Einige Worte vorweg 11. Wohnungssuche richtig geplant 13

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1 5 Ihalt Eiige Worte vorweg 11 Wohugssuche richtig geplat 13 Behalte Sie de Überblick So fide Sie Ihre Traumwohug Der Blick i die Zeitug Suche im Iteret Eie Makler eischalte Die Wohugsbesichtigug Mit welche Koste müsse Sie reche? Der Abschluss des Mietvertrags 21 Welche gesetzliche Bestimmuge gelte? Mietrechtsreform ud Schuldrechtsmoderisierug.. 22 Was ist ei Mietvertrag? Welche Vertragsform ist vorteilhaft? Die Parteie des Mietvertrages Ehegatte als Mieter Die Parter eier ichteheliche Lebesgemeischaft als Mieter Die Mitglieder eier Wohgemeischaft als Mieter. 31 Miderjährige als Mieter Utermiete Die vollstädige Utermiete Die teilweise Utermiete Besoderheite des Utermietvertrags

2 6 Ihalt Ihaltliche Bestimmuge des Mietvertrags 37 Der Midestihalt Verbotee Vertragsklausel Stichwort Miete Begriff ud Fälligkeit der Miete Die Wohfläche Hausordug Was Sie sost och über Mietverträge wisse sollte 47 Kautio Si ud Zweck der Kautio Arte der Kautio Höhe der Kautio Die Rückzahlug der Kautio Doppelvermietug Oft ei Problemfall: Eigetümerwechsel Verbesserug bei der Kautio Tod des Mieters Rechte ud Pflichte währed der Mietzeit 57 Der Eizug i die eue Wohug Ihr Aspruch: Der Wohgebrauch Lägere Abweseheit Bade ud Dusche Partys ud lärmede Gäste Musik Haustiere Fahrräder ud Motorräder Kiderwage

3 Ihalt 7 Gewerbliche Nutzug Soderfall Prostitutio Das Hausrecht Istadhaltug, Istadsetzug ud Schöheitsreparature Was bedeute die uterschiedliche Begriffe? Was sid Schöheitsreparature? Wer muss die Schöheitsreparature durchführe?. 70 Fristepla ud Bedarfsklausel Vo Fall zu Fall aders: Übermäßige Abutzug.. 76 Die Schöheitsreparature beim Auszug Fachbetrieb oder do it yourself: Die Ausführug vo Schöheitsreparature Uterlassee Schöheitsreparature ud Schadesersatz Die Verjährug vo Schöheitsreparature ud Schadesersatz Bagatellschäde Mieterhöhug, Mietmiderug ud Nebekoste 86 Aufstockug der Miete Erhöhugsverlage des Vermieters Ortsübliche Vergleichsmiete Der Mietspiegel Vergleichswohuge Sachverstädigegutachte Mietdatebak Eihaltug der Kappugsgreze Mieterhöhug bei Moderisierug Mieterhöhug wege erhöhter Betriebskoste Keie Mieterhöhug wege erhöhter Kapitalkoste mehr möglich

4 8 Ihalt Mieterhöhug bei eier Staffelmiete Mietapassugsvereibarug Mietüberhöhug ud Mietwucher Soderfall: Mietmiderug Worauf Sie bei eier Mietmiderug achte müsse 107 Wichtig: Die sofortige Mägelazeige Höhe der Miderug Die Betriebs- oder Nebekoste Verbrauchsabhägige ud verbrauchsuabhägige Koste Nicht alle Betriebskoste sid umlagefähig Wer bezahlt die Betriebskoste? Betriebskostevorauszahlug oder Pauschale? Wie sieht die korrekte Betriebskosteabrechug aus? Verteilugsschlüssel Überprüfug der Abrechug We Vermieter trickse wolle Verjährug ud Verwirkug vo Nebekosteforderuge Die Erhöhug ud Ermäßigug vo Vorauszahluge Soderfall: Heizkosteabrechug Eimal jährlich muss abgerechet werde Beedigug des Mietverhältisses 135 Form ud Frist der Küdigug Schriftform otwedig Küdigugsfriste Kurze Frist auch bei Altverträge Zugag ist Voraussetzug Ordetliche Küdigug durch de Mieter Ordetliche Küdigug durch de Vermieter

5 Ihalt 9 Besoderer Küdigugsschutz des Mieters Nicht uerhebliche schuldhafte Pflichtverletzug. 142 Eigebedarf Agemessee wirtschaftliche Verwertug Widerspruchsrecht ud Sozialklausel Außerordetliche befristete Küdigug Die fristlose Küdigug des Mieters Nichtgewährug des Gebrauchs der Wohug Gesudheitsgefährdug Schuldhafte Pflichtverletzug Die fristlose Küdigug des Vermieters Abmahug Vertragswidriger Gebrauch der Wohug Zahlugsverzug des Mieters Schuldhafte Pflichtverletzug Befristetes Mietverhältis Rechtslage für vor dem geschlossee Altverträge Rechtslage für ab dem geschlossee Mietverträge Vorzeitige Küdigug des Zeitmietvertrages Aufhebugsvertrag Nachmieter Rückgabe der Wohug 173 Vollstädige Räumug Verspätete Rückgabe der Wohug Rückgabe der Schlüssel Die Abahme der Wohug Das Vermieterpfadrecht Verjährug der Asprüche

6 10 Ihalt So setze Sie Ihre Rechte als Mieter durch 185 Erst iformiere da sofort hadel Rechtsberatug ud Beratugshilfe Prozesskostehilfe Rechtsschutzversicherug Rechtsawalt Typische Probleme vor Gericht Räumugsklage Gerichtsverfahre Vollstreckug Kosterisiko Ahag 201 Abkürzugsverzeichis Muster eies Mietvertrags Muster eies Übergabeprotokolls Register 205

7 13 Wohugssuche richtig geplat Behalte Sie de Überblick Der häufigste Grud für Mietstreitigkeite besteht dari, dass weder Mieter och Vermieter ihre Rechte ud Pflichte aus dem Mietverhältis geau kee. Für Sie bedeutet das, sich möglichst vo Afag a eie Wissesvorsprug zu verschaffe, um bei auftretede Schwierigkeite de Überblick behalte zu köe. Leider ist es i der Praxis keie Selteheit, dass der Kauf eies Fahrrads wochelag grüdlich vorbereitet, ei Mietvertrag aber eifach blid uterschriebe wird. Das gilt icht ur für jügere Leute wie Auszubildede oder Studete, die i geschäftliche Dige häufig och uerfahre sid ud trotzdem als Erstes eimal eie Mietvertrag für eie Wohug am Ausbildugsort abschließe müsse. Auch viele ältere Semester gerate i Etscheidugsschwierigkeite, we sie auf der Suche ach eier eue Wohug ei iteressates Objekt besichtige ud der Vermieter plötzlich versucht, sie uter Druck zu setze etwa mit dem Hiweis darauf, wie viele adere Iteressete bereits vor der Tür Schlage stehe. We Sie da ohe größeres Nachdeke de Mietvertrag uterschreibe, ka Sie das auf Dauer gesehe eie Mege Geld koste. So fide Sie Ihre Traumwohug Viele Mieter verwede zwar viel Zeit für die Besichtigug vo Mietagebote, mache sich vorher jedoch keie Geda-

8 14 Wohugssuche richtig geplat ke darüber, i welche Art vo Wohug sie eigetlich wirklich eiziehe wolle. Die Suche wird da meist zu eiem Roulettespiel, der Zufall etscheidet. Tipp Ivestiere Sie ubedigt eiige Zeit, um sich geau über die vo Ihe gewüschte Wohug klar zu werde. Sie habe grudsätzlich drei Möglichkeite, Ihr eues Domizil aufzustöber: Sie studiere die Mietagebote i der Presse. Sie riskiere eie Blick is Iteret. Sie beauftrage eie Makler. Bevor Sie sich i die Lektüre vo Wohugsiserate vertiefe oder eie Makler aufsuche, müsse Sie zuerst festlege, i welcher Geged die eue Wohug liege soll. Die Lage Ihrer Wohug hat eie gaz etscheidede Eifluss auf Ihre Tagesablauf ud Ihre Zeitplaug. Darum steht dieses Auswahlkriterium a erster Stelle ud zwar och vor der Frage, wie hoch die zu zahlede Miete sei darf. Tipp Etscheide Sie mit Hilfe eies Stadtplas, i welcher Lage Sie küftig wohe wolle. Erst da köe Sie sich systematisch auf dem Wohugsmarkt ach geeigete Räumlichkeite umsehe.

9 Der Blick i die Zeitug 15 Der Blick i die Zeitug Erstelle Sie zuächst eie Liste mit Kriterie, die bei der Wohugssuche für Sie persölich wichtig sid, zum Beispiel: Lage der Wohug (Zetrum oder Radlage) ud Struktur des Wohgebiets (Neubaugebiet, reies Wohgebiet); Höhe der Miete ud der Nebekoste; Lärmquelle (Autobah, Hauptstraße, verkehrsberuhigte Zoe, Bahliie, Flugscheise, Gewerbebetriebe); Verkehrsabidug (U-Bah, S-Bah, Bus, Radweg); Eikaufsmöglichkeite, sostige Diestleistuge (Bak, Post, Arzt) ud Erholugsmöglichkeite (Schwimmbad, Kio, Parkalage); Spielplätze für Kider; Etferug zur Schule, zum Kidergarte, zum Arbeitsplatz ud zu Verwadte ud Freude. Bevor Sie zum Telefo greife, um auf eie Wohugsazeige hi eie Vermieter azurufe, lege Sie sich am beste eie Checkliste zurecht, damit Sie icht vergesse, ach wichtige Details zu frage. Checkliste Name, Aschrift ud Telefoummer des Vermieters Exakte Aschrift der agebotee Wohug Wie viele Zimmer hat die Wohug? Wie groß ist die Wohfläche? Hadelt es sich um ei Eifamilie- oder Mehrfamiliehaus, eie Altbau oder Neubau? Gibt es eie Garage oder eie Stellplatz? Ab wa soll die Wohug vermietet werde? Welche Art vo Mietvertrag soll abgeschlosse werde (Zeitmietvertrag, Staffelmiete oder ormaler Mietvertrag)?

10 16 Wohugssuche richtig geplat Wie hoch sid die moatliche Kaltmiete, die moatliche Nebekostevorauszahluge ud die Kautio? Falle Maklergebühre a? Wa ka die Wohug besichtigt werde? Suche im Iteret Die Wohugssuche im Iteret ist derzeit och mit viele Hürde verbude ud ka bisher och immer icht als echte Alterative empfohle werde. Der Vergleich eizeler Agebote ist ur sehr schwer möglich, da bis dato keie eiheitliche Stadards existiere. Hier eiige Hiweise für alle, die sich trotzdem zur Wohugssuche auf de Date-Highway begebe wolle: Sid bei dem Agebot Name, Adresse ud Telefoummer des Vermieters agegebe? Oft fidet sich ur eie -Adresse ohe weitere Agabe. Stammt das Agebot direkt vo eiem Vermieter oder vo eiem Makler? Bei eiem Makler fällt bei der erfolgreiche Vermittlug eie hohe Provisio a. Wie lage steht das Agebot bereits im Iteret? Mache Iserate scheie dort seit Moate eigestellt zu sei ud sid alles adere als aktuell. Tipp Auch we es och so eifach ud verlocked klige mag: Miete Sie iemals per Iteret eie Wohug a, die Sie vorher icht besichtigt habe.

11 Eie Makler eischalte 17 Eie Makler eischalte Die Bezeichug Makler ist ur ei aderes Wort für»wohugsvermittler«. Ei Makler ist also jemad, der für Sie professioell ach eier Wohug sucht. Ist er mit seier Tätigkeit erfolgreich, erhält er dafür eie Provisio, die häufig auch»courtage«geat wird. Eie Makler brauche Sie da, we Sie keie Zeit habe, sich selbst um die Wohugssuche zu kümmer. Vorsicht: Das erspart es Ihe icht, die i Frage kommede Wohuge selbst zu besichtige, keie Möglichkeit habe, sich vor Ort um die Wohugssuche zu kümmer, isbesodere we Sie i eie weiter etferte Stadt ziehe. Verschaffe Sie sich aber vor Ihrer Etscheidug ubedigt eie persöliche Eidruck vo der Geged! Tipp Die Berufsbezeichug des Maklers ist icht geschützt. Es ka also praktisch jederma dieses Gewerbe amelde. Ei Nachweis über besodere Ketisse wird icht verlagt. Ei Makler erhält für seie Tätigkeit eie Provisio, die im Normalfall zwei Moatsmiete zuzüglich Umsatzsteuer beträgt. Beispiel: Bei eier Kaltmiete vo 500, ud eiem Umsatzsteuersatz vo 16% beträgt die Provisio für de Makler 1160,. Die Provisio wird allerdigs erst da fällig, we Ihe der Makler eie Wohug achgewiese oder Ihe eie Wohug vermittelt hat.

12 18 Wohugssuche richtig geplat Ei Maklervertrag ka schriftlich oder müdlich abgeschlosse werde. Erfahree Makler schließe Verträge jedoch aus Beweisgrüde ausahmslos schriftlich ab ud verwede dazu etsprechede Formulare. Habe Sie eie solche schriftliche Maklervertrag abgeschlosse, werde dari regelmäßig auch die vom Makler eiseitig aufgestellte Allgemeie Geschäftsbediguge miteibezoge. Diese sid jedoch der strege gesetzliche Kotrolle der 305 ff. BGB uterworfe. Isbesodere dürfe sie keie so geate überraschede Klausel ethalte. Tipp Steht i Frage, ob eie Klausel aus de Allgemeie Geschäftsbediguge tatsächlich wirksam ist, sollte Sie ubedigt fachkudige Rechtsrat eihole. Damit der Makler eie Aspruch auf Provisio hat, muss er vo Ihe beauftragt worde sei. Für eie solche Beauftragug geügt es jedoch icht, we Sie lediglich uverbidlich bei eiem Makler achfrage oder auf eie Zeitugsazeige atworte ud bei eiem Makler arufe. I diese Fälle kommt och kei Maklervertrag zu Stade. Das Gesetz legt fest, dass der Makler erst da eie Aspruch auf eie Provisio hat, we ifolge seier Tätigkeit, die i der Vermittlug oder im Nachweis der Gelegeheit zum Abschluss eies Mietvertrags liege ka, ei Mietvertrag tatsächlich zu Stade kommt. Für de Provisiosaspruch des Maklers ist maßgebed, dass seie Tätigkeit ursächlich für das Zustadekomme des Mietvertrags war. Ei Provisiosaspruch etsteht daher icht, we Sie eie vom Makler agebotee Wohug icht eh-

13 Die Wohugsbesichtigug 19 me. Ei Aspruch auf Provisioszahlug etsteht auch da icht, we Sie das Mietagebot bereits kate, bevor Sie vom Makler darauf higewiese wurde. Die Wohugsbesichtigug Habe Sie eie Besichtigugstermi vereibart, sollte Sie sich etwas Zeit ehme ud ahad der Checkliste auf Seite 15 och eimal alle wichtige Pukte prüfe; etwa eie Viertelstude früher als vereibart a der Wohug eitreffe ud sich eie erste Eidruck vo der Umgebug verschaffe; auf eiem Zettel i Stichpukte alle Mägel festhalte, die Ihe im erste Momet auffalle; mit Hilfe eies Metermaßes feststelle, ob beispielsweise Ihr Wohzimmerschrak oder Ihre Eibauküche icht füf Zetimeter zu hoch für das eue Wohzimmer bzw. die Küche sid. Außerdem sollte Sie ubedigt auf folgede Mägel achte: Schimmel- ud Stockflecke sid ei Zeiche für eie schlechte Außeisolierug. Folge: Die Heizkoste köe eorm hoch werde. Ei steter Luftzug eiige Zetimeter über dem Bode deutet auf schlecht schließede Fester ud Türe hi. (Das köe Sie mit Hilfe eies Streichholzes oder Feuerzeugs gaz eifach prüfe.) Folge: Die Heizkoste steige, Lärm- ud Geruchsbelästiguge köe Ihe das Lebe schwer mache. Kommt aus de Hähe schmutziges oder bräulich verfärbtes Wasser, ist das ei Alarmzeiche. Das Leitugssystem des Hauses ist da überaltert. Folge: Sie gehe ei Gesudheitsrisiko ei.

14 20 Wohugssuche richtig geplat Mit welche Koste müsse Sie reche? Viele Mieter verliere i der Freude über die eue Wohug scho eimal de Überblick, welche Koste mit dem Umzug auf sie zukomme werde. Bei der Kalkulatio für Ihre Wohugswechsel müsse Sie folgede Rechugsposte im Auge behalte: Miete für die eue Wohug Nebekoste für die eue Wohug Mietkautio Reovierug der eue Wohug Ablöse für Eibauküche etc. des Vormieters Maklerprovisio Koste für Neuaschaffuge Miete für die alte Wohug Reovierug der alte Wohug Koste für Möbelspeditio Beispiel: Familie Müller zieht im Jui aus der alte Wohug i ihr eues Domizil. Die Miete (etto kalt) beträgt jeweils 500,. Daraus ergibt sich folgede Kalkulatio für die Umzugskoste: Miete für die eue Wohug (Jui) 500, Nebekoste für die eue Wohug (Jui) 150, Mietkautio (maximal drei Kaltmiete) 1500, Reovierug der eue Wohug 1000, Ablöse für Eibauküche etc. des Vormieters 1500, Koste für Neuaschaffuge 1000, Maklerprovisio 1160, Miete für die alte Wohug (Jui) 500, Reovierug der alte Wohug 1000, Koste der Möbelspeditio 1000, Gesamtkoste 9310,