Energetische und wirtschaftliche Betrachtung Phase 1

Transkript

1 GeWoBau Pfungstadt e.g. Energetische und wirtschaftliche Betrachtung Phase 1

2 Objektliste Goethestraße 80 Goethestraße Römerstraße 1,3 Goethestraße Adam-Schwindt-Strasse 1-7

3 Phase 1 Bestandsaufnahme Erfassung und Bewertung des Ist-Zustandes. Datensammlung, Begehung der Objekte Vor-Ort Variantenentwicklung Verkehrssicherung, Energetische Standardmodernisierung, 3-Liter-Haus, Null-Heizkosten-Haus Calculation-Modell Betrachtung der Wirtschaftlichkeit unter Berücksichtigung der zu erwartenden wohnungswirtschaftlichen Parameter Handlungsempfehlung

4 Übersicht der betrachteten Varianten Verkehrssicherung Notwendige Maßnahmen zum Erhalt des Gebäudes und der Verkehrssicherung (Putzsanierung, Dachziegel, Schornsteinköpfe usw.) EnEV Standard Dämmung der Fassade, oberste Geschoßdecke und Kellerdecke, Einbau von Standard- Fenster 3-Liter-Niveau Dämmung der Fassade, oberste Geschoßdecke und Kellerdecke, Einbau hochwertiger Fenster, Einbau zentraler Heizanlage mit Solarthermie, Optimierung Haustechnik, Sanierung der Bäder, Balkonanbau Calculation Model Null-Heizkosten-Haus Dämmung der Fassade, oberste Geschoßdecke und Kellerdecke, Einbau hochwertiger Fenster, Lüftungsanlage, Solarthermie, Photovoltaikanlage, Optimierung Haustechnik, Sanierung der Bäder, Balkonanbau, Dachgeschossausbau zu Wohnraum

5 [Euro] Liquiditätsbetrachtung der Varianten Liquiditätsübersicht NHKH Dachausb. Verkehrss. EnEV 3LH NHKH Dachausb Verkehrss EnEV LH Jahr [a]

6 Mietenentwicklung im Vergleich Goethestrasse 80 Entwicklung der Heiz- und Mietkosten VE Heizfläche 481,26 m² Mieteinheiten 9 WE Anschlusswert 135 kw Verbrauch 120 MWh Nebenkosten Heizung 30 % Miete [ /Monat] 5,00 5,05 5,10 5,15 5,20 5,26 5,31 5,36 5,41 5,47 5,52 5,58 5,63 Wärmekosten [ /Monat] 1,50 1,65 1,82 2,00 2,20 2,42 2,66 2,92 3,22 3,54 3,89 4,28 4,71 Summe (Miete + Wärme) 6,50 6,70 6,92 7,15 7,40 7,67 7,96 8,28 8,63 9,01 9,41 9,86 10,34 Miete bei Neuvermietung 7,50 7,58 7,65 7,73 7,80 7,88 7,98 8,08 8,19 8,32 8,44 Differenz 0,58 0,43 0,25 0,06-0,16-0,40-0,65-0,92-1,22-1,54-1,90

7 Goethestrasse 80 Pfungstadt Gebäudedaten: Mehrfamilienhaus Baujahr 1953 Massivbauweise 9 Wohneinheiten 6 x 3-Zimmer-Wohnung: 59,12 m² 3 x 2-Zimmer-Wohnung: 42,18 m² [2 x 3-Zimmer-Wohnung: 60,00 m²] Wohnfläche gesamt: 481,26 m² [615m²] Miete aktuell: 2.412,86 Monatlich [5,01 /m²] Leerstand aktuell: 0 % Grundstücksfläche: m² zum Null-Heizkosten-Haus Dämmung der Gebäudehülle Austausch Fenster [3-fach-verglaste Heizfenster] Einbau Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung Photovoltaikanlage auf Südseite Dach Strangsanierung der Versorgungsleitungen Dachausbau zu Wohnraum [2 x 60 m²] Badmodernisierung Balkonanbau [9 x 6m²] Finanzierung Bauherr: GeWoBau Pfungstadt e.g. Fabrikstraße Pfungstadt Investitionskosten Energetische Sanierung Photovoltaikanlage Mietausfall während Bauzeit Ingenieurleistungen [Wohnfläche mit Dachausbau + Balkon ca. 615m²] Finanzierung der über Programme der KfW [CO2-Gebäudesanierung, Wohnraum-Modernisieren, Solarstrom Erzeugen] und/oder über Hausbank Tilgungszuschuss KfW [CO2-Gebäudesanierungsprogramm] Eigenkapital [1.200 /m²] Ist-Zustand Null-Heizkosten-Haus Cashflow im ersten Jahr Mieteinnahmen Warmmiete nach Sanierung: 7,75 /m² Leerstand 2% Zinsen [Fremdkapital] Zinsen Jahr 1-10: 3,5%; ab Jahr 11: 5% Tilgung [Fremdkapital] Tilgung Fremdkapital: 3% Instandhaltungskosten Verwaltungskosten pro Wohneinheit plus Wohnungswechselkosten Jahresüberschuss Vermögensendwert nach 25 Jahren: (ohne LUWOGE evtl. Verkaufserlös) consult

8 Goethestrasse 58 Pfungstadt Gebäudedaten: Mehrfamilienhaus Baujahr 1953 Massivbauweise 9 Wohneinheiten 6 x 3-Zimmer-Wohnung: 67,40 m² 3 x 2-Zimmer-Wohnung: 53,50 m² Wohnfläche gesamt: 564,90 m² Miete aktuell: 3.374,98 Monatlich [5,97 /m²] Leerstand aktuell: 0 % zum Null-Heizkosten-Haus Dämmung der Gebäudehülle Austausch Fenster [3-fach-verglaste Fenster] Einbau Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung Photovoltaikanlage auf Südseite Dach Strangsanierung der Versorgungsleitungen Badmodernisierung Verglasung der vorhandenen Balkone Balkonanbau Finanzierung Bauherr: GeWoBau Pfungstadt e.g. Fabrikstraße Pfungstadt Investitionskosten Energetische Sanierung Photovoltaikanlage Mietausfall während Bauzeit Ingenieurleistungen [Wohnfläche ca. 580m² mit Balkonanbau] Finanzierung der über Programme der KfW [CO2-Gebäudesanierung, Wohnraum-Modernisieren, Solarstrom Erzeugen] und/oder über Hausbank Tilgungszuschuss KfW [CO2-Gebäudesanierungsprogramm] Eigenkapital [1.190 /m²] Ist-Zustand Null-Heizkosten-Haus Cashflow im ersten Jahr Mieteinnahmen Warmmiete nach Sanierung: 8,30 /m² Leerstand 2% Zinsen [Fremdkapital] Zinsen Jahr 1-10: 3,5%; ab Jahr 11: 5% Tilgung [Fremdkapital] Tilgung Fremdkapital: 3% Instandhaltungskosten Verwaltungskosten pro Wohneinheit plus Wohnungswechselkosten Jahresüberschuss Vermögensendwert nach 25 Jahren: (ohne LUWOGE evtl. Verkaufserlös) consult

9 Goethestrasse 60 Pfungstadt Gebäudedaten: Mehrfamilienhaus Baujahr 1953 Massivbauweise 9 Wohneinheiten 6 x 3-Zimmer-Wohnung: 59,15 m² 3 x 2-Zimmer-Wohnung: 54,41 m² Wohnfläche gesamt: 518,13 m² Miete aktuell: 2.543,30 Monatlich [4,91 /m²] Leerstand aktuell: 0 % zum Null-Heizkosten-Haus Dämmung der Gebäudehülle Austausch Fenster [3-fach-verglaste Fenster] Einbau Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung Photovoltaikanlage auf Südseite Dach Strangsanierung der Versorgungsleitungen Badmodernisierung Balkonanbau Finanzierung Bauherr: GeWoBau Pfungstadt e.g. Fabrikstraße Pfungstadt Investitionskosten Energetische Sanierung Photovoltaikanlage Mietausfall während Bauzeit Ingenieurleistungen [Wohnfläche mit Balkon ca. 533 m²] Finanzierung der über Programme der KfW [CO2-Gebäudesanierung, Wohnraum-Modernisieren, Solarstrom Erzeugen] und/oder über Hausbank Tilgungszuschuss KfW [CO2-Gebäudesanierungsprogramm] Eigenkapital [1.195 /m²] Ist-Zustand Null-Heizkosten-Haus Cashflow im ersten Jahr Mieteinnahmen Warmmiete nach Sanierung: 7,50 /m² Leerstand 2% Zinsen [Fremdkapital] Zinsen Jahr 1-10: 3,5%; ab Jahr 11: 5% Tilgung [Fremdkapital] Tilgung Fremdkapital: 3% Instandhaltungskosten Verwaltungskosten pro Wohneinheit plus Wohnungswechselkosten Jahresüberschuss 30 Vermögensendwert nach 25 Jahren: (ohne LUWOGE evtl. Verkaufserlös) consult

10 Goethestrasse 62 Pfungstadt Gebäudedaten: Mehrfamilienhaus Baujahr 1953 Massivbauweise 9 Wohneinheiten 6 x 3-Zimmer-Wohnung: 59,15 m² 3 x 2-Zimmer-Wohnung: 54,41 m² Wohnfläche gesamt: 518,13 m² Miete aktuell: 2.543,30 Monatlich [4,91 /m²] Leerstand aktuell: 0 % zum Null-Heizkosten-Haus Dämmung der Gebäudehülle Austausch Fenster [3-fach-verglaste Fenster] Einbau Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung Photovoltaikanlage auf Südseite Dach Strangsanierung der Versorgungsleitungen Badmodernisierung Balkonanbau Finanzierung Bauherr: GeWoBau Pfungstadt e.g. Fabrikstraße Pfungstadt Investitionskosten Energetische Sanierung Photovoltaikanlage Mietausfall während Bauzeit Ingenieurleistungen [Wohnfläche mit Balkon ca. 533 m²] Finanzierung der über Programme der KfW [CO2-Gebäudesanierung, Wohnraum-Modernisieren, Solarstrom Erzeugen] und/oder über Hausbank Tilgungszuschuss KfW [CO2-Gebäudesanierungsprogramm] Eigenkapital [1.195 /m²] Ist-Zustand Null-Heizkosten-Haus Cashflow im ersten Jahr Mieteinnahmen Warmmiete nach Sanierung: 7,50 /m² Leerstand 2% Zinsen [Fremdkapital] Zinsen Jahr 1-10: 3,5%; ab Jahr 11: 5% Tilgung [Fremdkapital] Tilgung Fremdkapital: 3% Instandhaltungskosten Verwaltungskosten pro Wohneinheit plus Wohnungswechselkosten Jahresüberschuss 30 Vermögensendwert nach 25 Jahren: (ohne LUWOGE evtl. Verkaufserlös) consult

11 An der Römerstraße 1-3 Pfungstadt Gebäudedaten: Mehrfamilienhaus Baujahr 1963 Massivbauweise 12 Wohneinheiten 6 x 3-Zimmer-Wohnung: 61,80 m² 6 x 3-Zimmer-Wohnung: 74,00 m² Wohnfläche gesamt: 814,80 m² Miete aktuell: 4.221,21 Monatlich [5,18 /m²] Leerstand aktuell: 0 % zum Null-Heizkosten-Haus Dämmung der Gebäudehülle Austausch Fenster [3-fach-verglaste Heizfenster] Einbau Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung Photovoltaikanlage auf Südseite Dach Strangsanierung der Versorgungsleitungen Dachausbau zu Wohnraum [2 x 60 m²; 2 x 50m²] Badmodernisierung Balkonanbau Finanzierung Bauherr: GeWoBau Pfungstadt e.g. Fabrikstraße Pfungstadt Investitionskosten Energetische Sanierung Photovoltaikanlage Mietausfall während Bauzeit Ingenieurleistungen [Wohnfläche mit Dachausbau und Balkon ca m²] Finanzierung der über Programme der KfW [CO2-Gebäudesanierung, Wohnraum-Modernisieren, Solarstrom Erzeugen] und/oder über Hausbank Tilgungszuschuss KfW [CO2-Gebäudesanierungsprogramm] Eigenkapital [1.190 /m²] Ist-Zustand Null-Heizkosten-Haus Cashflow im ersten Jahr Mieteinnahmen Warmmiete nach Sanierung: 7,50 /m² Leerstand 2% Zinsen [Fremdkapital] Zinsen Jahr 1-10: 3,5%; ab Jahr 11: 5% Tilgung [Fremdkapital] Tilgung Fremdkapital: 3% Instandhaltungskosten Verwaltungskosten pro Wohneinheit plus Wohnungswechselkosten Jahresüberschuss 411 Vermögensendwert nach 25 Jahren: (ohne LUWOGE evtl. Verkaufserlös) consult

12 Zusammenfassung der Objekte Investitionsvolumen Kreditsumme Vermögensendwert Goethestraße Goethestraße Goethestraße Goethestraße An der Römerstraße Summe Liquidität pro Jahr Liquidität kumuliert Liquidität Liquidität

13 Goethestraße Für die Objekte Goethestraße ist keine der betrachteten svarianten wirtschaftlich. - Grund hierfür ist das ungünstige Verhältnis von Gebäudehüllfläche zur vermietbaren Wohnfläche - Die Investitionskosten sind pro m² Wohnfläche im Vergleich zu den übrigen untersuchten Objekten viel höher Calculation Modell

14 Handlungsempfehlung Goethestrasse 58-62, Goethestrasse 80 und Römerstrasse 1,3 Umsetzung der wirtschaftlichsten Varianten - Ausarbeiten und Optimieren, Planung und Ausführung Goethestrasse 66-74: Untersuchung alternativer Nutzungs- und Bewirtschaftungsstrategien Adam Schwindt Strasse 1-7: Ergebnisse der Phase 1 liegen bis Mitte März vor - Sonderfall gebundener Wohnraum