Flächennutzungsplanänderung Gewerbegebiet südlich des Schleißheimer Kanals. Große Kreisstadt Dachau. - Entwurf - Stand:

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1 Große Kreisstadt Dachau Flächennutzungsplanänderung Gewerbegebiet südlich des Schleißheimer Kanals - Entwurf - Stand: Verfasser: Stadt Dachau / Abt. Stadtplanung und Hochbau Dipl.-Ing. F. Niemeyer

2 Inhaltsverzeichnis: Seite A. Verfahrensvermerke...3 B. Planzeichnung Flächennutzungsplan Ausschnitt Bestand Flächennutzungsplan Ausschnitt Änderung Flächennutzungsplan Legende...6 C. Begründung Planungsrechtliche Situation Übergeordnete Planungen Ziele, Zweck und wesentliche Auswirkungen der Flächennutzungsplanänderung Beschreibung des Planungsgebiets Planänderungen Städtebauliche Daten / Flächenbilanz Natur- und Umweltschutz Erschließung des Baugebietes Kosten...12 D. Umweltbericht

3 A. Verfahrensvermerke Beschluss der Aufstellung: Der Stadtrat der Stadt Dachau hat auf seiner Sitzung am die Einleitung der Flächennutzungsplanänderung GE südlich des Schleißheimer Kanals beschlossen. Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit: Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß 3 Abs. 1 BauGB für den Vorentwurf der Flächennutzungsplanänderung in der Fassung vom hat in der Zeit vom bis stattgefunden. Unterrichtung der Behörden: Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß 4 Abs. 1 BauGB für den Vorentwurf der Flächennutzungsplanänderung in der Fassung vom fand parallel in der Zeit vom bis statt. Öffentliche Auslegung: Der Entwurf der Flächennutzungsplanänderung in der Fassung vom wurde gemäß 3 Abs. 2 BauGB vom bis öffentlich ausgelegt. Beteiligung der Behörden: Zum Entwurf der Flächennutzungsplanänderung in der Fassung vom wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß 4 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom bis beteiligt. Feststellungsbeschluss: Die Große Kreisstadt Dachau hat mit Beschluss des Stadtrates vom xx.xx.2010 die Flächennutzungsplanänderung in der Fassung vom xx.xx.2010 festgestellt. Dachau, den Peter Bürgel Oberbürgermeister Genehmigung: Die Regierung von Oberbayern hat die Änderung des Flächennutzungsplanes mit Bescheid vom..., Az.:... gemäß 6 Abs. 1 bis 4 BauGB genehmigt. München, den Regierung von Oberbayern i.a. Bekanntmachung: Die Genehmigung der Flächennutzungsplanänderung wurde gemäß 6 Abs. 5 BauGB am xx.xx.2010 ortsüblich bekanntgemacht. Die Flächennutzungsplanänderung wird damit nach 6 BauGB wirksam. Auf die Rechtsfolgen der 44 und 215 BauGB wird in der Bekanntmachung verwiesen. Die rechtswirksame Flächennutzungsplanänderung wird zu jedermanns Einsicht bei der Stadt Dachau bereit gehalten. Dachau, den Peter Bürgel Oberbürgermeister - 3 -

4 B. Planzeichnung 1. Flächennutzungsplan Ausschnitt Bestand (Stand: Mai 2010) (Hinweis: Abbildung nicht maßstabsgetreu) - 4 -

5 Entwurf Flächennutzungsplanänderung Flächennutzungsplan Ausschnitt Änderung (Hinweis: Abbildung nicht maßstabsgetreu) -5-

6 3. Flächennutzungsplan Legende - 6 -

7 C. Begründung 1. Planungsrechtliche Situation 1.1 Erforderlichkeit der Bauleitplanung Das ehemalige Feinpappenwerk Schuster wurde in seinen Grundzügen Ende des 19. Jahrhunderts errichtet. Das Gelände liegt am südöstlichen Stadtrand von Dachau und grenzt im Norden und Westen inzwischen an die städtische Bebauung. Das Gelände liegt seit Jahren weitgehend brach. Gebäude und Fabrikanlagen werden aktuell teilweise noch provisorisch zu anderen Zwecken (Fernsehproduktion) genutzt. Für das Gelände bestehen keine bauleitplanerischen Regelungen. Es ist planungsrechtlich als Außenbereich einzustufen, wobei die bisherige gewerbliche Nutzung untergegangen ist. Grundsätzlich ist der Standort für eine gewerbliche Entwicklung geeignet. Insgesamt besteht daher ein städtebauliches Erfordernis, für diesen Standort ein Nachnutzungskonzept zu erstellen. Parallel zur Änderung des Flächennutzungsplans erfolgt die Aufstellung eines Bebauungsplans für den Änderungsbereich, in dem die Ziele der Flächennutzungsplanänderung konkretisiert werden. 1.2 Verfahrensstand Der Einleitungsbeschluss für die Flächennutzungsplanänderung durch den Stadtrat erfolgte am Wegen der problematischen Erschließungssituation wurde das formelle Verfahren danach zunächst aber nicht weiter geführt. Im Jahr 2009 wurde das Änderungsverfahren wieder aufgenommen und die frühzeitige Beteiligung in der Zeit vom durchgeführt. Die in diesem Verfahren geäußerten Stellungnahmen wurden vom Bauausschuss am und vom Stadtrat am behandelt und die Einleitung der öffentlichen Auslegung beschlossen. 1.3 Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom , zuletzt geändert durch Bekanntmachung vom Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom , zuletzt geändert durch Bekanntmachung vom Übergeordnete Planungen Ziele der Raumordnung Die Große Kreisstadt Dachau liegt in der Planungsregion 14 / München und ist das größte Mittelzentrum im Münchener Umland. Die Stadt besitzt wichtige zentralörtliche Aufgaben im Nordraum von München, insbesondere für die Kommunen des Landkreises Dachau. Gemäß den Zielen des Regionalplans sollen die Mittelzentren im Stadt- und Umlandbereich in ihren Funktionen gestärkt werden, um die monozentrisch-radiale Raumstruktur im Sinne einer dezentralen Konzentration weiterzuentwickeln (Ziel 1.2.1). Maßgebliche Voraussetzung hierfür ist eine ausgewogene Funktionsmischung im Stadtgebiet. Dies umfasst u.a. eine ausgewogene, breite Branchen-, Betriebsgrößen- und Arbeitsplatzstruktur, um langfristig eine stabile und anpassungsfähige Wirtschaftsstruktur zu sichern (Ziel 5.2.1). Ziel der Siedlungsentwicklung im Stadt- und Umlandbereich München ist des weiteren eine verstärkte Innenentwicklung durch die Ausschöpfung von Flächenreserven und Flächenrecycling sowie eine aktive Flächenvorsorge der Gemeinden durch Standortpflege und den Ausbau der Branchenvielfalt (Ziel ) - 7 -

8 3. Ziele, Zweck und wesentliche Auswirkungen der Flächennutzungsplanänderung Aktuell weist die Stadt Dachau einen Auspendlerüberhang von mehr als 3300 Arbeitnehmern auf. Maßgebliches Ziel der Stadt Dachau ist daher eine Verbesserung des Arbeitsplatzangebotes. Durch die Entwicklung einer vielfältigen Branchen- und Betriebsstruktur soll ein breites Spektrum von Arbeitsplätzen bereitgestellt werden, um eine wohnortnahe Arbeitsplatzversorgung zu ermöglichen und den Mobilitätsaufwand zu verringern. Hierzu ist die Stadt um die Verbesserung des Flächenangebotes für Ansiedlung und Entwicklung von Gewerbebetrieben bestrebt. Dabei liegt der Fokus auf der Entwicklung von Büronutzungen, Dienstleistung, Handwerk und Produktion, um ein vielfältiges Arbeitsplatzangebot im Stadtgebiet zu sichern und auszubauen. Gleichzeitig soll eine geordnete Nachnutzung von vorhandenen Flächenreserven im Siedlungsbestand, in diesem Fall des ehemaligen Feinpappenwerkes Schuster, sicher gestellt werden. Darüber hinaus sind als landschaftsplanerische Zielsetzungen der Stadt eine Aufwertung des Grünzuges entlang der Würm und eine naturnahe Umgestaltung des Flusslaufes vorgesehen. 4. Beschreibung des Planungsgebiets 4.1 Lage und Größe Der Änderungsbereich liegt am südöstlichen Rande des Stadtgebietes und ist grob wie folgt umgrenzt: - Schleißheimer Kanal im Norden - Anton-Josef-Schuster-Straße und Würm im Westen - Südgrenze des Grundstücks Fl.Nr. 1921/4 - Ostgrenze des Grundstücks Fl.Nr. 1921/3 Der Änderungsbereich umfasst eine Fläche von ca. 8,2 ha 4.2 Bisherige Nutzung und Bebauung Im Norden des Änderungsbereiches unmittelbar am Schleißheimer Kanal und der Würm befinden sich die historischen Fabrikgebäude des Feinpappenwerkes Schuster, die z. Z. teilweise als Fernsehproduktionsstätte genutzt werden. Im Osten und Süden angrenzend sind ehemalige Erweiterungsflächen des Werkes. Diese liegen aber im Wesentlichen brach, eine Neubebauung durch ein Bürogebäude findet sich lediglich im Süden des Änderungsbereiches. Der Bereich der Würm ist durch die Kanalisierung und starke Verbauung des Flusslaufes geprägt. Hier befinden sich ehemalige Abstell- und Lagerflächen des Feinpappenwerkes. 4.3 Umgebung Nördlich an das Änderungsgebiet schließt sich das Baudenkmal Schleißheimer Kanal sowie die Schleißheimer Straße als Hauptausfallstraße nach Osten an. Jenseits der Straße befindet sich eine Wohn- und Mischbebauung. Im Westen liegt neben dem kanalisierten Flusslauf der Würm mit einer Staustufe und einem Wasserkraftwerk eine Wohnbebauung, die sich insbesondere seit den 90er Jahren stark entwickelt hat und aktuell noch erweitert wird. Südlich angrenzend befindet sich ein einzelnes Wohnanwesen, ansonsten nur landwirtschaftliche Nutzflächen, unmittelbar angrenzend durch Streuobstbestände und Gärten geprägt, im weiteren Verlauf offene Ackerflächen. Nach Osten grenzt, abgetrennt durch einen kräftigen Gehölzstreifen, eine offene Ackerflur an. 4.4 Erschließung Die Verkehrsanbindung des ehemaligen Werksgeländes erfolgt bislang über die Anton-Josef- Schuster-Straße im Westen mit einer Brücke über die Würm. Über diese Straße ist der Änderungsbereich an das regionale und überörtliche Straßennetz angeschlossen

9 4.5 Topographie Das Gelände liegt im nördlichen Randbereich der Münchener Schotterebene auf einer Höhe von 480 m und ist fast völlig eben. Dies entspricht weitestgehend dem natürlichen Geländeverlauf. Lediglich durch die historische Anlage des Schleißheimer Kanals sowie im Bereich der kanalisierten Würm für die Wasserkraftnutzung sind Aufschüttungen bzw. Einschnitte in das Relief erfolgt. 4.6 Wasserverhältnisse Der Änderungsbereich befindet sich im Übergang der Münchener Schotterebene ins Dachauer Moos. Er ist geprägt durch oberflächennahe Grundwasserstände, die nach Norden hin abfließen. Quellaustritte oder natürliche Gewässer finden sich im Änderungsbereich auf Grund der Entwässerungswirkung der Würm sowie Kanäle und Gräben (Schleißheimer Kanal / Tiefer Graben) jedoch nicht mehr. 4.7 Flora und Fauna Der Änderungsbereich ist durch bebaute Bereiche bzw. offene Brachflächen geprägt und weist nur wenig Großgrün auf. Gehölze und Baumaufwuchs finden sich in den Randbereichen. Im Bereich der Würm hat sich auf Brach- und Uferflächen ein kräftiger Gehölzstreifen entwickelt, ebenso am östlichen und südlichen Gebietsrand, so dass der Änderungsbereich gegenüber der offenen Flur gut eingrünt ist. Im Norden, entlang des Schleißheimer Kanals und der Schleißheimer Straße sorgen Baumreihen sowie Gehölzaufwuchs entlang des Wasserlaufs für eine wirksame Eingrünung. Im Änderungsbereich befinden sich keine geschützten Flächen, jedoch im direkten Umfeld: Östlich angrenzend liegt eine Weißdornhecke als Teil des Biotops Hecken nördlich des Karlsfelder Sees. Ebenso grenzt südlich des Änderungsbereiches der Gehölzsteifen entlang der Würm an, geschützt als Teil des Biotops Gewässerbegleitender Gehölzsaum nördlich des Karlsfelder Sees. Etwa 400 m östlich befinden sich mit dem Tiefen Graben Ausläufer des FFH-Gebietes Gräben und Niedermoorreste im Dachauer Moos. Dieses Gewässernetz ist Lebensraum der Helmazurjungfer, einer nach Anhang II der FFH-Richtlinie geschützten Libellenart. Vom Plangebiet ist dieses Biotop aber durch einen breiten und offenen Ackerstreifen getrennt. Im Plangebiet selbst sind verschiedene gemäß EU-Richtlinien geschützte Fledermaus- und Vogelarten sowie Reptilien vorhanden. Hierzu wurde eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (sap) durch das Landschaftsplanungsbüro peb, Dachau, durchgeführt und die Ergebnisse im November 2010 vorgelegt. 4.8 Denkmalschutz Der nördlich angrenzende Schleißheimer Kanal ist als Baudenkmal geschützt, ebenfalls bedeutsam und schutzwürdig ist die historische Blickachse vom Schloss Dachau zum Schloss Schleißheim. Diese liegt leicht südlich des Kanals und ist von Gebäuden frei zu halten. 4.9 Altlasten Das ehemalige Werksgelände des Feinpappenwerkes ist als Altlastenverdachtsfläche im Kataster der Unteren Bodenschutzbehörde des Landratsamtes Dachau enthalten. Entsprechend den vorliegenden Untersuchungen durch das Büro terra nova, Ingolstadt, vom ist der Umfang der Altlasten begrenzt und steht einer gewerblichen Folgenutzung nicht entgegen. Ein akuter Sanierungsbedarf besteht nicht Emissionen Im Änderungsbereich sowie im näheren Umfeld befinden sich keine emissionsträchtigen Nutzungen, jedoch die Schleißheimer Straße als Haupteinfallstraße von Osten mit erheblichem Verkehrsaufkommen und entsprechender Lärmbelastung

10 5. Planänderungen Die Änderungen des Flächennutzungsplans sind in den Planausschnitten graphisch dargestellt und werden nachfolgend erläutert. 5.1 Bauliche Nutzung Der Standort des ehemaligen Feinpappenwerkes weist bereits eine bauliche Nutzung und Erschließung auf. Darüber hinaus besteht eine günstige verkehrliche Anbindung an das übergeordnete Straßennetz ohne Belastung des innerstädtischen Straßennetzes. Der historische Bestand des Werkes wurde seinerzeit als gewerbliche Baufläche in den Flächennutzungsplan übernommen, die Reserveflächen hingegen als Flächen für die Landwirtschaft dargestellt. Real aber handelt es sich um extensiv zu Lagerzwecken genutzte Flächen oder Brachen. Über die bisherigen dargestellten Bauflächen hinaus wurde in den 90er Jahren bereits ein Gebäudekomplex auf den Erweiterungsflächen errichtet. Die geordnete Wiedernutzung des Werksgeländes und Weiterentwicklung dieses Standortes folgt den Zielen einer sparsamen Bodennutzung. Die Arrondierung der gewerblichen Baufläche und Ausdehnung beschränkt sich auf bisher brach liegende Reserveflächen sowie bereits überbaute Flächen. Für diese Bereiche bedeutet dies aber insgesamt eine Intensivierung der Nutzung und Bebauung. Ziel der Stadt Dachau für die gewerbliche Baufläche ist eine Nutzung für Büro, Dienstleistungen, Handwerk und Produktion. Hier sind im Stadtgebiet praktisch keine Flächenreserven mehr verfügbar, besteht aber nach wie vor eine erhebliche Nachfrage. Dieses Angebotsdefizit führt mittlerweile zu negativen Auswirkungen auf die Entwicklung des Arbeitsplatzangebotes und behindert die Entwicklung einer diversifizierten Wirtschaftsstruktur. Tendenziell ist Dachau ist immer weniger in der Lage, der örtlichen Bevölkerung ein wohnortnahes Arbeitsplatzspektrum anzubieten. Eine Einzelhandelsentwicklung an diesem nicht integrierten Standort ist im Zuge der nachfolgenden Planungsschritte auszuschließen, um die bestehende Nahversorgungsstruktur sowie die Versorgungszentren zu sichern. Die vorgesehene gewerbliche Entwicklung wie auch das städtebauliche Konzept sind im Zuge des Bebauungsplans zu konkretisieren und zu regeln. Auf Grund der nördlich und westlich angrenzenden Wohnbebauung könnten Konfliktlagen durch Immissionen entstehen. Um diese zu verhindern, sind im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung entsprechende Festsetzungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen zu treffen. 5.2 Grünplanung Entlang der Würm erfolgt eine Neuordnung der Flächen. Die bisherige Darstellung orientiert sich am damaligen Bestand, wobei Freiflächen als Flächen für die Landwirtschaft dargestellt wurden. Tatsächlich handelt es sich überwiegend um Abstell- oder Lagerflächen. Darüber hinaus ist auch ein nicht mehr bestehendes Absetzbecken als Wasserfläche aufgeführt. Im Zuge der Änderung ist ein breiter Grünstreifen entlang der Würm geplant, wie er im Rahmen des Landschaftskonzeptes Grün-Blau der Integrierten Stadtentwicklung vorgesehen ist. Ziel ist eine abschnittsweise Renaturierung des Würmverlaufes, wofür die Flussaue verbreitert werden soll. Die Grünfläche wird entsprechend vergrößert. Die Renaturierung der Würm ist in den nachfolgenden Planungsverfahren zu regeln und bedarf zudem einer wasserrechtlichen Genehmigung. Im Norden wird der Grünzug entlang des Schleißheimer Kanals übernommen. Ziel der städtischen Planungen in diesem Bereich ist die Wiederherstellung des teilweise zugeschütteten Kanals entsprechend dem historischen Vorbild mit begleitendem Grünzug und Baumreihen. Nach Osten und Süden ist bereits im gültigen Flächennutzungsplan eine kräftige Ortsrandeingrünung vorgesehen, die teilweise bereits besteht. Hier erfolgt eine Anpassung an die geänderte Planung. Angepasst an den Bestand wird ebenfalls die Darstellung der Streuobstbestände, die sich in der Realität auf die Bereiche südlich des Änderungsbereiches beschränken, während der Bereich im Geltungsbereich baulich genutzt ist. Detaillierte Regelungen dieser Ziele erfolgen im Zuge des Grünordnungsplans zum Bebauungsplan

11 5.3 Immissionsschutz Zum Schutz der westlich und nördlich benachbarten Wohnbebauung insbesondere vor Lärmimmissionen aus dem Gewerbegebiet sind im Rahmen der weiteren Planung geeignete Schutzmaßnahmen festzulegen. 5.4 Nachrichtliche Übernahmen / Kennzeichnungen Das unmittelbar nördlich angrenzende Baudenkmal des Schleißheimer Kanals ist nachrichtlich übernommen. Ebenfalls übernommen und dargestellt ist die Sichtachse zwischen dem Dachauer Schloss und dem Schloss Schleißheim. 6. Städtebauliche Daten / Flächenbilanz Flächennutzung bisher Änderung Gewerbliche Baufläche Fläche für die Landwirtschaft 2,2 ha 5,9 ha 5,6 ha -/- Grünfläche 0,1 ha 2,1 ha Gewässer 0,2 ha 0,1 ha Summe 8,1 ha 8,1 ha 7. Natur- und Umweltschutz 7.1 Eingriff in Natur und Landschaft Ein Teil des Geländes wird bereits baulich genutzt. Die Erweiterung und Nutzung der bisher brach liegenden Reserveflächen bilden aber einen Eingriff in Natur und Landschaft und werden einen Ausgleichsbedarf verursachen. Der Umfang der erforderlichen Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen kann jedoch erst auf Grundlage der konkreten baulichen Nutzung festgesetzt werden. Dieses erfolgt zeitnah im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung. Auf die Darstellung von Ausgleichsflächen wird aus diesem Grund in dieser Flächennutzungsplanänderung verzichtet. 7.2 Umweltprüfung Gemäß 2a BauGB ist der Begründung ein Umweltbericht beizufügen. Da parallel zur der FNP- Änderung die Aufstellung des Bebauungsplans B 139/06 Gewerbegebiet südlich des Schleißheimer Kanals erfolgt, ist in diesem Rahmen eine detaillierte Untersuchung und Bewertung der Umweltauswirkungen erstellt worden. Diese liegt in der Fassung vom vor und kann, da sich keine Änderungen der Planungen oder Rahmenbedingungen ergeben haben, in ihren Aussagen weiterhin als Grundlage für die Flächennutzungsplanänderung herangezogen werden. Entsprechend den Ergebnissen des Umweltberichtes können durch entsprechende Festsetzungen im nachfolgenden Bebauungsplan erhebliche Auswirkungen auf Natur und Landschaft sowie die Schutzziele der FFH- und Vogelschutzrichtlinie der EU vermieden werden. Ergänzend zu der Umweltprüfung wurde das Gebiet einer speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung (sap) unterzogen, die vom Büro für Landschafts- und Freiraumplanung peb, Dachau im November 2009 vorgelegt wurde. Demnach können die besonderen Artenschutzziele der EU- Verordnungen durch entsprechende Maßnahmen bei der Realisierung des Gewerbegebietes erfüllt werden. Konkrete Maßnahmen werden im Zuge der verbindlichen Bauleitplanung festgesetzt

12 8. Erschließung des Baugebietes 8.1 Verkehrserschließung An Stelle der bisherigen, wenig leistungsfähigen Zufahrt über die Anton-Josef-Schuster-Straße erfolgt die Anbindung an das städtische Hauptstraßennetz zukünftig mit einer direkten Zufahrt über eine Brücke über den Schleißheimer Kanal zur Schleißheimer Straße. Diese bindet an das regionale und nationale Fernstraßennetz: Über die B 471 bzw. die Bajuwarenstraße besteht Anschluss an die Autobahnen im Münchener Norden. Der Flughafen ist so in knapp 30 km Entfernung zu erreichen. Eine innere Erschließung des Änderungsbereiches ist nicht dargestellt, da diese nicht von gesamtörtlicher Bedeutung ist. Das Straßen- und Wegenetz wird entsprechend den konkreten Erfordernissen im Zuge der verbindlichen Bauleitplanung festgelegt. Die ÖPNV-Anbindung erfolgt über die Buslinie 724 und die bestehende Haltestelle Würmstraße in ca. 200 m Entfernung. Über diese Haltestelle besteht direkte Verbindung zum S-Bahnhalt Dachau, der ca. 1,5 km westlich des Änderungsbereiches liegt. Die gesamtörtliche Anbindung für den Fuß- und Radverkehr erfolgt entlang der öffentlichen Straßen sowie durch das Wegenetz der umgebenden Grünzüge. 8.2 Ver- und Entsorgung Die Ver- und Endsorgung des Plangebietes erfolgt über bestehende Leitungen von der Schleißheimer Straße bzw. von der Anton-Joseph-Schuster-Straße aus. Durch die gewerbliche Vornutzung ist eine Einbindung in das Kanal- und Leitungsnetz bereits erfolgt. Eine Anpassung der Kapazitäten kann ggf. in den nachfolgenden Planungsschritten erfolgen. 9. Kosten Für die Änderung des Flächennutzungsplans entstehen bis auf den Aufwand für die Planung keine Kosten. Für die Planungskosten wurde eine Übernahmevereinbarung mit den Grundstückseigentümern abgeschlossen. D. Umweltbericht Es wird auf den Umweltbericht zum parallel eingeleiteten Bebauungsplan B 139/06 Gewerbegebiet südlich des Schleißheimer Kanals mit Stand vom verwiesen, der dem Entwurf beigefügt ist