Leistung des Bauträgers mangelhaft

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Andreas Blau
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1 BFW 19. Mitteldeutsche Immobilientage, Leistung des Bauträgers mangelhaft - Herausforderung für den WEG-Verwalter: Risiken erkennen und rechtssicher handeln - RA Dr. Andreas Ott Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Fachwanwalt für Bau- und Architektenrecht

WEG-Verwalter: Risiken erkennen und rechtssicher handeln - RA Dr.

2 Ausblick Was kommt auf Sie zu? 1. Einführung 2. Pflichten des Verwalters 3. Die häufigsten Ausreden des Bauträgers 4. Die häufigsten Irrtümer des Verwalters 5. Handlungsempfehlungen für den Verwalter 2

3 Einführung Der Bauträgervertrag was ist das? = gemischter Vertrag Kaufvertrag Werkvertrag Geschäftsbesorgungsvertrag Den Verwalter interessieren werkvertragliche Mängel am Gemeinschaftseigentum., Berlin 3

4 Pflichten des Verwalters 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters (1) Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft berechtigt und verpflichtet, Die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen; 3. In dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen; 4

Die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen

5 Pflichten des Verwalters Es ist in erster Linie Sache der WEer selbst, für eine Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum zu sorgen. Verpflichtung des Verwalters ist es die erforderlichen Maßnahmen festzustellen, die WEer zu unterrichtenund eine Entscheidung herbeizuführen. Verletzt der Verwalter seine Prüfungs-, Kontroll-, Überwachungs-und Hinweispflichten, haftet er für den dadurch entstandenen Schaden ( 675, 280 BGB). (LG Hamburg, Beschl. v T 12/08) Der Verwalter hat das Gemeinschaftseigentum regelmäßigdaraufhin zu kontrollieren, ob es sich in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet. Der Maßstab der Verwalterpflichten bei der Mängelfeststellung bestimmt sich nach der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt eines durchschnittlichen Verwalters und Umständen des Konkreten Vertragsverhältnisses. (LG Köln, IMR 2011, 1081) 5

Verletzt der Verwalter seine Prüfungs-, Kontroll-, Überwachungs-und Hinweispflichten, haftet er für den dadurch entstandenen Schaden ( 675, 280 BGB). (LG Hamburg, Beschl. v. 07.06.

6 Pflichten des Verwalters Stellt der Verwalter Mängel fest, so hat er sie zu rügen und zur Nacherfüllung aufzufordern. (OLG Frankfurt, ZMR 2009, 620 ff.) Ein selbständiger Bauleiter, der später vom Bauträger als Verwalter eingesetzt wird, ist gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, die ihm durch diese Tätigkeit bekannt gewordenen Mängel offenzulegen. (AG Augsburg, IMR 2011, 156) 6

) Ein selbständiger Bauleiter, der später vom Bauträger als Verwalter eingesetzt wird, ist gegenüber

7 Pflichten des Verwalters Der Bauträgerverwalter eine Spezies zwischen Baum und Borke. o Gesetzliche Pflichten gegenüber der WEG / den WEern o Vertragliche Pflichten gegenüber der WEG / den WEern o Wirtschaftliches Interesse: weitere Erstbestellungen durch den Bauträger Ausweg Transparenz Vermeidung Abberufung Vermeidung eigener Haftung Vermeidung Haftungsverlängerung bei verbundenen Unternehmen 7

den WEern o Wirtschaftliches Interesse: weitere Erstbestellungen durch den Bauträger Ausweg

8 Irrtümer des Bauträgers Irrtum 1: Leistung ist nicht geschuldet; steht nicht in der Baubeschreibung Fall: Bauträger Feucht verspricht die umfassende Sanierung und Modernisierung eines Gründerzeitensembles. Dem Sondereigentum werden Hobbyräume im Keller zugeordnet. Später zeigen sich erste Feuchtigkeitsschäden. Feucht ist der Auffassung, er schulde keine Abdichtung. In der Baubeschreibung habe er nur das Weißen der Wände versprochen. Bei Errichtung des Gebäudes habe es keine Abdichtungen gegeben. 8

Dem Sondereigentum werden Hobbyräume im Keller zugeordnet. Später zeigen sich erste Feuchtigkeitsschäden.

9 Irrtümer des Bauträgers Werkvertragliche Herstellungspflicht: o Ausdrückliche Regelung o Baubeschreibung / Baupläne o Aufteilungs-, Außenanlagen-, Sondernutzungsplan o Prospekt / Exposé o Auslegung 9

10 Irrtümer des Bauträgers Besonderheiten bei Altbausanierungen: (Auslegung) o Vollständigkeitsklauseln o Totalsanierung bei bedeutsamen Leistungen o Übernahme notwendiger Sanierungen / Untersuchungen o Begleitumstände Zweckbestimmungen funktionaler Werkerfolg 10

bedeutsamen Leistungen o Übernahme notwendiger Sanierungen /

11 Irrtümer des Bauträgers Irrtum 2: Kein Mangel Wartungsfehler oder nachträgliche Beschädigung Fall: Bauträger Windig lässt auf eine Mangelanzeige mitteilen, dass er für Wassereintritte nicht verantwortlich sei. Die Silikonfugen der Dachterrasse seien Wartungsfugen. Der Aufzug falle permanent aus, weil er nicht ordnungsgemäß gewartet werde. Der abplatzende Anstrich des Treppengeländers sei auf nachträgliche Beschädigung zurückzuführen etc. 11

Die Silikonfugen der Dachterrasse seien Wartungsfugen.

12 Irrtümer des Bauträgers Irrtum 3: Kein Ansprüche Mangel war bei Abnahme / Übergabe vorhanden Fall: Bauträger Seri Ös wird zur Beseitigung diverser Mängel aufgefordert. Er ist der Meinung, hierzu nicht verpflichtet zu sein. Die Leistung wurde so abgenommen. 12

Beseitigung diverser Mängel aufgefordert.

13 640 BGB. Abnahme Irrtümer des Bauträgers (2) Nimmt der Besteller ein mangelhaftes Werk ab, obschon er den Mangel kennt, so stehen ihm die in 634 Nr. 1 bis 3 bezeichneten Rechte nur zu, wenn er sich seine Rechte wegen des Mangels bei der Abnahme vorbehält. 13

14 Irrtümer des Bauträgers Irrtum 4: Kein Ansprüche die Frist zur Mangelbeseitigung war zu kurz Fall: Wegen Mängeln der Fassade (unregelmäßige Putzausbesserung und fleckiger Anstrich) setzt die WEG dem Bauträger Gemächlich eine Frist zur Mangelbeseitigung von 2 Monaten. Nach 4 Monaten lässt die WEG die Selbstvornahme durch einen Drittunternehmer ausführen. Gemächlich meint, ein Anspruch auf Aufwendungsersatz sei ausgeschlossen. Die Frist war viel zu kurz. 14

Frist zur Mangelbeseitigung von 2 Monaten.

15 Irrtümer des Verwalters Irrtum 1: Verpflichtung zur Abnahme des geme Fall: In sämtlichen Bauträgerverträgen ist geregelt, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums für alle Erwerber einheitlich durch den Verwalter erfolgt. Bauträger B fordert Verwalter Unschlüssig zur Abnahme auf. 15

des Gemeinschaftseigentums für alle Erwerber einheitlich durch den

16 Irrtümer des Verwalters Irrtum 2: Mangel angezeigt, Verjährung unterbrochen Fall: Verwalter Eilig übersendet dem Bauträger kurz vor Ablauf der Verjährungsfrist per Fax folgende Mangelanzeige: Wir mussten feststellen, dass Sie die von Ihnen geschuldeten Arbeiten an der Terrasse über dem WE Nr. 3 nicht ordnungsgemäß sind und fordern Sie auf, den Mangel umgehend zu beseitigen. B reagiert nicht und wendet im Prozeßein: - MAZ nicht erhalten - MAZ nicht ausreichend - Ansprüche verjährt 16

Ihnen geschuldeten Arbeiten an der Terrasse über dem WE Nr.

17 Irrtümer des Verwalters Irrtum 3: Instandsetzungsmaßnahme veranlasst Fall: Bauträger Schlau ist noch Inhaber einzelner Wohnungseigentumsrechte und weist Verwalter Gläubig auf einen Mangel hin, der zu beseitigen ist. Gläubig lässt hierüber beschließen. Schließlich seien die Wohnungseigentümer für Instandsetzungsmaßnahmen nach 21 Abs. 3 und Abs. 5 Nr. 2 WEG zuständig. 17

Mangel hin, der zu beseitigen ist. Gläubig lässt hierüber beschließen.

18 Irrtümer des Verwalters Gemeinschaftliche Ausübungsbefugnis: o Sondereigentum Nur bei Ermächtigung + Beschluss o Gemeinschaftseigentum Keine gemeinschaftliche Ausübungsbefugnis für Rücktritt / großen Schadensersatz Keine individuelle Ausübungsbefugnis für Minderung / kleinen Schadensersatz (aber Ermächtigung) Ansichziehungsbeschluss Abtretung 18

Ausübungsbefugnis für Rücktritt / großen Schadensersatz Keine individuelle

19 o Keine Abnahme Handlungsempfehlungen (ggfs. Beauftragung SV und Abnahme bzw. Haftungsfreistellung beschließen lassen!) o Regelmäßige Kontrollen des geme o Überprüfung der Verjährungsfristen für Mängelrechte o Rechtzeitige Information der WEer und Einberufung einer Versammlung Beschlussfassung über Vergemeinschaftung von Ansprüchen Beschlussfassung über Beauftragung eines SV Beschlussfassung über Beauftragung eines RA Finanzierungsbeschluss 19

) o Regelmäßige Kontrollen des geme o Überprüfung der Verjährungsfristen für Mängelrechte o Rechtzeitige

20 Handlungsempfehlungen Beschlussvorlage: TOP 1 Die Wohnungseigentümer der WEG beschließen, die Verfolgung der auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum (mit Ausnahme der auf Rückabwicklung gerichteten Rechte) aus Erwerbsverträgen mit der Bauträgerin zur gemeinschaftlichen Angelegenheitzu machen und die Ausübungsbefugnis der WEG zu begründen. Der Bauträger soll auf Kostenvorschuss zur Durchführung der Selbstvornahme / Schadensersatz in Anspruch genommen werden 20

gerichteten Rechte) aus Erwerbsverträgen mit der Bauträgerin zur gemeinschaftlichen Angelegenheitzu machen und die Ausübungsbefugnis

21 Handlungsempfehlungen Beschlussvorlage: TOP 2 Die Wohnungseigentümer der WEG beschließen die Ermächtigung des Verwalters zur Beauftragung des Sachverständigen nach Maßgabe des Angebotes vom hinsichtlich der Feststellung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum und Abgabe einer Kostenschätzung für Mangelbeseitigungskosten 21

22 Handlungsempfehlungen Beschlussvorlage: TOP 3 Der Verwalter wird ermächtigt, im Namen der WEG einen Rechtsanwaltmit der außergerichtlichen und gerichtlichen Verfolgung von Mängelrechten zu beauftragen. TOP 4 Die Wohnungseigentümer der WEG beschließen zur Finanzierung die Erhebung einer Sonderumlagein Höhe von zahlbar zum, zu tragen im Verhältnis der Miteigentumsanteile. 22

23 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. 23

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