Immobilienstrategien im 21. Jahrhundert

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1 Matthias Eicher Immobilienstrategien im 2 Jahrhundert Rating-basiertes Controlling im Corporate Real Estate Management Tectum Verlag

2 Inhaltsverzeichnis 13 Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis 25 Tabellenverzeichnis 33 Abkürzungsverzeichnis 35 Einleitung 41 Erster Teil: Konzeption eines Controlling-Systems für das Corporate Real Estate Management 45 A. Ausgangslage und Entwicklungstendenzen im Corporate Real Estate Management 45 I. Immobilien als Gegenstand des Corporate Real Estate Controllings 45 Begriffliche Grundlagen 45 a) Rechtlicher Immobilienbegriff 46 b) Physisch-ökonomischer Immobilienbegriff 47 c) Sozialer Immobilienbegriff 49 Immobilienökonomie als theoretischer Bezugsrahmen des Corporate Real Estate Managements 49 Basis und Treiber eines modernen Immobilienmanagements in Unternehmen 56 a) Der traditionell geringe Stellenwert von Immobilien für die Unternehmensfiihrung 56 b) Einfluss sozioökonomischer Veränderungen 58 c) Einfluss der technologischen Dynamik 62

3 14 Inhaltsverzeichnis Corporate Real Estate Management - Ergebnisse einer empirischen Studie in Deutschland und der Schweiz 65 Konzeption und Umfang der Befragung 65 Zentrale Untersuchungsergebnisse der Studie 67 a) Immobilien als Vermögensdimension im Unternehmen 67 b) Management der Unternehmensimmobilien 68 j* c) Immobilien-Bilanzierung 70 d) Strategische Ausrichtung und Steuerung der Unternehmensimmobilien 71 Beurteilung der Untersuchungsergebnisse im erweiterten internationalen Kontext 73 Charakteristika eines modernen Corporate Real Estate Managements 76 Entwicklungsstufen im Corporate Real Estate Management 76 Neuausrichtung der immobilienstrategischen Grundhaltung des Top-Managements 79 B. Theoretische Grundlagen eines Controlling-Systems für das Corporate Real Estate Management 81 I; Funktionen und Prinzipien des Controllings 81 Begriffsinhalt 81 Strategisches und operatives Controlling 84 Der Controlling-Zyklus 85

4 Inhaltsverzeichnis 15 Zielsetzungen des Controllings im Corporate Real Estate Management 86 Operative Zielsetzungen 87 Strategische Zielsetzungen 92 Integrierte Betrachtung von operativer und strategischer Controllingebene 93 Struktur- und Leistungsanforderungen an das Informationssystem im Corporate Real Estate Management 95 C. Immobilienratings als Controlling-Instrument im Corporate Real Estate Management 100 I. Theoretische Grundlagen des Ratings 100 Traditioneller Begriffsinhalt 100 Besonderheiten des Ratings für Immobilienfinanzierungen 102 Rating als Messinstrument für das Corporate Real Estate Management 106 Grundsätzliche Eignung des Ratings als Analyse- und Auswertungsmodul 106 Verknüpfung quantitativer und qualitativer Perspektiven durch multifaktorielle Matrizen 108 Analysetool zur integrierten Bewertung von Rendite und Risiko im Corporate Real Estate Management 111 Rating als Impulsgeber für Steuerungsmaßnahmen im Corporate Real Estate Management 114

5 16 Inhaltsverzeichnis Steuerung auf Stand-Alone-Rating-Basis 114 Basisstrategien einer integrierten Rendite-Rating-Steuerung 116 Kritische Analyse integrierter Steuerungspotentiale 118 Zweiter Teil: Rating-basierte Messung im Corporate Real Estate Management 121 A. Systematisierung der Ratingkriterien 121 I. Ratingfaktor Markt" 122 Verbindung von nationalem und regionalem Marktrating 122 Kriterien für das Marktrating 124 a) Sicherheit 126 t\ b) Soziodemographische Enhvicklung 127 c) Gesamtwirtschaftliche Entwicklung und internationale Attraktivität 130 d). Politische, juristische, Steuer- und währungspolitische Rahmenbedingungen 133 e) Immobilienmarkt 133 Ratingfaktor Standort" 136 Segmentierung und Interpretation von Standortkriterien 136 Kriterien für das Standortrating 139 a) Eignung des Mikrostandortsfiirdie Objektart 140

6 Inhaltsverzeichnis 17 b) Standortimage 141 c) d) e) Qualität der Verkehrsanbindung Qualität der Ver- und Entsorgungsmöglichkeiten Standortsicherheit a) b) c) d) e) f) a) b) c) d) Ratingfaktor Objekt" Relevanz von Objekteigenschaften Kriterien für das technische Objektrating Architektur Ausstattung Objektzustand Grundstückssituation Umwelteinflüsse aus dem Objekt Gebäudekonzeption Kriterien für das Rating des Objekt-Cashflows Nutzer-/Mietersituation Vermietungsstand Mietsteigerungspotential Nutzungsflexibilität B. Konzeptionelle Gestaltung des Ratings I. Definition der Messstandards

7 18 Inhaltsverzeichnis Ratingfaktor Markt" Ratingfaktor Standort" Ratingfaktor Objekt" Gewichtung der Ratingkriterien 165 Kriteriengruppe Markt" Kriteriengruppe Standort" Kriteriengruppe Objekt" Verwendung der Ratingarchitektur in der Praxis des Corporate Real Estate Managements Definition der Ratinghierarchie Von der Kriteriumsnote zum Gesamtra tinff einer Unternehmensimmobilie 172 Kritische Beurteilung der ratingbasierten Messung im Corporate Real Estate Management 176 C. Ableitung einer Break-Even-Rendite auf Ratingbasis 178 I. Konzepte zur Bestimmung von immobilienwirtschaftlichen Zielrenditen 178 Kapitalmarktorientierung 179 Immobilienmarktorientierung 181 Integrierte Kapital-/ Immobilienmarktorientierung 183 Konzeption der Break-Even-Rendite im Corporate Real Estate Management 185

8 Inhaltsverzeichnis 19 Kapitalmarktorientierte Bestimmung der Basisverzinsung 185 Ableitung von Risikozuschlägen aus dem Immobilienrating 187 Einsatz der Break-Even-Rendite im Kontext der Controllingkonzeption 190 Exemplarische Bestimmung der Break-Even-Rendite 190 Zusammenführung von Rating und Break-Even-Rendite 191 Dritter Teil: Rating-basierte Steuerung im Corporate Real Estate Management 195 A. Immobilienwirtschaftliches Steuerungsinstrumentarium 195 I. Der Einsatz von Prognoseverfahren in der strategischen Planung 196 Quantitative Prognoseverfahren 197 Qualitative Prognoseverfahren 201 Verwendung externer Prognosedaten 203 Konzeption eines Kennzahlensystems für das Corporate Real EstateManagement 204 Elemente des immobilienwirtschaftlichen Cashflows 204 a) Mieten 205 b) Kostengrößen 206

9 20 Inhaltsverzeichnis c) Investitionen und Desinvestitionen 207 Strukturelle Grundlagen eines Kennzahlensystems für das Corporate Real Estate Management 209 a) Basiseigenschaften des Kennzahlensystems 209 b) Primat relativer Kennzahlen 211 c) Dekomposition der Spitzenkennzahl 213 ),- Inhaltlicher Aufbau des Kennzahlensystems 214 a) Ebene 1: Grundelemente des Immobiliencashflows 215 b) Ebene 2: Gruppenergebnisse 216 c) Ebene 3: Gruppenteilergebnisse 219 d) Ebene 4: Ursachenanalyse 220,, e) Ebene 5: Basiskennzahlen 222 Optimierung von Planung und Kontrolle durch integriertes Benchmarking 223 Die Funktion des Benchmarkings im Corporate Real Estate Management 223 Verknüpfung von Benchmarking und Kennzanlensystem 224 Potentielle Benchmarking-Quellen für das Corporate Real Estate Management 226 B. Strategien der internen Bestandssteuerung 228 I. Ratingbezogene Steuerungspotentiale im Corporate Real Estate Management 229

10 Inhaltsverzeichnis Kriteriengruppe Markt" Kriteriengruppe Standort" Kriteriengruppe Objekt" Rentabilitätsbezogene Steuerungspotentiale im Corporate Real Estate Management Realisierung marktkonformer Mieten Optimierung der Flächenauslastung Minimierung der Bewirtschaftungskosten Fallstudie: Integrierte Steuerung von Rentabilität und Rating Beschreibung der Ausgangssituation Evaluation von Steuerungspotentialen Kontrolle der Steueruneseffekte C. Strategien der Externalisierung betrieblicher Immobilien 264 I. Grundlagen der Monetarisierung von Unternehmensimmobilien 264 Indikationen für eine Monetarisierung 264 a) Der Risiko-Chancen-Kalkül 264 b) Selektion nicht-betriebsnotwendiger Objekte 265 c) Fokussierung auf das Kerngeschäft 265 Zielsetzungen des Corporate Real Estate Managements bei der Monetarisierung 266 a) Finanzwirtschaftliche Zielsetzungen 267

11 22 Inhaltsverzeichnis b) Strategische Zielsetzungen 268 Management von Zielkonflikten bei der Monetarisierung 268 Strategische Optionen im Desinvestitionsmanagement 270 a) b) c) a) b) a) b) Strategien der Flächensicherung Sale-and-lease-back Transaktionen Sale-and-rent-back Transaktionen Sonderformen Full-Exit-Strategien Portfolioverkauf Börsengang Kritische Analyse der Erfolgswirkungen alternativer Desinvestionsstrategien Strategien der Flächensicherung Full-Exit-Strategien Institutionelle Rahmenfaktoren für Immobilienmonetarisierungen 283 Analyse der Marktstrukturen für Immobilien-Investorenkapital 283 Dynamik der internationalen Immobilienmarktentwicklung 286 Real Estate Investment Trusts als Chance für das Corporate Real Estate Management 289

12 Inhaltsverzeichnis Fazit Anhang Anhang 1: Fragebogen zur Studie Corporate Real Estate Management" Anhang 2: Kennzahlenmodell für das CREM Literaturverzeichnis