Günter Adrians Rechtsanwalt

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1 Düsseldorf - Korschenbroich Bau- und Immobilienrecht aktuell Ausgabe Höchstrichterliche Rechtsprechung zum Architektenrecht im Jahr 2010 I. Abgrenzung zwischen unentgeltlicher Akquisition und entgeltlichem Architektenvertrag OLG Hamm, Urteil vom U 12/08: Zwar kann aus dem bloßen Tätigwerden des Architekten, insbesondere bei großen Bauvorhaben, noch nicht auf einen Vertragsschluss geschlossen werden, da die Architekten häufig bereit sind, umfangreiche Architektenleistungen zu erbringen, um eine möglicherweise noch nicht gesicherte Realisierung zu fördern. Gegen eine umfassende Auftragsvergabe spricht, wenn die Verwirklichung des Objekts noch nicht klar war und nur die Möglichkeiten einer Bebauung aufgezeigt werden sollten (BGH NJW1999,3554). Auf der anderen Seite ist in der Regel von einem Vertragsschluss auszugehen, wenn der Auftragnehmer die Architektenleistungen verwertet (Kniffka/Koebele, Kompendium des Baurechts, 3. Aufl. 2008, 12. Teil Rdn. 12). Auch die Leistung von Abschlagszahlungen bestätigt in der Regel den Auftrag, egal in welchem Stadium dies geschieht (BGH NJW-RR 1986,18). Ebenfalls in der Anfertigung der Entwurfsplanung mit Willen des Auftraggebers ist regelmäßig eine Auftragserteilung zu sehen (OLG Hamm NJW-RR 1990, 91). OLG Karlsruhe, Beschluss vom U 143/09: Sowohl bei der Frage, ob überhaupt ein verbindlicher Architektenvertrag geschlossen worden ist, als auch bei der Frage, ob eine Leistung der unentgeltlichen Akquise oder einer vergütungspflichtigen Leistung zuzuordnen ist, verläuft die Grenze zum noch unentgeltlichen "Freundschaftsdienst" in der Erbringung der Vorplanung gemäß Leistungsphase 2 nach 15 Abs. 2 HOAI a.f. OLG Celle, Urteil vom U 138/09 Zur Abgrenzung zwischen unentgeltlicher Akquisition und vertraglich zu vergütender Tätigkeit bei Erbringung von Architektenleistungen: 1

2 Der Abschluss eines Architektenvertrags setzt darauf bezogene, übereinstimmende Willenserklärungen voraus. Ein Vertragsschluss kann auch konkludent erfolgen oder durch Entgegennahme bestimmter Leistungen in Betracht kommen, wenn ein entsprechender Wille des (hier) Beklagten festgestellt werden kann. Macht ein Architekt Honoraransprüche geltend, ohne mit dem Auftraggeber eine ausdrückliche Vergütungsvereinbarung getroffen zu haben, muss er die Umstände darlegen und beweisen, nach denen die Erbringung der Architektenleistungen nur gegen eine Vergütung zu erwarten war.... Der Umfang der vom Kläger erbrachten Leistungen genügt ebenfalls nicht, um hier den Abschluss eines Architektenvertrags annehmen zu können: Die Abgrenzung zwischen unentgeltlicher Akquisition und vertraglich zu vergütender Tätigkeit ist fließend und im Einzelfall schwierig.... Aus dem Tätigwerden des Architekten allein kann noch nicht der Abschluss eines Vertrages hergeleitet werden.... Das Zustandekommen eines Architektenvertrags richtet sich jedoch nicht nach der HOAI und den danach abgerechneten Leistungen, sondern nach den allgemeinen Regeln des bürgerlichen Rechts.... Aus der Tatsache, dass Planungsleistungen erbracht wurden, kann der Architekt nicht ohne weiteres Honoraransprüche herleiten. Die Rechtsprechung hat wiederholt zum Ausdruck gebracht, dass die Akquisition noch nicht bei Leistungsphase 4 und erst recht zuvor enden muss. Auch Leistungen im Bereich der Genehmigungsplanung können noch Akquisition sein. Hinweis: Die Abgrenzung zwischen bloßer Akquise und honorarpflichtiger Tätigkeit hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Der Nachweis kann große Probleme bereiten. Zur Vermeidung solcher Probleme sollte der Architekt auf einen schriftlichen Auftrag bestehen. Die Erteilung einer Vollmacht zur Vertretung des potentiellen Bauherrn gegenüber der Baugenehmigungsbehörde spricht für einen honorarpflichtigen Auftrag! II. Koppelungsverbot BGH, Urteil vom VII ZR 144/09 Das Koppelungsverbot ist mit dem Grundgesetz vereinbar. Das Koppelungsverbot bezweckt, den Leistungswettbewerb unter den Architekten und das freie Wahlrecht des Bauwilligen hinsichtlich eines Architekten seines Vertrauens zu schützen (vgl. BT-Drucks VI/1549, S. 14, 15). Die Freiheit des Bauwilligen, sich nur eingeschränkt für einen Architekten zu entscheiden, wird durch das Koppelungsverbot ebenfalls geschützt. Dadurch, dass ein Architekt die zunächst ohne Verstoß gegen das Koppelungsverbot erworbene Position ausnutzt, den Grundstückserwerb davon abhängig zu machen, dass ihm ein weitergehender Auftrag verschafft wird, wird der Wettbewerb unter den Architekten in gleicher Weise verzerrt, wie es in dem Fall geschieht, dass ein Architekt ein Grundstück von vornherein an der Hand hat und den Erwerb des Grundstücks von seiner Beauftragung abhängig macht. Der Bauwillige wird in seiner Entscheidung beeinträchtigt, hinsichtlich der weitergehenden Leistungen einen Architekten seines Vertrauens zu wählen.... Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass das Koppelungsverbot nicht gegen das Grundgesetz verstößt. Die Bedenken, die insoweit in der Literatur geäußert werden (Hesse, BauR 1977, 73, 76 und BauR 1985, 30, 37; Pauly, BauR 2006, 769; Werner, BauR 2006, 1606 ff.), teilt der Senat nicht, insbesondere nachdem er in seinem Urteil vom 25. September 2008 (VII ZR 174/07 aao) den Anwendungsbereich des Koppelungsverbotes eingeschränkt und diejenigen Fälle ausgenommen hat, in denen der Erwerber des Grundstücks den Architekten selbst veranlasst hat, ihm dieses zu vermitteln und gleichzeitig die Beauftragung mit der Architektenleistung in Aussicht gestellt hat. 2

3 Hinweis: Das Koppelungsverbot führt zur Unwirksamkeit einer Vereinbarung, mit der sich der Erwerber eines Grundstücks im Zusammenhang mit dem Erwerb verpflichtet, die Leistungen eins Architekten in Anspruch zu nehmen, vgl. Art MRVG. III. Honoraranspruch bei unwirksamem Vertrag OLG Brandenburg, Urteil vom U 193/08 1. Beruft sich die Gemeinde auf die Unwirksamkeit eines Architektenvertrags, weil der Vertrag mangels ordnungsgemäßer Vertretung der Gemeinde nicht wirksam zu Stande gekommen sei (hier: Verstoß gegen das sog. Vier-Augen-Prinzip), muss sie nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung Wertersatz leisten, soweit sie die Planungsleistungen verwertet. 2. Der Wertersatz bestimmt sich nach der üblichen Vergütung, also den Mindestsätzen der HOAI. IV. Voraussetzungen für eine wirksame Honorarvereinbarung BGH, Urteil vom VII ZR 218/08 Die Schriftform für die Vereinbarung eines Honorars für die örtliche Bauüberwachung bei Ingenieurbauwerken und Verkehrsanlagen ist gewahrt, wenn dem Vertrag ein Angebot über ein Honorar vorausgeht, das mit einem Prozentsatz von 2,65 der anrechenbaren Kosten errechnet wird, und der Vertrag sodann, ohne dass der Prozentsatz von 2,65 nochmals erwähnt wird, dieses Honorar als Berechnungshonorar vorsieht. Hinweis: Die nach 57 Abs. 2 HOAI 1996 erforderliche Schriftform ist gewahrt, wenn eine Vereinbarung über den Prozentsatz in einer Urkunde enthalten sei, die beide Parteien unterschrieben haben. Nach der HOAI 2009 gehört die örtliche Bauüberwachung von Ingenieurbauwerken zu den Besonderen Leistungen (Anl. 2, Ziff 2.8.8). Das Honorar für diese Leistung ist nach 3 Abs. 2 HOAI 2009 formlos frei vereinbar. OLG Hamm, Urteil vom U 12/ Unwirksamkeit einer Honorarvereinbarung nach 4 Abs. 4 HOAI Der Kläger kann die Abschlagszahlungen auf der Grundlage der Mindestsätze der HOAI berechnen ( 4 Abs. 4 HOAI), da die zwischen den Parteien getroffenen Honorarvereinbarungen über ein Pauschalhonorar von insgesamt ,-- DM brutto unwirksam sind. a) Die Honorarvereinbarungen sind nicht bei Auftragserteilung getroffen worden. Honorarvereinbarungen müssen jedoch zu ihrer Wirksamkeit nach 4 Abs. 1 HOAI a. F. gleichzeitig mit der Auftragserteilung oder bei einer stufenweise Beauftragung vor der 3

4 Beauftragung mit weiteren Leistungen getroffen werden (BGH NZBau 2009, m. w. N.). Die Parteien haben jedenfalls über die städtebaulichen Leistungen eine der Schriftform nach 126 BGB genügende Vereinbarung erst am (Bl. 118 d. A.) getroffen. Zu diesem Zeitpunkt war der Kläger jedoch unstreitig bereits mit der Erstellung der Planunterlagen für den Bebauungsplan beauftragt. Da die Parteien nach dem eindeutigen Wortlaut der Vereinbarung vom einen einheitlichen Vertrag schließen wollten, ist der Vertrag insgesamt einschließlich der Vereinbarung über das Architektenhonorar unwirksam, da die schriftliche Honorarvereinbarung jedenfalls teilweise erst nach Auftragserteilung erfolgte..... Hinweis: Auch die neue HOAI 2009 hält daran fest, dass eine Honorarvereinbarung nur wirksam ist, wenn sie schriftlich bei Auftragserteilung getroffen wurde! ( 7 Abs. 1 HOAI 2009) OLG Stuttgart, Urteil vom U 50/10 - Eine Unterschreitung der in der HOAI 1996 festgesetzten Mindestsätze durch ein schriftlich vereinbartes Pauschalhonorar ist gemäß 4 Abs. 2 HOAI im Hinblick auf eine enge wirtschaftliche Beziehung zwischen den Parteien möglich, wenn eine ausländische Gesellschaft, die den beklagten Architekten die Erbringung von Statikerleistungen auf Pauschalhonorarbasis vorgeschlagen hat und Vorarbeiten kostengünstig im Ausland (hier: in Bulgarien) durchführen kann, auf dieser Grundlage innerhalb von ca. drei Jahren in 17 Fällen mit der Erbringung von Statikerleistungen beauftragt wird, ohne dass diese Leistungen durch die beklagten Architekten ausgeschrieben werden. Hierzu bedarf es keines formalen Abschlusses eines entsprechenden Rahmenvertrages. Hinweis: Die HOAI stellt zwingendes Preisrecht dar, so dass eine Mindestsatzunterschreitung unwirksam ist. Von diesem Grundsatz macht 4 Abs. 3 HOAI 1996 Ausnahmen. Eine entsprechende Regelung findet sich in 7 Abs. 3 HOAI OLG Jena, Urteil vom U 431/ Zwar können nach 4 Abs. 2 HOAI die Mindestsätze (der HOAI) grundsätzlich nicht unterschritten werden. Das bedeutet, dass eine Honorarvereinbarung dann unzulässig ist, wenn sie zu einem Honorar führt, dass das von der HOAI vorgesehene Mindesthonorar unterschreitet. Orientiert sich die Honorarvereinbarung aber an den nach der HOAI maßgeblichen Abrechnungsfaktoren, kann die Zulässigkeit einer Honorarvereinbarung nicht isoliert für einen einzelnen Abrechnungsfaktor, sondern nur bei ihrer vollständigen Anwendung beurteilt werden. Die preisrechtliche Bindung an die HOAI lässt im Übrigen die grundsätzlich im Privatrecht bestehende Vertragsfreiheit unberührt. 3. Vereinbaren die Parteien eines Architektenvertrages ein Honorar, das die Mindestsätze - unter Anwendung der in Ziff. 2 dargestellten Grundsätze - in unzulässiger Weise unterschreitet, verhält sich der Architekt, der später nach Mindestsätzen abrechnen will, widersprüchlich. Dieses widersprüchliche Verhalten steht nach Treu und Glauben einem Geltendmachen der Mindestsätze entgegen, wenn der Auftraggeber auf die Wirksamkeit der Vereinbarung vertraut und sich in einer Weise darauf eingerichtet hat, dass ihm die Zahlung des Differenzbetrages 4

5 zwischen dem vereinbarten Honorar und dem nach den Mindestsätzen nach Treu und Glauben nicht zugemutet werden kann. 4. Im Übrigen erfolgt eine Überprüfung der Honorarvereinbarung nicht von Amts wegen, sondern erst dann, wenn sich der Verstoß gegen zwingendes Preisrecht (der HOAI) aus dem Vortrag der Parteien oder sonst eindeutig ergibt. V. Anpassung der anrechenbaren Kosten bei gestiegenen Kosten infolge von Nachträgen BGH, Urteil vom VII ZR 14/09 Das Honorar für die Leistungsphasen 5 bis 7 des 15 Abs. 2 HOAI bestimmt sich nach den durch den Kostenanschlag nachgewiesenen anrechenbaren Kosten. Nachträge, die nach der Vergabe an einen Bauunternehmer entstehen, dürfen in die Berechnung der anrechenbaren Kosten für diese Leistungsphasen nicht einbezogen werden. Hinweis: Nach der Systematik der HOAI soll das Architektenhonorar von den tatsächlichen Baukosten abgekoppelt werden. Der BGH stellt allerdings klar, dass Leistungen, die im Zusammenhang mit Nachträgen wiederholt erbracht werden, selbstverständlich zusätzlich zu vergüten sind. VI. Fälligkeit des Architektenhonorars BGH, Urteil vom VII ZR 48/07 1. Die Fälligkeit der Forderung, die ein Architekt auf Grundlage einer nicht prüfbaren Rechnung für eine vertragsgemäß erbrachte Leistung erhebt, tritt ein, wenn ein Prüfungszeitraum von zwei Monaten ohne Beanstandungen zur Prüfbarkeit abgelaufen ist oder wenn das Ergebnis der Prüfung mitgeteilt wird und keine Rügen zur Prüfbarkeit erhoben werden. 2. Um als ausreichende Beanstandung zur Prüfbarkeit angesehen werden zu können, müssen die vom Auftraggeber erhobenen Rügen dem Auftragnehmer verdeutlichen, dass er nicht bereit ist, in die sachliche Auseinandersetzung einzutreten, solange er keine prüfbare Rechnung erhalten hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 27. November VII ZR 288/02, BGHZ 157, 118). Hinweis: Nach Ablauf einer Prüffrist von zwei Monaten wird die Rechnung des Architekten ohne Rücksicht auf die Prüffähigkeit zur Zahlung fällig. Das bedeutet aber nicht, dass eine verspätet Rüge gegen die Prüffähigkeit vollkommen unbeachtlich ist. Sie zwingt den Architekten vielmehr, die inhaltliche Richtigkeit seiner Rechnung darzulegen und birgt die Gefahr, dass die Honorarklage endgültig abgewiesen wird, wenn diese Darlegung nicht gelingt. 5

6 VII. Architektenhaftung BGH, Beschluss vom VII ZR 46/09 Der Architekt muss dem Auftraggeber bei der Abnahme seines Werkes offenbaren, wenn er Teile der Ausführung des Bauwerkes bewusst vertragswidrig nicht überwacht hat. Unterlässt er dies, so hat er einen Mangel seines Werks arglistig verschwiegen. Unerheblich ist, ob er darauf vertraut, dass der Unternehmer mangelfrei gearbeitet hat. Hinweis: Der Architekt hatte nicht kontrolliert, ob eine geplante Dampfsperre eingebaut worden war und hatte dem Bauherrn bei der Abnahme verschweigen, dass er diese Kontrolle unterlassen hatte. BGH, Urteil vom VII ZR 77/08 Arglistig i.s.d. 638 Abs. 1 Satz 1 BGB a.f. handelt nur derjenige, der bewusst einen offenbarungspflichtigen Mangel verschweigt. Ein solches Bewusstsein fehlt, wenn der Mangel von seinem Verursacher nicht als solcher wahrgenommen wird (Bestätigung von BGH, Urteil vom 11. Oktober VII ZR 99/06, BGHZ 174, 32). Die verjährungsrechtliche Gleichsetzung der Verletzung einer Organisationsobliegenheit durch einen arbeitsteilig tätigen Architekten mit arglistigem Verhalten ist nur dann gerechtfertigt, wenn den Architekten der Vorwurf trifft, er habe mit seiner Organisation die Arglisthaftung vermeiden wollen. Dieser Vorwurf kann sich daraus ergeben, dass er, ohne selbst tätig zu werden, ganz darauf verzichtet, Gehilfen zur Erfüllung seiner Offenbarungspflicht einzuschalten. Er ist auch gerechtfertigt, wenn der Architekt hierfür Personal einsetzt, von dem er weiß, dass es jener Pflicht nicht nachkommen wird oder nicht nachkommen kann, sei es, weil er nicht ausreichend kompetente Gehilfen ausgesucht oder weil er ihnen keine ausreichende Möglichkeit gegeben hat, Mängel wahrzunehmen und pflichtgemäß zu offenbaren. Gleiches gilt, wenn er zwar ein entsprechendes Wissen nicht hat, er aber die Augen vor dieser Erkenntnis verschließt (BGH, Urteil vom 27. November VII ZR 206/06, BGHZ 179, 55, 63, Tz. 21 f.). Der allein durch einen Baumangel verursachte Anschein einer Bauüberwachungspflichtverletzung kann nur ausnahmsweise den weitergehenden Anschein erwecken, der mit der Bauüberwachung beauftragte Architekt habe seine mit der Bauleitung befassten Mitarbeiter unsorgfältig ausgesucht oder eingesetzt. Ein solcher Anschein entsteht selbst bei schwerwiegenden Baumängeln jedenfalls dann nicht, wenn der sich hieraus ergebende Bauüberwachungsfehler seiner Art nach auch einem sorgfältig ausgewählten und eingesetzten Bauleiter unterlaufen kann (Bestätigung von BGHZ 179, 55, 63 f.). OLG Celle, Urteil vom U 119/09 Ein Architekt macht sich gegenüber seinem Auftraggeber schadensersatzpflichtig, wenn er diesen nicht auf Nachteile einer von ihm gewünschten Konstruktion hinweist (hier: konventionelle Fachwerkkonstruktion). Auch im Baurecht gilt die Vermutung beratungskonformen Verhaltens, die der Aufklärungspflichtige widerlegen muss. 6

7 Hinweis: Der Wunsch des Bauherrn, eine unkonventionelle Planung zu realisieren, verpflichtet den Architekten zu einem unmissverständlichen Hinweis auf die Nachteile der Bauherrenvorgabe. OLG Celle, Urteil vom U 205/03 a) Für den schlüssigen Vortrag eines Schadensersatzanspruchs gegen den bauaufsichtsführenden Architekten genügt es (wie beim Kostenvorschussanspruch gegen die Bauunternehmer), wenn seitens des Auftraggebers die sichtbaren Symptome der Baumängel beschrieben werden, auf die sich die Bauaufsicht des Architekten erstreckte. Für eine entsprechende Pflichtverletzung des Architekten spricht dann der erste Anschein. b) In diesem Fall braucht der Bauherr nicht anzugeben, inwieweit es der Architekt im Einzelnen an der erforderlichen Überwachung hat fehlen lassen. Vielmehr ist es Sache des Architekten, den Beweis des ersten Anscheins dadurch auszuräumen, dass er seinerseits darlegt, was er an Überwachungstätigkeit verrichtet hat. Dazu genügt nicht die bloße Behauptung, dass er die Arbeiten selbst oder durch einen Bauleiter habe überwachen lassen. BGH, Urteil vom VII ZR 176/09 Ein vor der Mängelbeseitigung geltend gemachter Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung wegen der Mängel an einem Bauwerk umfasst nicht die auf die voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten entfallende Umsatzsteuer. Hinweis: Mit seinem Urteil vom hat der BGH seine bis dahin ständige Rechtsprechung aufgegeben, wonach zu den Kosten der Mängelbeseitigung auch die von einem nicht vorsteuerabzugsberechtigten Besteller an dritte Unternehmer zu zahlende Umsatzsteuer gehört. Diese Rechtsprechung führte in vielen Fällen zu einer Überkompensation des Schadens, da der Besteller über den Schadensersatzbetrag frei disponieren kann, ihn also nicht zwingend zur tatsächlichen Mangelbeseitigung verwenden muss. Eine Vorleistungspflicht in Höhe der Umsatzsteuer besteht nach wie vor, wenn der Besteller statt eines Schadensersatzanspruchs einen Vorschussanspruch geltend macht, da über diesen nach Mangelbeseitigung Abrechnung erteilt werden muss. VIII. Abnahme BGH, Urteil vom VII ZR 64/09 1. Die konkludente Abnahme der Tragwerksplanung kann darin liegen, dass der Besteller nach Fertigstellung der Leistung, Bezahlung der Rechnung des Tragwerkplaners und mehrere Monate nach Einzug in das nahezu fertig gestellte Bauwerk keine Mängel der Tragwerksplanung rügt. 2. Auch bei einer konkludenten Abnahme kommt es gemäß 640 Abs. 2 BGB zu einem Rechtsverlust, wenn der Besteller sich die Rechte wegen der ihm bekannten Mängel nicht vorbehält. Hinweis: Eine konkludente Abnahme kommt erst nach Ablauf einer angemessenen Prüffrist in Betracht, vor deren Ablauf eine Billigung des Werks redlicherweise nicht erwartet werden kann. Die konkludente Abnahme birgt für den Besteller die Gefahr, Mangelansprüche 7

8 nach 640 Abs. 2 BGB zu verlieren, wenn er sich seine Rechte wegen ihm bekannter Mängel nicht vorbehält. IX. Gesamtschuldnerische Haftung OLG Stuttgart, Urteil vom U 140/09 Im Gesamtschuldnerausgleich zwischen dem Bauunternehmer, der Herstellerrichtlinien und den Stand der Technik bei der Bauausführung unbeachtet gelassen und deshalb grob fahrlässig ein mangelhaftes Werk hergestellt hat, und dem bauüberwachenden Architekten entfällt eine Mithaftung des Architekten jedenfalls dann nicht vollständig, wenn der Bauaufsichtsfehler einen besonders fehlerträchtigen Bauabschnitt betroffen hat. Hinweis: Im Verhältnis zwischen dem bauausführenden Unternehmer und dem bauüberwachenden Architekten, wird der Unternehmer im Innenverhältnis i.d.r. den überweigenden Teil des Schadens tragen müssen. Eine Ausnahme gilt, wenn der Architekt besonders fehlerträchtige Bauabschnitte nur mangelhaft beaufsichtigt. OLG Karlsruhe, Urteil vom U 100/09 1. Beauftragt ein Bauherr einen (Zweit-)Architekten umfassend mit Planung und Bauüberwachung, so kann dieser sich gegenüber einem Schadfensersatzanspruch des Bauherrn nicht damit verteidigen, dass etwaige Baumängel auf Planungsfehler des gekündigten (Erst-)Architekten zurückzuführen sind. 2. Soweit dieser (Zweit-)Architekt auf Pläne des (Erst-)Architekten zurückgreift, macht er sich diese planerisch zu eigen. 3. Den Bauherrn trifft keine Pflicht oder Obliegenheit, dem umfassend beauftragten (Zweit- )Architekten mangelfreie Pläne zur Verfügung zu stellen, so dass eine Mithaftung des Bauherrn für etwaige Planungsfehler des gekündigten (Erst-)Architekten gemäß 254, 278 BGB ausscheidet. Hinweis: Anders liegt der Fall, wenn der (Zweit-)Architekt nur mit der Bauüberwachung beauftragt ist. Da den Bauherrn die Obliegenheit trifft, dem nur bauüberwachenden Architekten mangelfreie Pläne zur Verfügung zu stellen, trifft den Bauherrn ein Mitverschulden (BGH, Urteil vom VII ZR 206/06) 8