immobilienmarkt bayern Wirtschaftliche Rahmenbedingungen sorgen für gute Immobilienkonjunktur

Transkript

1 immobilienmarkt bayern 15 1 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen sorgen für gute Immobilienkonjunktur EINE FACHTHEMENREIHE DER DG HYP Dezember 15

2

3 Inhalt Grußwort Gewerbliche Immobilien in Bayern 3 Bayern als Immobilienstandort 3 Standorte im Überblick 5 Demografische Entwicklung in Bayern 7 Handel Marktsituation und Prognose 11 Büro Marktsituation und Prognose 1 Wohnimmobilien Marktsituation und Prognose 1 Mietpreisbremse in Bayern 5 ungebrochene Wachstumsdynamik Immobilienstandort Büro- und Wohnimmobilien im Landkreis 3 Ballungsraum Nürnberg-Fürth-Erlangen 33 Immobilienstandort Nürnberg 33 Immobilienstandort Fürth 3 Immobilienstandort Erlangen Fuggerstadt Augsburg Autos und High-Tech Ingolstadt und Regensburg 5 Immobilienstandort Ingolstadt 5 Immobilienstandort Regensburg 5 Universitätsstadt Würzburg 5 Standorte im Überblick Impressum Disclaimer Ansprechpartner DG HYP/VR WERT 5 1

4 grusswort Sehr geehrte Damen und Herren, als gewerbliche Immobilienbank der Genossenschaftlichen FinanzGruppe Volksbanken Raiffeisenbanken untersuchen wir regelmäßig die Märkte, in denen wir aktiv sind, um Chancen und Risiken besser beurteilen zu können. Die Ergebnisse der Analysen veröffent lichen wir in Immobilienmarktberichten. Diese richten sich an Kunden sowie unsere Partner in der FinanzGruppe, die Volksbanken und Raiffeisenbanken, mit denen wir in den Regionen erfolgreich gemeinsame Finanzierungen realisieren. Bayern zeichnet sich durch seine hohe Wirtschaftsleistung und Innovationskraft, eine gute Arbeitsmarktsituation sowie die im bundesweiten Vergleich überdurchschnittliche demografische Entwicklung aus. Von den erfreulichen Rahmenbedingungen profitiert auch der bayerische Immobilienmarkt. Angesichts steigender Einwohnerzahlen, einer wachsenden Bürobeschäftigung und hoch frequentierter Einkaufsmeilen ist die Nachfrage nach Wohnungen sowie Büro- und Einzelhandelsflächen an den in der studie untersuchten Standorten das sind mit angrenzendem Landkreis, Nürnberg, Fürth, Erlangen, Augsburg, Ingolstadt, Regensburg und Würzburg anhaltend hoch. Dabei dürfte es auch vorerst bleiben, wenngleich die Mietdynamik in den drei betrachteten Segmenten aufgrund des erreichten Niveaus voraussichtlich leicht nachlassen wird. Einen detaillierten Überblick bietet Ihnen die vorliegende Publikation, die unsere fachthemenreihe Regionale Immobilienzentren und den Immobilienmarkt Deutschland, die wir jeweils im Frühjahr und im Herbst veröffentlichen, ergänzt. Seit einigen Jahren analysieren wir zudem die gewerblichen Immobilienmärkte in einzelnen Bundes ländern. Alle bislang veröffentlichten Marktberichte der DG HYP stehen Ihnen im Internet unter zum Download zur Verfügung oder können bei uns angefordert werden. Mit freundlichen Grüßen Dr. René Beckert Leiter Immobilienzentrum DG HYP Dezember 15

5 GEWERBLICHE IMMOBILIEN IN BAYERN Bayern als Immobilienstandort Bayern ist eine Erfolgsgeschichte. Die bayerische Volkswirtschaft zählt zu den stärksten in Europa. Das Bundesland gilt als Sehnsuchtsort für Deutsche und Zuwanderer gleichermaßen Bayern bietet ein Mehr an Lebensqualität. Mit diesen einleitenden Worten beginnt die Studie Bayern 5: Alte Stärke, neuer Mut. Die von McKinsey durchgeführte Analyse stellt aber auch fest, dass zum Erhalt der wirtschaftlichen Stärke noch einige Hausaufgaben zu erledigen sind, weil die Zukunftsfähigkeit Bayerns im internationalen Vergleich nicht im Spitzen-, sondern im Mittelfeld anzusiedeln ist. So finden beispielsweise große Projekte, die für die Zukunft des Bundeslandes durchaus von Bedeutung sind, immer weniger die Unterstützung der bayerischen Bürger. Dadurch scheiterte bereits die Bewerbung für die Olympischen Winterspiele. Dieser Widerstand könnte auch den Bau der dritten Landebahn am er Flughafen oder neue Stromtrassen verhindern. Letztlich haben es die Bayern selber in der Hand, ob sie auch in der Zukunft im Spitzenfeld angesiedelt sind. Die Basis dafür ist auf jeden Fall vorhanden. Denn heute glänzt Bayern auf praktisch allen erdenklichen Handlungsfeldern mit Bestnoten. Die Wirtschaftsleistung ist hoch. Der Arbeitsmarkt weist weitgehend Vollbeschäftigung auf, hier mangelt es allenfalls an Fachkräften, nicht aber an Arbeitsplätzen. Die Verschuldung je Einwohner ist die niedrigste unter den 1 Bundesländern. In den Länderfinanzausgleich zahlt Bayern in etwa so viel ein, wie Baden- Württemberg und Hessen zusammen. Die demografische Entwicklung ist dank Zuwanderung besser als in den anderen Flächenländern, wenngleich Geburtenmangel und Überalterung auch vor Bayerns Landesgrenzen nicht Halt machen. Das Bildungssystem wird oft als Referenz herangezogen. Das internationale Image ist hervorragend, was im Wettbewerb um Investoren durchaus von Vorteil sein kann. Die Perspektiven für den bayerischen Immobilienmarkt sind angesichts dieser Rahmenbedingungen günstig. Entsprechend positiv haben sich die drei in diesem Marktbericht untersuchten Segmente Handel, Büro und Wohnen entwickelt. DIE DYNAMIK AM BAYERISCHEN IMMOBILIENMARKT IST GUT ABER AUCH NICHT AUFFÄLLIG HOCH 3 5 Mietanstieg kumuliert über 5 Jahre in % Top-Standorte Deutschland (Top-7) 3 5 Mietanstieg kumuliert über 5 Jahre in % Bayerische Großstädte ohne Deutsche Oberzentren () Handel Büro Wohnen Handel Büro Wohnen Quelle: BulwienGesa Quelle: BulwienGesa 3

6 Bayern im Bundeslandvergleich BAYERN: ÜBERDURCHSCHNITTLICHER EINWOHNERZUWACHS Bayern Deutschland 9 West Ost (mit Berlin) Quelle: Feri Einwohnerzahl 199 = FLÄCHENLAND MIT DEM HÖCHSTEN BRUTTOINLANDSPRODUKT JE EINWOHER Hamburg Bremen Bayern Hessen Baden-Württemberg Deutschland Nordrhein-Westf. Saarland Berlin Niedersachsen Rheinland-Pfalz Schleswig-Holst. Sachsen Brandenburg Sachsen-Anhalt Thüringen Mecklenburg-Vorp BIP je Einwohner in Tsd. Euro BIP je Erwerbstätigen Tausende in Tsd. Euro Quelle: Statistisches Bundesamt / VGR der Länder BAYERN: KRÄFTIGER BESCHÄFTIGUNGSANSTIEG ARBEITSMARKT AUF VOLLBESCHÄFTIGUNGSNIVEAU Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte = Bayern Deutschland West Ost (mit Berlin) Arbeitslosenquote in % Bayern Deutschland West Ost (mit Berlin) Quelle: Bundesagentur für Arbeit Quelle: Bundesagentur für Arbeit KONJUNKTURPROGNOSE DEUTSCHLAND in % ggü. Vorjahr Bruttoinlandsprodukt,3 1, 1, 1, Privater Konsum,,9 1, 1,3 Staatskonsum, 1, 1,9 1, Investitionen -1,5 3, 3,, Ausfuhren 1,,, 5,5 Einfuhren 3,1 3,7, 5, Arbeitslosenquote (in %),9,7,, Inflationsrate (HVPI) 1,,,1 1, Budgetsaldo (in % des BIP),1,7,, Quelle: DZ BANK AG

7 Die wirtschaftliche Stärke Bayerns sorgt für eine wachsende Bürobeschäftigung, volle Shopping-Center und Einkaufsmeilen sowie steigende Einwohnerzahlen. Daraus resultiert eine hohe Nachfrage nach gewerblichen Flächen und Wohnungen. Besonders dynamisch zeigt sich die Region Oberbayern mit der Landeshauptstadt. Es ist kein Zufall, dass die in Bayern seit dem 1. August 15 geltende Mietpreisbremse weit überwiegend Städte und Gemeinden in diesem Regierungsbezirk betrifft. s Immobilienmarkt ist der unangefochtene Hotspot des deutschen Immobilienmarkts, Mieten und Kaufpreise weisen Spitzenwerte auf. Allerdings sind hier auch die Mieten am höchsten. Ein weiterer Wachstumsmotor sind die drei Städte Nürnberg, Fürth und Erlangen, ohne dass hier überdurchschnittlich hohe Mieten zu beobachten wären. ist der unangefochtene Hotspot des deutschen Immobilienmarkts Das lässt sich aber auch für die in diesem Marktbericht betrachteten bayerischen Großstädte insgesamt festhalten: Trotz der guten Vorgaben ist die Entwicklung am Immobilienmarkt nicht signifikant besser als im bundesdeutschen Durchschnitt. Das legt zumindest der auf Seite 3 dargestellte Mietvergleich nahe. In den zurückliegenden fünf Jahren konnten die Mieten für Handel, Büro und Wohnen sowohl in als auch in den anderen bayerischen Großstädten ordentlich zulegen. Dabei ist das Mietplus mal höher und mal niedriger als bei unseren bundesweiten Vergleichsindizes ausgefallen. Die Referenz bilden die sieben deutschen Top-Standorte sowie zwölf bundesweite Oberzentren. Aber nicht nur die Mietdynamik, auch die Höhe der Mieten selbst ausgenommen ist insbesondere bei Einzelhandels- und Büroflächen nicht überdurchschnittlich hoch. Insofern sind es weniger rekordhohe Mieten, die den bayerischen Immobilienmarkt in der Breite attraktiv machen, sondern eher das wirtschaftliche Zukunftspotenzial des Bundeslandes. Beste Rahmenbedingungen: Trotzdem ist die Mietdynamik in Bayern im deutschen Vergleich nicht signifikant höher Standorte im Überblick In diesem Marktbericht betrachten wir die Marktsegmente Handel, Büro und Wohnen in den acht bayerischen Großstädten. Das sind neben der Landeshauptstadt die Städte Augsburg, Erlangen, Fürth, Ingolstadt, Nürnberg, Regensburg und Würzburg. Außerdem haben wir den Landkreis, der die Metropole weitgehend umschließt, berücksichtigt. Zusammen leben dort 3,1 Millionen Menschen und damit etwa ein Viertel der bayerischen Bevölkerung. Der Anteil dieser Wirtschaftszentren an den knapp über fünf Millionen sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Bayern ist mit 3 Prozent erwartungsgemäß deutlich höher. Noch etwas größer ist die Relation bezogen auf die Wirtschaftsleistung, die fast Prozent des bayerischen Bruttoinlandsprodukts erreicht. Das Verhältnis der Einzelhandelsflächen und der Wohnungen am bayerischen Gesamtbestand entspricht wiederum in etwa dem Bevölkerungsanteil. Dagegen befindet sich in den acht Städten und dem Landkreis aufgrund der hier konzentrierten Verwaltungsaufgaben die Hälfte der bayerischen Büroflächen. Standorte im Marktbericht: plus Landkreis und sieben weitere bayerische Großstädte In der folgenden Tabelle werden die Standorte mit wesentlichen Kennzahlen charakterisiert. Das danach folgende Kapitel ab Seite 7 betrachtet die demografische Entwicklung in Bayern. Die Entwicklung der Segmente Handel, Büro und Wohnen haben wir in jeweils einem eigenen Abschnitt ab Seite 11, 1 und 1 zusammengefasst. Daran schließen sich ab Seite die Immobilienmarktprofile der einzelnen Standorte, beginnend mit, an. Aufbau des Marktberichts 5

8 ANALYSIERTE IMMOBILIENSTANDORTE Quelle: DZ BANK AG PROFIL DER STANDORTE IM BERICHT (DATEN FÜR 1) Regionen / Städte in Tausend Haushalte in Tausend BIP pro Kopf mtl. in Euro *) in % in Euro *) in Tausend Beschäftigte in % der Einwohner Einwohner Verfügb. Arbeitslosenquote Einkommen Verarbeitendes Gewerbe Anteil Beschäftigte in % in Tausend m² Einzelhandelsfläche Bürofläche Wohnungsbestand in Tausend m² in Tausend , Landkreis , Nürnberg , Fürth , Erlangen , Augsburg , Ingolstand , Regensburg , Würzburg 7 1., , Alle Standorte , Bayern , Anteil Bayern in % , Top , (Oberzentren): Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Münster, Nürnberg Top-7 (Top-Standorte): Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln,, Stuttgart Quelle: BA, BulwienGesa, Destatis, Feri, Städte Dresden und Leipzig, eigene Berechnungen *) in Preisen von

9 Demografische Entwicklung in Bayern Immobilien sind generell stärker als andere Güter von demografischen Trends betroffen, weil sich Lage, Größe und Struktur der Objekte nicht kurzfristig oder nur mit hohem Aufwand an den Bedarf vor Ort anpassen lassen. Mit Blick auf die bei Immobilien hohen Investitionen resultiert daraus ein erhebliches wirtschaftliches Risiko, wenn etwa die Mieterlöse wegen demografischer Verschiebungen hinter den Erwartungen zum Kaufzeitpunkt zurückbleiben. Deshalb ist es für Immobilieninvestoren unabdingbar, die demografischen Gegebenheiten an den relevanten Standorten genau unter die Lupe zu nehmen. Die langen Prognosezeiträume bringen allerdings eine erhebliche Unschärfe mit sich, weil sich auch kleinere Prognosefehler über viele Jahre zu einer erheblichen Abweichung kumulieren können. Immobilien sind von demografischen Trends stärker betroffen RELATIV GERINGER BEVÖLKERUNGSSCHWUND BIS : AUS DEMOGRAFISCHER SICHT STEHT BAYERN LANGFRISTIG AM BESTEN DA Prognostizierte Bevölkerungsentwicklung von 15 bis in % für die Flächenländer Bayern Baden- Württemberg -13 Hessen Nordrhein- Westfalen Niedersachsen Schleswig- Holstein Rheinland- Pfalz - - Sachsen Brandenburg Saarland Mecklenburg- Thüringen Vorpommern Sachsen- Anhalt Variante 1 (Nettomigration. Menschen) Variante (Nettomigration. Menschen) Quelle: Statistisches Bundesamt In Bayern wird sich das demografische Gefüge allerdings weniger verschieben als in den meisten anderen Bundesländern. Lediglich Baden-Württemberg und Hessen können noch einigermaßen mithalten. Das ist das Ergebnis der 15 veröffentlichten 13. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamts. Die Alterung der Gesellschaft, die aus der anhaltend niedrigen Geburtenrate resultiert, und das damit zusammenhängende rückläufige Arbeitskräftepotenzial machen wie auch die aller Voraussicht nach anhaltende Landflucht nicht vor den bayerischen Landesgrenzen Halt. Die Auswirkungen werden aber erheblich gedämpft, weil die Bevölkerung langfristig die Prognose reicht bis nur relativ gering schrumpfen soll. In der Variante 1 mit einer jährlichen Nettomigration von. Menschen sinkt sie um 11 Prozent, in der Variante mit einer doppelt so hohen Nettomigration geht sie dahingegen mit Prozent kaum merklich zurück. Auf dem Weg dahin wird die Einwohnerzahl nach der Prognose bis zum Ende des kommenden Jahrzehnts in beiden Varianten sogar noch minimal auf rund 13 Millionen Einwohner zulegen. Bayern steht demografisch unter den deutschen Flächenländern am besten da Allerdings gibt es auch in Bayern große regionale Unterschiede. Getragen wird die vergleichsweise gute demografische Prognose vor allem durch die Region Oberbayern sowie den angrenzenden Landstrichen. Die in der umseitigen Karte dargestellten Berechnungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung zeigen, dass keine andere deutsche Region dieser Größe eine ähnlich gute demografi- Allerdings gibt es regionale Unterschiede, die sich grob als Nord-Süd- Gefälle charakterisieren lassen 7

10 sche Entwicklung aufweist. Dadurch kann die Abwanderung aus strukturschwächeren Gebieten, vor allem in Unter- und Oberfranken, ausgeglichen werden. Vereinfacht resultiert daraus bezogen auf die demografische Entwicklung ein bayerisches Nord-Süd-Gefälle. ENTWICKLUNG DER BEVÖLKERUNG UND DER HAUSHALTE VON 15 BIS 3 Quelle: BBSR Bonn 15 Datenbasis: BBSR-Bevölkerungs- und Haushaltsprognose 35 Die demografischen Prognosen können allerdings erheblich von der tatsächlichen Entwicklung in der Zukunft abweichen. Der große Unsicherheitsfaktor heißt Zuwanderung. Diese ist sowohl für die Bundesrepublik insgesamt, aber auch für die Bundesländer sowie die jeweiligen Städte und Gemeinden im Zeitablauf erheblichen Unsicherheitsfaktor Zuwanderung

11 Schwankungen ausgesetzt. Für Deutschland insgesamt zeigt die folgende linke Abbildung, dass die relativ stabile natürliche Bevölkerungsentwicklung von den angesprochenen Schwankungen aus Zu- und Abwanderung überlagert wird. Klar ist lediglich, dass die Bevölkerung durch den negativen Saldo aus Geburten und Sterbefällen derzeit jährlich um rund. Menschen schrumpft. Dagegen hat die hohe Zuwanderung seit 11, vor allem aus den krisengeschüttelten europäischen Peripheriestaaten, dafür gesorgt, dass die deutsche Einwohnerzahl seitdem jährlich in zunehmendem Umfang gestiegen ist. 1 kam es so zum stärksten Bevölkerungszuwachs seit Jahren. ZUWANDERUNG IST DER GROSSE UNSICHERHEITSFAKTOR FÜR DIE ZUKÜNFTIGE BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG REKORDWERT BEI DEN ASYLBEWERBERZAHLEN ERWARTET 1. Nettozuwanderung in Tausend Saldo Geburten/Sterbefälle in Tausend Bevölkerungsveränderung in Tausend 9 7 Asylbewerber in Tausend Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen e Quelle: Bundesamt für Migration und Flüchtlinge Solche Trends können aber kurzlebig sein. Während die Zuwanderung aus den südeuropäischen Ländern im Zuge des wirtschaftlichen Aufschwungs der Eurozone wieder nachlassen dürfte, strömen derzeit in weit größerer Zahl Menschen nach Deutschland, darunter viele Kriegsflüchtlinge aus Syrien, aber auch viele Afrikaner, Afghanen oder Kosovaren. Im August hat das Bundesamt für Migration und Flüchtlinge bis zu. Asylbewerber erwartet. Inzwischen werden aber auch noch höhere Zahlen gehandelt. Wie groß die Anzahl derer ist, die in diesem und den folgenden Jahren noch kommen werden und wie viele Menschen davon dauerhaft oder zumindest für längere Zeit bleiben werden, ist völlig unklar. Asylbewerberzahl wird 15 einen historischen Rekordwert erreichen Ein großer Teil der eintreffenden Flüchtlinge ist noch relativ jung. Das kann für den deutschen Arbeitsmarkt sehr vorteilhaft sein, wenn die Integration in den Arbeitsmarkt gut gelingt. Denn der Fachkräftemangel, über den die Wirtschaft schon seit geraumer Zeit klagt, könnte in der Zukunft noch weit brisanter werden. Der Alterungseffekt wird vor allem in den Jahren von 5 bis 35 kräftig ausfallen, wenn die Babyboomer, also die geburtenstarken Jahrgänge von 19 bis 197, das Rentenalter erreichen. Dann wird die Zahl der über 5-jährigen gegenüber heute um ein Fünftel zulegen. Der Wirtschaft gehen im Gegenzug entsprechend viele Arbeitskräfte verloren. Bis könnte die Zahl der beruflich potenziell Aktiven die Altersgruppe der - bis 5-jährigen von heute 9 Millionen auf 3 Millionen sinken. Arbeitskräfte werden knapp, wenn 5 bis 35 die Babyboomer in Rente gehen 9

12 Doch welche Auswirkungen ergeben sich aus den demografischen Überlegungen für den bayerischen Immobilienmarkt? Demografische Auswirkungen auf den Immobilienmarkt» Wohnen: Weil die Personenzahl je Haushalt sinkt, nimmt die Wohnungsnachfrage auch bei konstanter Einwohnerzahl zu. Das wirkt sich in Regionen mit sinkender Einwohnerzahl stabilisierend auf die Wohnungsnachfrage aus, während in Wachstumsregionen der Wohnraumbedarf, der sich aus der zunehmenden Einwohnerzahl ergibt, noch vergrößert wird. Daher kann für Oberbayern und die angrenzenden Regionen eine anhaltend hohe Wohnungsnachfrage erwartet werden. Angesichts des relativ hohen Mietniveaus sollte der Wohnungsbau hier für Investoren ausreichend attraktiv sein, sodass das Wohnungsangebot sukzessive steigen wird. Dagegen besteht vor allem für Teile von Franken abseits der Städte ein zunehmendes Risiko von Angebotsüberhängen am Wohnungsmarkt.» Büro: Die Büronachfrage könnte auch an den bayerischen Bürostandorten unter demografischen Trends leiden. Das dürfte vor allem dann der Fall sein, wenn die Beschäftigtenzahl aufgrund der Alterung der Gesellschaft zurückgeht.» Handel: Auch im Handel könnten sich demografische Entwicklungen negativ auswirken. Insgesamt bleiben die Einwohnerzahl und die daraus abgeleitete Konsumnachfrage zwar voraussichtlich weitgehend stabil. Aber regional dürfte es zu Verschiebungen kommen: ein Plus im Süden aufgrund der Zuwanderung sowie ein abwanderungsbedingtes Minus an der nördlichen Landesgrenze. Die zunehmende Alterung könnte die Nachfrage insgesamt schwächen. Tendenziell geht mit dem Eintritt in den Ruhestand das Einkommen zurück. Steigt der Seniorenanteil, geht ceteris paribus der Konsum zurück. Die abnehmende Mobilität im Alter könnte sich negativ auf die Kundenfrequenz im stationären Handel auswirken.

13 Handel Marktsituation und Prognose Die Vorgaben für den Einzelhandel sind so gut wie lange nicht mehr. Die Löhne ziehen kräftig an, in Bayern sogar noch etwas stärker als in Deutschland insgesamt. Und die Rentner, die in der Vergangenheit oft mit Nullrunden oder winzigen Anhebungen zurechtkommen mussten, dürfen sich nach der schon 15 ordentlichen Erhöhung ihrer Bezüge im kommenden Jahr auf das höchste Plus seit 1993 freuen: Im westdeutschen Bundesland Bayern sind es,35 Prozent. Zudem wird das hohe nominale Plus dank der niedrigen Inflation nur geringfügig von Preissteigerungen aufgezehrt und steht den Haushalten in hohem Maße auch tatsächlich für zusätzlichen Konsum zur Verfügung. Vor allem der niedrige Ölpreis wirkt Preissteigerungen bei anderen Gütern entgegen. Weiter erhöht wird die Spendierfreude der Deutschen noch von den niedrigen Zinsen, die das Sparen unattraktiv machen. Zudem dürften die guten Bedingungen für den Handel auch weiterhin Bestand haben: Die Wachstumsaussichten für die deutsche Wirtschaft sind positiv, die Beschäftigungslage bleibt gut und das niedrige Zinsniveau wird vorerst weiter Bestand haben. Die Stimmung im Handel ist so gut wie lange nicht mehr KRÄFTIGES EINKOMMENSPLUS, SOWOHL BEI ARBEITNEHMERN Arbeitnehmerentgelt je Arbeitnehmer (links in % gegenüber Vorjahr, rechts in Euro) Bayern ggü. Vorjahr in % (links) Deutschland ggü. Vorjahr in % (links) Bayern in Euro (rechts) Deutschland in Euro (rechts) Quelle: Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen der Länder ALS AUCH BEI RENTNERN Jährliche Rentenerhöhung in % (Westdeutschland) 5,, 3,,9 3 1,9,,,,1 1,7 1,7 1,3 1, 1, 1,1 1, 1,5,,,5,3,, Quelle: Deutsche Rentenversicherung DAS KONSUMKLIMA IST ZULETZT ETWAS GEFALLEN, DAS NIVEAU IST ABER NACH WIE VOR HOCH Quelle: GfK GfK Konsumklima GUT FÜR DEN EINZELHANDEL: DER TOURISMUS IN BAYERN IST AUF WACHSTUMSKURS Jährliche Besucherankünfte in Bayern in Millionen Quelle: Statistische Bundesamt 11

14 Dementsprechend ist die Konsumneigung, das zeigen die hohen Werte des GfK- Konsumklimabarometers, derzeit weitaus höher als in den vergangenen Jahren. Das ist aber noch nicht alles. Dazu kommen noch Touristen, die in steigendem Maße und in nicht zu unterschätzender Höhe zu den Verkaufsumsätzen beitragen. Denn der seit jeher bedeutende Tourismus im mit Naturschönheiten und attraktiven Städten gut ausgestatteten Bayern weist seit langem einen kräftigen Wachstumskurs auf. Binnen Jahren sind die jährlichen Besucherankünfte um zwei Drittel von Millionen auf über 33 Millionen Gäste gestiegen. Diese guten Vorgaben schlagen sich auch deutlich in den Statistiken nieder. Der 9 nach langer Stagnation eingesetzte Trend steigender Umsätze hält an. Im laufenden Jahr hat sich die Dynamik zudem sichtlich gegenüber den Vorjahren beschleunigt. In den ersten acht Monaten des laufenden Jahres legten die Umsätze mit einer durchschnittlichen Jahresrate von, Prozent zu, deutlich schneller als 13 und 1 mit Wachstumsraten von 1,7 beziehungsweise 1,9 Prozent. Im Vollbeschäftigungsland Bayern waren die Verbraucher noch großzügiger, hier konnte sich der Einzelhandel im aktuellen Jahr über ein Plus von 3, Prozent freuen. Hohe Konsumneigung und immer mehr Touristen sorgen für steigende Umsätze Der bayerische Einzelhandel wächst schneller als im bundesweiten Durchschnitt POSTIVE UMSATZENTWICKLUNG IM EINZELHANDEL WEITER STARKES WACHSTUM VON E-COMMERCE Umsatzentwicklung im deutschen Einzelhandel (ohne Kfz) Nominal ggü. Vorjahr in % = in jeweiligen Preisen 5 3 Umsatzentwicklung von E-commerce in Deutschland e E-commerce-Umsatz in Mrd. Euro (links) Anteil am Einzelhandelsumsatz in % (rechts) Quelle: Statistisches Bundesamt Quelle: HDE Der Trend der weit überdurchschnittlichen E-Commerce-Zuwachsraten trifft auch auf Bayern zu. So konnte der Versand- und Internet-Einzelhandel hier 15 von Januar bis August ein Umsatzplus von fast 11 Prozent gegenüber dem Vorjahr verbuchen. Weil das überproportionale Wachstum des Online-Handels zulasten des stationären Handels geht, ist dessen Umsatzanteil seit der Jahrtausendwende von fast Prozent auf gegenwärtig rund 9 Prozent gesunken. Das führte in den zurückliegenden Jahren immer wieder zu rückläufigen beziehungsweise stagnierenden Umsätzen im stationären Handel. Das ist derzeit dank des insgesamt kräftigen Wachstums aber anders. So konnte sich im laufenden Jahr auch der stationäre Einzelhandel ein ordentliches Stück vom größer werdenden Kuchen abschneiden. In den bayerischen Ladengeschäften legte der Umsatz mit 3 Prozent nur marginal langsamer als das Gesamtaggregat zu. Trotz weiterhin starkem E-Commerce kann auch der stationäre Einzelhandel spürbar zulegen Für den in diesem Marktbericht betrachteten innerstädtischen Einzelhandel sieht es noch besser aus. Städte sind in, ob zum Wohnen oder als Reiseziel, die Einwohnerzahlen zeigen in vielen Großstädten genauso wie die Besucherstatistiken deut- Städte sind in : Steigende Einwohner- und Besucherzahlen weiten das Kundenpotenzial aus

15 lich nach oben. Damit wird die Käuferbasis an den meisten der betrachteten Standorte breiter, sodass das Interesse der Retailer an attraktiven Verkaufsflächen entsprechend groß ausfällt. Das betrifft insbesondere die Städte mit einem besonders ausgeprägten Einwohnerzuwachs wie, Ingolstadt oder Regensburg. Ein günstiger Trend lässt sich auch bei der Entwicklung der Verkaufsfläche je Einwohner und der sich stabilisierenden Flächenproduktivität erkennen. Letztere sank seit den 199er Jahren bis etwa Mitte des vergangenen Jahrzehnts fast kontinuierlich ab. Dazu trugen verschiedene Faktoren bei: Der Ausweitung der Verkaufsfläche stand eine rückläufige bis stagnierende Einwohnerzahl gegenüber. Hinzu kam die nur verhaltene Umsatzentwicklung. Seit einigen Jahren hat sich das Bild aber gewandelt. Der Einwohnerzuwachs sorgt dafür, dass sich die Verkaufsfläche je Einwohner stabiler entwickelt. Das gilt auch für die Flächenproduktivität, dem Verkaufsumsatz je Quadratmeter Einzelhandelsfläche. Mit Blick auf den Aufschwung, den die meisten Innenstädte in den vergangenen Jahren erfahren haben, dürfte die Lage hier sogar noch besser sein, als im Einzelhandel insgesamt. Das bedeutet aber im Umkehrschluss, dass sich periphere Einkaufslagen negativer als der Durchschnitt entwickeln und weit weniger von der insgesamt guten Stimmung im Einzelhandel profitieren können. Die Flächenproduktivität hat sich nach langem Rückgang stabilisiert DIE VERKAUFSFLÄCHE JE EINWOHNER STEIGT NICHT MEHR DER RÜCKGANG DER FLÄCHENPRODUKTIVITÄT IST GESTOPPT, Verkaufsfläche je Einwohner in Quadratmetern 5. Umsatz in Euro je Quadratmeter (in Preisen von ) 3,5.5 3,,5, ,5 3. 1,.5, Top-7 Quelle: Feri Top-7 Quelle: Feri Die hohe Flächennachfrage schlägt sich in einer anhaltend steigenden Spitzenmiete in den 1A-Lagen nieder. Vor allem in geht es seit fast zwei Jahrzehnten kontinuierlich aufwärts, die Marke von 35 Euro für einen Quadratmeter Verkaufsfläche dürfte bei anhaltender Mietdynamik bald erreicht sein. Etwas verhaltener geht es dagegen in den bayerischen Oberzentren bergauf. Denn während die er Spitzenmiete heute fast 7 Prozent höher ist als vor Jahren, konnten die Mieten in den Oberzentren in dieser Zeit lediglich um Prozent steigen. Der Grund ist die von und zu beobachtende gegenläufige Mietentwicklung zwischen Top- Standorten und Oberzentren. Die Schere hat sich in Bayern sogar noch weiter als im bundesweiten Vergleich geöffnet. Danach konnten die bayerischen Oberzentren im Durchschnitt aber wieder etwas aufholen. Das niedrigere Mietniveau gegenüber dem bundesweiten Vergleichswert ist im Wesentlichen der vergleichsweise hohen Einwohnerzahl der im Index enthaltenen Oberzentren geschuldet. Spitzenmiete im Einzelhandel ist im Aufwind 13

16 DIE SPITZENMIETE IM BAYERISCHEN EINZELHANDEL STEIGT Spitzenmiete in Euro je Quadratmeter e Top-7 Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK AG IN ETWA SO SCHNELL WIE IM BUNDESWEITEN DURCHSCHNITT Spitzenmiete 1995 = e Top-7 Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK AG Die Spanne der Spitzenmieten in den bayerischen Oberzentren ist groß. Sie reichte 1 von 35 Euro je Quadratmeter in Fürth bis zu 1 Euro in Nürnberg, Bayerns führendem Einzelhandelsstandort nach. Der Durchschnitt der bayerischen Oberzentren liegt bei 5 Euro, rund einem Drittel des er Niveaus. Ebenfalls groß sind die Unterschiede in der Mietdynamik. Die Spitzenmiete stieg von bis 1 um weniger als Prozent in Augsburg, Fürth und Ingolstadt bis zu über 5 Prozent in Erlangen. In und Nürnberg zog sie jeweils um ein Drittel an, in Regensburg und Würzburg waren es noch ein paar Prozentpunkte mehr. Neben Einflussfaktoren wie der wirtschaftlichen Entwicklung der Stadt oder dem Einwohnerwachstum sind zwei Faktoren bedeutsam: Das ist zum einen die Konkurrenzsituation, die von einem nahegelegenen attraktiven Standort oder auch von peripheren Einkaufszentren herrührt. Ersteres trifft auf Fürth zu, dessen Einzelhandel unter dem benachbarten Nürnberg leidet. Letzteres ist in Ingolstadt zu finden. Der zweite Faktor ist die Verkaufsflächenentwicklung. Vor allem die Eröffnung großflächiger Shopping-Center kann die Mietentwicklung über einen längeren Zeitraum wie in Regensburg mit den eröffneten Regensburg Arcaden dämpfen. Spitzenmiete weist große Spanne in der absoluten Höhe, aber auch in der Mietdynamik auf GROSSE SPANNWEITE BEI DEN EINZELHANDELSMIETEN (1) 5% 3 3% % 39% 33% 33% 35 17% % 5 1 1% 5 1 Fürth Erlangen Regensburg Ingolstadt Städte ohne Augsburg Würzburg Nürnberg Spitzenmiete 1 in Euro je m² Anstieg der Spitzenmiete von bis 1 in % Quelle: BulwienGesa 1

17 Die guten Vorgaben für den bayerischen Einzelhandel in den Innenstadtlagen der Großstädte dürften in diesem Jahr und auch 1 für eine insgesamt steigende Spitzenmiete sorgen. Wir gehen allerdings davon aus, dass sich das Tempo des Mietanstiegs verlangsamen wird. Nach der spürbaren Aufwärtsbewegung der vergangenen Jahre sind die Mieten schon kräftig gestiegen, sodass das Potenzial für weitere Mieterhöhungen geringer geworden ist. Außerdem stoßen Investitionen in Einzelhandelslagen auf ein großes Interesse bei Anlegern, was zu mehr Projektentwicklungen und somit zu einer steigenden Verkaufsfläche führt. Insgesamt bleibt die Aussicht für den innerstädtischen Einzelhandel aber positiv. So dürfte sich auch der starke Flüchtlingszustrom in einem steigenden Kundenpotenzial und einem entsprechenden Plus der Einzelhandelsumsätze niederschlagen. Prognose: Die positive Entwicklung im Einzelhandel hält an, das Tempo des Mietanstiegs sollte aber nachlassen PROGNOSE HANDEL 1 15e 1e Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 3 (1,) 335 (,7) 3 (1,5) Nürnberg Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 1 (3,7) 13 (,1) 15 (1,) Fürth Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 35 (,) 35 (,) 3 (,9) Erlangen Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 75 (,) 77 (,) 7 (,) Augsburg Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 1 (,) 1 (,) 1 (1,) Ingolstadt Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 9 (,) 91 (1,1) 91 (,) Regensburg Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 75 (7,1) 77 (,7) 79 (,) Würzburg Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 5 (,) 7 (1,) 13 (,) Standorte ohne Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 5 (,7) (1,) (1,) Die Spitzenmiete repräsentiert einen Mittelwert aus den obersten 3 bis 5 Prozent der Vermietungen des Marktes, sodass der angegebene Wert nicht der absoluten Top-Miete entspricht. Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK AG 15

18 Büro Marktsituation und Prognose Die Erfolge von Bayern als Wirtschaftsstandort sind in der schon beschriebenen günstigen Lage auf dem Arbeitsmarkt des Bundeslandes deutlich sichtbar. Damit einhergehend hat sich die Zahl der Bürobeschäftigten in den zurückliegenden Jahren stetig nach oben entwickelt. In Stadt plus Landkreis und den sieben Oberzentren hat sich deren Zahl von bis 1 von rund 7. auf etwa. ausgeweitet. Diesem Plus von rund 1 Prozent steht eine Ausweitung der Büroflächen von 11 Prozent gegenüber. Denn während Finanzmarkt- und Euroschuldenkrise den Arbeitsmarkt weitgehend unbeeindruckt gelassen haben, ist die Entwicklung von neuen Büroprojekten merklich ins Stocken geraten. Die gute wirtschaftliche Entwicklung sorgt für einen kräftigen Anstieg der Bürobeschäftigung DANK DER GUTEN BESCHÄFTIGUNGSLAGE WERDEN IN MÜNCHEN UND IN DEN OBERZENTREN MEHR BÜROFLÄCHEN BENÖTIGT 19, 11, 33 1,,5 3 17,, 3 1, 9,5 3 15, 9, 9 1, 3,5 13, 3, 7, 3 7,5 11, Bürofläche +Landkreis in Mio. m² (links) Quelle: Feri Bürobeschäftigte +Landkreis in Tausend (rechts) 7, Bürofläche in Mio. m² (links) Quelle: Feri Bürobeschäftigte in Tausend (rechts) Die Schere zwischen der Entwicklung der Bürobeschäftigung und der Bürofläche, die sich bis etwa weiter geöffnet hat, wird inzwischen aber wieder kleiner. Denn während sich der Beschäftigungsaufbau etwas verlangsamt hat, hat die Fertigstellung neuer Büroflächen wieder Fahrt aufgenommen. Schließlich ist das Investoreninteresse an Büroobjekten in attraktiven Lagen groß. Dazu haben sowohl der Trend steigender Büromieten als auch der deutlich gewachsene Renditeabstand zum Anleihemarkt beigetragen. In den letzten Jahren hat sich die Flächenausweitung beschleunigt und der Beschäftigtenzuwachs abgebremst Damit ist der einige Jahre anhaltende Trend einer im Durchschnitt rückläufigen Bürofläche je Bürobeschäftigten zum Halten gekommen, seit sinken die Werte nicht mehr. Die Leerstandsquote hat sich dagegen bis zuletzt rückläufig entwickelt. Sie ist, wie die umseitige rechte Grafik zeigt, vor allem in von in der Spitze Prozent auf aktuell etwa Prozent stark gefallen. Damit hat sich der große Abstand im Leerstandsniveau zwischen den bayerischen Oberzentren und der Landeshauptstadt stark eingeengt. Allerdings dürfte sich aufgrund der beschriebenen gegenläufigen Entwicklung von Büroflächen und -beschäftigung auch der Abbau leer stehender Büroflächen spürbar verlangsamen. Möglich ist aber auch, dass das mit Blick auf den Flüchtlingszustrom immer drängender werdende Wohnungsproblem in den Großstädten dazu führt, dass die Umwandlung von nicht mehr zeitgemäßen Büroflächen in Wohnraum stärker vorangetrieben wird. Die Leerstandsquote ist vor allem in kräftig gesunken 1

19 DIE RECHNERISCHE BÜROFLÄCHE JE BÜROBESCHÄFTIGTEN IST ZURÜCKGEGANGEN DER ANTEIL LEER STEHENDER BÜROFLÄCHEN HAT SICH VOR ALLEM IN MÜNCHEN SPÜRBAR VERKLEINERT Bürofläche je Bürobeschäftigten in m² Leerstandsquote in % Top-7 Quelle: Feri Top-7 Quelle: Feri Infolge der guten wirtschaftliche Lage und der steigenden Mieten ist der Büroneubau wieder in Schwung gekommen. Das ist sowohl in als auch in den Oberzentren am gestiegenen Flächenneuzugang ersichtlich, der allerdings zuvor bis stark eingebrochen war. Damit ist der starke relative Anstieg des Flächenneuzugangs vor allem den niedrigen Werten von geschuldet, nicht aber einem besonders hohen Bauvolumen im vergangenen Jahr. Denn sowohl in als auch in den bayerischen Oberzentren lag der Büroflächenneuzugang 1 ein gutes Stück unter dem Mittelwert der vorangegangenen Jahre. Angesichts der anziehenden Aktivitäten im Bürobau dürfte dieser Mittelwert im laufenden Jahr aber wieder erreicht beziehungsweise leicht überschritten werden. Der Büroneubau zieht wieder an ES WERDEN WIEDER MEHR BÜROFLÄCHEN GEBAUT IN RELATION ZUM FLÄCHENBESTAND WEIST DAS NEUBAUVOLUMEN EINE GROSSE BANDBREITE AUF 5 Büroflächenneuzugang in Tausend Quadratmetern Ingolstadt 1,39 3 Regensburg 1,3 3 Fürth 1, 1,9 Erlangen 1, Nürnberg, (links) (rechts) Augsburg Würzburg,,1 Jährlicher Büroflächenneuzugang in % des Flächenbestandes (Durchschnitt von bis 1) Quelle: BulwienGesa Quelle: BulwienGesa, Feri Dabei ist das Ausmaß neuer Büroflächen an den einzelnen Standorten höchst unterschiedlich. Das zeigt die obige rechte Grafik, die den Flächenneuzugang in Relation zur gesamten Bürofläche des Standorts setzt. Ganz vorne liegen die beiden Der Büroflächenneuzugang weist eine relativ große Bandbreite auf 17

20 dynamisch wachsenden Städte Ingolstadt und Regensburg. Hier sind im Durchschnitt von bis 1 pro Jahr rund 1, Prozent des Flächenbestands neu hinzugekommen. Am unteren Ende der Skala rangieren Augsburg und Würzburg, die bei der relativen Betrachtung der Büroneubauaktivitäten nur etwa ein Drittel der beiden führenden Städte erreichen. Insgesamt addierte sich der Flächenneuzugang in und den sieben Oberzentren im vergangenen Jahr auf 5. Quadratmeter. Das ist rund 1 Prozent des Büroflächenbestands von rund Millionen Quadratmetern. Der höchste Wert wurde 1 mit 3 Prozent erreicht. Am niedrigsten war der relative Flächenneuzugang und mit jeweils,5 Prozent. Dagegen lässt sich beim Büroflächenumsatz keine Zunahme beobachten. In war die Vermietungsaktivität 1 zwar gegenüber dem Vorjahr stabil, lag aber ein gutes Stück unter dem hohen Wert von 11. Dagegen konnten die Oberzentren im Vergleich mit 13 ein Plus verbuchen. Ohnehin ist beim Flächenumsatz der weitgehende Gleichlauf zwischen dem Top-Standort und den regionalen Oberzentren seit dem Ausbruch der Finanzmarktkrise kaum noch zu erkennen. Die gegenläufige Entwicklung der letzten Jahre dürfte im Wesentlichen auf zwei Ursachen fußen. Das sind zum einen die gute Beschäftigungslage und ein entsprechend hoher Büroflächenbedarf, der für einen aktiven Büromarkt spricht. Allerdings das betrifft vor allem ließen sich Wunsch und Wirklichkeit zuletzt immer weniger in Einklang bringen, weil das Angebot an den nachgefragten attraktiven größeren Flächen immer weiter zurückgegangen ist. Das zeigt auch die in kräftig gesunkene Leerstandsquote. Somit kam es seltener zu Großabschlüssen. Außerdem wurden bestehende Mietverträge häufiger prolongiert. Der rückläufige Büroflächenumsatz in signalisiert keine Marktschwäche DER BÜROFLÄCHENUMSATZ ZWISCHEN DEM TOP-STANDORT MÜN- CHEN UND DEN OBERZENTREN ENTWICKELT SICH GEGENLÄUFIG DIE SPANNWEITE BEI DER RELATIVEN MARKTAKTIVITÄT IST SEHR GROSS 7 5 Büroflächenumsatz in Tausend Quadratmetern 15 Ingolstadt Fürth,33, 3,9 Regensburg,7 3 9 Nürnberg 1, (links) (rechts) 3 Augsburg Erlangen Würzburg 1,3,91,1 Büroflächenumsatz in % des Flächenbestandes (Durchschnitt von bis 1) Quelle: BulwienGesa Quelle: BulwienGesa, Feri Die Spanne bei der relativen Marktaktivität, gemessen als Flächenumsatz im Verhältnis zum Flächenbestand, ist größer als beim Flächenneuzugang. Der liquide Markt des Top-Standorts führt das Feld an. Bei den Oberzentren wird die Rangfolge neben der Büromarktaktivität stark vom Flächenbestand des Standorts beeinflusst. So sind die hohen relativen Werte von Fürth und Ingolstadt vor allem auf die geringe Größe dieser beiden Büromärkte zurückzuführen. In als Top-Standort ist der Büromarkt liquider als in den Oberzentren 1

21 Die steigende Bürobeschäftigtenzahl und das zunehmend begrenzte Angebot an attraktiven Büroflächen ließ die Spitzenmieten an den bayerischen Standorten kräftig steigen. Verglichen mit den bundesweiten Vergleichsindizes ist der Mietanstieg stärker ausgefallen. Vor allem in haben die Büromieten spürbar zugelegt. Dagegen war die Entwicklung an den Oberzentren sichtlich stabiler. Während es in 9 zu einem rezessionsbedingten Rückgang kam, weisen die bayerischen Oberzentren seit 5 einen kontinuierlichen Mietanstieg auf. Das begrenzte Angebot an attraktiven Büroflächen unterstützt den kräftigen Mietanstieg DIE BAYERISCHEN BÜROMIETEN SIND ÜBERDURCHSCHNITTLICH Spitzenmiete in Euro je Quadratmeter e Top-7 Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK AG STARK ANGESTIEGEN Spitzenmiete 1995 = e Top-7 Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK AG Interessant ist der Vergleich der Mietentwicklung zwischen dem Büro- und dem Einzelhandelsmarkt. Denn während sich die Spitzenmiete für Büro- und Einzelhandelsflächen in den Oberzentren relativ ähnlich entwickelt hat, klafft der Mietanstieg bei den er Büro- und Einzelhandelsflächen weit auseinander. So liegt die Spitzenmiete in den Oberzenten im Einzelhandel heute Prozent über dem Niveau von 1995, bei Büroflächen sind es 15 Prozent. Dagegen haben sich Einzelhandelsflächen in seit 1995 um fast 7 Prozent verteuert, wohingegen das Plus bei den Büroflächen mit 3 Prozent deutlich moderater ausgefallen ist. Vergleich mit dem Einzelhandelsmarkt Interessant ist auch der Vergleich mit dem Einzelhandel hinsichtlich der Spreizung der Miethöhe. Denn während die Spitzenmiete im Einzelhandel beim teuersten Oberzentrum rund viermal so hoch ist wie beim günstigsten, erreicht die Bandbreite bei den Büroflächen nur das 1,-fache. Fürth ist mit rund 9 Euro je Quadratmeter am günstigsten. Nürnberg nimmt mit 13 Euro je Quadratmeter den Spitzenplatz unter den bayerischen Oberzenten ein. Der relative Abstand der Oberzentren zur bayerischen Landeshauptstadt ist dagegen mit dem dreifachen Mietniveau in im Einzelhandel und im Bürobereich etwa gleich groß. Die Bürovermietung weist nicht die große Mietspreizung des Einzelhandels auf Ein recht homogenes Bild zeigt sich bei der Mietdynamik der Oberzentren. In und in den meisten Oberzentren lag der Mietanstieg von bis 1 zwischen und 1 Prozent. Nur in Würzburg und Fürth ging es mit beziehungsweise 1 Prozent deutlich langsamer bergauf. In Würzburg dürfte die Dominanz der vom öffentlichen Bereich geprägten Nachfrage für den schwächeren Anstieg verantwortlich sein. Dagegen ist in Fürth die Beschäftigtenentwicklung deutlich hinter der Dynamik der anderen betrachteten Städte zurückgeblieben. Homogenes Bild beim Mietanstieg 19

22 HOMOGENES BILD: MIETDYNAMIK UND MIETHÖHE DER OBERZENTREN LIEGEN RELATIV DICHT ZUSAMMEN (SPITZENMIETE FÜR 1) 33,5 1% 35% 33% 9% % 3% % 9,1 1% % 11, 11,3,,,1,5 13, Fürth Würzburg Regensburg Erlangen Augsburg Städte ohne Ingolstadt Nürnberg Spitzenmiete 1 in Euro je m² Anstieg der Spitzenmiete von bis 1 in % Quelle: BulwienGesa Die folgende Übersicht zeigt unsere Prognose für die Entwicklung von Spitzenmiete und Leerstandsquote bis 1. Wir erwarten eine grundsätzlich weiter anziehende Mietentwicklung, allerdings in einem gegenüber den vergangenen Jahren abgeschwächten Umfang. Die Ursachen sind insbesondere das schon kräftig gestiegene Niveau der Spitzenmiete, ein steigender Flächenneuzugang und eine Verlangsamung beim Zuwachs der Bürobeschäftigung. Aber auch der abnehmende Optimismus der Unternehmen, den der seit dem Frühjahr spürbar gefallene ZEW-Index widerspiegelt, könnte sich dämpfend auswirken. Für das Leerstandsniveau erwarten wir eine weitestgehend stabile Entwicklung. Prognose für Spitzenmiete und Leerstandsquote bis 1 PROGNOSE BÜRO 1 15e 1e Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 33,5 (,3) 33,5 (,) 3, (1,5) Leerstandsquote in %,3,, Nürnberg Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 13, (1,5) 13, (1,5) 13, (1,5) Leerstandsquote in % 5, 5, 5, Fürth Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 9,1 (3,) 9, (1,1) 9,3 (1,1) Leerstandsquote in % 3,9 3, 3, Erlangen Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %), (,), (1,7), (1,) Leerstandsquote in % 3,9 3, 3, Augsburg Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %), (1,7), (1,7), (1,) Leerstandsquote in % 5, 5, 5,1 Ingolstadt Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %),5 (5,9),5 (,),5 (,) Leerstandsquote in % 3,9 3, 3, Regensburg Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 11,3 (,) 11,5 (1,) 11,7 (1,7) Leerstandsquote in %,,,7 Würzburg Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 11, (,) 11,1 (1,3) 11,3 (1,3) Leerstandsquote in % 3,5 3, 3,3 Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %),1 (3,),3 (1,5),5 (1,) Leerstandsquote in %,,, Die Spitzenmiete repräsentiert einen Mittelwert aus den obersten 3 bis 5 Prozent der Vermietungen des Marktes, sodass der angegebene Wert nicht der absoluten Top-Miete entspricht. Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK AG

23 Wohnimmobilien Marktsituation und Prognose In Süddeutschland, insbesondere in Bayern, ist Wohnen zumeist teurer als in den meisten anderen Regionen Deutschlands. Die gute wirtschaftliche Lage, ein hohes Beschäftigungs- und Einkommensniveau, eine aus Zuwanderung gespeiste Einwohnerentwicklung und gute Zukunftsperspektiven tragen dazu bei. Das wird beispielsweise bei den hohen Kaufpreisen für Eigentumswohnungen deutlich. So sind neu gebaute Wohnungen in den betrachteten bayerischen Oberzentren gut ein Viertel teurer als im Durchschnitt von vergleichbar großen deutschen Städten. In ist der Preisaufschlag gegenüber dem Mittelwert der Top-Standorte mit Prozent sogar noch höher. Im Süden Deutschlands ist das Wohnen relativ teuer Der hohe Bedarf für Wohnraum in vielen bayerischen Städten resultiert aus dem kräftigen Einwohnerzuwachs und dem noch ausgeprägteren Anstieg der Zahl der privaten Haushalte, die letztlich für die Wohnungsnachfrage entscheidend ist. Innerhalb von Jahren legte die Anzahl der Haushalte in den Oberzentren um 1 Prozent, in sogar um 3 Prozent zu. Das korrespondierende Einwohnerwachstum fiel mit 7 Prozent beziehungsweise 1 Prozent zwar auch kräftig, aber bei weitem nicht so dynamisch aus. Woraus resultiert der überproportionale Anstieg? Hier kommt neben dem Einwohneranstieg ein zweiter Effekt zum Tragen, die seit langem kontinuierlich abnehmende Personenanzahl je Haushalt. In Bayern sank die durchschnittliche Haushaltsgröße binnen Jahren von,3 auf,1 Personen je Haushalt. Grund ist die abnehmende Kinderzahl, insbesondere aber die stark wachsende Anzahl der Einpersonenhaushalte, in denen meistens jüngere Leute oder Senioren leben. Inzwischen liegt der Anteil dieser Haushalte in den bayerischen Großstädten bei über 5 Prozent. Die Zahl der privaten Haushalte steigt schneller GEGENÜBER DEM SCHON KRÄFTIGEN EINWOHNERPLUS IST DIE ZAHL DER HAUSHALTE NOCH STÄRKER GESTIEGEN 1.9 Einwohner in Tausend 1.5 Haushalte in Tausend / +1% / +3% / +7% / +1% plus Landkreis Quelle: Feri plus Landkreis Quelle: Feri Der Wohnungsbau kann mit dem zusätzlichen Bedarf aber nicht Schritt halten. Das betrifft insbesondere. Hier lassen sich zwar auch zunehmende Wohnungsbauaktivitäten beobachten, das Plus ist aber nicht allzu hoch. Zwei Hemmnisse dürften dabei wesentlich sein. Zum einen ist die am dichtesten besiedelte Großstadt siehe auch Seite 9 in Deutschland, wodurch verfügbare Baugrundstücke hier noch knapper sind als in anderen Ballungsräumen. Zum anderen als das Wohnungsangebot 1

24 lässt sich aufgrund der enorm hohen Grundstückspreise nur sehr teuer bauen. Neubauwohnungen mit einem Quadratmeterpreis von. Euro sind jedoch für viele Haushalte unerschwinglich. Zudem resultieren aus den hohen Kaufpreisen sehr niedrige Mietrenditen, was den Investorenkreis einengt. HAUSHALTE VERSUS WOHNUNGSBAU IN MÜNCHEN PLUS LANDKREIS Quelle: Feri Veränderung Haushalte pro Jahr Fertigstellungen HAUSHALTE VERSUS WOHNUNGSBAU IN DEN STÄDTEN OHNE MÜNCHEN Quelle: Feri Veränderung Haushalte pro Jahr Fertigstellungen Das führt dazu, dass in plus Landkreis die Fertigstellungszahlen von neuen Wohnungen seit vielen Jahren deutlich geringer ausfallen als der Zuwachs der Haushalte. Daraus resultiert eine immer größer werdende Angebotsknappheit in der bayerischen Landeshauptstadt. Auch in den Oberzentren wurden in den vergangenen Jahren nicht genügend Wohnungen gebaut. Hier sind die Fertigstellungszahlen aber stärker gestiegen. Ermöglicht wird die Ausweitung, weil die Städte zum Teil über erhebliche Baulandreserven verfügen, etwa aus Industriebrachen oder aus nicht mehr benötigten Militärarealen. Mit den ausgeweiteten Wohnungsbauaktivitäten könnte sich die Angebotssituation in den bayerischen Oberzentren in den nächsten Jahren verbessern, wohingegen in die Angebotslücke weiter zunimmt. Industriebrachen und ungenutzte Militärareale bieten wertvolle Flächenreserven für den Wohnungsbau AN FAST ALLEN STANDORTEN KONNTE DER WOHNUNGSBAU NICHT MIT DER ZUNAHME DER HAUSHALTE MITHALTEN Ingolstadt Fürth Erlangen Regensburg Würzburg Augsburg Nürnberg Zunahme Haushalte von bis 1 Kumulierte Wohnungsfertigstellungen bis 1 LK Quelle: Feri

25 In welchem Umfang der explosionsartig gestiegene Flüchtlingszustrom die Einwohner- und Haushaltszahlen in den kommenden Jahren steigen lässt, lässt sich nicht beantworten. Auf jeden Fall dürfte aber der Wohnungsbedarf noch ein gutes Stück zunehmen. Damit werden vor allem bei preisgünstigen Wohnungen die heute schon bestehenden Engpässe noch größer. Flüchtlingszustrom verschärft den Druck am Wohnungsmarkt Der steigende Bedarf bei einem zugleich oft knappen Angebot hat die Wohnungsmieten in den vergangenen Jahren kräftig steigen lassen. Binnen zehn Jahren haben sie zwischen 3 und 5 Prozent zugelegt. Im Durchschnitt muss heute für eine Neubauwohnung in den Oberzentren zwischen 9 und,5 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gezahlt werden. Oberhalb der Marke von Euro liegen die drei dynamisch wachsenden und wirtschaftlich erfolgreichen Städte Erlangen, Ingolstadt und Regensburg. Noch weitaus teurer ist das Wohnen in mit durchschnittlich 15 Euro je Quadratmeter für eine Neubauwohnung. Im Spitzensegment liegen die er Mieten mit über Euro je Quadratmeter noch ein Drittel höher. In den Oberzentren bewegt sich die maximale Wohnungsmiete je Quadratmeter zwischen 11 Euro in Fürth und 13 Euro in Ingolstadt. In den bayerischen Großstädten sind die Wohnungsmieten binnen zehn Jahren um 3 bis 5 Prozent gestiegen DIE WOHNUNGSMIETEN HABEN EIN HOHES NIVEAU ERREICHT IN DEN OBERZENTREN SIND DIE MIETEN SEIT IN JEDEM JAHR GESTIEGEN Durchschnittliche Erstbezugsmiete in Euro je m² 1 Durchschnittliche Erstbezugsmiete in Euro je m² e e (links) (rechts) Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK AG Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK AG BINNEN ZEHN JAHREN SIND DIE WOHNUNGSMIETEN UM 3 BIS 5 PROZENT GESTIEGEN (DURCHSCHNITTLICHE ERSTBEZUGSMIETE FÜR 1) % 51% 35% % 39% 3% 37% 35% 1,9 31%,, 9,3 9,5 9,,3,3,5 Fürth Augsburg Nürnberg Städte ohne Würzburg Regensburg Erlangen Ingolstadt Durchschnittliche Erstbezugsmiete 1 in Euro je m² Anstieg der Erstbezugsmiete von bis 1 in % Quelle: BulwienGesa 3