SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA Fonds de placement contractuel de droit suisse de type «fonds immobilier»

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1 Prospectus d émission et de cotation du 22 mai 2012 SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA Fonds de placement contractuel de droit suisse de type «fonds immobilier» Direction du fonds Banque et entité dépositaire Émission Type d émission Délai de souscription Rapport de souscription Prix de souscription Négoce des droits de souscription Droit au dividende Banque exécutrice Swisscanto Asset Management SA, Berne Banque Cantonale de Zurich, Zurich Maximum 1'054'454 parts L émission est réalisée en commissionnement (best effort basis) dans le cadre d une offre de souscription publique en Suisse. Le nombre exact des parts émises est fonction du nombre de souscriptions reçues. Les parts non souscrites ne seront éventuellement pas émises, en conséquence de quoi le maximum indiqué des parts nouvellement émises sera réduit. La direction du fonds se réserve le droit de reprendre éventuellement les parts non souscrites après expiration du délai de souscription puis de les placer dans le marché en faisant preuve de la diligence requise, par l entremise de la banque dépositaire ou de tiers. Une fois le délai de souscription échu, la direction du fonds communique le nombre de parts qui seront effectivement émises. Du 5 juin 2012 au 15 juin 2012, 12:00 heures CET. Les droits de souscription qui ne sont pas exercés durant le délai de souscription deviennent caducs, sans valeur et ne font l objet d aucune indemnisation. 9 parts actuelles donnent le droit de souscrire 1 nouvelle part CHF net par nouvelle part Un négoce officiel des droits de souscription aura lieu du 5 juin 2012 au 14 juin 2012 auprès de SIX Swiss Exchange SA. Les nouvelles parts confèrent le droit de participer pleinement aux distributions de dividendes pour l exercice Banque cantonale de Zurich, Zurich Libération Le 25 juin 2012 Restrictions de vente La distribution du fonds est prévue exclusivement en Suisse et au Liechtenstein. Les parts du fonds ne doivent être ni offertes ni vendues aux USA. Il est recommandé aux investisseurs assujettis aux impôts des États-Unis d Amérique de consulter un conseiller fiscal avant d acquérir des parts d un compartiment. Un tel achat pourrait avoir des conséquences dommageables pour l investisseur en droit fiscal américain. N de valeur / ISIN / Ticker Part droit de souscription / CH / SIC / CH Le présent prospectus d émission et de cotation, y inclus le prospectus de fonds avec contrat de fonds intégré constitue le fondement exclusif pour toutes les souscriptions de parts du SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA ainsi que pour la cotation de toutes les parts du fonds conformément au Standard applicable aux placements collectifs de capitaux à la SIX Swiss Exchange SA. Les investisseurs potentiels sont priés de lire avec une attention toute particulière les mises en garde figurant sous le titre «Risques» 1/59

2 Table des matières page Offre de souscription 3 Informations sur le SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA 6 Informations sur la direction du fonds 9 Informations sur la banque dépositaire 10 Informations sur les tiers 11 Risques 12 Informations complémentaires 14 Annexe 1 Prospectus de fonds avec contrat de fonds intégré 15 Annexe 2 Rapport annuel du fonds au 31 décembre /59

3 Offre de souscription Base légale Le conseil d administration de Swisscanto Asset Management SA a décidé le 20 mars 2012 de procéder à l'émission de maximum 1' parts du SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA Le nombre de parts en circulation est ainsi porté de 9'490'082 à 10'544'536 au maximum. Les nouvelles parts sont offertes aux détenteurs actuels de parts du SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA et, dans la mesure où les investisseurs actuels n exercent pas leur droit de souscription, offerts à de nouveaux investisseurs aux conditions suivantes. 1. Méthode d émission Cette émission est réalisée en commissionnement (best effort basis), dans le cadre d une offre de souscription publique en Suisse. Le nombre exact des parts émises est fonction du nombre de souscriptions reçues. Les parts non souscrites ne seront éventuellement pas émises, en conséquence de quoi le maximum indiqué des parts nouvellement émises sera réduit. La direction du fonds se réserve le droit de reprendre éventuellement les parts non souscrites après expiration du délai de souscription puis de les placer dans le marché en faisant preuve de la diligence requise, par l entremise de la banque dépositaire ou de tiers. Une fois le délai de souscription échu, la direction du fonds communique le nombre de parts qui seront effectivement émises. 2. Délai de souscription Du 5 juin 2012 au 15 juin 2012, 12:00 heures CET Les droits de souscription qui ne sont pas exercés durant le délai de souscription deviennent caducs, sans valeur et ne font l objet d aucune indemnisation. L'exercice des droits de souscription est irrévocable. 3. Rapport de souscription 9 parts actuelles donnent le droit de souscrire 1 nouvelle part contre paiement du prix de souscription. 4. Prix de souscription CHF net par nouvelle part Le prix de souscription des nouvelles parts a été fixé conformément au 13 du contrat de fonds de placement. Il se base sur la valeur d inventaire par part au 31 décembre 2011 (après distribution) et tient compte d une participation aux bénéfices en cours pour la période du 1 er janvier 2012 jusqu à la libération, le 25 juin 2012, ainsi que de la commission d émission de 3 %. Le prix de souscription a été arrondi au centime près et contrôlé par l organe de révision de la direction du fonds. La valeur des immeubles du fonds au 31 décembre 2011 a été évaluée par des experts indépendants. 5. Droit au dividende Les nouveaux certificats de parts confèrent le droit de participer pleinement aux distributions de dividendes pour l exercice La distribution pour l exercice 2012 aura vraisemblablement lieu en avril Exercice du droit de souscription / Souscriptions Auprès de toutes les banques cantonales ainsi que des banques tierces. 7. Attribution des droits de souscription Le jour déterminant pour l attribution des droits de souscription est le 4 juin 2012 (après la clôture du négoce) ; les parts seront négociées ex-droits de souscription dès le 5 juin /59

4 8. Exercice du droit de souscription Pour les investisseurs qui conservent leurs parts en dépôt ouvert auprès d une banque, les droits de souscription seront automatiquement portés en compte par la banque dépositaire. Le droit de souscription devra être exercé conformément aux instructions de la banque dépositaire. Les investisseurs qui conservent leurs parts à leur domicile ou dans un coffre en banque exerceront leurs droits de souscription en remettant le coupon n 24 des parts actuelles à leur banque. Les droits de souscription qui ne sont pas exercés durant le délai de souscription deviennent caducs, sans valeur et ne font l objet d aucune indemnisation. La direction du fonds se réserve le droit de reprendre éventuellement les parts non souscrites après expiration du délai de souscription puis de les placer dans le marché en faisant preuve de la diligence requise, par l entremise de la banque dépositaire ou de tiers. 9. Négoce des droits de souscription Un négoce officiel des droits de souscription aura lieu du 5 juin 2012 au 14 juin 2012 à la SIX Swiss Exchange. La valeur des droits de souscription négociés à la SIX Swiss Exchange connaît des fluctuations en raison de l offre et de la demande. Rien ne garantit qu il y aura durant cette période aussi effectivement un marché actif pour les droits de souscription. Le maintien de la valeur des droits de souscription ne peut être garanti. 10. Libération Le 25 juin Titrisation / Livraison des titres Les nouvelles parts seront titrisées auprès de SIX SIS SA sous forme de certificat global. L investisseur n est pas en droit d exiger la remise d un certificat. Si des certificats ont été remis par le passé, ils doivent être restitués au plus tard lors de la reprise. En cas d échange, les parts titrisées seront dématérialisées et tenues sous forme comptable à l avenir. Les parts peuvent être livrées par l intermédiaire de SIX SIS SA, Euroclear Bank S.A. et Clearstream Banking S.A. / N.V. 12. Cotation et négoce des parts La cotation des nouvelles parts selon le Standard applicable aux placements collectifs de capitaux de la SIX Swiss Exchange a été requise et autorisée le 25 juin Les parts actuelles du SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA sont cotées à la SIX Swiss Exchange conformément au Standard applicable aux placements collectifs de capitaux de la SIX Swiss Exchange. La monnaie de négoce est le franc suisse (CHF). Le nombre exact de nouvelles parts effectivement émises et cotées sera communiqué par la direction du fonds après expiration du délai de souscription. 13. Affectation du produit de l émission Le produit de l émission sera affecté au financement d autres investissements dans le cadre de la politique de placement ainsi qu au remboursement de capital étranger. 14. Restrictions de vente La distribution du fonds est prévue exclusivement en Suisse et au Liechtenstein. Les parts du fonds ne doivent être ni offertes ni vendues aux USA. Il est recommandé aux investisseurs assujettis aux impôts des États-Unis d Amérique de consulter un conseiller fiscal avant d acquérir des parts d un compartiment. Un tel achat pourrait avoir des conséquences dommageables pour l investisseur en droit fiscal américain. La direction du fonds ne fournit aux investisseur aucune information aux fins de «qualified electing fund election» au sens du 1293 de l US Internal Revenue Code. 15. N de valeur / ISIN / Ticker Part SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA : / CH / SIC Droit de souscription SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA : / CH /59

5 16. Banque et entité dépositaire Banque cantonale de Zurich, Zurich. 17. Banque exécutrice Banque cantonale de Zurich, Zurich. 18. Droit applicable / For Droit suisse, Berne. 19. Force Majeure La direction du fonds est en droit d ajourner l émission de nouvelles parts du fonds ou d y renoncer, à tout moment précédent le jour de la libération, en cas d événement d importance majeure au niveau national ou international, ayant trait à la politique monétaire ou de nature financière, économique, politique, boursière, ou de tout autre incident grave. La décision correspondante est publiée par voie de communiqué de presse. 20. Échéancier Attribution droits de souscription (après clôture du négoce) Notation parts ex droit de souscription Début du délai de souscription Début du négoce des droits de souscription Fin du négoce des droits de souscription Fin du délai de souscription Communication du nombre exact de nouvelles parts Libération Cotation nouvelles parts 4 juin juin juin juin juin juin juin juin juin /59

6 Informations sur le SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA Informations d'ordre général sur le fonds SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA est un fonds de placement de droit suisse de type «fonds immobilier» au sens de la loi fédérale du 23 juin 2006 sur les placements collectifs de capitaux. Le contrat de fonds de placement a été rédigé par la direction du fonds, Swisscanto Asset Management SA. Avec l accord de la banque dépositaire, la Banque Cantonale de Zurich, Zurich, il a été soumis à la Commission fédérale des banques, qui l a approuvé pour la première fois en Le fonds immobilier se base sur un contrat de placement collectif (contrat de fonds) selon lequel la direction du fonds s engage à faire participer l investisseur au fonds immobilier, proportionnellement aux parts qu il a acquises, et à gérer le fonds conformément aux normes légales et aux dispositions du contrat de fonds, de manière indépendante et en son propre nom. La banque dépositaire est partie au contrat de fonds conformément aux tâches qui lui sont dévolues par la loi et le contrat de fonds. Objectif et politique de placement L objectif de placement du fonds immobilier consiste principalement à obtenir un rendement courant stable tout en préservant le capital à long terme. L indice de référence du fonds immobilier est le SXI Real Estate Funds Index. Ce fonds immobilier investit principalement dans des immeubles en Suisse ainsi que dans d autres placements admissibles selon le contrat de fonds. Des informations détaillées sur les principes de placement se trouvent aux 7 à 11 du contrat de fonds. Volume du fonds Fortune nette du fonds au 31 décembre 2011 : Valeur vénale de l immeuble Valeur vénale des immeubles au 31 décembre 2011 : CHF millions CHF 1' millions Autres indices Valeur d inventaire nette d une part au 31 décembre 2011 : CHF Nombre de parts en circulation au 31 décembre 2011 : Charge hypothécaire au 31 décembre 2011 : 9'490'082 CHF millions Évolution de la valeur d inventaire nette (VIN) et du cours de bourse en CHF par part VIN Cours de bourse * ** * Exercice écourté (10 mois) en raison de l adaptation de l exercice comptable. ** Split des parts avec un rapport 1:3 au dans le cadre de la fusion avec le Swisscanto (CH) Real Estate Fund IMMO VALUE. 6/59

7 Activité d investissement Le fonds est devenu durant l exercice 2011 propriétaire des immeubles Naters, Grünpark (au ) et Moosseedorf, Stägmatt (au ), exécutant ainsi les obligations d achat préexistantes. Durant l exercice, il a été procédé à deux ventes partielles, dont en est résulté un gain en capital de CHF 0.43 millions. À la fin de l exercice, il existait trois projets de construction, à Egerkingen, Moosseedorf et Schöftland. Un contrat de vente a été instrumenté pour le projet de construction Schöftland, Wasserschloss. La vente est subordonnée à l obtention d une autorisation de construire entrée en force par le cocontractant. Dans le cadre des projets de construction, il existe des obligations de paiement en souffrance (non indiquées au bilan) à hauteur de CHF millions. Une partie considérable de l objet immobilier est arrivée dans son cycle de vie à un point où des rénovations complètes sont à l ordre du jour. Les réserves constituées par le passé en prévision de cette situation seront alors dissoutes dans le cadre des rénovations effectuées. La croissance du portefeuille restera à moyen terme principalement basée sur des projets immobiliers. La constance et la durabilité de l évolution de la valeur sont prioritaires à une croissance rapide. Utilisation du résultat Le bénéfice net du fonds immobilier est distribué annuellement aux investisseurs, en francs suisses, dans les quatre mois suivant la clôture de l exercice. La direction du fonds peut en outre effectuer des distributions de bénéfices intermédiaires. Jusqu à 30 % du bénéfice net peut être reporté à compte nouveau. Si le bénéfice net d un exercice comptable, bénéfices reportés d exercices précédents compris, est inférieur à 0.60 % de la fortune nette du fonds, il peut être renoncé à toute distribution et la totalité du bénéfice net peut être reportée à compte nouveau. Les gains en capital résultant de l aliénation de choses et de droits peuvent être distribués par la direction du fonds ou conservés pour être réinvestis. Distributions des dix dernières années en CHF par part Distribution * ** * Exercice écourté (10 mois) en raison de l adaptation de l exercice comptable. ** Split des parts avec un rapport 1:3 au dans le cadre de la fusion avec le Swisscanto (CH) Real Estate Fund IMMO VALUE. Domicile du fonds Suisse Direction du fonds Swisscanto Asset Management SA, Berne Banque et entité dépositaire Banque cantonale de Zurich, Zurich Rémunération Les rémunérations ainsi que le défraiement de la direction du fonds et de la banque dépositaire sont régis par les 14 et 15 du contrat de fonds. 7/59

8 Exercice comptable L exercice comptable commence le 1 er janvier et se termine le 31 décembre. Négoce La direction du fonds assure par le biais de la banque dépositaire le négoce régulier des parts du fonds en bourse ou hors bourse. Le fonds immobilier est coté à la bourse suisse. Publications D autres informations sur le fonds sont disponibles sur Internet à l adresse Le prospectus de fonds avec contrat de fonds intégré ainsi que les différents rapports annuels et semestriels peuvent être obtenus gratuitement auprès de la direction du fonds, de la banque dépositaire et de tous les distributeurs. Les communications relatives au fonds immobilier sont publiées dans la «Feuille officielle suisse du commerce» et sur la plateforme internet de Swiss Fund Data SA « Informations supplémentaires sur le fonds Pour des informations supplémentaires et plus détaillées sur le SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA, se reporter au prospectus en vigueur avec contrat de fonds intégré de novembre 2011 (cf. annexe 1). 8/59

9 Informations sur la direction du fonds Informations générales sur la direction du fonds La direction du fonds est assumée par Swisscanto Asset Management SA. Il s agit d une société anonyme de droit suisse, sise à Berne et active dans le domaine des fonds de placement depuis sa fondation en Le montant du capital-actions souscrit de la direction du fonds s élevait à CHF 5 millions le Composé d actions nominatives, il est libéré à 100 %. L actionnaire unique de la direction du fonds est Swisscanto Holding SA, Berne, dont toutes les banques cantonales détiennent des parts. Conseil d administration Le conseil d administration de la direction du fonds est composé comme suit : Président Dr. G. Fischer, CEO de Swisscanto Holding SA, Berne Membres O. Simeon, directeur de Swisscanto Prévoyance SA, Zurich H. Frey, président de la direction de Swisscanto Asset Management SA, Berne, et directeur de Swisscanto Asset Management International S.A., Luxembourg Dirigent la direction du fonds : H. Frey, président, responsable du domaine «Corporate Services», P. Bänziger, responsable du domaine «Asset Management», R. Tarreghetta, responsable du domaine «Marché Suisse». Au 30 juin 2011, la direction du fonds gérait en Suisse au total 58 placements collectifs de capitaux, pour une fortune gérée totale de CHF 23.2 milliards. Au 30 juin 2011, le groupe Swisscanto gérait en outre 59 placements collectifs de capitaux domiciliés au Luxembourg, représentant une fortune totale de CHF 22.2 milliards. Depuis le 1 er janvier 2008, la direction du fonds fournit de plus en particulier la prestation suivante : gestion de fortune. L adresse et le site internet de la direction du fonds sont : Nordring 4, Case postale 730, CH-3000 Berne 25, Informations sur les organes Aucune affaire ni aucun prêt n'est conclu avec les organes. Procédures judiciaires, arbitrales et administratives À la mise sous presse du présent prospectus, aucune procédure judiciaire, arbitrale ou administrative susceptible d avoir une influence significative sur la fortune et les bénéfices du SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA n est en cours. Informations supplémentaires sur la direction du fonds Pour des informations supplémentaires et plus détaillées sur la direction du fonds, se reporter au prospectus de fonds en vigueur avec contrat de fonds intégré de novembre 2011 (cf. annexe 1). 9/59

10 Informations sur la banque dépositaire Forme juridique et lieu de l'administration principale La banque dépositaire est Banque Cantonale de Zurich Bahnhofstrasse Zurich Il s agit d un établissement autonome du droit cantonal public, sis à Zurich et fondé le 15 février Activité principale La Banque Cantonale de Zurich exerce les activités d une banque universelle. Elle ne conclut aucune affaire pour son propre compte impliquant une prise de risque disproportionnée. Le domaine d activité recouvre, du point de vue géographique, en premier lieu le bassin économique zurichois. Les activités dans le reste de la Suisse et à l étranger sont admissibles, pour autant qu elles n entraînent pas de risques disproportionnés. Les activités commerciales sont réglées en détail dans le règlement interne. 10/59

11 Informations sur les tiers Domiciles de paiement Les domiciles de paiement du fonds immobilier en Suisse sont toutes les banques cantonales sises dans une capitale cantonale ainsi que la Banque Coop SA, Bâle. Au Liechtenstein, le domicile de paiement est assuré par Valartis Bank (Liechtenstein) SA, Gamprin-Bendern. Distributeurs La distribution du fonds immobilier est confiée à toutes les banques cantonales sises dans une capitale cantonale ainsi qu à la Banque Coop SA, Bâle. Société d audit La société d audit responsable est KPMG SA, sise à Zurich. Commission de placement Le conseil d administration de la direction du fonds est soutenu par la commission de placement, qui se compose actuellement des personnes suivantes : Ch. Stettler, président, ancien membre de la direction générale de la Banque cantonale de Zurich, Zurich P. Godet, vice- président, ancien membre de la direction générale de la Banque Cantonale Neuchâteloise, Neuchâtel Dr. S. Kloess, directeur de KloessRealEstate, Wollerau E. Schneider, membre de la direction de la Banque Cantonale Vaudoise, Lausanne G. R. Lazzarini, directeur de CMI Partner AG, Altendorf. Experts chargés des estimations La direction du fonds a mandaté avec l approbation de l autorité de surveillance les experts indépendants suivants pour les estimations : Nicolaus Beglinger, Zurich Dr. David Hersberger, ing.-architecte dipl. SIA, MRICS, Allschwil Daniel Lehmann, architecte dipl. HES, Berne Barbara Weber Oertli, architecte dipl. EPF / SIA, Küsnacht Les experts chargés des estimations se distinguent par leur longue expérience dans les domaines de l achat, de la vente et de l estimation d immeubles. Ils exercent tous depuis au moins cinq ans en tant qu experts en estimation d objets immobiliers en Suisse. Les modalités exactes de l exécution du mandat sont fixées dans un mandat conclu entre Swisscanto Asset Management SA et Swiss Valuation Group SA, Zurich. 11/59

12 Risques Risques d investissement Les investisseurs qui envisagent d acquérir, dans le cadre de cette émission, des parts du fonds de placement SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA doivent prendre en considération les facteurs de risque spécifiques, non exhaustifs, ci-dessous. De tels risques peuvent, seuls ou combinés, influer négativement sur les bénéfices ainsi que sur l évaluation de la fortune du fonds et entraîner une diminution de la valeur des parts. En tant que fonds immobilier, SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA est soumis aux dispositions de protection des investisseurs de la loi fédérale du 23 juin 2006 sur les placements collectifs de capitaux (LPCC). Ces dispositions permettent éventuellement de réduire les risques évoqués, mais ne peuvent les exclure. Dépendance liée à l évolution conjoncturelle Le fonds SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA investit principalement dans des valeurs immobilières en Suisse, de sorte que ses résultats dépendent de l évolution conjoncturelle ainsi que des conditions économiques générales. Une mauvaise évolution conjoncturelle peut par exemple entraîner des taux de vacance supérieurs des immeubles. Les conditions économiques générales comprennent notamment les variations des taux du renchérissement en Suisse ou de l attrait, en comparaison internationale, des facteurs relatifs au site des principales régions économiques de la Suisse. Des évolutions négatives à l étranger peuvent également entraîner un environnement de marché négatif, susceptible de se répercuter sur les cours des parts dans le négoce à la SIX Swiss Exchange. Fluctuations du marché suisse de l immobilier Par le passé, le marché immobilier se caractérisait par une évolution cyclique. Des variations cycliques de l offre et de la demande peuvent également apparaître à l avenir tant sur le marché des propriétaires que sur celui des locataires, sans être nécessairement parallèles à l évolution conjoncturelle générale. Une suroffre entraîne une baisse des revenus locatifs ainsi que des prix de l immobilier alors qu une diminution de l offre se traduit en revanche par une hausse de ceux-ci. On ne peut toutefois émettre de prévisions fiables quant à l'évolution future du marché suisse de l'immobilier. Il n est en outre pas à exclure que l évolution de la valeur des immeubles diffère fortement selon le lieu de situation de ceux-ci. Certains signes laissent à penser que le marché immobilier pourrait être «surchauffé» dans certaines villes et régions de Suisse. L Autorité fédérale des marchés financiers FINMA, le Conseil fédéral et la Banque nationale suisse ont examiné une première série de contre-mesures. Liquidité restreinte Le marché de l immobilier en Suisse peut présenter une liquidité restreinte pour certains objets, ce qui peut avoir des effets négatifs sur la structure des prix. Selon l état du marché, il existe un risque que les ventes et achats à court terme d objets immobiliers de grande envergure ne puissent dans certains cas être réalisés, ou alors seulement en faisant des concessions sur les prix. Évolution des taux d intérêts Les variations de taux, en particulier du taux d intérêt hypothécaire, peuvent avoir des effets négatifs sur les frais de financement, sur l estimation des immeubles détenus ainsi que sur l'évolution des revenus locatifs. Selon le contrat de fonds, la charge maximale de la dette moyenne sur l ensemble des immeubles ne doit toutefois pas excéder la moitié de leur valeur vénale. Estimation des immeubles L estimation des immeubles dépend de nombreux facteurs et résulte notamment d une certaine appréciation subjective de ceux-ci. Les valeurs des immeubles fixées par le fonds peuvent par conséquent différer de la valeur vénale future. Malgré la diversification du portefeuille immobilier stipulée dans le contrat de fonds, les variations des risques de solvabilité des locataires, des risques de vacance ainsi que de l évolution des loyers et d autres facteurs peuvent avoir une influence significative sur l évaluation de la fortune du fonds et des parts. 12/59

13 Réalisation de constructions Conformément au contrat de fonds, la direction du fonds peut faire réaliser des constructions, au titre d investissement immobilier pour le compte du fonds. Jusqu à l achèvement de celles-ci, les investissements peuvent nécessiter des moyens financiers considérables sur une longue période et un temps relativement long peut également s écouler avant que ces constructions génèrent un rendement. En outre, la réalisation de constructions, en particulier dans le cadre de projets de grande envergure, comporte tous les risques inhérents à la planification et la réalisation de constructions. Sites pollués et risques environnementaux La possibilité que des pollutions de sites ou de nuisances environnementales inconnues (par exemple des émissions sonores) apparaissent ultérieurement ne peut être exclue de manière générale. Celles-ci peuvent générer des frais d assainissement considérables. Concurrence Les modifications qui se dessinent dans l exploitation d immeubles (mots-clés : location au lieu de vente, subdivision d immeubles et / ou de la gérance d immeubles), pourraient faire naître une concurrence accrue et donner lieu à un processus de concentration déjà perceptible. Une ouverture de la Suisse aux investisseurs étrangers (par exemple en cas d abrogation de la lex Koller) pourrait entraîner un accroissement considérable de la demande. Du point de vue actuel, les répercussions potentielles d une ouverture du marché immobilier sur la valeur des immeubles situés en Suisse doivent être qualifiées d'incertaines. Modifications législatives De potentiels modifications législatives futures, en particulier dans le domaine du droit du bail, du droit de l aménagement du territoire ou de la construction, du droit fiscal, du droit de la protection de l environnement et de la loi fédérale sur l acquisition de biens immobiliers par des personnes à l étranger (lex Koller), pourraient avoir une incidence sur les prix de l immobilier, sur les charges et les produits et donc sur l évaluation de la fortune du fonds et des parts. Conflits d intérêt potentiels Les personnes responsables au sein de la direction du fonds sont également impliquées dans des décisions concernant un autre fonds immobilier suisse ou un / des autre(s) véhicule(s) de placement au sein du groupe Swisscanto, qui investissent aussi dans des immeubles. Le mécanisme de décision relatif aux investissements ou désinvestissements pour les différents véhicules de placement ainsi que la prévention des potentiels conflits d intérêts y relatifs sont réglés à l interne pour la commission d investissement du groupe Swisscanto. Fixation du prix Bien que les parts du SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA soient cotées à la SIX Swiss Exchange, il n y a aucune certitude qu un marché suffisamment liquide existera toujours pour les parts. Une liquidité insuffisante peut influer négativement sur la négociabilité et le cours des parts. Elle peut aussi engendrer une volatilité accrue des cours. Il ne peut être garanti que les parts soient négociées à un prix égal ou supérieur au prix d exercice ou à la valeur d inventaire ; une prime ou un escompte sur la valeur d inventaire est aussi possible pour un fonds immobilier tel que le SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA. La direction du fonds a toutefois l obligation de reprendre les parts, en respectant un délai de résiliation de 12 mois pour la fin d un exercice comptable, aux conditions fixées dans le contrat de fonds. Contrats avec des personnes proches La direction du fonds confirme qu aucun transfert de valeurs immobilières en faveur de proches n a été effectué et que les autres affaires avec des personnes proches sont conclues à des conditions conformes au marché (ch. 18 de la Directive pour les fonds immobiliers du 2 avril 2008 de la Swiss Funds Association SFA). Évolution passée de la valeur Une augmentation passée du cours des parts ne constitue pas un indice d évolution future similaire. 13/59

14 Informations complémentaires Confirmation négative Aucun changement significatif ne s est produit dans la situation patrimoniale et financière ni dans les bénéfices du fonds depuis la date de la clôture de l exercice au 31 décembre Responsabilité pour le contenu du prospectus Swisscanto Asset Management SA assume la responsabilité du contenu du présent prospectus d émission et de cotation et déclare par les présentes qu à sa connaissance, les informations qu il contient sont exactes et qu aucun fait essentiel n a été omis. Documents Le présent prospectus d émission et de cotation, le prospectus de fonds avec contrat de fonds intégré, ainsi que les derniers rapports annuels et semestriels du fonds sont disponibles sous forme électronique sur le site Berne, le 22 mai 2012 La direction du fonds Swisscanto Asset Management SA Hans Frey Dirk Steiner 14/59

15 Annexe 1 Prospectus de fonds avec contrat de fonds intégré (en allemand) 15/59

16 SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» (im Folgenden als «Immobilienfonds» bezeichnet) Prospekt mit integriertem Fondsvertrag November 2011 Für den Vertrieb der Fondsanteile in der Schweiz und im Fürstentum Liechtenstein Teil 1: Prospekt Dieser Prospekt mit integriertem Fondsvertrag, der vereinfachte Prospekt und der letzte Jahresbzw. Halbjahresbericht (falls nach dem letzten Jahresbericht veröffentlicht) sind Grundlage für alle Zeichnungen von Anteilen des Immobilienfonds. Gültigkeit haben nur Informationen, die im Prospekt, im vereinfachten Prospekt oder im Fondsvertrag enthalten sind. Zusammenstellung Beteiligte Fondsleitung: Swisscanto Asset Management AG, Bern Depotbank: Zürcher Kantonalbank, Zürich Prüfgesellschaft: KPMG AG, Zürich Zahlstellen: - in der Schweiz: Alle Kantonalbanken und die Bank Coop AG, Basel - im Fürstentum Liechtenstein: Valartis Bank (Liechtenstein) AG, Gamprin-Bendern 1. Informationen über den Immobilienfonds 1.1. Allgemeine Angaben zum Immobilienfonds Der SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA ist ein Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» gemäss Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni Der Fondsvertrag wurde von der Swisscanto Asset Management AG als Fondsleitung aufgestellt und mit Zustimmung der Zürcher Kantonalbank, Zürich als Depotbank der Eidgenössischen Bankenkommission unterbreitet und von dieser erstmals 1968 genehmigt.

17 Der Immobilienfonds basiert auf einem Kollektivanlagevertrag (Fondsvertrag), in dem sich die Fondsleitung verpflichtet, den Anleger 1 nach Massgabe der von ihm erworbenen Fondsanteile am Immobilienfonds zu beteiligen und diesen gemäss den Bestimmungen von Gesetz und Fondsvertrag selbstständig und in eigenem Namen zu verwalten. Die Depotbank nimmt nach Massgabe der ihr durch Gesetz und Fondsvertrag übertragenen Aufgaben am Fondsvertrag teil. Gemäss Fondsvertrag steht der Fondsleitung das Recht zu, mit Zustimmung der Depotbank und Genehmigung der Aufsichtsbehörde jederzeit weitere Anteilsklassen zu schaffen, aufzuheben oder zu vereinigen. Der Immobilienfonds ist nicht in Anteilsklassen unterteilt Anlageziel und Anlagepolitik sowie Derivateinsatz des Immobilienfonds Das Anlageziel des Immobilienfonds besteht hauptsächlich darin, einen stabilen laufenden Ertrag verbunden mit langfristiger Erhaltung des Kapitals zu erzielen. Benchmark des Immobilienfonds ist der SXI Real Estate Funds Index. Dieser Immobilienfonds investiert in erster Linie in Grundstücke in der Schweiz und andere, gemäss Fondsvertrag zulässige Anlagen. Die wesentlichen Risiken des Immobilienfonds bestehen darin, dass der Inventarwert sowie der Ertrag des Immobilienfonds je nach der Entwicklung der Mieten und der Immobilienpreise schwanken können. Der Wert der Anteile kann sowohl steigen als auch fallen, der Anleger kann möglicherweise sogar weniger als seinen ursprünglichen Zeichnungsbetrag zurück erhalten, weil sich der Wert der Anteile eines Immobilienfonds nach dem jeweiligen Marktwert der Anlagen richtet. Je nach der generellen Wirtschaftslage, dem Trend und der Entwicklung der Immobilienmärkte im allgemeinen und der im Fondsportefeuille gehaltenen Anlagen im speziellen kann nicht ausgeschlossen werden, dass der Wert über eine längere Zeitperiode hinweg fällt. Es besteht keine Gewähr, dass der Anleger einen bestimmten Ertrag erzielt oder die Anteile zu einem bestimmten Preis an die Fondsleitung zurückgeben kann. Die Fondsleitung setzt keine Derivate ein Profil des typischen Anlegers Der Immobilienfonds eignet sich für Anleger mit einem mittel- bis langfristigen Anlagehorizont, die in erster Linie einen laufenden Ertrag suchen. Die Anleger können zeitweilig Schwankungen des Inventarwertes der Fondsanteile in Kauf nehmen und sind nicht auf einen bestimmten Termin hin auf eine Realisierung der Anlage angewiesen. 1 Aus Gründen der einfacheren Lesbarkeit wird auf die geschlechtsspezifische Differenzierung, z.b. Anlegerinnen und Anleger, verzichtet. Entsprechende Begriffe gelten grundsätzlich für beide Geschlechter. SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA Prospekt mit integriertem Fondsvertrag

18 1.4. Für den Immobilienfonds relevante Steuervorschriften Der Immobilienfonds (offene kollektive Kapitalanlage) besitzt in der Schweiz keine Rechtspersönlichkeit. Er unterliegt grundsätzlich weder einer Ertrags- noch einer Kapitalsteuer. Eine Ausnahme bilden Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz. Die Erträge aus direktem Grundbesitz unterliegen gemäss dem Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer der Besteuerung beim Immobilienfonds selbst und sind dafür beim Anteilinhaber steuerfrei. Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz sind ebenfalls nur beim Immobilienfonds steuerbar. Die im Immobilienfonds auf inländischen Erträgen abgezogene eidgenössische Verrechnungssteuer kann von der Fondsleitung für den Immobilienfonds vollumfänglich zurückgefordert werden. Ausländische Erträge und Kapitalgewinne können den jeweiligen Quellensteuerabzügen des Anlagelandes unterliegen. Soweit möglich, werden diese Steuern von der Fondsleitung aufgrund von Doppelbesteuerungsabkommen oder entsprechenden Vereinbarungen für die Anleger mit Domizil in der Schweiz zurückgefordert. Die Ertragsausschüttungen des Immobilienfonds (an in der Schweiz und im Ausland domizilierte Anleger) unterliegen der eidgenössischen Verrechnungssteuer (Quellensteuer) von 35%. Die je mit separatem Coupon ausgeschütteten Erträge und Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz und Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Beteiligungen und übrigen Vermögenswerten unterliegen keiner Verrechnungssteuer. In der Schweiz domizilierte Anleger können die in Abzug gebrachte Verrechnungssteuer durch Deklaration in der Steuererklärung resp. durch separaten Verrechnungssteuerantrag zurückfordern. Im Ausland domizilierte Anleger können die Verrechnungssteuer nach dem allfällig zwischen der Schweiz und ihrem Domizilland bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen zurückfordern. Bei fehlendem Abkommen besteht keine Rückforderungsmöglichkeit. Die ausgeschütteten Erträge unterliegen in der Schweiz nicht der europäischen Zinsbesteuerung. Die steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit bekannten Rechtslage und Praxis aus Änderungen von Gesetzgebung, Rechtsprechung bzw. Erlassen und Praxis der Steuerbehörden bleiben ausdrücklich vorbehalten. Die Besteuerung und die übrigen steuerlichen Auswirkungen für den Anleger beim Halten bzw. Kaufen oder Verkaufen von Fondsanteilen richten sich nach den steuerlichen Vorschriften im Domizilland des Anlegers. SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA Prospekt mit integriertem Fondsvertrag

19 2. Informationen über die Fondsleitung 2.1. Allgemeine Angaben zur Fondsleitung Für die Fondsleitung zeichnet die Swisscanto Asset Management AG verantwortlich. Seit der Gründung im Jahre 1960 als Aktiengesellschaft ist die Fondsleitung mit Sitz in Bern im Fondsgeschäft tätig. Die Höhe des gezeichneten Aktienkapitals der Fondsleitung betrug am CHF 5 Mio. Das Aktienkapital ist in Namenaktien eingeteilt und zu 100% einbezahlt. Alleinaktionärin der Fondsleitung ist die Swisscanto Holding AG, Bern, an welcher alle Kantonalbanken beteiligt sind. Der Verwaltungsrat der Fondsleitung setzt sich wie folgt zusammen: Präsident: - Dr. G. Fischer, CEO der Swisscanto Holding AG, Bern Mitglieder: - O. Simeon, Geschäftsführer der Swisscanto Vorsorge AG, Zürich - H. Frey, Vorsitzender der Geschäftsleitung der Swisscanto Asset Management AG, Bern, und Direktor der Swisscanto Asset Management International SA, Luxemburg. Die Geschäftsführung der Fondsleitung obliegt: - H. Frey, Vorsitzender, Leiter des Bereiches «Corporate Services», - P. Bänziger, Leiter des Bereiches «Asset Management», - R. Tarreghetta, Leiter des Bereiches «Markt Schweiz». Per 30. Juni 2011 verwaltete die Fondsleitung in der Schweiz insgesamt 58 kollektive Kapitalanlagen, wobei sich die Summe der verwalteten Vermögen auf CHF 23.2 Mia. belief. Per 30. Juni 2011 verwaltete die Swisscanto Gruppe zudem 59 in Luxemburg domizilierte kollektive Kapitalanlagen mit einem Gesamtvermögen von CHF 22.2 Mia. Weiter erbringt die Fondsleitung ab dem 01. Januar 2008 insbesondere die folgende Dienstleistung: Vermögensverwaltung. Adresse und Internet-Seite der Fondsleitung sind: Nordring 4, Postfach 730, CH-3000 Bern 25, Delegation von Teilaufgaben Folgende Teilaufgaben sind an die Huwiler Treuhand AG, Ostermundigen, delegiert: Die Buchführung und Abschlussarbeiten der Immobiliengesellschaften und des Immobilienfonds. Die genaue Ausführung des Auftrages regelt eine zwischen der Swisscanto Asset Management AG und der Huwiler Treuhand AG abgeschlossene Vereinbarung. SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA Prospekt mit integriertem Fondsvertrag

20 Mit der Verwaltung der Liegenschaften in den einzelnen Kantonen sind verschiedene spezialisierte Unternehmen beauftragt, nämlich: AG: Die Liegenschafter AG, Brüttisellen; Privera AG, Niederlassung Baden; TPM AG, Emmenbrücke BE: Berimag AG, Bern; Privera AG, Bern; graf riedi ag, Bern; BS: Privera AG, Niederlassung Oberwil; BL: Privera AG, Niederlassung Oberwil; FR: Weck, Aeby & Cie SA, Fribourg; Sallin Immobilier SA, Fribourg;Privera AG, Bern GE: Naef Immobilier Genève SA, Genf; LU: Luzerner Kantonalbank, Luzern; NE: Fidimmobil SA, Neuenburg; SG: Privera AG, Niederlassung St. Gallen; Cristuzzi Immobilien-Treuhand AG, Niederlassung Sargans SO: Berimag AG, Bern; Livit AG, Solothurn; SZ: TPM AG Property Management, Hergiswil; Cristuzzi Immobilien-Treuhand AG, Niederlassung Sargans; TG: Privera AG, St. Gallen; Verit Immobilien AG, St. Gallen; TI: Assofide SA, Locarno; VD: Bernard Nicod SA, Lausanne; Naef Immobilier Lausanne SA, Lausanne; VS: Dr. Viktor Kämpfen Treuhand AG, Brig; Privera SA, Niederlassung Sitten; ZH: CSL Immobilien AG, Zürich; Die Liegenschafter AG, Brüttisellen Ausübung von Gläubiger- und Mitgliedschaftsrechten Die Fondsleitung übt die mit den Anlagen des verwalteten Immobilienfonds verbundenen Mitgliedschafts- und Gläubigerrechte unabhängig und ausschliesslich im Interesse der Anleger aus. Die Anleger erhalten auf Wunsch bei der Fondsleitung Auskunft über die Ausübung der Mitgliedschafts- und Gläubigerrechte. Bei anstehenden Routinegeschäften ist es der Fondsleitung freigestellt, die Mitgliedschaftsund Gläubigerrechte selber auszuüben oder die Ausübung an die Depotbank oder an Dritte zu delegieren. Bei allen sonstigen Transaktionen, welche die Interessen der Anleger nachhaltig tangieren könnten, wie namentlich bei der Ausübung von Mitgliedschafts- und Gläubigerrechten, welche der Fondsleitung als Aktionärin oder Gläubigerin der Depotbank oder sonstiger ihr nahe stehender juristischer Personen zustehen, übt die Fondsleitung das Stimmrecht selber aus oder erteilt ausdrückliche Weisungen. Sie darf sich dabei auf Informationen abstützen, die sie von der Depotbank, dem Portfolio Manager, der Gesellschaft oder Dritten erhält oder aus der Presse erfährt. Der Fondsleitung ist es freigestellt, auf die Ausübung der Mitgliedschafts- und Gläubigerrechte zu verzichten. SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA Prospekt mit integriertem Fondsvertrag

21 3. Informationen über die Depotbank Als Depotbank fungiert die Zürcher Kantonalbank. Sie ist eine selbständige Anstalt des kantonalen öffentlichen Rechts mit Sitz in Zürich und wurde am 15. Februar 1870 gegründet. Sie ist als Universalbank tätig und verfügt seit 1994 über das begehrte «AAA» der Rating- Agentur Standard & Poors. Die Zürcher Kantonalbank hatte am 31. Dezember 2010 Eigenmittel in der Höhe von CHF Mia. Die Depotbank kann Dritt- und Sammelverwahrer im In- und Ausland mit der Aufbewahrung des Fondsvermögens beauftragen. Sie haftet dabei für die gehörige Sorgfalt bei deren Wahl und Instruktion sowie bei der Überwachung der dauernden Einhaltung der Auswahlkriterien. Die Dritt- und Sammelverwahrung bringt es mit sich, dass die Fondsleitung an den hinterlegten Wertpapieren nicht mehr das Allein-, sondern nur noch das Miteigentum hat. 4. Informationen über Dritte 4.1. Zahlstellen Zahlstellen in der Schweiz sind: sämtliche Kantonalbanken mit Sitz jeweils im Kantonshauptort und die Bank Coop AG, Basel Vertriebsträger Mit dem Vertrieb des Immobilienfonds sind folgende Institute beauftragt worden: sämtliche Kantonalbanken mit Sitz jeweils im Kantonshauptort und die Bank Coop AG, Basel Prüfgesellschaft Als Prüfgesellschaft amtet KPMG AG, mit Sitz in Zürich Anlagekommission Der Verwaltungsrat der Fondsleitung wird unterstützt durch die Anlagekommission, welche sich zurzeit aus folgenden Personen zusammensetzt: - Ch. Stettler, Präsident Mitglied der Generaldirektion der Zürcher Kantonalbank, Zürich - P. Godet, Vizepräsident ehem. Mitglied der Generaldirektion der Banque Cantonale Neuchâteloise, Neuchâtel - Dr. S. Kloess Geschäftsführer der KloessRealEstate, Wollerau - E. Schneider Mitglied der Direktion der Banque Cantonale Vaudoise, Lausanne G. R. Lazzarini Geschäftsführer der CMI Partner AG, Altendorf SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA Prospekt mit integriertem Fondsvertrag

22 4.5. Schätzungsexperten Die Fondsleitung hat mit Genehmigung der Aufsichtsbehörde folgende unabhängige Schätzungsexperten beauftragt: - Nicolaus Beglinger, Zürich - Dr. David Hersberger, Dipl.-Ing. Arch. SIA, MRICS, Allschwil - Daniel Lehmann, dipl. Architekt FH, Bern - Barbara Weber Oertli, dipl. Architektin ETH/SIA, Küsnacht Die Schätzungsexperten zeichnen sich aus durch ihre langjährige Erfahrung in den Bereichen Kauf und Verkauf sowie Bewertung von Liegenschaften; sie sind alle seit mindestens fünf Jahren als Immobileinschätzer in der Schweiz tätig. Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen Swisscanto Asset Management AG und der Swiss Valuation Group AG, Zürich, abgeschlossener Auftrag Rechnungswesen und Datenadministration der Immobiliengesellschaften Die Immobiliengesellschaften des Immobilienfonds haben Huwiler Services AG, Ostermundigen, mit der Bewirtschaftung eines zentralen Rechnungswesens und Nimasa AG, Emmenbrücke, mit der Bewirtschaftung eines zentralen Datenmanagements beauftragt. Die genaue Ausführung dieses Auftrages regelt jeweils eine Vereinbarung, welche Swisscanto Asset Management AG in direkter Stellvertretung für die Immobiliengesellschaften des Immobilienfonds mit Huwiler Services AG, resp. mit Nimasa AG abgeschlossen hat. 5. Weitere Informationen 5.1. Nützliche Hinweise Valoren-Nummer: ISIN-Nummer: CH Kotierung: SIX Swiss Exchange Rechnungsjahr: 1. Januar bis 31. Dezember Laufzeit: unbegrenzt Rechnungseinheit: Schweizer Franken (CHF) Benchmark: SXI Real Estate Funds Index Anteile: Die Anteile werden buchmässig geführt. Verwendung der Erträge: Ausschüttung der Erträge in der Regel im April, spätestens jedoch vier Monate nach Abschluss des Geschäftsjahres Bedingungen für die Ausgabe und Rücknahme von Fondsanteilen sowie Handel Die Ausgabe von Anteilen ist jederzeit möglich. Sie darf nur tranchenweise erfolgen. Die Fondsleitung bestimmt die Anzahl der neu auszugebenden Anteile, das Bezugsverhältnis für die bisherigen Anleger, die Emissionsmethode für das Bezugsrecht und die übrigen Bedingungen in einem separaten Emissionsprospekt. SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA Prospekt mit integriertem Fondsvertrag

23 Der Anleger kann seinen Anteil jeweils auf das Ende eines Rechnungsjahres, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 12 Monaten kündigen. Die Fondsleitung kann unter bestimmten Bedingungen die während eines Rechnungsjahres gekündigten Anteile vorzeitig zurückzahlen (vgl. 13 Ziff. 2 Fondsvertrag). Falls der Anleger die vorzeitige Rückzahlung wünscht, so hat er dies bei der Kündigung schriftlich zu verlangen. Die ordentliche wie auch die vorzeitige Rückzahlung erfolgt innerhalb von zwei Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres (vgl. 5 Ziff. 4 Fondsvertrag). Der Nettoinventarwert des Immobilienfonds wird zum Verkehrswert auf Ende des Rechnungsjahres und bei jeder Ausgabe von Anteilen berechnet. Der Nettoinventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des Immobilienfonds sowie um die bei einer allfälligen Liquidation des Immobilienfonds wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der im Umlauf befindlichen Anteile. Er wird auf 0.01 gerundet. Der Ausgabepreis ergibt sich aus dem im Hinblick auf die Ausgabe berechneten Nettoinventarwert, zuzüglich der Ausgabekommission. Die Höhe der Ausgabekommission ist aus der nachfolgenden Ziff. 5.3 ersichtlich. Die Nebenkosten für den Ankauf der Anlagen (Handänderungssteuern, Notariatskosten, Gebühren, marktkonforme Courtagen, Abgaben usw.), die dem Immobilienfonds aus der Anlage des einbezahlten Betrages erwachsen, werden dem Fondsvermögen belastet. Der Rücknahmepreis ergibt sich aus dem im Hinblick auf die Rücknahme berechneten Nettoinventarwert, abzüglich der Nebenkosten, die dem Immobilienfonds im Durchschnitt aus dem Verkauf eines dem gekündigten Anteil entsprechenden Teils der Anlagen erwachsen, und abzüglich der Rücknahmekommission. Die Höhe der Nebenkosten und der Rücknahmekommission ist aus der nachfolgenden Ziff. 5.3 ersichtlich. Ausgabe- und Rücknahmepreis werden auf 0.01 CHF gerundet. Die Zahlung des Rücknahmepreises erfolgt jeweils spätestens vier Monate nach dem Bewertungstag (Valuta 120 Tage). Die Anteile werden nicht verbrieft, sondern buchmässig geführt. Bereits ausgegebene physische Anteile behalten ihre Gültigkeit. Sie sind spätestens mit dem Rücknahmeantrag zurückzugeben. Die Fondsleitung kann die Ausgabe der Anteile jederzeit einstellen sowie Anträge auf Zeichnung oder Umtausch von Anteilen zurückweisen. Die Fondsleitung stellt einen regelmässigen börslichen oder ausserbörslichen Handel der Immobilienfondsanteile über die Depotbank sicher. Der Immobilienfonds ist an der Schweizer Börse kotiert. Die Fondsleitung veröffentlicht den Verkehrswert des Fondsvermögens und den sich daraus ergebenden Inventarwert der Fondsanteile gleichzeitig mit der Bekanntgabe an die mit dem regelmässigen börslichen Handel der Anteile betraute Depotbank in den Publikationsorganen. SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA Prospekt mit integriertem Fondsvertrag

24 5.3. Vergütungen und Nebenkosten Vergütungen und Nebenkosten zulasten der Anleger (Auszug aus 14 des Fondsvertrags): Ausgabekommission zugunsten der Fondsleitung, Depotbank und/oder Vertriebsträgern im In- und Ausland: höchstens 5% (Die Ausgabekommission darf jedoch mindestens CHF betragen.) Rücknahmekommission zugunsten der Fondsleitung: höchstens 2% Nebenkosten zugunsten des Fondsvermögens, die dem Fonds im Durchschnitt aus dem Verkauf von Anlagen erwachsen ( 13 Ziff. 4 des Fondsvertrages): zurzeit 2.8% Vergütungen und Nebenkosten zulasten des Fondsvermögens (Auszug aus 15 des Fondsvertrags): Pauschale Verwaltungskommission der Fondsleitung: jährlich max. 0.6% des Gesamtfondsvermögens. Diese wird verwendet für die Leitung, das Asset Management und den Vertrieb des Immobilienfonds sowie zur Deckung der anfallenden Kosten. Eine detaillierte Aufstellung der in der pauschalen Verwaltungskommission enthaltenen Vergütungen und Nebenkosten ist aus 15 des Fondsvertrages ersichtlich. Der effektiv angewandte Satz der pauschalen Verwaltungskommission ist jeweils aus dem Jahres- und Halbjahresbericht ersichtlich. Depotbank und Fondsleitung haben Anspruch auf Rückerstattung der Kosten für ausserordentliche Dispositionen, die sie im Interesse der Anleger treffen, insbesondere Anwalts- und Gerichtskosten im Zusammenhang mit der Geltendmachung von Rechten und Forderungen, welche dem Immobilienfonds zustehen. Darüber hinaus ist die Fondsleitung berechtigt, die Kommissionen und Kosten zu belasten, die im Zusammenhang mit dem Kauf und dem Verkauf sowie der Verwaltung der Liegenschaften anfallen, nämlich: - Für die Verwaltung der Immobilienwerte: 6% p. a. der Netto-Mietzinseinnahmen. Diese wird pro rata temporis jeweils am Ende eines Geschäftsquartals dem Immobilienfonds belastet. - Für den Aufwand im Zusammenhang mit dem Erwerb oder Verkauf von Immobilienwerten: 1% der Kauf- oder Verkaufspreise, sofern nicht ein Dritter beauftragt wird. - Für die Überwachung der Bauausführung, Kontrolle der Garantiearbeiten und Schlusskontrolle im Zusammenhang mit Neubauten und Umbauten, umfassenden Renovationen und Sanierungen, insbesondere zum Zweck der Energieeinsparung: 3% der Bau- und Umbaukosten. - Branchenübliche, an Dritte bezahlte Kommissionen beim Kauf und Verkauf von Immobilienwerten sowie für die Erstvermietung. - Löhne, Sozialleistungen und öffentlich-rechtliche Abgaben für die Hauswarte und Heizer. SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA Prospekt mit integriertem Fondsvertrag