BGH Urteil vom Az VIII ZR 304/10 566a BGB

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1 BGH Urteil vom Az VIII ZR 304/10 566a BGB Infolge einer nach Inkrafttreten von 566a BGB erfolgten Veräußerung vermieteten Wohnraums tritt der Erwerber auch dann in die durch die Zahlung der Kaution an den ursprünglichen Vermieter begründeten Rechte und Pflichten ein, wenn es zuvor - noch unter der Geltung des 572 BGB af - weitere Veräußerungsgeschäfte gegeben hat und die Kaution in der Kette der vorangegangenen Vermieter nicht weitergeleitet worden war (im Anschluss an Senatsurteil vom 9. März VIII ZR 381/03, NZM 2005, 639 unter II 2b). Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 1. Juni 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Tenor: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Oldenburg vom 28. Oktober 2010 aufgehoben. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Wilhelmshaven vom 15. Juni 2010 im Kostenpunkt und insoweit abgeändert, als hinsichtlich der Klage zum Nachteil der Klägerin entschieden worden ist. Die Beklagten werden verurteilt, an die Klägerin 480,39 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1. November 2009 zu zahlen. Die Kosten der ersten Instanz werden gegeneinander aufgehoben. Die Kosten der Rechtsmittelverfahren haben die Beklagten zu tragen. Tatbestand 1 Die Klägerin war bis Ende Mai 2009 Mieterin einer Wohnung der Beklagten in W.. Das Mietverhältnis war im Jahr 1987 mit dem damaligen Eigentümer B. begründet worden, an den die Klägerin die vereinbarte Kaution gezahlt hat. Das Mietobjekt wurde zunächst im Jahr 1993 veräußert; im Jahr 2004 wurde es im Wege der Zwangsversteigerung von einem weiteren Eigentümer erworben, der es seinerseits im Jahr 2005 an die Beklagten veräußerte. 2

2 Die Klägerin hat Rückzahlung der Kaution begehrt, insgesamt 480,39 nebst Zinsen, die Beklagten haben widerklagend Zahlung rückständiger Betriebskosten in Höhe von 1.006,58 nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage unter Abweisung im Übrigen in Höhe von 749,71 stattgegeben. Das Landgericht hat die gegen die Abweisung der Klage gerichtete Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe 3 Die Revision hat Erfolg. I. 4 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: 5 Der Klägerin stehe gegen die Beklagten kein Anspruch auf Rückzahlung der an den ursprünglichen Vermieter erbrachten Kaution zu. Die Rückzahlung der Mietkaution richte sich nach 556a BGB und - bei einem Erwerbsvorgang vor dem 1. September wegen des Fehlens einer Übergangsregelung nach 572 BGB af a BGB setze voraus, dass der Mieter die Kaution an den Vermieter gezahlt habe. Im Verhältnis zum zweiten Vermieter der Klägerin werde diese Frage durch 572a BGB af beantwortet. Dieser sei nur im Falle der Weiterleitung der Kaution durch den ursprünglichen Vermieter zur Rückzahlung verpflichtet. Da dies nicht feststehe, fehle es an der Tatbestandsvoraussetzung des 566a BGB. Denn der dritte Vermieter der Klägerin und die Beklagten als vierte Vermieter könnten nur in die Rechtsposition eintreten, die bereits ihr Rechtsvorgänger gehabt habe, wie sich auch aus 566 BGB ergebe. Die Kette der Kautionsschuldner sei hier bereits beim Erwerb des zweiten Vermieters unterbrochen. II. 7 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt es nicht darauf an, ob der ursprüngliche Vermieter die Kaution bei der Veräußerung des Mietobjekts im Jahr 1993 an den ersten Erwerber weitergeleitet hat. Denn die Beklagten haben das Mietobjekt im Jahr 2005 erworben und sind deshalb nach 566a BGB in die durch Zahlung der Kaution an den ursprünglichen Vermieter begründeten Rechte und Pflichten eingetreten. Dies gilt unabhängig davon, ob die Kaution in der Kette der vorangegangenen Vermieter an sie weitergeleitet worden ist. 8 1.

3 Im Ansatzpunkt zutreffend stellt das Berufungsgericht darauf ab, dass es in Art EGBGB für die Anwendung des neuen 566a BGB, der die frühere Regelung des 572 BGB af abgelöst hat, keine Übergangsregelung gibt. In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs geht das Berufungsgericht ferner davon aus, dass deshalb auf Erwerbsvorgänge, die vor dem Inkrafttreten des 566a BGB am 1. September 2001 stattgefunden haben, noch 572 BGB af Anwendung findet. Denn anderenfalls würde das berechtigte Vertrauen eines Erwerbers, der bei Vertragsschluss entsprechend der zu diesem Zeitpunkt gültigen gesetzlichen Regelung davon ausgehen durfte, dass er nur für eine an ihn weitergeleiteten Kaution einzustehen hatte, enttäuscht und der gesetzlichen Neuregelung eine unzulässige "echte" Rückwirkung beigelegt (Senatsurteil vom 9. März VIII ZR 381/03, NZM 2005, 639, unter II 2 b (1); vgl. auch BGH, Urteil vom 24. Juni XII ZR 145/07, NJW-RR 2009, 1164 Rn. 10 f.) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts findet 556a BGB hier jedoch uneingeschränkt Anwendung, weil die Beklagten die an die Klägerin vermietete Wohnung erst im Jahr 2005 und somit unter der Geltung des 566a BGB erworben haben. Dem steht auch nicht entgegen, dass einer der Rechtsvorgänger der Beklagten die Mietwohnung schon 1993, also noch unter der Geltung des 572 BGB af, erworben hatte. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts setzt 566a BGB keine ununterbrochene "Kautionskette" in der Weise voraus, dass bei einer Folge von Veräußerungsgeschäften, die - wie hier - teils vor und teils nach der Neuregelung liegen, auch der unter der Geltung der Neuregelung erwerbende Vermieter für die Rückzahlung der dem ursprünglichen Vermieter erbrachten Kaution nur haftet, wenn auch sämtliche frühere Vermieter einer entsprechenden Haftung ausgesetzt waren. 10 Die Vorschrift des 566a BGB dient dem Schutz des Mieters und soll ein Auseinanderfallen von Kaution und Mietvertrag vermeiden. Dem Mieter sollen Schwierigkeiten bei der Durchsetzung der Ansprüche aus der Kaution gegenüber dem unter Umständen schon lange aus dem Mietverhältnis ausgeschiedenen Vermieter, dessen Aufenthalt dem Mieter häufig nicht bekannt sein wird, erspart werden (vgl. BR-Drucks. 439/00, abgedruckt in NZM 2001, 20, 27; BT-Drucks. 14/5663, S. 81). Dieser Schutzzweck greift auch dann ein, wenn nacheinander mehrere Veräußerungen stattgefunden haben, von denen -wie hier -eine noch vor dem Inkrafttreten des 566a BGB erfolgt ist. Dann haftet zwar, wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, der erste Erwerber nur unter den Voraussetzungen des 572 BGB af, also wenn der Mieter die Weiterleitung der Kaution an ihn beweisen kann. Weitere Erwerber, die das Mietobjekt erst nach dem Inkrafttreten des 566a BGB gekauft haben, werden dadurch aber nicht begünstigt; sie haften nach 566a BGB und können sich weder darauf berufen, dass sie die Kaution nicht erhalten haben, noch geltend machen, dass ein früherer Veräußerer, der selbst noch unter der Geltung des 572 BGB af erworben hat, der Haftung des 566a BGB nicht unterlag. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts folgt aus 566 BGB nicht, dass die Haftung der Erwerbers nicht weiter gehen kann als die des veräußernden früheren Vermieters, denn die Haftung des Erwerbers bezüglich der Kaution richtet sich nach der insoweit weitergehenden Bestimmung des 566a BGB. 11 Diesem Haftungsrisiko kann der Vermieter, der das Mietobjekt nach Inkrafttreten des 566a BGB erwirbt, dadurch begegnen, dass er bei Abschluss des Kaufvertrags dafür Sorge trägt, dass ihm entweder die Kaution ausgehändigt wird oder der Umstand, dass er dem Mieter

4 gegenüber in jedem Fall in die Pflichten aus der Kaution eintritt, bei der Preisgestaltung berücksichtigt wird. Auch bei dem Erwerb eines vermieteten Grundstücks in der Zwangsversteigerung nach Inkrafttreten des 566a BGB kann der Erwerber die ihn gegenüber dem Mieter treffende Verpflichtung aus der Kaution bei der Kalkulation seines Gebotes berücksichtigen. Gesichtspunkte der (echten) Rückwirkung spielen keine Rolle, wenn das Veräußerungsgeschäft nach dem Inkrafttreten des 566a BGB erfolgt ist. Dass es während der Dauer des Mietverhältnisses zuvor schon unter 572 BGB af fallende Veräußerungsgeschäfte gegeben hat, die mangels Weiterleitung der Kaution an den damaligen Erwerber dessen Haftung für die Kaution nicht herbeigeführt haben, steht der Haftung eines nach der Gesetzesänderung eingetretenen Erwerbers nach 566a BGB somit nicht entgegen (ebenso Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Aufl., 566a BGB Rn. 3). III. 12 Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben ( 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiterer Feststellungen bedarf ( 563 Abs. 1 ZPO). Dies führt zur Abänderung des erstinstanzlichen Urteils hinsichtlich der Klage und zur Verurteilung der Beklagten zur Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Vgl auch BGH Urteil vom Az VIII ZR 381/03 = MDR 2005, = NJW-RR 2005, Hat ein Käufer ein vermietetes Grundstück vor dem 1. September 2001 erworben, so ist er dem Mieter gegenüber zur Herausgabe einer von diesem an den Vermieter geleisteten Kaution nur verpflichtet, wenn dem Erwerber die Kaution ausgehändigt wird oder wenn er dem Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernimmt ( 572 Satz 2 BGB a.f.). Die Vorschrift des 566a Satz 1 BGB findet auf Veräußerungsgeschäfte, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen worden sind, keine Anwendung. Tatbestand Die Kläger begehren von der Beklagten als Zwangsverwalterin die Rückzahlung einer Mietsicherheit (Kaution) nebst Zinsen. Mit Mietvertrag vom 31. Mai 1996 mietete die Klägerin zu 1 eine Wohnung in B., F. straße... Zu Beginn des Mietverhältnisses zahlte die Klägerin zu 1 an die damalige Vermieterin, die Firma Be. GmbH (fortan: Firma Be.), eine Kaution in Höhe von DM (= 2.172,99 ). In der Folgezeit erwarb die Firma Bi. T. mbh & Co. Betriebs KG (fortan: Firma Bi. T.) die an die Klägerin zu 1 vermietete Wohnung. Mit Wirkung vom 4. September 2001 trat der Kläger zu 2 als weiterer Mieter in den Vertrag ein.

5 Mit Beschluß des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 20. September 2001 wurde die Zwangsverwaltung für die Wohnung angeordnet und die Beklagte zur Zwangsverwalterin bestellt. Die Kaution erhielt die Beklagte nicht. Das Mietverhältnis endete am 31. Oktober Das Amtsgericht hat die Klage auf Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen, insgesamt 2.462,84, abgewiesen, das Landgericht die hiergegen gerichtete Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Begehren weiter. Entscheidungsgründe Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt: Die Kläger hätten keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen gegen die Beklagte in ihrer Eigenschaft als Zwangsverwalterin. Nach der Vorschrift des 572 Satz 2 BGB a.f., die hier noch anwendbar sei, hätte die Erwerberin, die Firma Bi. T., den Klägern auf Rückzahlung der an den Voreigentümer geleisteten Kaution nur gehaftet, wenn die Kaution tatsächlich an die Erwerberin weitergeleitet worden wäre. Dies sei jedoch nicht der Fall gewesen. Deshalb sei auch eine Rückzahlungspflicht der Beklagten aus 152 ZVG nicht gegeben, denn diese könne als Zwangsverwalterin nicht mehr schulden als der Zwangsvollstreckungsschuldner selbst. II. Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat einen Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen rechtsfehlerhaft verneint. 1. Das Berufungsgericht geht bei seiner rechtlichen Beurteilung, wonach eine Haftung der Beklagten als Zwangsverwalter ausscheide, davon aus, daß die Zwangsvollstreckungsschuldnerin die Kaution ihrerseits vom Veräußerer nicht erhalten habe. Die Erwägungen des Berufungsgerichts werden aber von seinen Feststellungen nicht getragen, weil diese widersprüchlich sind und dem Senat daher keine hinreichend sichere rechtliche Beurteilung des Parteivorbringens erlauben ( 545 Abs. 1, 559 Abs. 1 ZPO). a) Das tatsächliche Vorbringen der Parteien ist nach 314 ZPO in erster Linie dem Tatbestand des Urteils zu entnehmen. In der Rechtsprechung ist jedoch anerkannt, daß vom Geltungsbereich des 314 ZPO auch diejenigen tatsächlichen Feststellungen erfaßt werden, die in den Entscheidungsgründen enthalten sind (BGHZ 139, 36, 39). Die Bindungswirkung des Tatbestandes für das Revisionsgericht entfällt aber, soweit die tatsächlichen Feststellungen Widersprüche aufweisen (Senat, Urteil vom 17. Mai VIII ZR 216/99, NJW 2000, 3007 unter II 2 a). Einen solchen Widerspruch hat die Revision zu Recht gerügt. b) Das Berufungsgericht hat hinsichtlich des Tatbestandes gemäß 540 ZPO zunächst auf die tatsächlichen Feststellungen des amtsgerichtlichen Urteils Bezug genommen. Im unstreitigen Tatbestand dieser Entscheidung heißt es, es sei ungewiß, ob die Firma Bi. T. die Kaution von ihrer Rechtsvorgängerin, der Firma Be., erhalten habe. Demgegenüber geht das Berufungsgericht in seinen Entscheidungsgründen davon aus, die Kaution sei nicht an die Firma Bi. T. weitergeleitet worden. Eine Begründung für diese voneinander abweichenden Feststellungen, etwa ein nunmehr übereinstimmendes Vorbringen der Parteien im Berufungsverfahren, ist dem landgerichtlichen Urteil nicht zu entnehmen; sie sind daher widersprüchlich und bilden somit keine verlässliche Beurteilungsgrundlage.

6 2. Auf die ungeklärt gebliebene Frage, ob die Zwangsverwaltungsschuldnerin in den Besitz der Kaution gelangt ist, kommt es entscheidend an. a) Hat die ursprüngliche Vermieterin, die Firma Be., die ihr übergebene Kaution an die Firma Bi. T. weitergeleitet, so träfe die Beklagte als Zwangsverwalterin gemäß 152 Abs. 2 ZVG die Pflicht zur Rückzahlung der Kaution und der daraus angefallenen Zinsen nach Beendigung des Mietverhältnisses. Unerheblich ist, daß die Firma Bi. T. ihrerseits die Kaution nicht an die Beklagte ausgefolgt hat. Nach 152 Abs. 2 ZVG hat der Zwangsverwalter anstelle des Schuldners dessen Vermieterrechte zu verfolgen und seine Pflichten zu erfüllen, weil diese Aufgaben vom Schuldner aufgrund der Beschlagnahme nicht mehr wahrgenommen werden können, da ihm die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen ist ( 148 Abs. 2 ZVG). Zur Herausgabe der Kaution ist der Zwangsverwalter, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind, auch dann verpflichtet, wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgefolgt hat (Senat, Urteil vom 16. Juli VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342; Urteil vom 9. März VIII ZR 330/03, zur Veröffentlichung bestimmt). b) Die Beklagte wäre hingegen nicht zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet, wenn die Firma Be. die Mietsicherheit einbehalten und nicht an die Firma Bi. T., die Zwangsvollstreckungsschuldnerin, ausgehändigt hätte. Denn in diesem Fall hätte auch kein Anspruch der Kläger gegen die Firma Bi. T. nach 572 Satz 2 BGB a.f. vor der Beschlagnahme bestanden. (1) Das Berufungsgericht hat aufgrund seiner unangegriffenen Feststellungen, die Firma Bi. T. habe die Wohnung vor dem 1. September 2001 erworben, zu Recht für die Haftung des Erwerbers zur Herausgabe einer Mietkaution die Vorschrift des 572 Satz 2 BGB a.f. herangezogen. Danach ist der Erwerber eines Grundstücks zur Rückgabe der Kaution an den Mieter unter anderem nur dann verpflichtet, wenn ihm die Sicherheit vom Veräußerer ausgehändigt worden ist. Soweit die Revision meint, die Haftung des Erwerbers richte sich nach der aufgrund des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I, S. 1149) eingeführten und seit dem 1. September 2001 geltenden Neuregelung in 566 a Satz 1 BGB, die eine Verpflichtung des Erwerbers zur Rückzahlung der Kaution in allen Fällen vorsieht, ist dies unzutreffend. Angesichts des Fehlens einer Übergangsvorschrift in Art EGBGB ist fraglich, ob 566 a Satz 1 BGB auf Veräußerungsvorgänge vor seinem Inkrafttreten (1. September 2001) Anwendung findet. Die ganz herrschende Meinung verneint dies zu Recht (LG Berlin, GE 2002, 596; LG Aachen, NJW-RR 2003, 586; Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 8. Aufl., 566 a Rdnr. 4; Krenek in Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand November 2004, 566 a Rdnr. 13; Geldmacher in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 7, 566 a Anm. 8; Beuermann/ Blümmel, Das neue Mietrecht 2001, S. 406 ff.; Derleder, DWW 2002, 150 f.; Geldmacher, DWW 2002, 182, 193; a.a. nur Franke, ZMR 2001, 951, 952). Der Gesetzgeber hat in den Regelungen des Art EGBGB zum Ausdruck gebracht, daß aus Gründen des Vertrauensschutzes und der Rechtssicherheit für Miet- und Pachtverträge Übergangsvorschriften erforderlich sind. Begründet wird dies damit, daß diese Verträge als Dauerschuldverhältnisse zum Teil schon lange vor dem Inkrafttreten des neuen Rechts bestanden haben und Mieter und Vermieter ihre Verträge entsprechend der alten Rechtslage ausgestaltet haben (BR-Drucks. 439/00, S. 191, 192). Letzteres gilt in gleicher Weise für Kaufverträge über vermietete Grundstücke, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen und abgewickelt worden sind. In vielen Fällen wird der Erwerber im Vertrauen auf die Regelung des 572 BGB a.f. die Kautionsabrede bei den Verhandlungen über den Kaufpreis und bei der Abwicklung des Veräußerungsgeschäfts nicht berücksichtigt haben. Da eine Haftung des Erwerbers nach der Altregelung nur in Betracht kam, wenn diesem die Kaution ausgehändigt wurde oder er gegenüber dem Veräußerer die Pflicht zur

7 Rückgewähr übernommen hatte, bestand für ihn in der Regel kein Anlaß, auf eine Auskehrung der Kaution zu drängen. Würde ihm nachträglich doch eine Erstattungspflicht entsprechend der Neuregelung des 566 a Satz 1 BGB auferlegt werden, wäre damit sein berechtigtes Vertrauen auf den Bestand der Umstände, die für den damaligen Vertragsschluß von Bedeutung waren, nicht geschützt. Eine Erstreckung der Regelung des 566 a Satz 1 BGB auf bereits zuvor abgeschlossene Veräußerungsvorgänge würde im übrigen unter dem Gesichtspunkt des Verbotes der echten Rückwirkung von Gesetzen verfassungsrechtlichen Bedenken begegnen. Eine verfassungsrechtlich unzulässige Rückwirkung liegt dann vor, wenn ein Gesetz nachträglich ändernd in abgewickelte, der Vergangenheit angehörende Tatbestände eingreift (BVerfGE 11, 139, 145 f.; 95, 64, 86 f.). Dies wäre hier der Fall, wenn die Neuregelung des 566 a Satz 1 BGB nachträglich auf vor dem 1. September 2001 abgeschlossene Veräußerungsvorgänge Anwendung finden würde. Dem könnte nicht entgegengehalten werden, der Rückzahlungsanspruch des Mieters sei erst fällig mit Beendigung des Mietverhältnisses und entsprechend der Abrechnungsmöglichkeit des Erwerbers; liege dieser Zeitpunkt wie hier nach dem 1. September 2001, so könne allenfalls von einer - zulässigen - unechten Rückwirkung ausgegangen werden. 566 a Satz 1 BGB knüpft nicht an die Fälligkeit des Rückzahlungsanspruchs an, sondern an die Veräußerung des vermieteten Wohnraums. Bereits durch den Erwerb ist der Käufer mit dem aufschiebend bedingten Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution belastet. War die Veräußerung wie im vorliegenden Fall vor dem 1. September 2001 abgeschlossen, so kommt eine Rückwirkung des 566 a Satz 1 BGB zu Lasten des Erwerbers nicht in Betracht. (2) Träfe somit die Erwerberin, die Firma Bi. T., eine Pflicht zur Rückzahlung der Kaution nicht, wäre auch die Beklagte als Zwangsverwalterin nicht zur Herausgabe der gestellten Sicherheit verpflichtet. Ein Zwangsverwalter hat zwar nach 152 Abs. 2 ZVG anstelle des Schuldners dessen Vermieterrechte zu verfolgen und dessen Pflichten zu erfüllen. Seine Haftung kann jedoch nicht weiter gehen als die Verpflichtung des Schuldners selbst; denn der Zwangsverwalter übernimmt lediglich die Befugnis zur Verwaltung des Grundstücks, die dem Schuldner aufgrund der Beschlagnahme entzogen worden ist. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben. Eine eigene Sachentscheidung ist dem Senat nicht möglich ( 563 Abs. 3 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da es noch weiterer tatsächlicher Feststellungen bedarf. Daher ist das Berufungsurteil aufzuheben ( 563 Abs. 1 ZPO), und die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Dr. Deppert Ball Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst