Provisionssicherung bei Immobilienangeboten im Internet

Transkript

1 Referent: Rechtsanwalt Wolfgang Lehner IVD-Immobilientag Rheinland- Pfalz am in Mainz

2 2 Grundsätze Es gibt hinsichtlich der Entstehung und der Durchsetzung des Provisionsanspruchs kein spezielles Internetrecht. Es gelten die allgemeinen Grundsätze über das Zustandekommen von Verträgen. Gegenstand der Betrachtung ist allein die Käuferprovision, da sich in aller Regel der Kaufinteressent aufgrund eines Exposés im Internet beim Makler meldet.

3 3 Problematisch kann sein, Problemkreise: dass sich der Kunde (Kaufinteressent) aufgrund des Exposés im Internet überhaupt an den Makler wendet, dass zwischen Makler und Interessent ein Maklervertrag (=Provisionsvereinbarung) abgeschlossen wird.

4 4 Erster Problemkreis: Das Objekt wird im Internet so genau beschrieben, dass der Interessent es von alleine ohne Kontaktaufnahme zum Makler findet, den Verkäufer ermittelt und den Kaufvertrag abschließt. Folge: Der Makler erhält weder eine Verkäufer-, noch eine Käuferprovision.

5 5 Deshalb: Das Exposé ist im Internet immer soweit zu anonymisieren, dass ein Kaufinteressent das Objekt nicht selbständig ausfindig machen und den Kaufvertrag am Makler vorbei abschließen kann. (Fotos nur im Detail, Ortsangabe nur hinsichtlich Großlage oder Stadtteil, keine Stadtpläne, keine Namen, problematisch insbesondere bei kleineren Orten)

6 6 Zweiter Problemkreis: Die Maklerleistung wird erbracht, ohne dass zunächst eine Provisionsvereinbarung (Maklervertrag) abgeschlossen wird. Ausgangspunkt: Ohne Maklervertrag keine Provision! (gilt gleichermaßen für Verkäufer- und Käuferprovision) Problematisch ist vor allem die Käuferprovision. Grund: Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH kann der Kaufinteressent grundsätzlich davon ausgehen, dass der Makler, der ein Objekt anbietet, dies im Auftrag des Verkäufers tut und deshalb auch von diesem bezahlt wird. Ergebnis: Käufer schuldet Provision nur dann, wenn er dies mit dem Makler ausdrücklich vereinbart hat.

7 7 Vereinbarung = Vertrag Ein Vertrag kommt zustande durch Angebot auf Abschluss eines Vertrages und Annahme dieses Angebotes. Erst wenn das Angebot der einen Seite von der anderen Seite angenommen wird ist der Vertrag zustande gekommen.

8 8 Der Abschluss eines Maklervertrages bedarf keiner bestimmten Form. Er kann schriftlich, mündlich, durch Zeichen oder durch konkludentes Handeln abgeschlossen werden.

9 9 Merke: Ein einseitiger Provisionshinweis ist keine Vereinbarung. Schweigen ist niemals Zustimmung.

10 10 Der konkludente Vertragsabschluss Voraussetzung: Eindeutiges Provisionsverlangen des Maklers (=Angebot auf Abschluss eines Vertrages). Grundsätzlich gilt: Nimmt der Kaufinteressent in Kenntnis des Provisionsverlangens maklertypische Leistungen in Anspruch, nimmt er damit konkludent das Angebot des Maklers auf Abschluss eines Maklervertrages an.

11 11 Voraussetzung des konkludenten Vertragsabschlusses also: Das Provisionsverlangen muss eindeutig sein, also gut wahrnehmbar und klar formuliert sein. Versteckte, verklausulierte oder unklare Provisionsverlangen hindern das Zustandekommen eines Maklervertrages.

12 12 Grundsätze: Der Maklervertrag heißt Maklervertrag und nicht Nachweisbestätigung, Exposé, Auftrag oder Nachweis. Formulieren Sie klar, eindeutig, verständlich und umfassend. Verwenden Sie nur Begriffe, die auch jedem Laien verständlich sind. Nennen Sie die Provision Provision und nicht Courtage, Verkaufscourtage, Gebühr, Aufwandsentschädigung o. ä.! Machen Sie stets klar, von wem Sie Provision wollen: Soll der Verkäufer zahlen, heißt die Provision Verkäuferprovision, soll der Kaufinteressent zahlen, heißt die Provision Käuferprovision.

13 13 Für den Provisionshinweis im Internet gilt grundsätzlich nichts anderes. Er gleicht demjenigen in einer Zeitungsanzeige. Besonderheit: Der Makler wendet sich nicht an einen konkreten Empfänger, sondern an eine anonyme Vielzahl potentieller Interessenten.

14 14 Schon hinsichtlich des Provisionshinweises in einer Zeitungsanzeige hat die Rechtsprechung die Auffassung vertreten, dass es sich hierbei noch nicht um ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages handelt. Es liegt vielmehr (nur) eine Vorstufe zu einem Angebot vor, nämlich die Aufforderung an den Leser oder Betrachter, seinerseits ein Angebot abzugeben. Wie etwa bei Preisauszeichnungen im Schaufenster fehle es dem Anbietenden an einem Rechtbindungswillen.

15 15 Kritik: Diese Rechtsauffassung ist in Rechtsprechung und juristischer Literatur nicht unumstritten. Die hierzu ergangenen Entscheidungen sind teilweise schon älter, sie werden der Entwicklung des E-Commerce im Internet nicht mehr gerecht. Insbesondere wird argumentiert, dass der Makler im Gegensatz zu normalen Umsatzgeschäften gerade an einem frühzeitigen Vertragsabschluss interessiert sei. Dem ist zuzustimmen.

16 16 Konsequenz: Solange die Rechtsprechung an ihrer Auffassung festhält, ist diesem Umstand Rechnung zu tragen. Ist der Provisionshinweis im Internet noch kein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages, kommt ein Maklervertrag nicht dadurch (konkludent) zustande, dass der Interessent maklertypische Leistungen abfordert. Bevor der Makler weitere Informationen erteilt, muss deshalb zunächst ein Maklervertrag abgeschlossen werden.

17 17 Wege zum Vertragsabschluss: Interessent meldet sich per mittels Kontaktformular. Makler antwortet per , teilt die im Erfolgsfall zu zahlende Provision mit und bittet um Angabe (oder Bestätigung) der vollständigen Personalien des Interessenten, damit diesem das Exposé übersandt werden kann.

18 18 Wege zum Vertragsabschluss: Antwortet der Kunde, steht fest, dass er die (mit Provisionshinweis) erhalten hat. Durch anschließende Inanspruchnahme maklertypischer Leistungen kommt der Maklervertrag zustande.

19 19 Ergebnis: Kommt es aufgrund der Maklertätigkeit (Nachweis und/oder Vermittlung) zum Abschluss des nachgewiesenen Vertrages, hat der Makler die vereinbarte Provision verdient. Den Abschluss des Maklervertrages kann er im Streitfall beweisen.

20 Für den Fall der Fälle: 20 Sammeln Sie alle Internet-Exposés (ausdrucken!). Dokumentieren Sie Änderungen. Bewahren Sie den jeweiligen -Verkehr auf (ausdrucken!). Stellen Sie sicher, dass Sie den Zugang von s nachweisen können.