2 Bericht des Aufsichtsrates für das Geschäftsjahr 2011 Der Aufsichtsrat hat den Vorstand in seiner Geschäftsführung satzungsgemäß gefördert und beraten. In vier Sitzungen jeweils gemeinsam mit dem Vorstand wurden die vorgelegten Quartalskennzahlen hinsichtlich der abgestimmten Planziele geprüft und beraten. Der Aufsichtsrat hat darüber hinaus den Jahresabschluss zum sowie den dazugehörigen Lagebericht in gesonderter Sitzung am mit dem Vorstand geprüft. Schwerpunkte der Prüfungserörterungen waren - die Vollständigkeit und Nachvollziehbarkeit des Jahresabschlusses 2011, - die Aussagen des Lageberichtes sowie deren Übereinstimmung mit der Vermögens-, Finanzund Ertragslage, - die Risikobeurteilungen sowie - die Einschätzung des Vorstandes über die zukünftige Entwicklung des Unternehmens. Ein besonderes Augenmerk galt der Entwicklung der Leerstandsquote, der fortlaufenden Modernisierung und Instandhaltung der Wohnungen sowie des ehrenamtlichen Engagements innerhalb der Genossenschaft, da diese Faktoren maßgeblichen Anteil am wirtschaftlichen Erfolg des Unternehmens haben und den Mitgliedern eine sichere und bedarfsgerechte Wohnungsversorgung garantieren. Im Ergebnis teilt der Aufsichtsrat die vom Vorstand in seinem Lagebericht vorgenommenen Feststellungen sowie die Schwerpunktsetzungen für die Folgejahre. Der Aufsichtsrat stellt fest, dass der Vorstand die abgestimmten Zielsetzungen für 2011 erreicht hat. Die finanzielle und wirtschaftliche Grundlage der Genossenschaft ist gesichert. Der für die Arbeit der Genossenschaft erforderliche ehrenamtliche Einsatz von Mitgliedern war gegeben. Nach seiner abschließenden Prüfung und Beratung stellt der Aufsichtsrat fest, dass der Vorstand die Geschäfte der Genossenschaft einwandfrei geführt hat. Der Aufsichtsrat empfiehlt der Mitgliederversammlung den Jahresabschluss 2011 zu genehmigen dem Vorschlag des Vorstandes zur Gewinnverwendung zuzustimmen und Vorstand und Aufsichtsrat für das Geschäftsjahr 2011 Entlastung zu erteilen. Der Aufsichtsrat dankt auch dieses Jahr dem Vorstand, allen ehrenamtlich tätigen Mitgliedern sowie den Angestellten der Genossenschaft für die geleistete Arbeit und ihr großes Engagement. Kiel, den 8. Mai 2012 Reiner Braungard Vorsitzender des Aufsichtsrates Seite 2 von 14

3 Lagebericht des Vorstandes für das Jahr Geschäfts- und Rahmenbedingungen Die Genossenschaft verfügt über 3 eigene Wohngebäude in Kiel-Mettenhof mit 138 Wohnungen mit ,98 m² Wohnfläche 1 Büro mit 76,70 m² Nutzfläche 72 Garagen mit 960,00 m² Nutzfläche An Vermietungsumsätzen haben wir erzielt Nettokaltmieten T 597,9 (Vorjahr T 591,9) abgerechnete Umlagen T 148,2 (Vorjahr T 112,6) Der Anstieg der abgerechneten Umlagen erklärt sich durch die erstmalige Abrechnung der Heizkosten für die Helsinkistraße. Vorher gab es eine Direktabrechnung durch den Versorger Stadtwerke Kiel. Die Fluktuationsquote erreichte 2011 mit 8,7% einen leicht höheren Wert (Vorjahreswert 6,5%), insgesamt hatten wir 12 Mieterwechsel (Vorjahr 9) zu verzeichnen, davon wie im Vorjahr 1 Umzug innerhalb der Genossenschaft. Die Leerstände lagen im Durchschnitt in 2011 mit 1,2% fast auf Vorjahresniveau ( 1,1%). Zukünftig müssen wir auch wieder mit höheren Zahlen rechnen. Die Genossenschaft hat ,88 (in Klammern Vorjahr ,49 ) für die Instandhaltung und Modernisierung des Wohnungsbestandes aufgewandt. Die folgende Übersicht stellt die Verteilung der Mittel dar. Esbjergweg Helsinkistraße Laufende Bauunterhaltung ,48 (30.123,17 ) ,77 (21.607,47 ) Modernisierungsmaßnahmen ,13 (30.154,40 ) ,86 (35.394,25 ) Sonstige Einzelmaßnahmen ,28 (5.093,80 ) ,36 (63.470,40 ) In 2011 wurden weiterhin Wohnungsmodernisierungen in beiden Wirtschaftseinheiten durchgeführt. Dafür wurden insgesamt 57,0 T (Vorjahr 65,5 T ) aufgewendet. An Einzelmaßnahmen wurden für u.a. Fassadendämmung in der Helsinkistraße 42,2 T, Umgestaltung Eingangsbereiche Esbjergweg 8,2 T, neue Garagenbeleuchtung 5,4 T aufgewendet. 2. Ertragslage Das Jahresergebnis ergab einen Überschuss von 493,95 (Vorjahr Überschuss 945,63 ). Die Mieteinnahmen stiegen um 7,1 T. Die Zinsaufwendungen sanken um 4,6 T. Die Instandhaltungsaufwendungen konnten um 10,8 T erhöht werden. Vorgeschlagene Ergebnisverwendung: Jahresüberschuss 493,95 Gewinnvortrag aus ,22 Einstellung in die gesetzliche Rücklage 49,40 Bilanzgewinn = Vortrag auf neue Rechnung 7.248,77 Seite 3 von 14

4 3. Finanzlage lfd. Jahr Vorjahr T T Cashflow nach DVFA/SG * 116,9 117,9 Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 131,3 136,8 Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit nach Tilgung 19,1 29,3 Cashflow aus Finanzierungstätigkeit -7,7-347,6 Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes 11,4-318,9 Finanzmittelbestand Jahresende 140,2 128,8 *) DVFA Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e.v./schmalenbach-gesellschaft für Betriebswirtschaft e.v. Eine Gegenüberstellung von flüssigen Mitteln und kurzfristige Aktiva zu den kurzfristigen Verbindlichkeiten ergibt eine Finanzreserve von 57,7 T (Vorjahr 60,9 T ). Die Zahlungsfähigkeit der Genossenschaft war im gesamten Berichtsjahr gegeben und wird auch zukünftig gegeben sein. 4. Vermögenslage Die Vermögens- und Kapitalstruktur stellt sich zum wie folgt dar: Vorjahr % % Anlagevermögen ,72 95, ,72 95,9 Umlaufvermögen ,38 4, ,24 4, ,10 100, ,96 100,0 Eigenkapital ,95 3, ,32 3,8 Fremdkapital Langfristig ,97 92, ,10 93,1 kurzfristig (einschl. kurzfristiger Rückstellungen) ,18 3, ,54 3, ,10 100, ,96 100,0 Seite 4 von 14

5 5. Nachtragsbericht Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind, haben sich bis zum Zeitpunkt der Lageberichterstattung nicht ergeben. 6. Risikobericht Das Risikomanagement arbeitet auf Basis von 3jährigen Wirtschafts- und Finanzplänen und wird quartalsweise überprüft. Der Beobachtung des Leerstandes, der Entwicklung der Instandhaltungskosten sowie der Mietforderungen wird weiterhin dabei besondere Beachtung geschenkt. Risiken, die den Bestand der Genossenschaft gefährden, werden derzeit nicht gesehen. Die gesetzliche Prüfung der Genossenschaft für das Geschäftsjahr 2010 hat im Juli 2011 stattgefunden. Das zusammengefasste Ergebnis des Wirtschaftsprüfers des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen lautet: ' Zusammengefasstes Prüfungsergebnis Das Ergebnis der gesetzlichen Prüfung nach 53 Abs. 1 GenG sowie der auftragsgemäß um die Prüfung des Jahresabschlusses unter Einbeziehung der Buchführung und des Lageberichtes erweiterten Prüfung fassen wir wie folgt zusammen: Grundsätzliche Feststellungen Die Genossenschaft bewirtschaftet ihre 138 Wohnungen. Diese Tätigkeit entspricht dem satzungsgemäßen Gegenstand der Genossenschaft. Im Rahmen unserer Prüfung ergaben sich keine Hinweise darauf, dass die Einrichtungen der Genossenschaft nicht dem Zweck der Mitgliederförderung gemäß 1 GenG entsprechen. Feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse unter Einbeziehung von Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht der Genossenschaft Die Buchführung entspricht den gesetzlichen Vorschriften sowie den ergänzenden Bestimmungen der Satzung. Der Jahresabschluss zum und der Lagebericht entsprechen den gesetzlichen Anforderungen. Zur Vermögens- und Kapitalstruktur ist festzustellen, dass das Anlagevermögen am durch Eigen- und langfristig verfügbares Fremdkapital gedeckt war. Das Eigenkapital hat sich im Geschäftsjahr 2010 um nominal T 0,4 auf T 236,3 vermindert. Der prozentuale Anteil des Eigenkapitals am Gesamtkapital ist im Vergleich zum Vorjahr bei einer um 6,4% verminderten Bilanzsumme von 3,5% Ende 2009 auf 3,7% Ende 2010 angestiegen. Die Genossenschaft war im Prüfungszeitraum in der Lage, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Berechnungen zur Finanzlage, die auch eingetretene bzw. erwartete finanzwirksame Vorgänge nach dem Bilanzstichtag berücksichtigen, weisen für Ende 2011 eine Finanzreserve von T 142,1 aus. Das Geschäftsjahr 2010 schließt mit einem Jahresüberschuss von T 0,9. Für das Jahr 2011 rechnet der Vorstand mit einem Jahresüberschuss von T 7,8. Seite 5 von 14

6 Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung Unsere Prüfungshandlungen haben ergeben, dass Vorstand und Aufsichtsrat ihren gesetzlichen und satzungsmäßigen Verpflichtungen ordnungsgemäß nachgekommen sind. Die Mitgliederliste enthält die nach 30 GenG erforderlichen Angaben. Hamburg, den ' 7. Prognosebericht Die Wohnungen der Genossenschaft werden gut nachgefragt, so dass wir nur kurzfristige Leerstände zu verzeichnen haben. Die laufende Instandhaltung und Modernisierungen der Wohnungen werden von den Bewohnern positiv zur Kenntnis genommen. Viele Wohnungsbewerber kommen nach wie vor aus dem Umfeld unserer eigenen Bewohner und zeigen uns damit, dass wir auf dem richtigen Weg sind. Das ehrenamtliche Engagement ist ein wichtiger Faktor und trägt wesentlich zu dem guten Ergebnis der Genossenschaft bei. Im nächsten Jahr werden wir eine Aufzugsanlage im Esbjergweg erneuern. Durch diese Kosten erwarten wir in unserer Planung für 2012 ein negatives Jahresergebnis von 44 T, das sich aber im Folgejahr durch ein positives Ergebnis ausgleichen wird. Kiel, den 08. Mai 2012 Vorstand Brammer Rahn Schmich Sepke Wagner Wiedner Seite 6 von 14

7 Bilanz zum Geschäftsjahr Vorjahr Aktivseite Anlagevermögen Sachanlagen Grundstücke mit Wohnbauten , ,72 Technische Anlagen und Maschinen 1,00 1,00 Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 461,00 825,00 Summe Anlagevermögen , ,72 Umlaufvermögen Unfertige Leistungen , ,68 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus Vermietung 6.565, ,30 Sonstige Vermögensgegenstände 4.285, , ,66 Flüssige Mittel Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten , ,60 Bilanzsumme , ,96 Seite 7 von 14

8 Geschäftsjahr Passivseite Eigenkapital Vorjahr Geschäftsguthaben der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder , ,00 aus gekündigten Geschäftsanteilen 1.785,00 0,00 der verbleibenden Mitglieder , , ,70 Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile : 4.023,71 (6.631,30 ) Gesetzliche Rücklage 1.666, ,40 davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: 49,40 (94,56 ) Bilanzgewinn Gewinnvortrag 6.804, ,15 Jahresüberschuss 493,95 945,63 Einstellungen in Ergebnisrücklagen -49, ,77-94,56 Summe Eigenkapital , ,32 Rückstellungen Sonstige Rückstellungen , , ,18 Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten , ,45 Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern , ,84 Erhaltene Anzahlungen , ,79 Verbindlichkeiten aus Vermietung 2.140, ,01 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , ,98 sonstige Verbindlichkeiten 7.247, , ,94 davon aus Steuern: 647,99 (503,46 ) davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 0,00 (0,00 ) Rechnungsabgrenzungsposten 6.290, ,45 Bilanzsumme , ,96 Seite 8 von 14

9 Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom Vorjahr Bezeichnung Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung , ,13 Veränderungen des Bestandes an unfertigen Leistungen , ,27 Sonstige betriebliche Erträge , ,97 Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung , ,44 Rohergebnis , ,93 Personalaufwendungen , ,88 Abschreibungen auf Sachanlagen , ,58 Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,42 sonstige Zinserträge 1.156,26 664,24 Zinsen und ähnliche Aufwendungen , ,68 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit , ,61 Steuern vom Einkommen und Ertrag ,59 805,44 Sonstige Steuern , ,54 Jahresüberschuss 493,95 945,63 Gewinnvortrag 6.804, ,15 Einstellungen aus dem Jahresergebnis in Ergebnisrücklagen 49,40 94,56 Bilanzgewinn 7.248, ,22 Seite 9 von 14

10 Anhang des Jahresabschlusses 2011 A. Allgemeine Angaben 1. In der Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung ergaben sich keine Veränderungen. B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 1. Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt: Grundstücke mit Wohnbauten wurden im Rahmen der steuerlichen Abschreibungssätze linear mit 2%, Garagenanlagen linear mit 4% abgeschrieben. Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung wurden linear mit Sätzen zwischen 10 und 33% abgeschrieben. Die Bewertung des Umlaufvermögens erfolgte nach dem Niederstwertprinzip. Forderungen werden zum Nennwert bilanziert. Bei den Forderungen aus Vermietungen wurden zusätzlich Einzelwertberichtigungen vorgenommen. Die Verbindlichkeiten wurden mit ihren Erfüllungsbeträgen angesetzt. C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung I. Bilanz 1. In der Position "unfertige Leistungen" sind ausschließlich noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten. 2. In der Position "sonstige Vermögensgegenstände" sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Bilanzstichtag rechtlich entstehen. 3. In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. 4. Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten wurden 2,4 Mio EUR in den Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern ausgewiesen. Seite 10 von 14

11 5. Von den Forderungen haben eine Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr: Forderungen davon mit einer insgesamt Restlaufzeit von Vorjahr mehr als 1 Jahr Forderungen aus Vermietung 6.565,21 0,00 0,00 Sonstige Vermögensgegenstände 4.285,04 0,00 0,00 Gesamtbetrag ,25 0,00 0,00 6. Von den Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr: Verbindlichkeiten davon mit insgesamt einer Restlaufzeit Vorjahr bis zu 1 Jahr Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten , , ,87 Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern , , ,86 Erhaltene Anzahlungen , , ,79 Verbindlichkeiten aus Vermietung 2.140, , ,01 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , , ,98 Sonstige Verbindlichkeiten 7.247, , ,94 Gesamtbetrag , , ,45 Seite 11 von 14

12 7. Entwicklung des Anlagevermögens Anschaffungs- Zugänge Abgänge Abschreibungen Buchwert am Abschreibungen des Herstellungskosten des Geschäftsjahres Umbuchungen (kumulierte) Geschäftsjahres Bezeichnung Sachanlagen Grundstücke mit Wohnbauten , , , ,00 technische Anlagen und Maschinen 1.536, ,13 1,00 0,00 Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 9.093,01 0,00 0, ,01 461,00 364,00 Anlagevermögen gesamt ,76 0,00 0,00 0, , , ,00 Seite 12 von 14

13 8. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar (Vorjahr in Klammern): Verbindlichkeiten insgesamt Davon Restlaufzeit gesichert bis zu 1 Jahr zwischen 1 und 5 Jahre über 5 Jahre Art der Sicherung Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten , , , , ,11 GPR ( ,45) ( ,87) ( ,73) ( ,85) ( ,45) Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern , , , , ,84 GPR ( ,84) (3.691,86) (15.786,74) ( ,24) ( ,84) Erhaltene Anzahlungen , ,00 ( ,79) ( ,79) Verbindlichkeiten aus Vermietung 2.140, ,11 (1.822,01) (1.822,01) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , ,34 0,00 (2.955,98) (2.955,98) (0,00) Sonstige Verbindlichkeiten 7.247, ,33 (2.771,94) (2.771,94) Gesamtbetrag , , , , ,95 GPR* ( ,01) ( ,45) ( ,47) ( ,09) ( ,29) * GPR = Grundpfandrecht Seite 13 von 14

14 D. Sonstige Angaben 1. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug: Teilzeitkräfte 2011 Teilzeitkräfte 2010 Kaufmännische Mitarbeiter 1 1 Gewerbliche Mitarbeiter Mitgliederbewegung Anfang Zugang Abgang Ende Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr vermindert um 5.552,41 3. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes: Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.v. Tangstedter Landstraße Hamburg 4. Mitglieder des Vorstandes: Jürgen Brammer (ab ) Wolfgang Rahn Bettina Repenning (bis ) Martin Schmich Jörg Sepke Katja Wagner Silke Wiedner (ab ) 5. Mitglieder des Aufsichtsrates: Reiner Braungard, Vorsitzender Angelika Heinrichs Volker Lassen Helga Lorenzen Dr. Andreas Petersen Kiel, den 08. Mai 2012 Vorstand Brammer Rahn Schmich Sepke Wagner Wiedner Seite 14 von 14