Geschäftsbericht Die Genossenschaft in Zahlen und Fakten

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1 Geschäftsbericht 2014 Die Genossenschaft in Zahlen und Fakten

2 Inhaltsverzeichnis I Auf einen Blick 5 Zahlen 7 Vorwort 9 Organe 11 II Geschäftsbericht 13 III Jahresabschluss 29 Lagebericht 30 Bilanz 36 Gewinn- und Verlustrechnung 38 Anhang zum Jahresabschluss 39 IV Bericht des Aufsichtsrates 47 V Vertreter und Ersatzvertreter 50 VI 60 Jahre WG Schiffahrt-Hafen Rostock 53

3 2014 Geschäftsbericht und Jahresabschluss 1. Januar bis 31. Dezember 2014 Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eg gegründet am 25. Oktober 1954 eingetragen im Genossenschaftsregister des Amtsgerichts Rostock unter der Nr. 018

4 Wohnungsbestand Warnemünde 5 Wohnungen 2 Lichtenhagen Wohnungen 3 Groß Klein 728 Wohnungen 4 Lütten Klein Wohnungen 5 Evershagen Wohnungen 6 Schmarl Wohnungen 7 Reutershagen 578 Wohnungen 8 Hansaviertel 173 Wohnungen 9 Südstadt Wohnungen 10 Kröpeliner-Tor-Vorstadt 153 Wohnungen 11 Stadtmitte 104 Wohnungen 12 Brinckmansdorf 19 Wohnungen 13 Dierkow 741 Wohnungen 14 Toitenwinkel 770 Wohnungen 15 Graal-Müritz 264 Wohnungen

5 I Auf einen Blick Die Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eg Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eg 5

6 Spielplatzeröffnung im Kolumbusring am links: Neueröffnung des Hauswartbüros in der Tychsenstraße 9 a am rechts: Mitgliederfest in der Ahlbecker Straße 4-6 am

7 Zahlen I Bilanzsumme T Geschäftsguthaben der Mitglieder T Eigenkapital T Eigenkapitalquote % 88,4 91,0 92,1 Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern Bilanzanteil T % , , ,3 Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung und Betreuungstätigkeit T Neubau-, Modernisierungs-, Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Bauvorbereitungskosten sowie geleistete Anzahlungen T Jahresüberschuss T eigene Wohnungseinheiten für Dritte verwaltete Eigentumswohnungen Mitglieder Mitarbeiter (incl. Vorstand und Azubis) am Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eg 7

8 Andreas Lübcke, technischer Vorstand (links) Thomas Müller, kaufmännischer Vorstand (rechts) Blick auf den Rostocker Stadthafen

9 Vorwort I Das Jahr 2014 stand für unsere Genossenschaft im Zeichen des 60-jährigen Gründungsjubiläums, war darüber hinaus aber auch durch personelle Veränderungen und zahlreiche Aktivitäten gekennzeichnet. Die Wachablösung im Vorstand wurde, ohne Auswirkungen auf die Ablauforganisation und unter strikter Einhaltung des genossenschaftlichen Terminplans, vollzogen. Im März führten wir, wie in den Vorjahren, insgesamt 6 Wohnbereichsversammlungen mit unseren Vertreterinnen und Vertretern durch. Die Beteiligung war sehr gut. Wir berichteten über das vergangene Geschäftsjahr, den Wirtschafts- und Finanzplan und nahmen zahl reiche Anregungen für unsere Arbeit entgegen. Im kleinen Kreis konnten allgemeine und individuelle genossenschaftliche Themen mit den anwesenden Aufsichtsrats- und Vorstandsmitgliedern sowie den zuständigen Hauswarten erörtert werden. Eine schöne Tradition der innergenossenschaftlichen Demokratie, die sich bewährt hat und auch zukünftig fortgeführt werden soll. Im Juni 2014 führten wir dann die ordentliche Vertreterversammlung durch. Herr Arndt, als jahrzehnte langer Aufsichtsratsvorsitzender, wurde verabschiedet und die Neuwahl und Konstituierung dieses Gremiums vollzogen. Herr Mesch ist seitdem Aufsichtsratsvorsitzender und Herr Raddatz sein Stellvertreter. Ende Juli 2014 wurden die Betriebskostenabrechnungen zugestellt. Im September fand die vierwöchige Prüfung des Jahresabschlusses 2013 durch die Wirtschaftsprüfer des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen e.v. in unserem Hause statt. Im Oktober 2014 erfolgte planmäßig die Auszahlung der Dividende. Darüber hinaus waren wir mit einigen genossenschaftlichen Veranstaltungen in mehreren Stadtteilen präsent. So zum Beispiel mit der Einweihung unseres neuen Spielplatzes in Schmarl, der Eröffnung des modernen Hauswartbüros in der Südstadt und dem geselligen Fest zum Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen für das Hochhaus in der Ahlbecker Straße in Lütten Klein. Zudem waren wir Hauptsponsor der Schmarler Nacht mit fast eintausend Besuchern. Den Jahreshöhepunkt bildete die Feierlichkeit im Oktober zum 60-jährigen Gründungsjubiläum unserer Genossenschaft. Die lokale Presse, TV-Rostock und sogar das NDR-Nordmagazin berichteten. Unter dem Motto 60 Jahre 60 Bäume pflanzten wir symbolisch und unter Mitwirkung des Rostocker Oberbürgermeisters, Herrn Methling, die ersten Bäume in der Südstadt. Weitere wurden dann in allen Stadtteilen auf den Grundstücken unserer Genossenschaft gepflanzt. Die aktuelle Diskussion über das Thema Mietpreisbremse betrifft uns nicht, da unsere Wohnungen nie Spekulationsobjekte waren und auch in Zukunft nicht sein werden. Allgemeine Mieterhöhungen nach Mietspiegel oder Staffelmieten kennen unsere Genossenschaftsmitglieder nicht. Wir liegen jetzt schon 10 Prozent unter dem Durchschnittswert des Rostocker Mietspiegels. Aufgrund der sehr guten ökonomischen Situation wird das Wort Mieterhöhung auch zukünftig für unsere Genossenschaftsmitglieder ein Fremdwort bleiben. Gerade eine Genossenschaft definiert sich nicht nur über ökonomische Kennzahlen und Statistiken. Natürlich muss es eine solide ökonomische Basis geben. Der Mensch steht im Vordergrund. Wir verstehen uns als eine große genossenschaftliche Familie. Es gilt die Devise: Mensch vor Rendite. Nicht ohne Grund wurde die Genossenschaftsidee vor drei Jahren von der UNO ausgezeichnet und jetzt für die Aufnahme in die internationale Repräsentative Liste des immateriellen Kulturerbes bei der UNESCO nominiert. Attraktive und günstige Wohnungen, lebenslanges Wohnrecht, quasi Mieter im eigenen Haus zu sein und dazu Mitbestimmung, Solidarität und Gemeinnützigkeit, das bietet die Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eg auch in der Zukunft. Ein besonderer Dank gilt insbesondere unseren Ver treter innen bzw. Vertretern sowie unseren Aufsichts ratsmitgliedern für ihr ehrenamtliches genossenschaftliches Engagement. Gleiches gilt für unsere Mitarbeiter, ohne deren Kompetenz und engagierte Arbeit der Erfolg unserer Genossenschaft undenkbar wäre. Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eg Der Vorstand Andreas Lübcke, Thomas Müller Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eg 9

10 betreuen die Mitglieder der Genossenschaft wählen für 5 Jahre Mitarbeiter der Genossenschaft Vertreterversammlung leitet die wählt für 3 Jahre bestellt für 5 Jahre Vorstand Aufsichtsrat

11 Organe I Vorstand Stoll, Werner Lübcke, Andreas Müller, Thomas (Vorsitzender bis , ausgeschieden am ) Die Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eg hat folgende Mitgliedschaften: Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.v. Tangstedter Landstraße 83, Hamburg Aufsichtsrat Arndt, Jürgen (Vorsitzender bis , ausgeschieden am ) Mesch, Alexander (Vorsitzender ab ) Bonacker, Manfred Juhrmann, Frank Krempien, Peter Lüben, Ingrid Raddatz, Manfred Schuldt, Gisela Stoll, Werner (ab ) Wannewitz, Dirk Prüfungsauschuss Schuldt, Gisela Lüben, Ingrid Wannewitz, Dirk Bauausschuss Arbeitsgemeinschaft mecklenburgisch-vorpommerscher Wohnungsunternehmen e.v. (AMVW) Geschwister-Scholl-Straße 3-5, Schwerin Arbeitgeberverband der Deutschen Immobilienwirtschaft e.v. (AGV) Peter-Müller-Straße 16, Düsseldorf Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e.v. (DESWOS) Innere Kanalstraße 69, Köln Verwaltungs-Berufsgenossenschaft Deelbögenkamp 4, Hamburg Industrie- und Handelskammer zu Rostock Ernst-Barlach-Straße 1-3, Rostock Gemeinnütziger Verein Stiftung Graal-Müritz e. V. August-Bebel-Straße 23, Graal-Müritz GäWoRing (Gästewohnungstausch-Ring) Landwehr 34, Hamburg Juhrmann, Frank Krempien, Peter Raddatz, Manfred Prokurist Burgunde, Dirk Handlungsbevollmächtigte Dietrich, Ines Harder, Jeannine Zeplien, Oliver Betriebsratsvorsitzende Glapa, Constanze (bis ) Holzapfel, Anja (ab ) Die Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eg ist Gesellschafterin der: URBANA TELEUNION Rostock GmbH & Co. KG Nobelstraße 55, Rostock Verwaltung URBANA TELEUNION Rostock GmbH Nobelstraße 55, Rostock SY-Immobilien-Service GmbH Kopenhagener Straße 51, Rostock Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eg 11

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13 II Geschäftsbericht Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2014 Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eg 13

14 Geschäftsbericht I. Allgemeine wirtschaftliche Entwicklung Die deutsche Wirtschaft hat sich im vergangenen Jahr insgesamt als stabil erwiesen: Um 1,5 Prozent war das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt höher als 2013 und lag damit über dem Durchschnitt der letzten 10 Jahre von 1,2 Prozent. Offensichtlich konnte sich die deutsche Wirtschaft in einem schwierigen weltwirtschaftlichen Umfeld behaupten und dabei vor allem von einer starken Binnennachfrage profitieren. Getragen wurde die Binnennachfrage von einem starken Zuwachs der Löhne und Gehälter. Die eher temporär zu beurteilende rückläufige Entwicklung der Verbraucherpreise darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass der allgemeine und langfristige Trend zur Verteuerung der Energiekosten weitergeht waren weniger Menschen arbeitslos als ein Jahr zuvor. Im Jahresdurchschnitt 2014 waren in Deutschland Menschen arbeitslos gemeldet. Im Vergleich zum Vorjahr waren Menschen weniger arbeitslos. Damit ist die Arbeitslosenquote gegenüber dem Vorjahr um 0,2 Prozentpunkte auf 6,7 Prozent gefallen. Im Jahr 2014 wurde damit, zusammen mit 2012, der niedrigste Stand der Arbeitslosigkeit nach 1991 erreicht. Die Erwerbstätigkeit ist auf 42,65 Millionen Menschen gestiegen. Das waren mehr als im Vorjahr. Damit erreicht die Erwerbstätigkeit einen neuen Höchststand seit der Wiedervereinigung. Die Mitgliedsunternehmen des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen e.v. (VNW) sehen Wohnen als Wirtschafts- und Sozialgut, das in ökonomischer, gesellschaftlicher, sozialer und ökologischer Verantwortung zu pflegen ist. Dies kommt unmittelbar der Wohn- und Lebensqualität von 1,4 Millionen Menschen in Norddeutschland zugute. Die Unternehmen denken, handeln und finanzieren langfristig. Wohnungen sind ein lang lebiges Wirtschaftsgut. Die Wohnungsunternehmen in Mecklenburg-Vorpommern investieren im Interesse nachhaltig marktfähiger Bestände kontinuierlich weiter auf hohem Niveau, verstärkt auch in den Erweiterungs- bzw. Ersatzneubau. Nach vorläufigem Ergebnis wurden 2014 gut 300 Millionen in die Modernisierung, die Instandsetzung aber auch in den Neubau und in Wohnumfeldmaßnahmen investiert. Überwiegend wurden die Aufträge an regionale Bau- und Handwerksbetriebe vergeben. Auch das macht Wohnungsunternehmen zu einer wichtigen Säule für den Wirtschaftsstandort Mecklenburg-Vorpommern. Die Planungen der Unternehmen für 2015 sehen eine weitere Steigerung auf rund 390 Millionen vor, davon sollen rund 40 Millionen in den Wohnungsneubau fließen. Die Unternehmen planen die Fertigstellung von rund 660 neuen Wohnungen und damit eine Verdopplung der Fertigstellungszahlen aus Der Immobiliensektor hat in Deutschland einen erheblichen gesamtwirtschaftlichen Stellenwert. Die Bruttowertschöpfung summiert sich auf über 299 Milliarden. Der Immobiliensektor hat in Deutschland einen erheb lichen gesamtwirtschaftlichen Stellenwert. Die Bruttowertschöpfung summiert sich auf über 299 Milliarden. Das entspricht einem Anteil von ca. 12,2 Prozent an der gesamten Bruttowertschöpfung. Damit ist die Immobilienwirtschaft von größerer Bedeutung als der Maschinenbau mit 3,6 Prozent, die Automobilindustrie mit 4 Prozent oder der gesamte Handel mit 8,9 Prozent. Auf wohnungswirtschaftlichem Sektor zeigt sich ein stabiles, wenn auch zunehmend differenziertes Bild. Je nach Betroffenheit von demografischen Entwicklungen steht in den Wachstumsregionen, wie den Hansestädten Rostock und Greifswald sowie touristischen Zentren die Sicherung bezahlbaren Wohnens im Vordergrund. In den ländlichen Regionen sind es Anpassungsstrategien zur Bewältigung zunehmender Leerstände. Bei einer insgesamt begrenzten Kaufkraft, 14 Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eg

15 Geschäftsbericht II drücken steigende Wohnnebenkosten vielerorts auf die Kaltmieten der Unternehmen. Durch, wenn auch nicht mehr in der Intensität der Vorjahre, durchgeführte Abriss- und Rückbaumaßnahmen, Optimierung der Betriebs- und Heizkosten sowie auch vielfältige Serviceangebote an die älter werdenden Mieter, konnte bisher steigenden Leerständen erfolgreich entgegengewirkt werden. Die durchschnittliche Leerstandsquote im eigenen Wohnungs bestand der Unternehmen betrug landesweit 6,6 Pro zent (Vorjahr 6,7 Prozent). Die Fluktuation blieb mit 10,4 Prozent auf Vorjahresniveau. Die Mietenentwicklung ist moderat. Der Mietendurchschnitt bei den Mitgliedsunternehmen in Mecklenburg-Vorpommern liegt noch immer unter 5,00 pro m², mit regionalen Unterschieden. In der Regel sind höhere Mieten nur im Zuge der Erstvermietung oder nach Abschluss von Modernisierungen zu realisieren. Das Vermietungsgeschäft der kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen wirkt dämpfend auf die Mietpreisentwicklung im Land. Mecklenburg-Vorpommern 6,7 6,6% Sachsen-Anhalt 11,8 Thüringen 8,1 Brandenburg 8,2 Sachsen 9,4 Besonderen Stellenwert hat der Umbau zu barrierearmen bzw. -freien Wohnungen, um damit die Wohndauer im Bestand zu verlängern. Die Nachrüstung von Personenaufzugsanlagen wird durch das vom Land aufgelegte Zuschussprogramm zwar z. T. finanziell unterstützt, es reicht aber nicht aus, die Lücke in der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu schließen. Die Mieterhöhungsmöglichkeiten bei solchen kostenintensiven Maßnahmen sind durch die Einkommenssituation der betreffenden Haushalte sehr begrenzt, so dass es trotz Förderung ein Verlustgeschäft bleibt. Gemäß GdW Bundesverband deutscher Wohnungsund Immobilienunternehmen e.v. verteilte sich der Leerstand bei den Mitgliedsunternehmen in den neuen Ländern Ende 2014 wie rechts abgebildet. Leerstand bei GdW-Mitgliedsunternehmen Ende 2014 in Prozent In Mecklenburg-Vorpommern hatten die Kreise bzw. kreisfreien Städte Schwerin mit 14,1 Prozent, Ludwigslust-Parchim mit 9,2 Prozent und Vorpommern-Rügen mit 8,3 Prozent die höchsten Leerstände. Die niedrigsten Leerstände im Land verzeichneten die Hansestadt Rostock mit 1,9 Prozent und der Landkreis Rostock mit 4,4 Prozent. Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eg

16 Krischanweg 9 a-d in Reutershagen links: Nobelstraße in der Südstadt rechts: Alte Warnemünder Chaussee 26 in Groß Klein

17 Geschäftsbericht II II. Lage der Genossenschaft Mitgliederentwicklung und Geschäftsguthaben Wir können feststellen, dass das Geschäftsjahr 2014, ebenso wie die Vor jahre, sehr erfolgreich war. Die wirtschaftliche Lage ist sehr gut. Das zeigt u. a. der hohe Jahresüberschuss von rund 9,9 Millionen, der große Eigenkapitalanteil von 92 Prozent, der minimale Wohnungsleerstand von 0,7 Prozent und die geringe Verschuldung. Der Finanzmittelbestand zum hat sich, trotz umfangreicher Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, vorgenommener Sondertilgungen sowie dem Erwerb von Immobilien auf 19,3 Millionen erhöht. Dem stehen nur noch 0,9 Millionen Bankverbindlichkeiten gegenüber. Unser Perspektivplan 2015 bis 2024 geht, trotz eines gewaltigen Investitionsprogramms in den nächsten Jahren für unseren Wohnungsbestand und unsere Außenanlagen, stets von positiven Jahresüberschüssen, sowohl in wirtschaftlicher Hinsicht als auch bezogen auf die Liquidität aus. Alle Ausgaben können vollständig aus Eigenmitteln finanziert werden. Aufgrund des sehr guten Ergebnisses im Jahr 2014 hat die Vertreterversammlung, auf Vorschlag von Vorstand und Aufsichtsrat, wiederum eine Dividendenzahlung in Höhe von 4 Prozent beschlossen. Angesichts des derzeitig niedrigen Zinsniveaus für Geldanlagen ein attraktiver Wert. Es handelt sich insgesamt um die 10. Dividendenausschüttung unserer Genossenschaft seit Am hatten wir Mitglieder (Vorjahr ). 825 Mitglieder wurden aufgenommen und 697 Mitglieder schieden aus. Das ist ein Plus von 128 Mitgliedern. Das Durchschnittsalter aller Mitglieder betrug 54 Jahre (Vorjahr 53). 16 Prozent aller Mitglieder sind bis zu 30 Jahre alt und 43 Prozent (4.469 Mitglieder) sind mindestens 60 Jahre alt. 692 Mitglieder waren zum Geschäftsjahresende 80 Ja hre und älter, davon 55 älter als 90 Jahre. Die stetig steigende Anzahl der Älteren bedeutet nach wie vor, dass wir uns mit verbesserten Angeboten beim altenfreundlichen Wohnen beschäftigen werden. Der Anteil der Personenaufzüge soll bis zum Jahr 2018 punktuell in verschiedenen Stadtteilen erhöht werden. Neben unserem Nachrüstprogramm für Aufzüge müssen auch weiterhin barrierefreie und seniorengerechte Wohnungen geschaffen werden. Jedes Mitglied hat im Durchschnitt 6,4 Genossenschaftsanteile erworben (Vorjahr 6,4). Das sind buch mäßig 963. Die Geschäftsguthaben der am 31. De zember 2014 verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 177 T erhöht (Vorjahr T ). Die Haftsummen betrugen Ende T (Vorjahr T ). Die rückständigen fälligen Einzahlungen auf Ge schäftsguthaben beliefen sich auf 11 T (Vorjahr 10 T ). Mitgliederentwicklung Bestand am 1. Januar Beitritte Kündigungen verstorbene Mitglieder Ausschlüsse Abgang durch Übertragung Bestand am 31. Dezember Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eg 17

18 Geschäftsbericht Übersicht Wohnraumversorgung Stadtteil Anzahl Wohnungen Veränderung in 2014 Wohnungen nach Räumen Warnemünde 5 5 Lichtenhagen Groß Klein Lütten Klein Evershagen Schmarl Reutershagen Hansaviertel Südstadt KTV Stadtmitte Brinckmannsdorf Dierkow Toitenwinkel Graal-Müritz Gesamt Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eg

19 Geschäftsbericht II Wohnraumversorgung Am bestand Eigentum an Wohnungen. Damit bleibt unsere Genossenschaft eine der größten Wohnungsgenossenschaften in Mecklenburg-Vorpommern. Der Bestand erhöhte sich gegenüber 2013 um 67 Wohnungen. Durch die Käufe der Häuser Ziolkowskistraße 12 und Patriotischer Weg 79/80 in Rostock kamen 70 Wohnungen hinzu. 3 Wohnungen wurden verkauft. Die Fluktuationsquote im Wohnungsbestand betrug 8,9 Prozent (Vorjahr 9,0 Prozent). Die Umzüge innerhalb der Genossenschaft hatten darin einen Anteil von 2 Prozent, also rund ein Viertel. Unser jährliches Ziel, die Fluktuation unter 10 Prozent zu halten, wurde somit erreicht. Die Fluktuationsquote der Am 31. Dezember 2014 waren bei uns 68 Woh nungen nicht vermietet. Das ist eine Leerstandsquote von 0,7 Prozent (Vorjahr 1,0 Prozent). Über dem Durchschnitt lagen beispielsweise die Stadtteile Schmarl mit 1,6 Prozent und Toitenwinkel mit 1,3 Pro zent. Das Ziel, die Leerstandsquote von 2 Prozent zu unter bieten, wurde in den letzten 6 Jahren immer gut erreicht. Die Erlösschmälerungen, also die leerstands be dingten Ausfälle der Nutzungsgebühren, lagen 2014 bei 1,6 Prozent (Vorjahr 1,8 Prozent). Die Verteilung unseres Wohnungsbestandes nach Stadtteilen ergibt, dass wir die größten Bestände mit 16,5 Prozent in der Südstadt, 14 Prozent in Lütten Klein und 11,5 Prozent in Lichtenhagen haben ,4 9,7 9,5 9,3 10,4 9,0 8, Fluktuation im Wohnungsbestand in Prozent Wohnungsunternehmen des VNW belief sich voriges Jahr in Mecklenburg-Vorpommern durchschnittlich auf 10,4 Prozent. In Graal-Müritz befinden sich mit 2,7 Prozent und in der Rostocker Innenstadt mit 4,6 Prozent die kleinsten Wohnungsbestände. Unsere Wohnungen in der KTV hatten mit 14,8 Prozent die höchste Fluktuationsquote. Dann folgten Toitenwinkel mit 12,7 Prozent, Evershagen mit 11,4 Prozent und Schmarl mit 10,3 Prozent. Die niedrigste Fluktuation hatten das Hansaviertel mit 4,0 Prozent und Graal-Müritz mit 5,3 Prozent. Die Zusammensetzung des Wohnungsbestandes nach Raumgrößen ergibt, dass wir bei 3-Raum-Wohnungen einen Anteil von 40,2 Prozent und bei 2-Raum-Wohnungen einen Anteil von 34,9 Prozent haben. Der geringste Anteil ist mit 1,2 Prozent bei den Wohnungen mit 5 oder mehr Räumen zu verzeichnen. Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eg 19

20 Alte Mühle in Dierkow Kosmosbrunnen am Südring in der Südstadt

21 Geschäftsbericht II Die durchschnittliche Größe unserer Wohnungen lag bei 56,4 m² Wohnfläche (Vorjahr 56,4 m² Wohnfläche) wurden insgesamt 896 neue Nutzungsverträge für Wohnungen abgeschlossen Anträge auf Wohnraumanmietung lagen zum Jahresende vor, darunter 254 von unseren Mitgliedern. Das entspricht einem Anteil von 17 Prozent. Die Erhöhung bei den Sollmieten resultiert aus dem Zuwachs von Modernisierungsumlagen, aus dem Zugang von Wohnungen und Parkplätzen sowie aus Neuvermietungen nach Zielmietenliste. Anpassungen der Nettokaltmieten an die ortsübliche Vergleichsmiete nach Mietspiegel werden auf Grund der guten wirtschaftlichen Lage der Genossenschaft nach wie vor nicht vorgenommen. Erfreulich ist, dass unsere Mitglieder durchschnittlich 14 Jahre in ihrer Wohnung leben. Das ist Ausdruck einer langen Genossenschaftstreue. 22 Prozent unse rer Mitglieder wohnen mindestens 20 Jahre, 8 Prozent mindestens 40 Jahre und 3 Prozent mindestens 50 Jahre in ihrer Wohnung. Aber man muss auch be denken, dass 34 Prozent unserer Mitglieder erst bis zu 5 Jahren ihre Wohnung nutzen. Entwicklung der Nutzungsgebühren und Umlagen Die insgesamt vereinnahmten Nettokaltmieten beliefen sich 2014 auf ca. 34,2 Millionen (Vorjahr 33,4 Millionen ). Nutzungsgebühren und Umlagen Vorjahr T 2014 T Nettokaltmiete (Wohnungen) Betriebskostenumlage Umlage für Heizung/Warmwasser Gewerberaummiete Garagen-/Stellplatzgebühr Insgesamt Rückstände an Nutzungsgebühren Die Rückstände an Nutzungsgebühren beliefen sich, kumulativ ab 1. Juli 1990 gerechnet, am 31. Dezember 2014 auf 593 T. Im Vorjahr waren es noch 613 T. Durch höhere Rückzahlungen und Ausbuchungen gab es einen Rückgang der Forderungen. In der Bilanz zum 31. Dezember 2014 werden Forderungen aus Vermietung in Höhe von 206 T ausgewiesen. Die reduzierte Summe ergibt sich nach den Einzelwertberichtigungen gemäß Handelsgesetzbuch. Die Zahlungsdisziplin wurde im Geschäftsjahr 2014 wiederum von einigen unserer Mitglieder nicht eingehalten. Zum Jahresende hatten wir 124 Schuldner mit mehr als 1,5 T Rückstand. Davon beendeten aber bereits 90 Prozent ihr Nutzungsverhältnis bei uns. Nutzungsgebührenschulden sind kein Kavaliersdelikt und werden durch unsere Mahnabteilung zeitnah und streng geahndet mussten wir 112 fristlose Kündigungen des Nutzungsverhältnisses aussprechen (Vorjahr 134). Des Weiteren wurden für 11 Wohnungen Räumungstitel vollstreckt (Vorjahr 13). Die durchschnittliche Sollnutzungsgebühr betrug 5,13 pro m² Wohnfläche im Monat (Vorjahr 5,08 pro m² Wohnfläche). Die durchschnittlichen Nettokaltmieten der Wohnungsunternehmen des VNW im Land Mecklen burg-vorpommern lagen 2014 bei 4,92 pro m² Wohnfläche im Monat (darunter Rostock 5,51 pro m² Wohnfläche). Gemäß aktuellem Mietspiegel der Hansestadt Rostock beträgt die durchschnittliche Miete 5,69 pro m² Wohnfläche im Monat. Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eg 21

22 Heizkosten / WW 38,9 Aufzugsanlagen 2,0 Versicherung 2,0 Hauswart 2,6 Grünlandpflege 4,4 Hausreinigung 5,5 Andere 5,1 Hausbeleuchtung 1,6 Schornsteinfeger 1,5 Straßenreinigung 0,7 Wartung Gasthermen 0,6 Wartung RWM 0,5 sonstige BKO 0,2 Grundsteuer 6,1 TV-Versorgung 6,3 Wasser 19,7 Müllabfuhr 7,4 Betriebskostenverteilung in Prozent Darlehensentwicklung in Millionen ,8 11,3 16,6 16, ,3 13,9 15,0 14, ,2 12, ,7 10, ,9 8, ,1 7, ,3 12,6 5,8 4, ,2 2, ,4 1, , ,5 0,8 0,3 Tilgung Zinsen 2014 Entwicklung des Kapitaldienstes in Prozent

23 Geschäftsbericht II Betriebskosten Die gesamten Betriebskosten beliefen sich 2014 auf 14,5 Millionen (Vorjahr 14,6 Millionen ). Die 3 Positionen Heizkosten/Warmwasser, Kaltwasser/Abwasser und Müllabfuhr stellten wie immer mit rund 65 Prozent die größten Posten der Abrechnung dar. Die Positionen Straßenreinigung, Wartung Rauchwarnmelder und sonstige Betriebskosten hatten mit insgesamt 1,4 Prozent den niedrigsten Anteil. Kosten für Heizung und Warmwasser 0,92 pro m² Heizfläche im Monat. Kosten in Höhe von rund 357 T für Baumfällungen bzw. Ausästungen, Ungezieferbekämpfung, Legionellenprüfungen sowie für die Wartung von Gasherden, Elektro- und Lüftungsanlagen, Fenstern und Dächern wurden nicht als Betriebskosten umgelegt, sondern durch die Genossenschaft getragen. 100 Die kalten Betriebskosten erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr insgesamt um 252 T auf 8,9 Millionen. Das entspricht einem Anstieg um 2,9 Prozent. Die Kostensteigerungen betrafen vorwiegend die Positionen: Müllabfuhr mit + 41 T infolge von Gebührenerhöhungen, Hausreinigung mit + 80 T, da immer mehr Häuser die Flurreinigung durch Fremdfirmen erbringen lassen, Aufzüge mit + 31 T, insbesondere durch den Zugang neuer Anlagen, Wasser/Abwasser mit + 25 T, sonstige Betriebskosten mit + 23 T, speziell die Wartung der Lüftungsstränge, für die in 2013 keine Kosten angefallen sind, Gebäudeversicherung mit + 24 T, geschuldet der jährlichen Anhebung des Baupreisfaktors und des Prämienfaktors. Weiterhin ist der Zugang der Liegenschaft Ziolkowskistraße 12 zu berücksichtigen. Für das Geschäftsjahr 2014 entstanden für die kalten Betriebskosten zusätzlich 72 T, verteilt auf alle Kostenarten. Die Kosten für Heizung/Warmwasser verminderten sich 2014 gegenüber 2013 um 264 T auf 5,6 Millionen, da der Winter sehr mild ausfiel. Durch die grund legende Umstellung der Begleitheizungen auf Zirkulationspumpen sind bei der Position Betriebsstrom Einsparungen von 35 T zu verzeichnen. Darlehensentwicklung Die Bilanz zum weist Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern in Höhe von nur noch 0,9 Millionen aus (Vorjahr 3,6 Millionen ). Es handelt sich dabei nur noch um Altschulden erbrachten wir planmäßige Tilgungsleistungen für alle Darlehen in Höhe von 1,9 Millionen und Sondertilgungen in Höhe von 0,8 Millionen. Insgesamt wurden 2,7 Millionen bei den Banken getilgt. Die Zinszahlungen beliefen sich 2014 auf insgesamt 0,1 Millionen. Der Anteil der Zinsen an der Nettokaltmiete sank auf 0,3 Prozent. Die baldige Entschuldung wird noch mehr Mittel freisetzen, die für künftige Investitionen wie Neubaumaßnahmen, Ankäufe von Grundstücken sowie die Modernisierung und Instandhaltung unserer Wohnungen verwendet werden können. Das heißt, dass sich das Genossenschaftsvermögen weiter vermehren wird und unsere Mitglieder weiterhin eine Dividende und Vergünstigungen bei der Mietpreishöhe sowie der Modernisierungs- und Betriebskostenumlagen erhalten werden, wie sie in unserem Förderbericht 2014 aufgeführt sind. Die Kostenverringerung bei den warmen Betriebskosten wäre ohne den Zugang der Ziolkowskistraße 12 (55 T für Heizkosten/Warmwasser) noch höher ausgefallen. Die durchschnittlichen kalten Betriebskosten betrugen ,33 pro m² Wohnfläche im Monat und die Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eg 23

24 Entwurfsgrafik zum Neubauprojekt Patriotischer Weg (Bastmann + Zavracky BDA Architekten GmbH) Kosten der Bestandserhaltung und -entwicklung 2014 in Millionen aktivierungspflichtige Bestandsentwicklung 8,9 komplexe Instandhaltung 5,7 Außenanlagen 0,9 laufende Instandhaltung 6,8 individuelle Modernisierung 1,6 Sonstige 0,4 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 %

25 Geschäftsbericht II Bestandserhaltung und -entwicklung Unsere Genossenschaft investiert seit Jahren viel Geld in die Bestandserhaltung und -entwicklung. Das zeigt sich deutlich an den Zahlen des Jahres Das gesamte Investitionsvolumen der Genossenschaft belief sich 2014 auf 24,3 Millionen (Vorjahr 25,9 Millionen ). Bestandserhaltung: In die Bestandserhaltung wurden 15,4 Millionen im Instandhaltungs- und Instandsetzungsbereich investiert. Die darin enthaltenen Kosten für komplexe Instandhaltung betrugen 5,7 Millionen, wovon 2,8 Millionen in die Sanitärstrangerneuerungen und Heizungsumstellungen investiert wurden. Unsere 2013 begonnene Umstellung von 1-Rohr- auf 2-Rohr-Heizung haben wir 2014 weitergeführt. Es wurden 100 Wohnungen (WE) in der Leo-Tolstoi-Str. 3-7 umgerüstet. Da uns nach der Umstellung der Dostojewskistr. 1-3 in 2013 die vollständigen Verbrauchswerte für das Jahr 2014 vorliegen, können wir die prognostizierte deutliche Verbrauchssenkung von ca. 40 Prozent bestätigen. Selbst unter Berücksichtigung der milden Wintermonate des letzten Jahres können wir immer noch von einer von einer dauerhaften und erheblichen Heizverbrauchs einsparung ausgehen. Wir werden daher in den kommenden Jahren unseren kompletten 1-Rohr-Heizungsbestand umstellen. Für 2015 sind die Maxim-Gorki-Str. 8-9 und vorgesehen. Weitere komplexe Instandhaltungsmaßnahmen im Bereich der Fassadensanierung wurden in den Stadtteilen Dierkow und Toitenwinkel an den Gebäuden H.-Tessenow-Str , Martin-L.-King-Allee und Carl-von-Ossietzky-Str ausgeführt. Die Gesamtinvestitionen für diese Maßnahmen betrugen 0,8 Millionen. Damit sind alle Gebäude dieser Stadtteile komplett mit Modernisierungs- und vor allem mit Instandhaltungsmaßnahmen versehen worden. In Reutershagen haben wir das Hochhaus Bonhoefferstraße 27 mit einem neuen Fassadenanstrich und einer Aufzugsinstandsetzung versehen. Die Kosten beliefen sich auf 0,5 Millionen. Ebenfalls in den Investitionen sind 1,6 Millionen für Außen anlagen enthalten, hiervon wurden 0,7 Millionen ak tiviert. Schwerpunkte waren die Erneuerung von Spielplätzen in Schmarl, Lichtenhagen, Dierkow und Toitenwinkel sowie die Erneuerung von Außenanlagen nach komplexen Baumaßnahmen. Hier wurden neben Grünanlagen vor allem Zuwegungen erneuert, die zum Teil auch mit einer Barrierereduzierung verbunden sind. Bestandsentwicklung: Im Bereich der Bestandsentwicklung wurden im Jahr 2014 unter anderem 6 Personenaufzüge in Evershagen, 4 in der Dostojewskistr. 8-9 und 2 in der Dostojewskistr. 3 und 6 Personenaufzüge in Lichtenhagen, 2 in der Eutiner Str. 2 und 4 in der Mecklenburger Allee 3, 4, 5, nachgerüstet. Nach Abzug von 0,2 Millionen Zuwendungen vom Landesförderinstitut Mecklenburg-Vorpommern im Rahmen des Landesprogramm Personenaufzüge für die Mecklenburger Allee, betrugen die Gesamtkosten für diese 12 Aufzugsnachrüstungen 2,9 Millionen. Damit sind alle im Jahr 2014 geplanten Aufzugsnachrüstungen umgesetzt worden. Während im Jahr 2013 noch Aufzugsnachrüstungen und Sanitärstrang erneuerungen nacheinander in den gleichen Objekten ausgeführt wurden, haben wir uns von dieser Vorgehensweise getrennt. Die enorme Bauzeit und die damit verbundene Belastung unserer Mitglieder und Bewohner sind so nicht mehr zumutbar. Neubauvorhaben: Seit der politischen Wende und der Wiederver einigung Deutschlands hat unsere Genossenschaft 162 WE in der Südstadt und in Reutershagen neu gebaut. Das sind lediglich 1,7 Prozent unseres derzeitigen Bestandes. Wir sind deshalb gehalten, mit Augenmaß weitere Neubauprojekte einzuplanen. Als drittes Neubauprojekt ist eine Bebauung des Grundstückes Patriotischer Weg 79/80 für 2016 fest vorgesehen. Hier werden 3 Häuser mit ca. 42 WE geschaffen. Derzeit sind wir gemeinsam mit dem Architekten in der Planungsphase. Mit Blick auf die künftige Einkommens entwicklung unserer Mitglieder sollten sich Neubauprojekte auch bei erträglichen Mieten wirtschaftlich rechnen. Daher sind z. B. Grundstücke mit erheblichen Gründungsproblemen wenig geeignet. Letztendlich bedarf es auch einer genauen Markt beob achtung, um eine Sättigung nach Neubauten nicht zu übersehen. Die aktuell vorhandene Nachfrage kann bereits in wenigen Jahren nachlassen. Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eg 25

26 Gästewohnungen Seit 1999 unterhält unsere Genossenschaft 8 Gästewohnungen. Seit 2003 sind wir an einem Kooperationsprojekt Gästewohnungstauschring beteiligt, dem insgesamt 18 Wohnungsunternehmen in Deutschland und 2 in der Schweiz angehören. Die Buchungen können über das Internet unter über unsere Geschäftsstelle oder die Hauswartebüros vorgenommen werden. Arnsberg (Sauerland) Düsseldorf Ennepetal Leipzig Bad Karlshafen Dresden Koblenz Erfurt Heidelberg Stuttgart Konstanz Zürich Luzern Flensburg Kiel Bergen (Rügen) Rostock Hamburg Berlin Kulmbach

27 Geschäftsbericht II Verwaltung von Wohneigentum Unsere Genossenschaft war 2014 Verwalterin von 18 Wohnungseigentümergemeinschaften mit insgesamt 347 Wohnungen und 3 Gewerbeobjekten (davon 102 Wohnungen und eine Gewerbeeinheit in unserem Eigentum) wurden die Wirtschaftspläne aus 2013 abgerechnet und die für 2014 bestätigt. Für die Eigentümergemeinschaften bestehen Verwalterverträge mit fünfjährigen Laufzeiten. Service-Wohnen für Senioren In das Projekt Service-Wohnen für Senioren sind rund Wohnungen in den Stadtteilen Groß Klein, Lütten Klein, Dierkow, Südstadt und Reutershagen einbezogen. In diesen 5 Stadtteilen werden 3 Seniorenbegegnungsstätten vom Seniorenclub Schiffahrt-Hafen Rostock SHR e.v., eine vom DRK-Kreisverband Rostock und eine vom Krankenpflegedienst Radloff bewirtschaftet. Der Private Kranken- und Pflegedienst Brandt und die Betreuungs- und Hauswirtschaftsdienste GmbH (BHD) stehen unseren Senioren mit verschiedenen Dienstleistungsangeboten in Lütten Klein und Groß Klein zur Seite. Soziale Unterstützung Des Weiteren erhielten verschiedene Ortsämter der Stadtverwaltung finanzielle Unterstützung bei der Ausrichtung von Stadtteil- und Sommerfesten. Gesetzliche Prüfung Der Verband norddeutscher Wohnungsunterneh men e.v. hat in der Zeit vom 19. bis 22. Mai sowie vom 1. September bis 2. Oktober 2014 unsere Genossenschaft der Prüfung gemäß Genossenschaftsgesetz $ 53 unterzogen. Die Prüfung erstreckte sich auf die Geschäftsführung, die Buchführung des Geschäftsjahres 2013, den Jahresabschluss zum , den Lagebericht für das Geschäftsjahr 2013 sowie die wirtschaftlichen Verhältnisse der Genossenschaft. Über das Prüfungsergebnis wurden Vorstand und Aufsichtsrat mündlich sowie schriftlich informiert. Der Bestätigungsvermerk und das zusammengefasste Ergebnis des Prüfungsverbandes wurden allen Vertretern zur Kenntnis gegeben. Ebenso wurde der Prüfbericht mit dem Vorstand, dem Aufsichtsrat sowie der Vertreterversammlung ausgewertet. Die Genossenschaft übergab 2014 verschiedenen Vereinen und Institutionen Sach- und Geldspenden, um deren gesellschaftliches Engagement zu unterstützen und zu fördern, so unter anderem: Seniorenclub Schiffahrt-Hafen Rostock SHR e.v. Sportverein Hafen Rostock 1961 e.v. (Fußball) Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungsund Siedlungswesen e.v. Köln (DESWOS) EBC Rostock e.v. (Basketball) Energiesportverein TURBINE Rostock e.v. (Short Track) TSC Rostock 1957 e.v. (Tauchsport) Rostocker Tierschutzverein e.v. Zoo Rostock RGS (Ein schönes Stück Rostock) Tätigkeit der Organe der Genossenschaft Die ordentliche Vertreterversammlung unserer Ge nossenschaft fand am 17. Juni 2014 statt. Die Vertreterinnen und Vertreter nahmen den Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2013 sowie den Bericht des Aufsichtsrates zustimmend zur Kenntnis und fassten die notwendigen Beschlüsse gemäß 35 unserer Satzung. Im Vorfeld der Vertreterversammlung fanden im April 6 Wohnbereichsversammlungen mit den gewählten Vertretern der Genossen statt. Der Aufsichtsrat führte 2014 insgesamt 6 Sitzungen, an denen auch der Vorstand teilnahm, durch und fasste die erforderlichen Beschlüsse. Der Vorstand hielt monatliche Beratungen ab und verabschiedete dabei die notwendigen Beschlüsse. Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eg 27

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29 III Jahresabschluss Geschäftsjahr 2014 Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eg 29

30 Lagebericht I. Darstellung des Geschäftsverlaufs 1. Geschäftliche Bedingungen wurden. Durch den Ankauf Ziolkowskistraße 12 sind 5 Gewerbeeinheiten und durch den Patriotischen Weg 79/80 ist 1 Gewerbeeinheit zugegangen. Im Gerüstbauerring wurde 1 Gewerbeeinheit neu eröffnet. Die Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eg wurde 1954 gegründet. Mit Woh - nungen per und 48,7 Millionen Umsatz erlösen ist sie eine der größten Wohnungsgenossenschaften in Mecklenburg-Vorpommern. Zweck der Genossenschaft ist die Förderung ihrer Mitglieder vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung. Das genossenschaftliche Geschäftsjahr 2014 verlief ebenso wie die Vorjahre sehr erfolgreich. Der bilanzielle Eigenkapitalanteil konnte auf 92 Prozent erhöht werden und ist damit nach wie vor in der Branche überdurchschnittlich hoch. Die Kreditverbindlichkeiten bei den Banken wurden durch die laufenden Tilgungen und durch Sondertilgungen um 2,7 Millionen reduziert. Die Restdarlehen betragen lediglich rund 0,9 Millionen. Die Bankbestände weisen ein Guthaben von insgesamt 19,3 Millionen auf. Der Jahresüberschuss beträgt rund 9,9 Millionen. Das positive Ergebnis resultiert zu 91 Prozent aus der Hausbewirtschaftung und entspricht im Wesentlichen unseren Erwartungen sowie der Planung. Die Wohnungsleerstände beliefen sich Ende des Geschäftsjahres auf 0,7 Prozent (Vorjahr 1,0 Prozent). 2. Bestand und Wirtschaftseinheiten Geschäftsjahr 2014 Vorjahr Wohnungen (WE) Wohnfläche: m Gäste-WE 8 8 Hauswartbüros 8 8 Kundenbüro Friedhofsweg 48 gewerbliche Mietobjekte Nutzfläche m² Garagen Nutzfläche m² Pkw-Stellplätze Nutzfläche m² Sonstige Nutzfläche 481 m² Einheiten gesamt Der Garagenbestand hat sich durch Kauf von 3 Garagen und Abriss von 5 Garagen geändert. 21 PKW-Stellplätze wurden im Zusammenhang mit dem Kauf des Hauses in der Ziolkowskistraße 12 und 22 PKW-Stellplätze im Zusammenhang mit dem Kauf des Hauses Patriotischer Weg 79/80 erworben. Zudem ist 1 Stellplatz abgegangen. Am 31. Dezember 2014 setzte sich der eigene Bestand an verwalteten und bewirtschafteten Einheiten in der Genossenschaft wie folgt zusammen: siehe Tabelle rechts. Darüber hinaus wurden Ende 2014 für Dritte insgesamt 245 Eigentumswohnungen und 2 Gewerberäume in 18 Eigentümer gemeinschaften verwaltet (Vorjahr 243 WE). Die Veränderung des eigenen Wohnungsbestandes resultierte 2014 aus dem Ankauf von 66 WE in der Ziolkowskistraße 12 in Rostock, dem Ankauf von 4 WE im Patriotischen Weg 79/80 in Rostock und dem Abgang von 3 WE, die als Wohnungseigentum verkauft 3. Vermietungsgeschäft Der Wohnungsleerstand der Genossenschaft belief sich am 31. Dezember 2014 auf 0,7 Prozent (Vorjahr 1,0 Prozent). In Mecklenburg-Vorpommern lag der durchschnittliche Wohnungsleerstand aller im VNW organisierten Wohnungsunternehmen bei 6,6 Prozent und in der Hansestadt Rostock bei 1,9 Prozent. Die Fluktuationsrate im Wohnungsbestand betrug im Geschäftsjahr 8,9 Prozent (Vorjahr 9,0 Prozent). Die Wohnungswechsel innerhalb der Genossenschaft hat- 30 Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eg

31 Lagebericht III ten daran einen Anteil von 2,0 Prozent (Vorjahr 2,2 Prozent). Die Fluktuationsquote der VNW-Unternehmen in Mecklenburg-Vorpommern lag bei 10,4 Prozent. Die vereinnahmten Nutzungsgebühren (Nettokaltmieten) beliefen sich im Geschäftsjahr auf 34,2 Millionen (Vorjahr 33,4 Millionen ). Insgesamt erhöhte sich das Nettokaltmietensoll im Jahr 2014 gegenüber dem Vorjahr um 0,8 Millionen. Die Änderungen resultieren überwiegend aus diversen Modernisierungsumlagen (+ 0,1 Millionen ), aus der Vollauswirkung von Mietanpassungen im Vorjahr (+0,2 Millionen ) und dem Zugang von Wohnungen und Parkplätzen (+0,4 Millionen ). die Loggienverglasungen mit 0,3 Millionen. nicht aktivierungspflichtige Kosten für Außenanlagen mit 0,9 Millionen Aufwendungen für die laufende Instandhaltung mit 6,8 Millionen Davon waren die größten Kostenpositionen die Gewerke: Elektriker (1,3 Millionen ), Fußbodenleger (1,2 Millionen ), Maler (0,9 Millionen ), Tischler/ Innentüren (0,9 Millionen ), Klempner/Sanitär (0,8 Millionen ), Heizung (0,4 Millionen ) und Maurer/Fliesenleger (0,3 Millionen ). 5. Personal Den voraussichtlichen umlagefähigen Betriebskosten in Höhe von 14,3 Millionen (Vorjahr 14,4 Millionen ) stehen Vorauszahlungen für vermietete Objekte von insgesamt 15,3 Millionen gegenüber. Neben dem Vorstand waren am 31. Dezember 2014 insgesamt 57 Arbeitnehmer/innen und 4 Auszubildende in der Genossenschaft tätig. 38 Mitarbeiter/innen arbeiteten im kaufmännischen und 19 im technischen Bereich (einschließlich Hauswarte, Handwerker). 4. Investitionen Das gesamte Investitionsvolumen der Genossenschaft belief sich 2014 auf 24,3 Millionen (Vorjahr 25,9 Millionen ). Es wurde wie folgt finanziert: Für alle Arbeitsverhältnisse gilt der wohnungswirtschaftliche Tarifvertrag. Eine Mitarbeiterin befand sich zum Jahresende in der Freistellungsphase nach Altersteilzeitgesetz. Erstattungen 0,5 Millionen 2,1 % Eigenmittel 23,8 Millionen 97,9 % gesamt 24,3 Millionen 100,0 % Davon wurden für komplexe Modernisierungen an Gebäuden 2,9 Millionen und für Außenanlagen (incl. Fahrradgaragen) 0,7 Millionen an aktivierungspflichtigen Kosten aufgewandt. Desweiteren wurden für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen 15,4 Millionen ausgegeben (Vorjahr 17,0 Millionen ). Darin sind u. a. enthalten: komplexe Instandhaltungsmaßnahmen an Gebäuden (nicht aktivierungspflichtige Modernisierungen) mit 5,7 Millionen individuelle Modernisierungen (nicht aktivierungspflichtig) mit 1,6 Millionen Davon waren die größten Kostenpositionen die Badmodernisierungen mit 1,1 Millionen und Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eg 31

32 Lagebericht II. Darstellung der Lage 2. Finanzlage 1. Ertragslage Die Kapitalflussrechnung nach DRS 2 wird für 2014 wie rechts abgebildet dargestellt. Das Geschäftsjahr 2014 wurde mit einem Jahresüberschuss von 9,9 Millionen abgeschlossen. Der Jahresüberschuss konnte in folgenden Ergebnisbereichen erwirtschaftet werden: Geschäftsbereich Ergebnis der Hausbewirtschaftung Ergebnis der Betreuungstätigkeit und Leistungen für Dritte Ergebnis des sonstigen Geschäftsbetriebes 2014 T Vorjahr T Veränderung T , , ,7 + 45,3 + 28,3 + 17,0-218,3-90,7-127,6 Neutrales Ergebnis + 466, ,7-764,5 Die Kapitalflussrechnung zeigt aus der laufenden Geschäftstätigkeit nach Tilgungen einen Zahlungsmittelzufluss von ,7 T. Im Investitions- und Finanzierungsbereich sind insgesamt Ausgaben von 9.673,3 T angefallen. Der Finanzmittelbestand hat sich insgesamt um 4.096,4 T auf ,3 T erhöht. Die Gegenüberstellung der vorhandenen und der kurzfristig realisierbaren Deckungsmittel mit den kurzfristig fälligen Verbindlichkeiten und Rückstellungen zum 31. Dezember 2014 ergibt folgendes Bild: Deckungsmittel T kurzfristiges Fremdkapital T Überdeckung T Finanzbereich (Zins- und Beteiligungserträge) + 761, ,5 + 35,8 Am Ende des vorangegangenen Geschäftsjahres betrug die Überdeckung T. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag - 165,4-132,9-32,5 Jahresüberschuss , , ,9 Die Veränderung des Jahresüberschusses resultiert im Wesentlichen aus: dem Anstieg der Nutzungsgebühren (+ 0,8 Millionen ), der gesunkenen Entnahme der Bauinstandhaltungs - rückstellungen (- 0,7 Millionen ), gesunkenen Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen (+ 1,5 Millionen ), dem Rückgang der Zinsaufwendungen (+ 0,2 Millionen ), dem Anstieg der Personalkosten (- 0,2 Millionen ) und diversen Geschäftsvorgängen (- 0,3 Millionen ). Die finanzielle Lage der Genossenschaft stellte zu allen Zeiten im Geschäftsjahr sicher, dass die für die Finanzierung des laufenden Geschäfts und der geplanten Investitionen einzusetzenden Eigenmittel stets zur Verfügung standen und somit alle Zahlungsverpflichtungen erfüllt werden konnten. Das Gleiche gilt auch für den Perspektivplan 2015 bis Die Nettokaltmieten für Wohnungen betrugen im Dezember 2014 durchschnittlich 5,13 pro m² Wohnfläche (Vorjahr 5,08 ). Die im VNW organisierten Rostocker Wohnungsunternehmen hatten vergleichsweise eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 5,51 pro m² Wohnfläche. 32 Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eg

33 Lagebericht III Kapitalflussrechnung nach DRS2 I. Laufende Geschäftstätigkeit Geschäftsjahr 2014 in T Vorjahr 2013 in T Jahresüberschuss , ,2 Abschreibungen auf das Anlagevermögen , ,7 Abnahme langfristiger Rückstellungen - 383,6-969,0 sonstige zahlungsunwirksame Erträge - 5,7-233,5 Cash flow nach DVFA/SG , ,4 Abnahme kurzfristiger Rückstellungen - 9,5-34,8 Buchgewinne/-verluste aus Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens - 103,2 + 2,7 Zunahme sonstiger kurzfristiger Aktiva - 252,7-571,2 Zunahme sonstiger kurzfristiger Passiva + 456, ,4 Cash flow aus laufender Geschäftstätigkeit , ,5 planmäßige Tilgungen , ,9 Cash flow aus laufender Geschäftstätigkeit nach Tilgungen , ,6 II. Investitionsbereich Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des AV + 165, ,4 Auszahlungen für Investitionen in das AV , ,2 Cash flow aus Investitionstätigkeit , ,8 III. Finanzierungsbereich Rückzahlungen von Darlehen (Sondertilgungen) - 838, ,1 Veränderung der Geschäftsguthaben + 192,0 + 97,7 Auszahlung von Dividenden - 386,3-381,0 Einzahlungen in die Kapitalrücklage + 19,5 + 18,3 Cash flow aus Finanzierungstätigkeit , ,1 IV. Finanzmittelfonds Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestands , ,3 Finanzmittelbestand am des Vorjahres , ,2 Finanzmittelbestand am des Geschäftsjahres , ,9 Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eg 33

34 Lagebericht 3. Vermögenslage Die Vermögenslage der Genossenschaft stellt sich zum Ende des Geschäftsjahres wie unten aufgezeigt dar. Die Veränderungen im Anlagevermögen resultieren hauptsächlich aus dem Zugang von Grundstückskäufen ( T ) und komplexen Modernisierungsmaßnahmen/Außenanlagen ( T ), geleisteten Anzahlungen ( T ) reduziert um die planmäßigen Abschreibungen ( T ). Das Umlaufvermögen erhöhte sich vorwiegend durch den Zugang an flüssigen Mitteln ( T ). Das Eigenkapital erhöhte sich insgesamt um T, hauptsächlich durch den Jahresüberschuss. plan mäßige Tilgung belief sich auf 1,9 Millionen (Vorjahr 4,0 Millionen ). Des Weiteren wurden Sondertilgungen in Höhe von 0,8 Millionen vorgenommen (Vorjahr 3,4 Millionen ). Für 2015 ist insgesamt ein Betrag für planmäßige Tilgungen in Höhe von 0,9 Millionen vorgesehen. Das kurzfristige Fremdkapital incl. kurzfristiger Rückstellungen erhöhte sich um insgesamt 446 T. Die Veränderung resultiert vorwiegend aus dem Anstieg der erhaltenen Anzahlungen (+ 789 T ), denen geringere Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen (- 235 T ), aus Steuern (- 75 T ) und gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht (- 40 T ), gegenüberstehen. Die langfristigen Rückstellungen reduzierten sich ins gesamt um 383 T. Wesentlichen Anteil daran hatte der Rückgang der Rückstellungen für Bauinstandhaltung um 229 T. Das langfristige Fremdkapital verringerte sich insgesamt um 2,8 Millionen. Der Abgang durch 4. Gewinnverteilung Der Vorstand schlägt vor, den Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2014 in Höhe von 400 T als Bruttodividende von 4,0 Prozent gemäß 41 Abs. 1 und 2 der Satzung zu verwenden. Vermögen 31. Dezember 2014 Vorjahr Veränderung T % T % T % Anlagevermögen , , ,1 Umlaufvermögen , , ,3 aktive Rechnungsabgrenzungsposten 8 0,0 3 0, ,7 Gesamtvermögen , , ,5 Kapital Eigenkapital , , ,8 langfristige Rückstellungen , , ,6 Fremdkapital langfristig (incl. langfr. passiver Rechnungsabgrenzungsposten) Fremdkapital kurzfristig (incl. kurzfristiger Rückstellungen) 905 0, , , , , ,4 Gesamtkapital , , ,5 34 Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eg

35 Lagebericht III III. Nachtragsbericht Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind, haben sich bis zum Zeitpunkt der Erstattung dieses Lageberichtes nicht ergeben. IV. Prognose-, Chancen- und Risikobericht Unser Risikomanagementsystem basiert vorrangig auf dem Controlling und der regelmäßigen internen Berichterstattung. Es wird laufend aktualisiert. Außerdem werden externe Beobachtungsbereiche, insbesondere die Entwicklung des Wohnungsmarktes, der Bevölkerung und des Kapitalmarktes, in die Betrachtung einbezogen. Wesentliche Risiken sind nicht erkennbar, allerdings stehen die steigenden Anforderungen an die technische Beschaffenheit der Wohnungen im Konflikt zu den sinkenden Einkommensverhältnissen der aktuellen und zukünftigen Rentner/Pensionäre. Grundsätzlich erwarten wir auch für die Zukunft eine günstige Vermietungssituation, wie sie in Rostock seit einigen Jahren vorhanden ist. nächsten 10 Jahren wird unser Jahresergebnis in dieser Größenordnung positiv sein und eine satzungsgemäße Ausschüttung von Dividenden zulassen. Für Modernisierungen und Instandhaltungen bei Gebäuden und Außenanlagen sind im Geschäftsjahr 2015 rund 21 Millionen sowie für Neubau und Ankauf von Grundstücken rund 10 Millionen geplant. Um der demografischen Entwicklung im Land Rechnung zu tragen, werden auch in den Folgejahren Nachrüstungen von Personenaufzügen vorgenommen. Bestandsgefährdende Risiken werden in der derzeitigen Entwicklung der Genossenschaft nicht gesehen. Kennziffern wie Leerstandsquote, Liquidität, Eigenkapitalhöhe, Verschuldungsgrad und der geringe Anteil des Kapitaldienstes an der Nettokaltmiete zeugen von der absoluten und relativen Stabilität der Genossenschaft. Aus diesen Gründen ist eine akute Gefährdung der finanziellen Entwicklung auch in Zeiten der Finanzmarkt und Eurokrise bzw. in der nahen Zukunft nicht zu befürchten. Nutzungsgebührenanstiege erfolgen nur durch Erhebung von Modernisierungsumlagen und durch Anwendung von Zielmietenlisten bei der Neuvermietung von Wohnungen. Weitere Chancen der Wirtschaftlichkeit werden wir bei vorgesehenen Neubaumaßnahmen und bei weiteren punktuellen Ankäufen von Wohnungsbeständen in guten Wohnlagen wahrnehmen. Zusätzliche Wohnungs verkäufe außerhalb unseres früher umgewandelten Wohneigentumsbestandes (gem. AHG) sind nicht geplant. Die Bankgeschäfte, sowohl debitorisch als auch kreditorisch, sind geordnet. Für die geplanten Investitionen der Folgejahre erfolgt wie in den letzten 8 Jahren eine Finanzierung aus Eigenmitteln. Zusammenfassend ist festzustellen, dass die der zei tige und ebenso die perspektivische wirtschaftliche Situation unserer Genossenschaft die Solidität und Kontinuität der Geschäftsführung über Jahrzehnte widerspiegelt. Diese Geschäftspolitik wird auch künftig im Einklang aller gewählten Organe fortgesetzt. Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eg Der Vorstand Andreas Lübcke, Thomas Müller Rostock, 27. Mai 2015 Für das Geschäftsjahr 2015 rechnen wir mit Nettokaltmieten in Höhe von 35,2 Millionen und mit einem Jahresüberschuss von 8,2 Millionen. Auch in den Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eg 35