Taktisches Immobilien-Portfoliomanagement

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1 Reihe: Immobilienmanagement Band 12 Herausgegeben von Prof. Dr. Wolfgang Pelzl Institut für Immobilienmanagement der Wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät der Universität Leipzig Dr. Michael Kuhn Taktisches Immobilien-Portfoliomanagement Modellentwicklung am Beispiel von Versicherungsunternehmen

2 XIII Geleitwort Vorwort Gliederung Abbildungsverzeichnis Tabellenverzeichnis Abkürzungsverzeichnis V VII XII XIII XVII XXI XXV 1. Abschnitt: Bedarfeines Taktischen Immobilien- Portfoliomanagement bei Versicherungsunternehmen 1 A. Bedeutung von Immobilienportfolios bei Versicherungsunternehmen 3 I. Strukturanalyse 4 II. Performanceanalyse 7 III. Konkurrenzanalyse 9 B. Ansätze des ganzheitlichen Immobilien-Portfoliomanagement 12 I. Strategische Ansätze des Portfoliomanagement 13 a) Theoriebasierte Ansätze nach Markowitz 14 b) Praxisorientierte Portfoliomanagement-Ansätze Wachstums-Marktanteils-Matrix nach BCG Marktattraktivitäts-Wettbewerbs-Matrix nach McKinsey Lebenszyklus-Marktattraktivitäts-Matrix 22 II. Operative Ansätze des Immobilien-Portfoliomanagement 25 a) Facility Management versus Verwaltung 26 b) Kostenmanagement versus Budgetierung 27 III. Problem fehlender Abstimmung zwischen strategischen und operativen Portfoliomanagement-Ansätzen 29 C. Einführung eines Taktischen Immobilien-Portfoliomanagement (TIP) zur Koordination von strategischen Vorgaben und operativen Maßnahmen 30

3 XIV I. Definition des Taktischen Immobilien-Portfoliomanagement..31 II. Einsatzgebiete des Taktischen Immobilien- Portfoliomanagement 37 III. Entscheidungstheorie des Taktischen Immobilien- Portfoliomanagement 40 a) Ausgangssituation 41 b) Situationsabhängige Entscheidungen Kauf von Immobilienanlagen Verkauf von Immobilienanlagen Aufwertung von Immobilienanlagen 50 IV. Notwendigkeit von Indikatoren zur Steuerung des taktischen Entscheidungsmodells Abschnitt: Identifikation entscheidungsrelevanter Indikatoren für das Taktische Immobilien- «. Portfoliomanagement (TIP) 54 A. Systematisierung der Marktindikatoren 56 I. Festlegung des Untersuchungsbereiches 58 a) Angebotsindikatoren 63 b) Nachfrageindikatoren 65 c) Preisindikatoren 67 II. Vorselektion der Marktindikatoren durch qualitative Methoden 68 a) Checklisten 70 b) Umfragen 73 c) Chartanalysen 76 III. Resultierender Indikatoren-Katalog 79 B. Statistischer Relevanztest des Indikatoren-Kataloges mittels quantitativer Methoden 81 I. Statistische Ansatzpunkte 82 a) Statistische Methoden 82 b) Statistisches Modellkonzept 83 II. Test mittels Korrelationsanalysen 85 a) Entwicklung eines Algorithmus zur mehrdimensionalen Korrelationsanalyse Datendimension I - Basisanalyse Datendimension II - Time Lag-Analyse Datendimension III - Portfolioanalyse 94

4 - XV b) Ermittlung von Korrelationen mit der Zielvariablen Berechnung des Ist-Wertes Simulation mit Time Lags 105 i) Time Lag 1 Jahr 105 ii) Time Lag 2 Jahre 111 iii) Time Lag 3 Jahre 116 c) Korrelation mit anderen Indikatoren Berechnung des Ist-Wertes Simulation mit Time Lags 126 III. Test mittels Regressionsanalysen 137 a) Einfache Regression 139 b) Multiple Regression 140 C. Gewichtung der Indikatoren für die relevanten Immobiliencluster 147 I. Festlegung der prognosefähigen Indikatoren 148 II. Resultierende Relevanzmatrix mit fallbasierter Gewichtung Abschnitt: Entwicklung eines Taktischen Immobilien- Portfoliomanagement-Systems (TIPS) auf Basis festgestellter Frühindikatoren 153 A. Konzeptioneller Aufbau des Steuerungssystems 153 I. Anforderungen an das Steuerungssystem 156 II. Grundelemente des Taktischen Immobilien- l Portfoliomanagement-Systems (TIPS) 158 B. Datenbezogene Implementierung des Indikatorensystems 159 I. Darstellung der Einzelmodule 161 a) Marktdatenmodul 164 b) Objektdatenmodul.! 166 c) Analyse- und Prognosemodul 167 d) Reportmodul 168 e) Zusatzmodule 173 II. Entwicklung von Umsetzungsvarianten 174 a) Umsetzungsvariante b) Umsetzungsvariante c) Umsetzungsvariante C. Prozessbezogene Implementierung in der Organisation 181 I. Anforderungen an die Organisation 182

5 XVI a) Wissensspezifische Anforderungen 183 b) Informationstechnische Anforderungen Funktionale Anforderungen Technische Anforderungen 189 II. Umsetzung des Taktischen Immobilien- Portfoliomanagement-Systems (TIPS) in der Organisation a) Prozessimplementierung im Portfoliomanagement Prozessablauf innerhalb des Taktischen Immobilien-Portfoliomanagement (TIP-Prozess) Anbindung des TIP im ganzheitlichen Portfoliomanagement 195 b) Prozessimplementierung im Gesamtunternehmen 196 D. Laufende Optimierung des Taktischen Immobilien- Portfoliomanagement (TIP) 198 I. Evaluierung der Datengrundlage 199 II. Weiterentwicklung von Theorien und Methoden 201 III. Kontinuierliches Prozessmanagement 205 IV. Nutzung technischer Innovationen.'. 207 E. Schlussbemerkung 209 Thesen Anhang Quellenverzeichnis Index RES Consult GmbH DVD-Reihe Immobilienwissen aktuell" Online-Dokumente Schriftenreihe Immobilienmanagement" XXVIII XXXIV XL VII LXXIII LXXVI LXXVII LXXVII LXXVIII