Bewertung der Wirtschaftlichkeit energiesparender Maßnahmen im Baubereich - Methoden und Beispiele -

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1 Bewertung der Wirtschaftlichkeit energiesparender Maßnahmen im Baubereich - Methoden und Beispiele - Dr. Andreas Enseling Umwelt, Darmstadt Jahrestagung Energieberatung Jena

2 Umwelt GmbH Forschungseinrichtung des Landes Hessen und der Stadt Darmstadt Annastraße 15, Darmstadt / info@iwu.de Geschäftsführer: LMR a.d. Rudolf Raabe Merck-Villa Wohnungsmarktanalysen, Prognosen, Mieterbefragungen, Stadtentwicklungskonzepte, Mietspiegel, Energieeinsparung im Gebäudebereich, Klimaschutz

3 und lohnt sich das? Energiesparmaßnahmen im Baubereich sind Investitionen und sollten wie diese beurteilt werden Welche Berechnungsmethoden sind grundsätzlich geeignet? Beispiele aus Projekten

4 Grundproblem Zu unterschiedlichen Zeitpunkten auftretende Zahlungsströme angemessen bewerten A t t

5 Überblick - Verfahren Investitionsrechnung Statische Verfahren Dynamische Verfahren Kostenvergleichsrechnung Kapitalwertmethode Gewinnvergleichsrechnung Rentabilitätsvergleichsrechnung Amortisationsrechnung Annuitätenmethode Interner Zinsfußmethode Vollständiger Finanzplan

6 Statische Verfahren Zeitpunkt von Ein- und Auszahlungen werden nicht berücksichtigt Kein Zinseszinseffekt z. B. Berechnung des Gewinns einer durchschnittlichen (repräsentativen) Periode oder Amortisationszeit berechnen

7 Amortisation Anzahl Jahre, in denen sich Investitionen aus den Erträgen (Energieeinsparungen) zurückzahlen lassen. Zur Optimierung ungeeignet, da Gewinne nach der Amortisationszeit unberücksichtigt bleiben. Die Amortisationszeit lässt keine Schlussfolgerungen auf die Rentabilität der Investition zu. Daher nur eingeschränkt zur Beurteilung von Investitionsalternativen geeignet.

8 Dynamische Verfahren berücksichtigt den Zeitpunkt von Ein- und Auszahlungen alle Zahlungen auf denselben Zeitpunkt beziehen (Beginn/Ende der Betrachtung) oder Ein- und Auszahlungen auf alle Zeitpunkte verteilen (Annuität) Berücksichtigung des Zinseszinseffektes Beurteilung von Projekten im Vergleich zur sicheren Anlage

9 Dynamische Verfahren A t t z.b. alle Zahlungen auf t=0 abdiskontieren und aufsummieren (Kapitalwert)

10 Kapitalwert Kapitalwert K = n t= 0 ü t *(1 + i) t ü t Jahresüberschuss pro Periode t i Kalkulationszinssatz (z.b. 4,5 %) n Betrachtungszeitraum (z.b. 25 Jahre) Wirtschaftlichkeitskriterium Realisiere niemals eine Investition mit negativem Kapitalwert

11 Annuität Umrechnung in konstante jährliche Annuitäten a A = K* a Annuitätenfaktor Annuitätische Kosten A K = a*i + Z a Annuitätenfaktor I Investitionskosten Z eventuell erforderliche jährliche Zusatzkosten Annuitätische Einsparungen A E = p*e 0 p*e s p mittlerer Preis für die Endenergieeinheit E 0 jährlicher Endenergieverbrauch vor Sanierung E s jährlicher Endenergieverbrauch nach Sanierung

12 Kosten der eingesparten kwh Berechnung p e = (a * I + Z) / (E 0 E s ) p e Kosten je eingesparter kwh Endenergie / Äquivalenter Energiepreis Vorteile unmittelbare Vergleichbarkeit mit dem erwarteten Energiepreis unsichere zukünftige Energiepreisentwicklung nicht direkt enthalten Nachteile kein echter Alternativenvergleich möglich nicht geeignet bei Energieträgerwechsel

13 CO 2 -Vermeidungskosten Definition Monetärer Aufwand, um eine Tonne CO 2 zu mindern (EUR/t CO2) Kosten d. Technologie Kosten d. Referenztechnologie CO2-Emissionen Referenz CO2-Emissionen Technologie Interpretation Berücksichtigung von Investitionskosten und Betriebskosten Negative CO2-Vermeidungskosten sind aus Sicht des Entscheiders über die Nutzungsdauer der Maßnahme wirtschaftlich Bei der Bewertung von Maßnahmen muss zusätzlich das gesamte Vermeidungspotenzial mitberücksichtigt werden

14 Beispiel: Energetische Sanierung Einzelmaßnahmen und Komplettsanierung nach EnEV 09 (ohne Förderung) 2 typische Beispielgebäude Selbstgenutztes EFH Baualter Amortisation Annuität / Kapitalwert Kosten der eingesparten kwh Vermietetes MFH Baualter Kapitalwert

15 Kosten Kopplungsprinzip Kopplung der Maßnahmen an ohnehin fällige Instandsetzungs-, Erneuerungs- und Sanierungsarbeiten Unterscheidung von energiebedingten Mehrkosten und Sowieso-Kosten Energiebedingte Mehrkosten gehen in die Wirtschaftlichkeitsberechnung ein (Mehrertragsansatz) Kosten energierelevanter Bau- und Anlagenteile Auswertung von ca. 230 Kostenfeststellungen aus dem CO 2 - Gebäudesanierungsprogramm der KfW

16 Kostenstruktur Außenwand

17

18 Amortisation - statisch

19 Kapitalwert

20 Annuitätischer Gewinn

21 Kosten der eingesparten kwh

22 CO 2 -Vermeidungskostenkurve

23 Gesamtkosten Neubau (PH)

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25 Ausgangssituation Vermietung Energiesparmaßnahmen Nutzen Geringere Heizkosten Höherer Wohnkomfort Aufwand Organisatorische Belastung Finanzielle Belastung Mieter energiebedingte Mieterhöhung Vermieter Mietrecht

26 Mietverlaufsmodell worst case

27 Mietverlaufsmodell best case

28 Mietverlaufsmodelle im Überblick worst case Nettomiete vor Modernisierung gleich ortsüblicher Vergleichsmiete Zuschlag nach 559 BGB (11% der Modernisierungskosten) für die Refinanzierbarkeit schlechtester Fall best case Nettomiete vor Modernisierung unter ortsüblicher Vergleichsmiete Zuschlag warmmietenneutral auf Basis 558 BGB z.b. 0,80 Cent/m²Mon für das Gesamtpaket für die Refinanzierbarkeit bester Fall Relevanz der Fälle keine statistisch belastbaren Untersuchungen, aber Mietverlaufsmodelle decken mögliche Extreme im Rahmen der systematischen Untersuchung ab.

29 KW Vermieter - Instandhaltung Marktsegmente: Dynamisch Konsolidiert Strukturschwach Leerstand in unsaniertem Zustand (Periode 1 bis 10) [%] Leerstand in unsaniertem Zustand (Periode 11 bis 25) [%] Leerstand nach vollständiger energetischer Modernisierung [%] ortsübliche Vergleichsmiete [ /(m²mon)] 5,50 4,50 4,20 Teuerung Mieten [%/a] 1,5 1,0 0,5

30 KW Vermieter worst case Marktsegmente: Dynamisch Konsolidiert Strukturschwach Leerstand in unsaniertem Zustand (Periode 1 bis 10) [%] Leerstand in unsaniertem Zustand (Periode 11 bis 25) [%] Leerstand nach vollständiger energetischer Modernisierung [%] ortsübliche Vergleichsmiete [ /(m²mon)] 5,50 4,50 4,20 Teuerung Mieten [%/a] 1,5 1,0 0,5

33 KW Vermieter best case Marktsegmente: Dynamisch Konsolidiert Strukturschwach Leerstand in unsaniertem Zustand (Periode 1 bis 10) [%] Leerstand in unsaniertem Zustand (Periode 11 bis 25) [%] Leerstand nach vollständiger energetischer Modernisierung [%] ortsübliche Vergleichsmiete [ /(m²mon)] 5,50 4,50 4,20 Teuerung Mieten [%/a] 1,5 1,0 0,5

36 KW Vermieter break even Kalkulationszins 5,5 %, Betrachtungszeitraum 25 a Marktsegmente: Dynamisch Konsolidiert Strukturschwach Leerstand in unsaniertem Zustand (Periode 1 bis 10) [%] Leerstand in unsaniertem Zustand (Periode 11 bis 25) [%] Leerstand nach vollständiger energetischer Modernisierung [%] ortsübliche Vergleichsmiete [ /(m²mon)] 5,50 4,50 4,20 Teuerung Mieten [%/a] 1,5 1,0 0,5

37 KW Mieter worst case

38 KW Mieter best case

39 KW Mieter break even

40 Ergebnisse dena- Projekt ohne Förderung

41 Mieterhöhung infolge der umfassenden Modernisierung realisierte Mieterhöhung [ /(m²mon)] 5,50 5,00 4,50 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 Basis: 92 Projekte mit 42 % der Wohneinheiten des gesamten dena-datensatzes Quelle: dena - Datenbank realisierte Mieterhöhungen aus Energie und sonstigen Wohnwert verbessernden Maßnahmen: durchschnittlich 1,77 /(m²mon) dabei große Unterschiede Durchschnitt (n = 92) Miete vor Sanierung: 4,41 /(m²mon) Miete nach Sanierung: 6,18 /(m²mon) 1,00 0,50 0, Projekte

42 systematische Untersuchung: nicht direkt quantifiziert wurden Komforterhöhungen angenehmeres Raumklima, bequemere Bedienung Sicherheitsgesichtspunkte höhere Versorgungssicherheit durch geringeren Energiebedarf Wertsteigerungen Erhalt von Bausubstanz, künstlerische Gestaltung Soziale Auswirkungen Verbesserung des Wohnumfeldes Umweltkriterien geringere Emissionen, Schutz der Gesundheit und der Ökosysteme

43 Externe Kosten Definition monetär bewertete negative Wirkungen externer Effekte - nicht in den Marktpreisen enthalten sind, da sie nicht vom eigentlichen Verursacher getragen werden Beispiel Baubereich Sowohl bei der Herstellung der Baumaterialien, der Errichtung des Gebäudes selbst wie auch während seiner Nutzung, Wartung und Instandhaltung ebenso wie bei Rückbau und Entsorgung werden Materialien und Energien verbraucht, deren Bereitstellung externe Kosten verursachen (z.b. externe Kosten CO 2 -Emissionen) Problem Erfassung und Bewertung externer Kosten Internalisierung externer Effekte/ Kosten beim Verursacher

44 Ein Blick weit zurück Vor 3400 Jahren in Hessen: Gedämmte, zweischalige Konstruktion mit Gras/Stroh U-Wert bis zu 0,5 W/(m²K) Wärmeschutzverordnung 95 konnte im Bereich der Außenwand mit bronzezeitlichen Konstruktionen eingehalten werden!

45 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!