Modelle für f r gemeinsamen Immobilienbesitz. Dr. iur Felix Schmid Rechtsanwälte.og42

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Hede Bretz
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1 Modelle für f r gemeinsamen Immobilienbesitz Dr. iur Felix Schmid Rechtsanwälte.og42

2 Inhaltsübersicht 1. Einleitung 2. Konkrete Fragestellung 3. Etwas Theorie 4. Organisationsformen im zeitlichen Ablauf 5. Phase des Verkaufs oder der Vererbung 6. Die möglichen m Parteien 7. Praktisches Vorgehen

3 1. Einleitung

4 Genossenschaften mit Miet- und Eigentumswohnungen

5 Verein mit Stockwerkeigentum

6 Stockwerkeigentumsgemeinschaft mit Genossenschaft

7 Investoren AG

8 2. Konkrete Fragestellung Wir wollen gemeinsam etwas realisieren. Wir wissen nicht wie genau + wie schnell + was. Hauptfragen sind wie erwerben und erstellen aber auch: wohnen und benutzen verkaufen und vererben

9 3. Etwas Theorie Übliche Organisationsformen Aktiengesellschaft Genossenschaft + Stockwerkeigentum

10 Kriterien AG Genossenschaft Stockwerk- eigentum Mitbestimmungs- recht Nach finanziellem Anteil am Kapital Nach KöpfenK Bezüglich eigener Einheit jeder allein / Bezüglich gemeinschaftl. Teile nach reglementarischen Mehrheiten Finanzierung Gemeinsam (Tendenz unterschiedlich viel Eigenkapital) Gemeinsam (Tendenz jeder gleich viel Eigenkapital) Jeder nach seinen Möglichkeiten Risiko Theoretisch auf Kapital beschränkt, aber Konkursrisiko für f Gesamtobjekt Theoretisch auf Kapital beschränkt, aber Konkursrisiko für f Gesamtobjekt Jeder für f r seinen Anteil, praktisch kein Gesamtkonkurs- risiko

Teile nach reglementarischen Mehrheiten Finanzierung Gemeinsam (Tendenz unterschiedlich viel Eigenkapital) Gemeinsam (Tendenz jeder gleich viel

11 Kriterien AG Genossenschaft Stockwerk- eigentum Mehrheits- entscheid Bewohner- auswahl Mehrheits- entscheid Bei Erstbezug: Mehrheits- entscheid Später: Jeder kann bez. seiner Einheit frei bestimmen, Veto der Gemeinschaft Stellung des Bewohners (Wie Mieter) (Wie Mieter) Wie Eigentümer Individueller Ausbau Soweit Mehrheit einverstanden (restriktiv) Soweit Mehrheit einverstanden (restriktiv) Jeder nach seinem Belieben

seiner Einheit frei bestimmen, Veto der Gemeinschaft Stellung des Bewohners (Wie Mieter) (Wie Mieter)

12 Kriterien AG Genossenschaft Stockwerk- eigentum Kündigung nach Mehrheits- entscheid Ausschlussmöglichkeiten Kündigung verbunden mit Ausschluss aus der Genossenschaft / gerichtliche Anfechtung möglich Nur schwieriger, gerichtlicher Ausschluss bei grober Pflichtverletzung Besonderheiten Mind. 7 Genossen- schafter Erst möglich m aufgrund genauer Pläne

gerichtliche Anfechtung möglich Nur schwieriger, gerichtlicher Ausschluss bei grober

13 Ähnliche Gesellschaftsformen GmbH - ähnlich AG, aber kleinere Kreditwürdigkeit rdigkeit Verein - in erster Phase möglichm - nur für f r kleine Verhältnisse und gut bekannte Partner empfehlenswert Miteigentümergemeinschaft - solidarische Haftung der Partner - wenige gesetzliche Regelungen - evtl. Vorstufe zu Stockwerkeigentümergemeinschaft

bekannte Partner empfehlenswert Miteigentümergemeinschaft - solidarische Haftung der

14 4. Organisationsformen im zeitlichen Ablauf Anfänglich nglich Verein denkbar muss i.d.r.. bald in AG oder Genossenschaft umgewandelt werden Am Schluss meist Stockwerkeigentum einzige Möglichkeit M für f r wirkliches individualisiertes Eigentum am Teil eines Grundstücks mit freier Verfügungsberechtigung entspricht Eigentum an separatem Grundstück Grundorganisation (AG, Genossenschaft) kann erhalten bleiben

15 5. Phase des Verkaufs oder der Vererbung Grundfrage: Freie Entscheidung oder Mitbestimmungsrecht der übrigen Bewohner? Durchsetzbarkeit Mitbestimmungsrechte: bei Stockwerkeigentum über Vorkaufsrecht der Miteigentümer bei AG Vorkaufsrecht nicht möglich m Eigentumsanteile nicht mit Aktienbesitz verknüpfbar bei Genossenschaft durchsetzbar, dass Bewohner Mitglieder sein müssenm Vererbung grundsätzlich kein Problem, allenfalls Vorkaufsrecht

Durchsetzbarkeit Mitbestimmungsrechte: bei Stockwerkeigentum über Vorkaufsrecht der Miteigentümer bei AG

16 6. Die möglichen m Parteien Natürliche Personen Aktiengesellschaften oder andere juristische Personen Ehepaare, eingetragene Partnerschaften oder Konkubinatspaare üblich: je Hälftig H Miteigentümer bei Ehepaaren relativ genaue gesetzliche Regelung und Gerichtspraxis; sonst vertragliche Regelung von Vorteil

Konkubinatspaare üblich: je Hälftig H Miteigentümer bei Ehepaaren relativ

17 7. Praktisches Vorgehen a) Ziele formulieren mögliche Grösse Preisrahmen Ausbaustandard Finanzierung b) Zweckmässige Strukturen erarbeiten Verein / Genossenschaft / AG gründen

18 c) Insbes. Finanzierungsplan und Budgetrahmen formulieren 20 50% Eigenkapital erforderlich Fremdkapitalbeschaffung klären Evtl. Bankkontakte knüpfen private Darlehensgeber organisieren d) Externe Fachleute standby haben Architekten evtl. Ingenieur evtl. Liegenschaftenschätzer tzer evtl. Juristen e) SUCHEN NETZWERK SCHAFFEN SUCHEN!

19 FRAGEN?

20 HERZILCHEN DANK FÜR F R IHRE AUFMERKSAMKEIT

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