GESCHLOSSENE IMMOBILIENFONDS EIN FUZZY-BEWERTUNGSMODELL UNTER BESONDERER BERÜCKSICHTIGUNG STEUERLICHER ASPEKTE. Dissertation

Transkript

1 GESCHLOSSENE IMMOBILIENFONDS EIN FUZZY-BEWERTUNGSMODELL UNTER BESONDERER BERÜCKSICHTIGUNG STEUERLICHER ASPEKTE Dissertation zur Erlangung des akademischen Grades eines Doktors der Wirtschaftswissenschaften (Dr. rer. pol.) durch den Fachbereich Wirtschaftswissenschaften der Universität - Gesamthochschule - Essen vorgelegt von Name: Martin Fischer Ort: Essen 1999 Darmstadt Technische Universität Darmstadt Fachbereich 1 Betriebswirtschaftliche Bibliothek Inventar-Nr.: Abstell-Nr.:

2 Inhaltsverzeichnis Vorwort Inhaltsübersicht Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis Tabellenverzeichnis Abkürzungsverzeichnis vii ix xv xvii xix 1 Einleitung Einführung und Zielsetzung Gang der Untersuchung 3 2 Die Auswahl eines geschlossenen Immobilienfonds als betriebswirtschaftliches Entscheidungsproblem Grundlagen geschlossener Immobilienfonds STEUERLICHE KONZEPTION GESCHLOSSENER IMMOBILIENFONDS ABGRENZUNG ZU OFFENEN IMMOBILIENFONDS Geschlossene Immobilienfonds - Aspekte der Beurteilung Steuerliche Risiken geschlossener Immobilienfonds ANALYSEZIEL VERLUSTZURECHNUNG BEIM ANLEGER" Einkunftserzielungsabsicht Einkunftserzielungsabsicht auf Gesellschafter- und Gesellschaftsebene Dauer der Totalperiode Ermittlung des Totalergebnisses Rück- und Verkaufsgarantien Hamburger Modell Bewertung im Modul Einkunftserzielungsabsicht" Treuhandschaft Rechtlicher Hintergrund Steuerrechtliche Auswirkungen - Auffassung des BFH Steuerrechtliche Auswirkungen - Auffassung des BMF Bewertung im Modul Treuhandschaft" 32 IX

3 Verlustverrechnungsbeschränkung des 15 a EStG Verlustverrechnungsbeschränkung bei einer KG Problematik der Schein-KG Haftungsbegrenzung in Höhe der Einlage Erweiterte Haftung im HGB durch Eintragung einer erhöhten Haftung Verlustverrechnungsbeschränkung bei einer GbR Haftungsausschluß bei der GbR : Voraussetzungen für eine Verlustverrechnungsbeschränkung Einlagenrückgewähr und 15 a EStG Berücksichtigung von negativem Sonderbetriebsvermögen _ Bewertung im Modul Verlustverrechnungsbeschränkung" Leasingverträge Vorteile von Immobilien-Leasing-Fonds Steuerliche Situation bei Immobilien-Leasing-Fonds Beurteilung im Modul Leasingverträge" ANALYSEZIEL HÖHE DES VERLUSTS" Provisionen und Kosten der Fondskonzeption Grundlagen Bewertung im Modul Provisionen und Kosten der Fondskonzeption" Abschreibungen Anschaffung eines Altbaus Anschaffung oder Errichtung eines Neubaus Modernisierung und Sanierung eines Gebäudes Bewertung im Modul Abschreibungen" Sonderabschreibung nach dem Fördergebietsgesetz Anschaffung eines Altbaus Anschaffung oder Errichtung eines Neubaus Modernisierung oder Sanierung eines Gebäudes Abschreibungen auf Teilherstellungskosten und Abschreibungen auf Anzahlungen Grundlagen Voraussetzungen für die steuerliche Anerkennung von Anzahlungen und Teilherstellungskosten Höhe der Abschreibungen Gesellschafterwechsel und Beitritt zur Gesellschaft Realteilung Bewertung im Modul Sonderabschreibungen nach dem Fördergebietsgesetz" 72

4 2.3.3 ANALYSEZIEL VERSTEUERUNG DES WERTZUWACHSES" Gewerblicher Grundstückshandel Drei-Objekt-Grenze Objektart Zeitlicher Zusammenhang zwischen Erwerb bzw. Errichtung und Veräußerung Objektzahl Berücksichtigung von Beteiligungen an Personengesellschaften %-Beteiligungsgrenze Objektverbrauch des Gesellschafters bei Grundstücksveräußerungen durch die Gesellschaft Veräußerung von Anteilen an Personengesellschaften Gewerbliche Tätigkeit durch besondere Verwertungsmaßnahmen Rechtsfolgen des gewerblichen Grundstückshandels 91 \ Tarifbegünstigung im Sinne der 16, 34 EStG Abschreibung der Gebäude Umfang des gewerblichen Grundstückshandels Bewertung im Modul gewerblicher Grundstückshandel" Spekulationsgewinn Grundlagen Bewertung im Modul Spekulationsgewinn" ANALYSEZIEL GRUNDERWERB-, GEWERBE- UND UMSATZSTEUER" Grunderwerbsteuer Grunderwerbsteuerpflicht bei Erwerb von Anteilen an einem geschlossenen Immobilienfonds Grunderwerbsteuerpflicht bei Erwerb von Grundstücken durch den geschlossenen Immobilienfonds Grunderwerbsteuerpflicht bei Grundstückseinbringung durch einen Gründungsgesellschafter und anschließenden vollständigen Gesellschafterwechsel Bewertung im Modul Grunderwerbsteuer" Gewerbliche Fonds Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder aus Gewerbebetrieb Einkunftsart Ergebnisermittlung Ergebniszurechnung Mitunternehmerschaft bei gewerblichen Fonds Gewerbesteuer Bewertung im Modul gewerbliche Fonds" Ausübung der Umsatzsteueroption Voraussetzungen für die Ausübung der Umsatzsteueroption Umsatzsteuerliche Aufteilung bei gemischter Nutzung des Gebäudes Bewertung im Modul Ausübung der Umsatzsteueroption"_ Weitere steuerliche Aspekte 113 XI

5 3 Methodik der Entscheidungsfindung Traditionelle Entscheidungstheorie ERWARTUNGSNUTZENTHEORIE Grundlagen Kritik an der Erwartungsnutzentheorie QUALITATIVE UND QUANTITATIVE MODELLE BEHANDLUNG VON UNSICHERHEITEN IN DER BETRIEBSWIRTSCHAFTSLEHRE Entscheiden mit Hilfe der Fuzzy-Set-Theorie GRUNDLAGEN DER FUZZY-SET-THEORIE Begriff fuzzy" Entstehung der Fuzzy-Theorie Unscharfe Mengen und Zahlen Unscharfe Mengen Unscharfe Zahlen Regelbasiertes Schließen Schritt I: Fuzzifizierung Schritt la: Transformation linguistischer Größen in Fuzzy-Mengen Schritt Ib: Überführung der Eingangsgrößen in einen Vektor von Zugehörigkeitsgraden Schritt II: Fuzzy-Inferenz Schritt III: Defuzzifizierung Vor- und Nachteile regelbasierten Schließens Modellentwicklung mit Hilfe der Fuzzy-Set-Theorie Parallelen zwischen der Modellentwicklung in Wirtschafts-, Ingenieur- und Verhaltenswissenschaften Anwendungen der Fuzzy-Set-Theorie in den Wirtschaftswissenschaften UNSICHERHEITEN, UNSCHARFE UND WAHRSCHEINLICHKEITEN FUZZY-ENTSCHEIDUNGSTHEORIEN Multiple Objective Decision Making (MODM) und Multiple Attribute Decision Making (MADM) Fuzzy-Erwartungsnutzentheorie Expertensysteme mit Fuzzy-Komponenten Wissensbasis Inferenzkomponente Interviewkomponente Erklärungskomponente Wissensakquisitionskomponente Entscheidungsunterstützungssysteme WAHL DER IN DIESER ARBEIT VERWENDETEN ENTSCHEIDUNGSTHEORIE 170 XII

6 4 Durchführung der Bewertung Grundsätzliche Vorgehensweise Entwicklung des Entscheidungsmodells und Realisierung in einem Expertensystem KONZEPTION WISSENSERHEBUNG FORMALISIERUNG Vorbemerkung Bestimmung der Eingangs- und Ausgangsgrößen Bestimmung der Eingangsgrößen Bestimmung der Ausgangsgrößen Festlegung der linguistischen Terme für die Zustandsschnittstellen Erstellung der Regelbank Durchführung der Einzelbewertung Korrektur der Einzelbewertungen Aggregation der Einzelbewertung Festlegung der Methoden zur Defuzzifizierung Festlegung der Inferenzmethode IMPLEMENTIERUNG SIMULATION : INTERPRETATION DER ERGEBNISSE ANWENDUNGSBEISPIEL Annahmen über das Anlegerverhalten Aufbau des Fragebogens Bearbeitung des Fragebogens Durchführung der Bewertung des Fonds Zusammenfassung und Ausblick 221 XIII