Investitionsrechnung für Immobilien. von Stefan Kofner

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1 Investitionsrechnung für Immobilien von Stefan Kofner

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3 Immobilienwirtschaft Investitionsrechnung für Immobilien Inhaltsverzeichnis 1 Immobilien-Investition: Begriff und Zielmarkt Der Immobilienmarkt als Investmentziel Begriff der Immobilien-Investition Die Investoren: Motive und Beschränkungen Immobilien als Klasse von Anlageprodukten Heterogenes Angebot, Standortgebundenheit, lange Nutzungszeit Inelastisches Angebot Geringer Liquiditätsgrad Marktineffizienzen Hoher Verschuldungsgrad Aktives Investment Steuerliche Behandlung Planmäßige Gebäudeabschreibung Bemessungsgrundlage Höhe der AfA Lineare Abschreibung Degressive Abschreibung Erhöhte Abschreibung Behandlung von Veräußerungsgewinnen Steuerliche Gesamtbelastung der Unternehmen Warum also in Immobilien investieren? Grundlagen der Immobilien-Investitionsrechnung Problemlösungsprozeß der Investition Einteilung von Immobilien-Investitionen Auswirkungen auf die Bilanz Abgrenzung von Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung Mieterhöhung nach Modernisierung Vergleichbarkeit von Zahlungen zu unterschiedlichen Zeitpunkten Eingangsgrößen der Investitionsrechnung Kapitaleinsatz Cash Flow Berücksichtigung der Betriebskosten des Objekts Schätzung des Mieteinnahmenstroms Entwicklung der Wohnraummieten Preisrechtliche Grundlagen

4 Investitionsrechnung für Immobilien Immobilienwirtschaft Vergleichsmiete Mietbegrenzungen außerhalb des Vergleichsmietensystems Schlußfolgerungen für die Investitionsrechnung Besonderheiten bei Staffel- und Indexmietverträgen Nutzungsdauer Exkurs: Optimierung der Nutzungsdauer von Gebäuden Zinsfuß Liquidationserlös Probleme bei Investitionsrechnungen Das Konzept Rendite ( Returns ) Was heißt Wirtschaftlichkeit? Rentabilitätsberechnung Periodenbezug der Rendite Preisbildung bei Immobilien: Cap rate Dynamische Vermögenswertmethoden Kapitalwertmethode Bestimmung des Kapitalwertes Wahl des Diskontierungszinssatzes Vorteilhaftigkeitskriterien Annahmen über den Kapitalmarkt und Vergleichbarkeit von Kapitalwerten Vermögensendwertmethode / Horizontwertmethode Vermögensendwertmethode Vergleichbarkeit von Vermögensendwerten und Kapitalwerten Die Wahl der richtigen Zinssätze Horizontwertmethode Dynamische Zinssatzmethoden Interner Zinsfuß Definition Berechnung Fallstudie 1: Neubau einer Wohnanlage Absolute und relative Vorteilhaftigkeit Grenzen Vollständige Finanzpläne Anwendung bei variabel verzinslichen Krediten Anwendung bei Festsatzkrediten Auswirkungen auf die Gewinn- und Verlustrechnung Vorteilhaftigkeitskriterien Grenzen

5 Immobilienwirtschaft Investitionsrechnung für Immobilien Fallstudie 2: Altbaumodernisierung Statische Einperiodenmodelle Annuitäten-Methode Wirtschaftlichkeitsberechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung Idee der Kostenmiete Berechnung der Kostenmiete Ansatz der Herstellungskosten Ansatz der Bewirtschaftungskosten Ansatz der Kapitalkosten Berechnungsbeispiel Sozialer Wohnungsbau Funktionale Betrachtung der Preisvorschriften Berechnungsbeispiel frei finanzierter Wohnungsbau Berücksichtigung von Steuern Notwendigkeit der Berücksichtigung steuerlicher Effekte Probleme bei der Berücksichtigung steuerlicher Effekte Fallstudie 3: steuerliche Folgen des Neubaus einer Wohnanlage Fallstudie 4: steuerliche Folgen der Sanierung eines Denkmals Berücksichtigung von Förderprogrammen Fallstudie 5: Sanierung einer Altbauwohnung mit KfW- Wohnraummodernisierungsprogramm Fallstudie 6: Neubau einer Wohnanlage mit Sozialwohnungen in Nordrhein-Westfalen Berücksichtigung von Rückflüssen in fremder Währung Berücksichtigung von Risiko und Unsicherheit Verfahren der kritischen Werte Szenarioanalyse Quintessenz Literaturverzeichnis Sachverzeichnis