Befragung österreichischer Immobilienmakler Wiederverkaufswert Häuser. Eine Studie von Karmasin Motivforschung Juli 2009

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1 Befragung österreichischer Immobilienmakler Wiederverkaufswert Häuser Eine Studie von Karmasin Motivforschung Juli

2 Einleitung Aufgabenstellung Die Studie erhebt, wie erfahrene Immobilienmakler den Wiederverkaufswert von Häusern in Massivbauweise im Unterschied zu Häusern in Leichtbauweise beurteilen. Zudem wird der Frage nach wertsteigernden Faktoren beim Immobilienkauf nachgegangen. Die Auswirkungen der Krise auf den Immobilienmarkt wird ebenfalls aus der Sicht der Makler erhoben. Methode Telefonische Befragung/n=300 von Immobilienmaklern, österreichweit Repräsentativ für die österreichischen Bundesländer Zielgruppe Immobilienmakler, die mindestens 2 Jahre Erfahrung im Makeln von Häusern und Wohnungen haben. Zeitraum

3 Übersicht Wiederverkaufswert Häuser S. 5 Detailanalyse Wiederverkaufswert: Haus/Umfeld des Hauses S. 9 Krise und Immobilienmarkt S. 15 Zusammenfassung/Fazit S. 19 3

4 Statistik Basis In Prozent Total GESCHLECHT Männer Frauen ALTER Jahre Jahre Jahre Jahre Jahre und älter BUNDESLAND Wien NÖ, Bgld Stmk, Ktn OÖ, Sbg Trl, Vbg MITARBEITERANZAHL bis 5 MA über 5 MA

5 Wiederverkaufswert Häuser 5

6 Die Massivbauweise wirkt sich sehr positiv auf den Wiederverkaufswert aus (91%) die Leichtbauweise wird nur mittelmäßig beurteilt. 1.Wie wirken sich folgende Bauweisen auf den Wiederverkaufswert eines Hauses aus? Haus ist größtenteils in Massivbauweise hergestellt (z.b. Ziegel und Beton) mean=1,5 Haus ist größtenteils in Leichtbauweise hergestellt (z.b. Holz) mean=3,4 %-Werte 1 sehr positiv gar nicht positiv n=300 6

7 Laut Immobilienmakler bevorzugen Käufer deutlich Häuser in Massivbauweise. 2. Welche Bauweisen werden bei Häusern Ihrer Erfahrung nach von den Käufern bevorzugt? Häuser, die größtenteils in Massivbauweise hergestellt sind (z.b. Ziegel und Beton) 90 Häuser, die größtenteils in Leichtbauweise hergestellt sind (z.b. Holz) 5 Sonstiges 4 Energieeffizienz des Hauses Niedrigenergiehaus Käufer haben keine Präferenz 7 %-Werte n=300 7

8 Die Bauweise steht beim Kauf von Immobilien nicht an erster Stelle, ist aber durchaus wichtig. 6. Wie wichtig ist den Käufern Ihrer Meinung nach die Bauweise bei Ihren Überlegungen ein Haus zu kaufen? Welcher der folgenden Aussagen stimmen Sie zu? die Bauweise ist den Käufern sehr wichtig, steht an erster Stelle bei der Kaufentscheidung 27 Bauweise ist wichtig, aber nicht das wichtigste bei der Kaufentscheidung der Käufer 68 die Käufer wissen über die Bauweisen von Häusern nicht 13 Bescheid die Bauweise des Hauses spielt nur eine geringe g Rolle bei der Kaufentscheidung der Käufer 10 für die Käufer spielt die Bauweise keine Rolle bei der Kaufentscheidung 3 %-Werte n=300 8

9 Detailanalyse Wiederverkaufswert Haus/Umfeld des Hauses 9

10 Der Wiederverkaufswert des Hauses ist vor allem vom Keller, der massiven Bauweise und den Energiekosten beeinflusst. 3. Welche der folgenden Faktoren steigern den Wiederverkaufswert eines Hauses? betreffen direkt das Haus Haus verfügt über einen Keller Haus ist größtenteils in Massivbauweise hergestellt (z.b. Ziegel und Beton) Energiekosten des Hauses (Heizung und Warmwasser) das Haus ist saniert bzw. muss in den nächsten 5 Jahren nicht saniert werden Aufteilung der Zimmer im Haus ansprechender Stil des Hauses 79 das Haus ist ein Niedrigenergiehaus 76 Der angenommene Wartungsaufwand für das Haus 62 Größe des Hauses 57 das Haus ist ein Passivhaus d.h. es verfügt über eine kontrollierte Lüftung und keine Heizung Haus ist größtenteils in Leichtbauweise hergestellt (z.b. Holz) Lage je nach Bedarf (Ruhelage, Gute Infrastruktur, Verkehrsanbindung) Preis (auch: Förderungen) Architektur/Innenausstattung sonstige Faktoren, die bei der Preisbewertung den 17 Wiederverkaufswert steigern und direkt das Haus betreffen %-Werte n=300 10

11 Die Lage des Hauses ist das überragende Kriterium für den Wiederverkaufswert eines Hauses in Bezug auf das Umfeld. 3. Welche der folgenden Faktoren steigern den Wiederverkaufswert eines Hauses? Umfeld des Hauses Lage des Hauses 99 Garage/ Autoabstellplatz 85 das Alter der Außenanlagen des Hauses 48 sonstige Faktoren, die bei der Preisbewertung den Wiederverkaufswert steigern und das Umfeld des Hauses betreffen 20 Infrastruktur/Verkehrsanbindung Nachbarschaft/Ort Architektur %-Werte n=300 11

12 Für Käufer sind die massive Bauweise und das Vorhandensein eines Kellers entscheidende Faktoren beim Hauskauf so die Sicht der Immobilienmakler. 4. Wie wichtig sind den Käufern, ihrer Erfahrung nach, folgende Faktoren beim Kauf eines Hauses? betreffen direkt das Haus Haus ist größtenteils in Massivbauweise hergestellt (z.b. Ziegel und Beton) mean=1,6 Haus verfügt über einen Keller mean=1,7 Energiekosten des Hauses (Heizung und Warmwasser) mean=1,7 das Haus ist saniert, bzw. muss in den nächsten 5 Jahren nicht saniert werden mean=1,8 Aufteilung der Zimmer im Haus mean=1,9 der angenommene Wartungsaufwand für das Haus mean=2,0 Größe des Hauses mean=2,0 ansprechender Stil des Hauses mean=2,1 das Haus ist ein Niedrigenergiehaus mean=2,1 das Haus ist ein Passivhaus d.h. es verfügt über eine kontrollierte Lüftung und keine Heizung mean=2,6 Haus ist größtenteils in Leichtbauweise hergestellt (z.b. Holz) mean=3,5 %-Werte 1 sehr wichtig gar nicht wichtig n=300 12

13 Laut Makler entscheiden Käufer in Bezug auf das Umfeld des Hauses hauptsächlich aufgrund der Lage der Immobilie. 4. Wie wichtig sind den Käufern, ihrer Erfahrung nach, folgende Faktoren beim Kauf eines Hauses? Umfeld des Hauses Lage des Hauses mean=1,2 Garage/Autoabstellplatz mean=1,8 Alter der Außenanlage des Hauses mean=2,8 1 sehr wichtig gar nicht wichtig k.a. %-Werte n=300 13

14 Neben der individuell als günstig erachteten Lage, ist der Preis ein wesentliches Kaufkriterium. 5. Welche weiteren Faktoren gibt es Ihrer Erfahrung nach noch, die den Käufern beim Kauf eines Hauses wichtig sind? Ruhelage ist sehr gewünscht das Wichtigste ist die Lage, die meisten wollen es ruhig mit guter Verkehrsanbindung Sonnenstunde n sind wichtig Preis ist letztendlich ausschlaggebend n=300 Lage: Ort, Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Ruhelage, Ausblick/Besonnung, Nachbarschaft (auch: Nähe zum Arbeitsplatz) 64% Preis, Finanzierungsmodelle, Fördermöglichkeiten (Wohnbauförderung) 29% Betriebs- und Instandhaltungskosten wesentlich Zustand/erwarteter Sanierungsaufwand 6% Architektur/Ausstattung/Design 5% keine Angabe 12% moderne Ausstattung punktet t Angaben in %, Nennungen über 5% 14

15 Krise und Immobilienmarkt 15

16 Obwohl sich die Krise nicht auf das Interesse am Haus bzw. Wohnungskauf auswirkt, werden Immobilien vor allem als sichere Wertanlagen betrachtet. 7.Welche der folgenden Aussagen halten Sie für zutreffend, bzw. nicht zutreffend? Immobilien dienen in Krisenzeiten als sichere Anlageform 1,5 durch die Krise steigt das Interesse am Hauskauf 30 3,0 in Krisenzeiten werden vor allem Häuser in Massivbauweise (Ziegel und Beton) nachgefragt in Krisenzeiten sinkt der Wiederverkaufswert von Häusern allgemein 3,0 3,2 in Krisenzeiten sinkt die Nachfrage nach Häusern 3,3 die Krise zeigt keine Auswirkungen auf den Immobilienmarkt 3,4 in Krisenzeiten steigt der Wiederverkaufswert von Häusern allgemein 38 3,8 der Immobilienmarkt bricht in Krisenzeiten zusammen 4,0 in Krisenzeiten werden vor allem Häuser in Leichtbauweise (Holz) nachgefragt 4,3 mean 1=sehr zutreffend 5=gar nicht zutreffend n=300 16

17 Die Nachfrage nach Häusern in Massivbauweise ist trotz Krise wesentlich besser als nach Häusern in Leichtbauweise. 7.Welche der folgenden Aussagen halten Sie für zutreffend, bzw. nicht zutreffend? Immobilien dienen in Krisenzeiten als sichere Anlageform durch die Krise steigt das Interesse am Hauskauf in Krisenzeiten werden vor allem Häuser in Massivbauweise (Ziegel und Beton) nachgefragt in Krisenzeiten it sinkt der Wiederverkaufswert von Häusern allgemein in Krisenzeiten sinkt die Nachfrage nach Häusern die Krise zeigt keine Auswirkungen auf den Immobilienmarkt in Krisenzeiten steigt der Wiederverkaufswert von Häusern allgemein der Immobilienmarkt bricht in Krisenzeiten zusammen in Krisenzeiten werden vor allem Häuser in Leichtbauweise (Holz) nachgefragt %-Werte 1 sehr zutreffend gar nicht zutreffend k.a. n=300 17

18 Häuser in Massivbauweise werden auch in Zukunft mit einem steigenden Wert in Verbindung gebracht. 8. Welche der folgenden Bauweisen bei Häusern werden Ihrer Meinung in Zukunft im Wert steigen? 9. Welche Bauweisen werden bei Häusern Ihrer Meinung in Zukunft von den Käufern mehr nachgefragt werden? Häuser, die größtenteils in Massivbauweise hergestellt sind (z.b. Ziegel und Beton) Häuser, die größtenteils in Leichtbauweise hergestellt sind (z.b. Holz) Sonstiges werden in Zukunft im Wert steigen werden in Zukunft von den Käufern mehr nachgefragt werden %-Werte n=300 18

19 Zusammenfassung/Fazit 19

20 Zusammenfassung (1) Auch in Krisenzeiten stellen Massivbauhäuser einen beständigen Wert dar, so das Urteil österreichischer Immobilienmakler. Massive Bauweise beeinflusst den Wiederverkaufswert sehr positiv. Käufer bevorzugen eindeutig Massivbauweise. 91% der Immobilienmakler sind der Meinung, dass sich eine massive Bauweise (sehr) positiv auf den Wiederverkaufswert eines Hauses auswirkt. Im Gegensatz dazu steht die Einschätzung der Leichtbauweise in Bezug auf den Wiederverkaufswert: Nur 11% der Makler denken, dass sich Leichtbauweise (sehr) positiv auswirkt! Das Käuferverhalten wird von den österr. Immobilienmaklern ihrer Erfahrung nach wie folgt dargestellt: 90% der Käufer bevorzugen Häuser in Massivbauweise die Bauweise spielt bei 68% der Kaufentscheidungen der Käufer eine Rolle. Für 10% der Käufer spielt laut Maklern die Bauweise beim Immobilienkauf keine Rolle nur 13% wissen ihrer Meinung nach nicht über die möglichen Bauweisen Bescheid. 20

21 Zusammenfassung (2) Direkt im Haus sind Keller und Bauweise ausschlaggebende Faktoren für den Wiederverkaufswert. Im Umfeld des Hauses ist die individuell als günstig empfundene Lage der dominierende Faktor. Wertsteigernd für den Wiederverkauf eines Hauses (direkt das Haus betreffend) sind laut österr. Immobilienmakler (gestützte Abfrage): Keller 89% Massive Bauweise 87% Energiekosten 85% Kein Sanierungsbedarf in den nächsten 5 Jahren 82% Aber: Leichtbauweise nur 10% Aufteilung der Zimmer (79%) und der Stil des Hauses (79%) beeinflussen den Wiederverkaufswert ebenfalls maßgeblich. Weitere wichtige Faktoren, die direkt das Haus betreffen sind der angenommene Wartungsaufwand (62%) und die Größe des Hauses (57%). In Bezug auf den Energiestandard des Hauses sehen die Immobilienmakler in Niedrigenergiehäusern einen hohen wertsteigernden Faktor (76%), bei Passivhäusern liegt der Wert dagegen bei 52%. Bereits an dieser Stelle werden von den Maklern die Lage und dder Preis als sonstige Faktoren, die sich besonders wertsteigernd auf den Wiederverkaufswert auswirken, genannt. Im Umfeld des Hauses wirkt sich für die Immobilienmakler erfahrungsgemäß,, die Lage (99%) als auch ein verfügbarer Garagenplatz (85%) positiv auf den Wiederverkaufswert einer Immobilie aus (gestützte Abfrage). 21

22 Zusammenfassung (3) Bei den Käufern zählen neben der massiven Bauweise und dem Keller vor allem auch die Kostenstellen (Energie, Sanierung, Wartung) zu den wichtigsten Faktoren beim Hauskauf so die österr. Immobilienmakler. Für die Käufer ist laut den Immobilienmaklern die massive Bauweise noch etwas wichtiger als ein vorhandener Keller (gestützte Abfrage): Massive Bauweise Top Box: 89% Keller Top Box: 84% Energiekosten i k 84% Kein Sanierungsbedarf in den nächsten 5 Jahren 80% Aber: Leichtbauweise nur 14% Der wichtigste Faktor für Käufer beim Kauf eines Hauses, unter Einbeziehung des Umfelds des Hauses, ist gemäß der Erfahrung der österr. Immobilienmakler die Lage (Top Box: 98%) (gestützte Abfrage). Bei der offenen Frage nach weiteren kaufentscheidenden Faktoren der Käufer, die gegenüber den Immobilienmaklern geäußert werden, wird nochmals auf die Bedeutung der Lage der Immobilien hingewiesen (64%). Die gute Lage ist naturgemäß unterschiedlich begründet und kann folgende Ausprägungen zur Grundlage haben: Ort, Infrastruktur des Ortes (Schulen, Kindergärten, Apotheken, Krankenhäuser ) Ruhelage/Ausblick/Besonnung Verkehrsanbindung (öffentliche Verkehrsmittel, Bahn aber nicht zu nahe, Autobahnanbindung) Nachbarschaft (Nähe zu den Nachbarn, Art der Nachbarn) Neben der Lage sind auch der Preis bzw. die Fördermöglichkeiten, als auch flexible Finanzierungsmodelle (29%) durch Bund oder Land für die Käufer ein wichtiger Faktor beim Kauf so die österr. Makler. 22

23 Zusammenfassung (4) Die Nachfrage nach Immobilien steigt laut Meinung der österr. Immobilienmakler in der Krise nicht macht sie aber als Anlageform umso attraktiver. 39% der österr. Immobilienmakler halten es für (sehr) zutreffend, dass in Krisenzeiten Häuser in massiver Bauweise eher nachgefragt g werden (eher Nachfrage anch Häuser in Leichtbauweise: 4%). Die Immobilienmakler gehen nicht davon aus, dass der Markt durch die Krise zusammenbricht (nur 12% (sehr) zutreffend). Für 29% ist es sogar (sehr) zutreffend, dass sich die Krise überhaupt nicht auf den Immobilienmarkt auswirkt. Nur 40% der österr. Makler meinen dass das Interesse am Hauskauf aufgrund der Krise steigt. 87% der österr. Immobilienmakler halten es für (sehr) zutreffend, dass Immobilien vor allem in Krisenzeiten sichere Anlageformen sind. 23

24 Fazit Die vorliegende Studie zeigt die Vorteile der Massivbauweise im Vergleich zur Leichtbauweise in Bezug auf Wiederverkaufswert und Krisenresistenz : Häuser, die hauptsächlich in Massivbauweise gebaut sind, beeinflussen den Wiederverkaufswert sehr positiv. Die Erfahrung der Immobilienmakler mit Käufern zeigt, dass diese Häuser in Massivbauweise bevorzugen. Weitere wertsteigernde Faktoren für den Wiederverkauf sind: Keller, angenommene Kosten (Energie Sanierung, Wartung), Raumaufteilung/Größe des Hauses und der Stil des Hauses. Für die Käufer sind laut österr. Immobilienmakler neben der Bauweise (bevorzugt massiv), den (Energie-) Kosten und dem Keller, die Lage der Immobile und der Preis ausschlaggebende Faktoren beim Kauf. Auch in Krisenzeiten werden Häuser in Massivbauweise deutlich mehr nachgefragt als Häuser in Leichtbauweise. 24