Waldbewertung forest valuation forest appraisal

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1 Waldbewertung forest valuation forest appraisal 1

2 Gliederung Einführung und Begriffsklärung Die methodischen Ansätze der Waldbewertung 2

3 Die isolierten Bewertungslehren Unternehmensbewertung Immobilienbewertung Landwirtschaftliche Taxation Waldbewertung 3

4 Zur Notwendigkeit von Bewertungen Käufer bzw. Entscheider Richter oder Schiedsrichter homogenes Gut mit Marktpreis bei gegebenem Preis Entscheidung für oder gegen den Kauf bei gegebenem Marktpreis ist keine zusätzliche Information notwendig Seltenheitsgut ohne Marktpreis Situation, in der die Beteiligten ggf. unter Beiziehung von Beratern Schätzungen vornehmen müssen, um so die Grundlagen für eine Entscheidung zu legen strittige Sachverhalte, die zusätzliche Informationen notwendig erscheinen lassen 4

5 Begriffe Bewertungsobjekt Bewertungssubjekt Bewertungsanlaß Bewertungszweck Funktion des (sachverständigen) Bewerters Bewertungsmethode Objektivierung Funktion des Sachverständigen Grenzpreis, Einigungsbereich, Schiedspreis 5

6 Bewertungsobjekte Unternehmen Grundstücke mit Gebäuden (Immobilien) Waldgrundstücke landwirtschaftliche Grundstücke Maschinen Vorräte, lebendes und totes Inventar Rechte 6

7 Bewertungssubjekte Konkrete Einzelpersonen (Herr Müller, Unternehmer oder Investor) Konkrete Personenmehrheiten (Vorstand der Wald AG) Abstrakte Einzelpersonen (der typische bäuerliche Waldbesitzer) Abstrakte Personenmehrheiten (typische Jagdgenossenschaften) 7

8 nicht dominiert z.b. Kauf oder Verkauf eines Unternehmens oder einer Immobilie Gesellschaftsgründung mit Einbringung eines Unternehmens oder einer Immobilie Teilung eines Unternehmens, eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes oder einer Immobilie Verschmelzung von Unternehmen oder land- und forstwirtschaftlichen Betrieben Festsetzung des Emissionskurses bei Börsengängen transaktionsbezogen Anlässe für Bewertungen dominiert z.b. Recht auf Ausscheiden aus einer Gesellschaft gegen Barabfindung zwangsweises Ausscheiden aus einer Gesellschaft gegen Abfindung nicht transaktionsbezogen z.b. Substanzbesteuerung Kreditwürdigkeitsprüfung Beurteilung von Management- Leistungen Übersicht: Systematisierung von Bewertungsanlässen (in Anlehnung an KÜNNEMANN 1985, S. 59, MANDL und RABEL 1997, S. 14) 8

9 Anlässe, bei denen i.d.r. keine öffentlichrechtlichen Rechtsvorgaben zu beachten sind Käufe/Verkäufe Begründung von Pachtverhältnissen Gründung einer Gesellschaft Eintritt neuer Gesellschafter in ein Unternehmen Fusion oder Spaltung von Unternehmen Beleihungen Anlässe, bei denen öffentlich-rechtliche Rechtsvorgaben zu beachten sind (Ausnahmen: gütliche Einigung unabhängig von den Rechtsvorgaben) Landentzug für öffentliche Zwecke Belastung landwirtschaftlicher Grundstücke oder ganzer Betriebe Schadensfälle Änderung/Beendigung von Pachtverhältnissen Erb- und Eheauseinandersetzungen gesellschaftsrechtliche Auseinandersetzungen (Ausscheiden eines Gesellschafters, Auflösung einer Gesellschaft Taxationen für Besteuerungen Taxation für Flurneuordnungen Quelle: Anlässe der Taxation nach dem Gesichtspunkt der Berücksichtigung von Rechtsvorgaben gegliedert (KÖHNE, 2000, S. 5). 9

10 Die (direkten) Akteure in Fällen der Bewertung Sachverständige Käufer Richter bzw. Schiedsrichter Verkäufer Dazu kommen als indirekte Akteure alle die, die auf die Bewertungsmethoden Einfluß nehmen 10

11 Der Bewertungszweck Der Zweck bestimmt die Wahl der Methode; die Methode muß zweckadäquat sein, Zweckinadäquanz macht das Gutachten wertlos (Zweckadäquanzprinzip) Der Zweck muß erkannt werden (Zweckermittlungsprinzip) Der Zweck soll beschrieben werden (Zweckdokumentationsprinzip). Unklarheit führt ggf. zu Mißverständnissen, Verschleierung des Zwecks kann die Grenze zur Täuschung überschreiten. 11

12 Bewertungszwecke In der Literatur zur Unternehmensbewertung wurde in den vergangenen Jahrzehnten versucht, den Anlässen der Bewertungen Funktionen und diesen wiederum Bewertungszwecke zuzuordnen. Der Umweg über die Funktionen, die mit den Bewertungszwecken teilweise deckungsgleich definiert wurden, erscheint jedoch nicht als überzeugend, so dass hier MANDL und RABEL (1997, S. 15 ff.) gefolgt werden soll, die einen zwar nicht abschließenden, aber doch wohl die wichtigsten Bewertungszwecke enthaltenden Katalog aufgestellt haben, der die folgenden Bewertungszwecke unterscheidet: Ermittlung von Entscheidungswerten Ermittlung von Marktwerten Ermittlung von Schiedswerten Ermittlung von Argumentationswerten Ermittlung von Buch- bzw. Bilanzwerten Ermittlung von Steuerbemessungsgrundlagen 12

13 Daten zum Bewertungsobjekt Bewertungsmethode Eine Methode ist eine für Dritte nachvollziehbare Vorgehensweise. Hier ist eine bis zu einem gewissen Grade standardisierte und mit der ökonomischen Theorie in Einklang stehende Vorgehensweise gemeint, mit der aus Daten zum Objekt ein Wert berechnet wird. Daten Input Bewertungsmethode Ergebnis Methode Bewertungsergebnis Output 13

14 Objektivierung Kann es einen objektiven Wert geben? Da sich Werte immer auf Bewertungssubjekte beziehen, sind sie zwangsläufig subjektiv im Sinne von subjektbezogen. Objektivierung durch Orientierung an Marktpreisen durch Typisierung des Bewertungssubjektes 14

15 Wert objektiver Wert Kann es einen objektiven Wert geben? Gebrauchswert subjektiver Wert Wert für ein bestimmtes Subjekt Entsubjektivierung objektivierter Wert Wert für ein abstraktes, typisches Subjekt 15

16 Funktion des Sachverständigen Auftraggeber Gebrauch des Gutachtens Auftrag Sorgfaltspflichten Gutachten Sachverständiger andere Betroffene Sorgfaltspflichten 16

17 Gibt es den unabhängigen Sachverständigen? Jeder Sachverständige ist zwangsläufig seinem Auftraggeber verpflichtet, also insofern nicht unabhängig. Aber er hat Sorgfaltspflichten auch gegenüber Dritten und er muß professionelle Standards einhalten. Bei erheblichen Konflikten zwischen den Interessen des Auftraggebers und den professionellen Standards wird ein verantwortungsvoller Gutachter den Auftrag ablehnen. 17

18 Bei Bewertungen zu berücksichtigende Umstände Bewertungsobjekt Bewertungssubjekt tatsächliche Umstände Risiken Alternativen Risikoneigung Besteuerung 18

19 Die Bewertungs-Ideen Der Wert des Objekts wird bestimmt durch Immobilienbewertung Unternehmensbewertung Waldbewertung die zukünftigen Entnahmen Ertragswert Discounted- Cashflow-Verfahren Waldrentierungs-wert Bodenertragswert Bestandeserwartungswert Ertragswert die Kosten des Nachbaus Substanzwert (Sachwert) den bei Verkauf zu erzielenden Preis Vergleichswert den bei Verkauf in Teilen zu erzielenden Preis Liquidationswert die bisher aufgewendeten Kosten Kostenwert Sachwert 19

20 Regeln für Bewertungen die institutionellen Rahmenbedingungen Privatrecht Handelsrecht Steuerrecht Richtlinien von Behörden Richtlinien von halbstaatlichen Organisationen Richtlinien von Organisationen privaten Charakters Immobilienbewertung Unternehmensbewertung Waldbewertung 20

21 sozioökonomische Verhältnisse Zweck Methoden Objekt Akteure 21

22 Das Grenzpreisprinzip Price is what you pay, value is what you get. Die Unternehmensbewertung versucht in der Regel nicht, Marktpreise für Unternehmen zu schätzen, sondern sie versucht Grenzpreise (Entscheidungswerte, Grenzen der Konzessionsbereitschaft) zu ermitteln. Es soll der Preis gefunden werden, bei dem es für den Kaufinteressenten gleichgültig wäre, ob er das Unternehmen kaufen oder die zur Bewertung herangezogene Investitionsalternative realisieren würde. Selbstverständlich wird der Grenzpreis in Kaufverhandlungen geheimgehalten! 22

23 Einigungsbereich Grenzpreis des Verkäufers Grenzpreis des Käufers Wert Einigungsbereich 23

24 Einigungsbereich Grenzpreis des Käufers Grenzpreis des Verkäufers kein Einigungsbereich Einigung nicht möglich, nicht sinnvoll Wert 24

25 Schiedspreis oder Arbitriumwert Aufgabe eines Schiedsgutachters ist es, den fairen Preis für ein Objekt zu finden. In der Regel muß der Schiedsgutachter die Grenzpreise der Parteien ermitteln, um den Einigungsbereich fair teilen zu können. Grenzpreis des Verkäufers Grenzpreis des Käufers Einigungsbereich Wert 25

26 Die klassischen Waldbewertungsformeln Waldrentierungswert Bodenertragswert (Faustmann-Formel) Bestandeserwartungswert Bestandeskostenwert 26

27 Die Waldbewertungsformeln Bezeichnung der Formel Bodenertragswert-Formel Waldrentierungswert- Formel Bestandeserwartungswert- Formel Bestandeskostenwert- Formel Anwendung Bewertung eines unbestockten Waldbodens Bewertung eines Forstbetriebes oder Betriebsteiles Bewertung eines mehr oder weniger alten Waldbestandes Bewertung eines mehr oder weniger jungen Waldbestandes 27

28 Die Konventionen und Abkürzungen in der Waldbewertung Darstellung des Zinsfußes 1,0p bzw. 0,0p statt 1 + p/100 bzw. p/100 in der Rentenrechnung schreibt man i für p/100 Erträge (besser Einzahlungen) Alle Erträge werden immer als Nettoerträge verwendet, Erntekosten werden also immer gleich abgezogen. Abtriebserträge bzw. Endnutzungserträge Durchforstungserträge bzw. Vornutzungserträge Nebennutzungserträge A u D a N a Kosten (besser Auszahlungen) Kulturkosten, einschließlich Kulturpflege etc. Verwaltungskosten, jährliche Verwaltungskosten sind sämtliche Kosten, die nicht Erntekosten oder Kulturkosten sind Verwaltungskostenkapital c v V = v/0,0p 28

29 Der Waldrentierungswert 29

30 Waldrentierungswert Was wird bewertet? Bewertungszweck Idee des Bewertungsmodells Zeitlicher Horizont Voraussetzungen zur Ermittlung des Grenzpreises In der Formel berücksichtigte Größen Erste Publikation Ein Forstbetrieb oder ein Teil davon (normaler Altersklassenaufbau oder Periodenplan) Beitrag zur Findung des Grenzpreises Der Wert des Forstbetriebes oder der Betriebsklasse entspricht dem Wert einer jährlichen Rente in Höhe des Reinertrages, die Rentenraten sind konstant, wenn die Altersklassenverteilung normal ist, wenn nicht, ist ein Periodenplan zu erstellen. Unendlich Der Zinssatz muß über die interne Rendite der besten vergleichbaren Alternative für das Bewertungssubjekt hergeleitet werden. Alternativ kann der Zins sicherer Anlagen verwendet werden, dann ist jedoch das Sicherheitsäquivalent der Rentenrate zu bestimmen. Alle Einzahlungen und Auszahlungen, die mit dem Bestand zwischen dem Bewertungsstichtag und seiner Endnutzung verbunden sind, einschließlich Verwaltungskosten und der Bodenrente, die als hypothetische Pacht interpretiert werden kann. 30

31 Die Waldrentierungswertformel Der Waldrentierungswert ist die Rente des (Normal-)Waldes Die Rentenrate ist entsprechend der Reinertrag jährlicher Reinertrag Waldrentierungswert = ,0p Barwert einer ewigen, jährlichen, nachschüssigen Rente mit Raten in Höhe des Reinertrages. jährlicher Reinertrag RE = A u + D a - c - u * v wobei A u D a c u*v u jährlicher erntekostenfreier Abtriebserlös einer Flächeneinheit Summe der jährlichen erntekostenfreien Durchforstungserlöse aller u Flächeneinheiten Summe der jährlichen Kulturkosten (eine Flächeneinheit) Summe der jährlichen Verwaltungskosten pro Flächeneinheit multipliziert mit der Zahl der Flächeneinheiten Länge der Umtriebszeit und Zahl der Flächeneinheiten der normalen Betriebsklasse 31

32 Der Bodenertragswert 32

33 Bodenertragswert Was wird bewertet Bewertungszweck Idee des Bewertungsmodells Zeitlicher Horizont Voraussetzung zur Ermittlung des Grenzpreises In der Formel berücksichtigte Größen Erste Publikation der Formel Ein unbestockter (Wald-)Boden, für den das Bewertungssubjekt die Anlage einer Kultur plant. Grenzpreisfindung, zuerst dargestellt von KÖNIG (1813). Wieviel darf für den Boden maximal bezahlt werden, um unter Annahme einer forstlichen Nutzung keinen Verlust zu machen? Mit einer Periodizität von einer Umtriebszeit erfolgt eine Einzahlung durch die Endnutzung, so daß der Barwert einer periodischen Rente zu ermitteln ist. Entsprechend werden die übrigen Einzahlungen und Auszahlungen auf den Zeitpunkt der Endnutzung prolongiert. Mit dem Rentenbarwertfaktor wird der sich ergebende Wert kapitalisiert. Unendlich, aber angesichts der Länge der Umtriebszeiten in Mitteleuropa tragen die zweite und weitere Umtriebszeiten selbst bei niedrigen Zinssätzen kaum mehr zum Bodenertragswert bei. Der Zinssatz muß über die interne Rendite der besten vergleichbaren Alternative für das Bewertungssubjekt hergeleitet werden. Alternativ kann der Zins sicherer Anlagen verwendet werden, dann ist jedoch das Sicherheitsäquivalent der Rentenrate zu bestimmen. Kulturkosten, Pflegekosten, Netto-durchforstungserlöse, Netto-Endnutzungserlöse, Erlöse aus Nebennutzungen, Verwaltungskosten Martin Faustmann (1849), aber der Kalkül wurde bereits von König (1813 und 1835) an Beispielen erläutert. 33

34 Grundgedanke der Faustmann-Formel Der der Bodenertragswertformel zugrunde liegende Gedanke ist der, daß sich der Netto-Ertrag einer Waldfläche als eine ewige, periodische Rente interpretieren läßt, die jeweils im zeitlichen Abstand einer Umtriebszeit zum Zeitpunkt der Endnutzung des betrachteten Bestandes anfällt bzw. ausgezahlt wird. 34

35 Bodenertragswert Zeitstrahl Abzinsung Abzinsung Abzinsung Abzinsung Abzinsung Abzinsung Aufzinsung Aufzinsung Aufzinsung Aufzinsung Aufzinsung Aufzinsung u.s.w. 0 1u 2u 3u 4u 5u 6u Zeit Lehrstuhl Verwaltungskosten für Forstliche Wirtschaftslehreals ewige Rente 35 (Verwaltungskostenkapital Prof. V Dr. = Martin v/0,0p) Moog

36 Ableitung der Bodenertragswert-Formel Die Formel für den Bodenertragswert entspricht der Formel für den Barwert einer ewigen, periodischen, nachschüssigen Rente Rate Barwert = ,0p u - 1 wobei u = Länge der Periode Diese leitet sich aus der folgenden unendlichen Reihe ab (vgl. HOPMANN 1951, S. 50) Rate Rate Rate Barwert = ,0p u 1,0p 2u 1,0p 3u Daran wird deutlich, daß die erste Rate um u Jahre abdiskontiert wird, die zweite Rate um 2*u Jahre, die dritte Rate um 3*u Jahre usw.; die Formel geht also davon aus, daß die erste Auszahlung nach u Jahren erfolgt. Damit ist die Anwendung dieser Formel auf Fälle beschränkt, bei denen wenigstens die erste Auszahlung zeitlich dieser Modellvorstellung entspricht. 36

37 Die Bodenertragswertformel (Faustmann-Formel) 1 a u 1,0 p 1 [( )] u u a A c 1,0 p + D 1,0 p V u Auf den Zeitpunkt der ersten Endnutzung prolongierte Zahlungen Rentenbarwertfaktor für eine ewige periodische nachschüssige Rente mit der Periodenlänge einer Verwaltungskostenkapital 37

38 Bodenertragswert (Faustmann 1849) klassische Schreibweise B u q Au + Nq 1,0 p + Da 1,0 p = u 1,0 p 1 u a c 1,0 p u V wobei gilt: A u = erntekostenfreier Abtriebserlös im Alter u (GE/ha) D a = erntekostenfreier Durchforstungserlös im Alter a (GE/ha) N q = sonstiger netto Nutzungsertrag im Alter q c = Kulturaufwand (Aufwand der gesicherten Kultur) u = Umtriebszeit (Jahre) V = Verwaltungskostenkapital (GE/ha) = v/0,0p v = jährlicher Verwaltungsaufwand p = Zinssatz (%). Das Kürzel 1,0p wird gelesen: (1+p), bei p=0,04 (4% pro Jahr) also 1,04 Verbale Kurzfassung der Formel: Der Bodenertragswert entspricht dem Rentenbarwert einer ewig periodisch nachschüssigen Rente aus der Summe von zukünftigem Abtriebswert und den auf den Zeitpunkt der Endnutzung aufgezinsten Erlösen abzüglich den aufgezinsten Kulturkosten - vermindert um den ewigen nachschüssigen Rentenbarwert der Verwaltungskosten. 38

39 Bodenertragswert (Faustmann 1849) In der Rentenrechnung übliche Schreibweise B u q Au + Nq (1 + i) + D = u (1 + i) a (1 + i) 1 u a c (1 + i) u V wobei gilt: A u = erntekostenfreier Abtriebserlös im Alter u (GE/ha) D a = erntekostenfreier Durchforstungserlös im Alter a (GE/ha) N q = sonstiger netto Nutzungsertrag im Alter q c = Kulturaufwand (Aufwand der gesicherten Kultur) u = Umtriebszeit (Jahre) V = Verwaltungskostenkapital (GE/ha) = v/0,0p v = jährlicher Verwaltungsaufwand i = Zinssatz (%) - P/100 Verbale Kurzfassung der Formel: Der Bodenertragswert entspricht dem Rentenbarwert einer ewig periodisch nachschüssigen Rente aus der Summe von zukünftigem Abtriebswert und den auf den Zeitpunkt der Endnutzung aufgezinsten Erlösen abzüglich den aufgezinsten Kulturkosten - vermindert um den ewigen nachschüssigen Rentenbarwert der Verwaltungskosten. 39

40 Der Bestandeserwartungswert 40

41 Bestandeserwartungswert Was wird bewertet? Bewertungszweck Idee des Bewertungsmodells Zeitlicher Horizont Voraussetzungen zur Ermittlung des Grenzpreises In der Formel berücksichtigte Größen Erste Publikation Ein mehr oder weniger alter Waldbestand. Beitrag zur Findung des Grenzpreises Der Wert des Bestandes wird durch die Summe der abdiskontierten Einzahlungen und Auszahlungen bis zur Endnutzung bestimmt. Vom Bewertungsstichtag bis zur Endnutzung des Bestandes. Der Zinssatz muß über die interne Rendite der besten vergleichbaren Alternative für das Bewertungssubjekt hergeleitet werden. Alternativ kann der Zins sicherer Anlagen verwendet werden, dann ist jedoch das Sicherheitsäquivalent der Rentenrate zu bestimmen. Alle Einzahlungen und Auszahlungen, die mit dem Bestand zwischen dem Bewertungsstichtag und seiner Endnutzung verbunden sind, einschließlich Verwaltungskosten und der Bodenrente, die als hypothetische Pacht interpretiert werden kann. Widemann 1828, Rieke 1829, König 1846, Oetzel

42 Bestandeserwartungswertformel x 1,0p u-n t = u x 1,0p u-o 1. Df. 2. Df. EN. t = n t = o Zeit t = m Bewertungs- Stichtag x 1,0p -(u-m) Endnutzungszeitpunkt 42

43 HE Bestandeserwartungswert (Oetzel 1854) klassische Schreibweise m Au + = D n 1,0 p u n 1,0 p ( B + V ) (1,0 p u m wobei gilt: HE m = Bestandeserwartungswert im Alter m (GE/ha) A u = erntekostenfreier Abtriebserlös im Alter u (GE/ha) D n = erntekostenfreier Durchforstungserlös im Alter n (GE/ha) u = Umtriebszeit (Jahre) B = Bodenwert (GE/ha) V = Verwaltungskostenkapital (GE/ha) = v/0,0p u m 1) v = jährlicher Verwaltungsaufwand p = Zinssatz (%). Das Kürzel 1,0p wird gelesen: (1+p), bei p=0,04 (4% pro Jahr) also 1,04 m = Alter des Bestandes (Jahre) Verbale Kurzfassung der Formel: Der Bestandserwartungswert entspricht dem Barwert aus der Summen von Abtriebswertes und den auf den Zeitpunkt der Endnutzung aufgezinsten Erlöse abzüglich des bis zum Zeitpunkt der Endnutzung anfallenden Zinses (Zinskosten) aus Boden und Verwaltungskostenkapital. 43

44 Bestandeserwartungswert (Oetzel 1854) klassische Schreibweise Endnutzungserlös netto Durchforstungserlöse auf Endnutzungszeitpunkt prolongiert Bodenrente und Verwaltungskosten für die restliche Lebensdauer des Bestandes HE m Au + = D n 1,0 p u n 1,0 p ( B + V u m ) (1,0 p u m 1) Diskontierung auf das Bestandesalter m Verbale Kurzfassung der Formel: Der Bestandserwartungswert entspricht dem Barwert aus der Summen von Abtriebswertes und den auf den Zeitpunkt der Endnutzung aufgezinsten Erlöse abzüglich des bis zum Zeitpunkt der Endnutzung anfallenden Zinses (Zinskosten) aus Boden und Verwaltungskostenkapital. 44

45 Erwartungswert des Waldes Bodenertragswert nach der Nutzung des aktuellen Bestandes Abtriebswert im Alter der Umtriebszeit Auf den Zeitpunkt des Abtriebes prolongierte Netto-Durchforstungserlöse abzüglich der jährlichen Verwaltungskosten WE m = B + A u + u t= m ( D 1,0 p t u m v t ) 1,0 p u t Diskontierung vom Zeitpunkt der Endnutzung des aktuellen Bestandes auf den Bewertungsstichtag Verbale Kurzfassung der Formel: Der Bestandserwartungswert entspricht dem Barwert aus der Summe von Bodenertragswert und Abtriebswert und den auf den Zeitpunkt der Endnutzung aufgezinsten Erlöse und Verwaltungskosten. 45

46 Bestandeserwartungswert (Oetzel 1854) In der Rentenrechnung übliche Schreibweise HE m Au + = D n (1 + i) u n ( B + V ) ((1 + (1 + i) u m wobei gilt: HE m = Bestandeserwartungswert im Alter m (GE/ha) A u = erntekostenfreier Abtriebserlös im Alter u (GE/ha) D n = erntekostenfreier Durchforstungserlös im Alter n (GE/ha) u = Umtriebszeit (Jahre) B = Bodenwert (GE/ha) V = Verwaltungskostenkapital (GE/ha) = v/0,0p v = jährlicher Verwaltungsaufwand i = Zinssatz (%) - P/100 m = Alter des Bestandes (Jahre) i) u m 1) Verbale Kurzfassung der Formel: Der Bestandserwartungswert entspricht dem Barwert aus der Summen von Abtriebswertes und den auf den Zeitpunkt der Endnutzung aufgezinsten Erlöse abzüglich des bis zum Zeitpunkt der Endnutzung anfallenden Zinses (Zinskosten) aus Boden und Verwaltungskostenkapital. 46

47 Die Bodenrente in der Bestandeserwartungswertformel Der Ausdruck (B + V)(1,0pu-m - 1) ist aufzulösen als (B + V)(1,0pu-m) - (B + V), woraus deutlich wird, daß hier von der über den Bewertungszeitraum aufgezinsten Summe von Anfangskapital und Zinseszinsen das Anfangskapital abgezogen wird, so daß Zinsen und Zinseszinsen bleiben. 47

48 Bodenwert und Bestandeswert Erwartungswert des Waldes Erwartungswert des Waldbestandes Erwartungswert des Bodens Der Erwartungswert des Waldes ist die Summe der Erwartungswerte des Bestandes und des Bodens. Die Vorgehensweise der Bestandeserwartungswertformel, dem Bestand die Opportunitätskosten des Bodenertragswertes (Wert der Nutzung nach Abtrieb des aktuellen Bestandes) anzurechnen, ist konsistent, aber umständlich. Genausogut könnte man für die Zeit bis zum Abtrieb des aktuellen Bestandes auf die Bodenrente verzichten, und den nach dem Abtieb gegebenen Bodenertragswert abdiskontieren. 48

49 Die Waldbewertungsformeln Bezeichnung der Formel Bodenertragswert- Formel Bestandeserwartungswert-Formel Waldrentierungswert- Formel vergangenheitsorientiert Bestandeskostenwert- Formel Die Waldbewertungsformeln zukunftsorientiert zukunftsorientiert zukunftsorientiert Ertragswert- Konzept Ertragswert- Konzept Ertragswert- Konzept Zeithorizont unendlich unendlich unendlich, wenn mit BEW kombiniert von der Begründung bis zum Stichtag 49

50 Die Hiebsunreife Als Hiebsunreife wird die Differenz zwischen Bestandeswert und Abtriebswert eines Bestandes bezeichnet. In der Praxis ist mit Bestandeswert in diesem Zusammenhang regelmäßig der mit dem Alterswertfaktorenverfahren berechnete Bestandeswert gemeint. Dieser Bestandeswert ist also mit dem internen Zinsfuß ermittelt. Der Abtriebswert ist sozusagen der Liquidationswert eines Bestandes. Der Begriff der Hiebsunreife erfreut sich in der forstlichen Bewertung großer Beliebtheit, weil es in Entschädigungsfällen oft praktisch ist, dem Waldeigentümer die Verwertung des Bestandes zu überlassen. Der Waldeigentümer kann dann den noch nicht hiebsreifen Bestand auf der abzugebenden Fläche selbst nutzen und verwerten. Ihm fließt also der Abtriebswert zu. Als Entschädigung ist dann nur noch die Differenz zum Bestandeswert zu zahlen. 50

51 Wert Hiebsunreife A u Hiebsunreife Abtriebswertkurve Bestandeswertkurve c u Zeit 51

52 Hiebsunreife Verschiedene Waldbewertungsrichtlinien (z.b. NRW) enthalten Hiebsunreifetabellen. Bestandeswert (nach Alterswertfaktorenverfahren)./. Abtriebswert = Hiebsunreife 52

53 Bestandeskostenwert 53

54 Bestandeskostenwert Was wird bewertet? Bewertungszw eck Idee des Bewertungsmo dells Zeitlicher Horizont In der Formel berücksichtigte Größen Erste Publikation Ein mehr oder weniger junger Bestand??? Der Bestand ist gerade sowiel wert wie die Summe der auf den Bewertungsstichtag aufgezinsten Auszahlungen, die für ihn getätigt worden sind Von der Vorbereitung der Kultur bis zum Bewertungsstichtag Alle Einzahlungen und Auszahlungen, die mit dem Bestand zwischen der Vorbereitung der Kultur und dem Bewertungsstichtag verbunden sind, einschließlich Verwaltungskosten und der Bodenrente, die als hypothetische Pacht interpretiert werden kann. Martin Faustmann (1854) 54

55 Bestandeskostenwert (Faustmann 1854) klassische Schreibweise m HK = ( B + V + c) 1,0 p ( B + V ) D 1, 0 p m a m a wobei gilt: HK m = Bestandeskostenwert im Alter m (GE/ha) D a = erntekostenfreier Erlös für Durchforstungen und Nebennutzungen im Alter a (GE/ha) N q = sonstiger netto Nutzungsertrag im Alter q c = Kulturaufwand (Aufwand der gesicherten Kultur) B = Bodenwert (GE/ha) m = Alter des Bestandes (Jahre) V = Verwaltungskostenkapital (GE/ha) = v/0,0p v = jährlicher Verwaltungsaufwand p = Zinssatz (%). Das Kürzel 1,0p wird gelesen (1 + p), bei p=0,04 (4% pro Jahr) also 1,04 Verbale Kurzfassung der Formel: Der Bestandeskostenwert entspricht dem bisher angefallene Zins für Bodenwert und Verwaltungskostenkapital plus die auf den heutigen Zeitpunkt aufgezinsten Kulturkosten abzüglich der auf den heutigen Zeitpunkt aufgezinsten angefallenen Erträge. 55

56 x 1,0p m Die Kostenwertformel Zeitstrahl x 1,0p m-a Kulturbegründung 1. Pflege 2. Pflege x 1,0p m-b Zeit 0 a Verwaltungskosten und Bodenrente b m Bewertungsstichtag als Endwert einer Rente über m Jahre 56 Summe

57 Bestandeskostenwert (Faustmann 1854) In der Rentenrechnung übliche Schreibweise HK m = ( B + V + c) (1 + i) m ( B + V ) D a (1 + i) m a wobei gilt: HK m = Bestandeskostenwert im Alter m (GE/ha) D a = erntekostenfreier Erlös für Durchforstungen und Nebennutzungen im Alter a (GE/ha) N q = sonstiger netto Nutzungsertrag im Alter q c = Kulturaufwand (Aufwand der gesicherten Kultur) B = Bodenwert (GE/ha) m = Alter des Bestandes (Jahre) V = Verwaltungskostenkapital (GE/ha) = v/0,0p v = jährlicher Verwaltungsaufwand i = Zinssatz (%) - P/100 Verbale Kurzfassung der Formel: Der Bestandeskostenwert entspricht dem bisher angefallene Zins für Bodenwert und Verwaltungskostenkapital plus die auf den heutigen Zeitpunkt aufgezinsten Kulturkosten abzüglich der auf den heutigen Zeitpunkt aufgezinsten angefallenen Erträge. 57

58 Beispiel für einen Bestandeskostenwert Alter Jahre Netto- Zahlungen GE Zeitraum zum prolongieren Prolongations- Faktor Prolongierte Netto- Zahlungen GE , , ,5513-1, ,4775-1, ,4071-1, , , ,09 Beispiel für eine Kultur mit einer Vornutzung im Alter 7; Bewertung für das Alter 10; es sind die Bodenrente und die Verwaltungskosten hinzuzurechnen (Rentenendwert). Die aufgezinsten Kosten werden dann als Wert der Kultur interpretiert. 58

59 Wert Kurven des Bestandeskostenwertes und Bestandeserwartungswertes in Abhängigkeit vom Zinsfuß Kostenwertkurve für Zins über dem Internen Zinsfuß Kostenwertkurve = Bestandeserwartungswertkurve für Internen Zinsfuß A u c Bestandeserwartungswertkurve für Zins über dem Internen Zinsfuß u Zeit 59

60 Das Alterswertfaktorenverfahren auch Alterswertkurvenverfahren 60

61 Die Berechnung der Alterswertkurve! Bestandeskostenwert = Bestandeserwartungswert Wert Durch Iteration wird der Zinsfuß gesucht, für den Bestandeskostenwert und Bestandeserwartungswert in einem Alter gleich sind. A u c 61 Zeit

62 Alterswertfaktoren Die sogenannten Alterswertfaktoren werden durch eine Umrechnung der Ordinatenwerte der Alterswertkurve in einen von 0 bis 1,0 laufenden Index gewonnen. Die Alterswertfaktoren werden verwendet, um mit Hilfe der sogenannten Blume-Formel und den beiden Eingangsgrößen Erntekostenfreier Abtriebswert zu Umtriebszeit Kulturkosten den sogenannten Bestandeswert zuberechnen. Es ist näherungsweise der Wert, der sich auch mit der Bestandeserwartungswertformel und auch mit der Bestandeskostenwertformel berechnen würde, wenn als Zins der der Alterswertkurve zugrundeliegende Zins verwendet würde. 62

63 Blume-Formel Bestandeswert = (A u c) Alterswertfaktor + c A u c erntekostenfreier Abtriebswert zur Umtriebszeit Kulturkosten Es wird auch vorgeschlagen, den Wert noch mit einem sogenannten Bestockungsfaktor zu multiplizieren. In der Praxis wird dazu oft der Bestockungsgrad verwendet (eine eher problematische Vorgehensweise). 63

64 Der Zinsfuß, der sich hinter der Alterswertkurve verbirgt, ist umso niedriger, je niedriger der Zuwachs des unterstellten Wachstumsmodells (Bonität) niedriger die unterstellten Holzerlöse höher die unterstellten Kulturkosten höher die unterstellten Verwaltungskosten Die praktisch verwendeten Zinsfüße sind sehr niedrig, bei den Baumarten Eiche, Kiefer und Buche sind sie praktisch Null (siehe WaldR2000). 64

65 Ungleichbehandlung durch Alterswertfaktoren Beispiel der Berechnung der Entschädigung für den Waldbestand für 4 Eigentümer Umtriebszeit Eigentümer Baumart, Ekl. Alter Fläche (ha) A u -Wert DM/ha In 40 Jahren entgehender Wert A Fichte I. 60 1, B Kiefer III , C Eiche II , D Dougl. I. 40 1, Entschädigung für den Bestand nach Alterswertfaktorenverfahren, Richtlinien NRW (WaldR91) DM/ha DM Prozent A B C D

66 Kritik am Alterswertkurven-Verfahren Durch die Verwendung der Wertkurve (Alterswertfaktor) wird der interne Zinsfuß zum Bewertungsmaßstab. Damit ist kein echter Vergleich mehr gegeben, sondern ein Vergleich mit sich selbst, der Bewertung liegt ein Zirkelschluß zugrunde. Mit dem Alterswertfaktorenverfahren berechnete Waldwerte haben keinen Entscheidungsbezug. Solange die Zinsfüße, die der Berechnung zugrundeliegen, vom Gutachter nicht benannt werden können, kann die Ordnungsmäßigkeit der Gutachten in Zweifel gezogen werden. 66

67 Bewerten als Vorgang des Wägens Das zu bewertende Objekt (Unternehmen, Immobilie) wird mit einem Vergleichsobjekt verglichen. zu bewertendes Objekt Vergleichsobjekt 67

68 Klassische Beiträge zur Waldbewertung FAUSTMANN, M.: Berechnung des Werthes, welchen Waldboden, sowie noch nicht haubare Holzbestände für die Waldwirtschaft besitzen. Allgemeine Forst- und Jagdzeitung, Dezember FAUSTMANN, M.: Wie berechnet man den Geldwerth junger, noch nicht haubarer Holzbestände oder überhaupt den Produktionswerth eines Holzbestandes? Allgemeine Forst- und Jagdzeitschrift, März 1854 KÖNIG, G.: Anleitung zur Holztaxazion, Becker sche Buchhandlung, Gotha, 1813 KÖNIG, G: Die Forstmathematik mit Anweisung zur Holzvermessung, Holzschätzung und Waldwerthberechnung nebst Hülfstafeln für Forstschätzer. Gotha, Becksche Buchhandlung, 1835 OETZEL, G.: Ueber Berechnung des Werthes, welchen Waldboden, sowie noch nicht haubare Holzbestände besitzen. Allgemeine Forst- und Jagdzeitung, 1850, S

69 Literatur zur Waldbewertung Auswahl BORGGREVE, Bernard: Die Forstreinertragslehre insbesondere die sogenannte forstliche Statik Prof. Dr. Gustav Heyer s nach ihrer wissenschaftlichen Nichtigkeit und wirthschaftlichen Gefährlichkeit, Emil Strauss, Bonn, 1878 KÖNIG, G.: Anleitung zur Holztaxazion, Becker sche Buchhandlung, Gotha, 1813 KÖNIG, G: Die Forstmathematik mit Anweisung zur Holzvermessung, Holzschätzung und Waldwerthberechnung nebst Hülfstafeln für Forstschätzer. Gotha, Becksche Buchhandlung, 1835 HEYER, Gustav: Anleitung zur Waldwerthrechnung. Leipzig 1865 ENDRES, Max: Waldwertrechnung und Forststatik SAGL, Wolfgang: Bewertung in Forstbetrieben. Pareys Studientexte, 80, Blackwell Wissenschafts-Verlag, Berlin, 1995 SPEIDEL, Gerhard: Forstliche Betriebswirtschaftslehre, 1. Auflage, Verlag Paul Parey, Hamburg,

70 Wichtige Bewertungsrichtlinien Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung WertV) Richtlinien für die Ermittlung des Verkehrswertes landwirtschaftlicher Grundstücke und Betriebe, anderer Substanzverluste (Wertminderung) und sonstiger Vermögensnachteile (Entschädigungsrichtlinien Landwirtschaft LandR 78) Richtlinien für die Ermittlung und Prüfung des Verkehrswertes von Waldflächen und für Nebenentschädigungen (Waldwertermittlungsrichtlinen 2000 WaldR 2000) Richtlinien für die Begründung von Nutzungsverhältnissen an Waldflächen für Zwecke der Verteidigung ( 2 LBG) NV Wald i.d.f. vom , BGBl I, S Vom mit Ergänzungen vom und vom In der Fassung vom 12. Juli 2000 Vom 1. August 1986, Bundesanzeiger vom 1. Oktober 1986, Nr. 182a Auswahl wichtiger Richtlinien für die Bewertung von Immobilien, landwirtschaftlichen Flächen und Wald (Auf Richtlinien zur Bewertung von Wildschäden u.a. spezielle Bewertungsrichtlinien wird an anderer Stelle hingewiesen.) 70