Immobilienfinanzierung Schriftliche Prüfungsaufgaben

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1 Berufsprüfung Basiskompetenz 008 Schriftliche Prüfungsaufgaben Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft SVIT Schweizerische Fachprüfungskommission der Immobilienwirtschaft, Vorname: Kandidaten-Nr.: Hilfsmittel Für die Berufsprüfung Basiskompetenz 008 sind im Fach folgende Hilfsmittel zugelassen: - ZGB - OR Insbesondere sind auch kommentierte Ausgaben von Gesetzestexten (Gauch/Orell Füssli etc.) erlaubt, mit Leuchtstiftmarkierungen und Seitenrittern, aber ohne handschriftliche Eintragungen / Ergänzungen und ohne separate, persönliche Ergänzungsblätter wie Kopien von Vorlesungsblättern o.ä.. Ebenfalls nicht erlaubt ist die Verwendung von aus dem Internet heruntergeladenen Gesetzestexten. Eine Kontrolle der Gesetzestexte durch die Prüfungsorgane bleibt vorbehalten. Seite /

2 Berufsprüfung Basiskompetenz 008 Hinweise für die Prüfungskandidaten. Bitte den Kopf jedes Blattes (Kandidaten-Nr.) unbedingt ausfüllen. Auf Zusatzblättern bitte unbedingt nebst der auch den vollständigen n aufführen.. Werden für die Lösungen zusätzliche Blätter benötigt, bitte unbedingt bei der Aufgabe einen entsprechenden Hinweis anbringen. 3. Die Lösungen sind im freien Raum unterhalb der Frage einzutragen. 4. Ihre Lösungen müssen lesbar sein. Aufbau und Darstellung werden in die Bewertung miteinbezogen. 5. Die Teilantworten werden in steigender Reihenfolge bewertet. (Beispiel: Sind 8 Antworten verlangt und 0 Antworten werden aufgelistet, so werden nur die ersten 8 Antworten bewertet.) 6. Verfügbare Lösungszeit: 90 Minuten (für beide Teilfächer zusammen) 7. Sämtliche Lösungsblätter und Notizen sind abzugeben. Fehlt die Aufgabe oder Teile davon, erfolgt keine Korrektur. Abkürzungen OR ZGB VMWG LK STWE MWST Schweizerisches Obligationenrecht Schweizerisches Zivilgesetzbuch Verordnung über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen Landesindex der Konsumentenpreise Stockwerkeigentümer Mehrwertsteuer Aufgaben / Thema Immobilieninvestitionen A Multiple-Choice-Fragen 4 Punkte B Nutzung und Betrieb von Bauten und Liegenschaften 8 Punkte C Werterhaltung / Wertvermehrung 3 Punkte A Grundlagen und Grundbegriffe der 30 Punkte B Finanzierungsberechnung/Tragbarkeitsprüfung/ allgemeine Fragen 5 Punkte Total 90 Punkte Seite /

3 Berufsprüfung Basiskompetenz 008 A) GRUNDLAGEN UND GRUNDBEGRIFFE DER 30 PUNKTE IMMOBILIENFINANZIERUNG Multiple Choice Fragen Bewertung Fragengruppe A A 4 Entscheiden Sie bei jeder Frage oder Aussage, ob diese = richtig oder = falsch ist. Setzen sie ein x entweder bei = richtig oder = falsch. Für jede Wahlantwort gilt das folgende Bewertungsprinzip: Richtige Antwort = Punkte = Falsche Antwort = Minuspunkte = - Keine Antwort = keine Punkte = 0 Die minimale Punktzahl der Fragengruppe beträgt jedoch 0 Punkte. 8 Aufgabe A Welche der folgenden Aussagen sind in Bezug auf die Informationen im Grundbuch korrekt? Genauer Beschrieb des Grundstückes Vormerkungen und Grundpfandrechte Aktuelle Kreditschuld vom Eigentumsbesitzer Grundrisse der Parzelle Aufgabe A Welcher Zweck erfüllt das Grundbuchamt? Das Grundbuchamt ist ein geschlossenes Register. Das Grundbuchamt ist ein öffentliches Register. Das Grundbuchamt regelt die kantonalen Liegenschaftspreise. Das Grundbuchamt dokumentiert die Rechte an Grundstücken. Seite 3/

4 Berufsprüfung Basiskompetenz 008 Aufgabe A3 Das Eigentum an einem Grundstück bezeichnet das ZGB als Grundeigentum. Welche Arten von Grundeigentum sind Grundeigentum nach ZGB? Offenes Eigentum Alleineigentum Gebundenes Eigentum Miteigentum Aufgabe A4 Welche der nachfolgenden Bezeichnungen entsprechen Grundstücken, wie sie im ZGB beschrieben sind. Baugrundstück Liegenschaft Miteigentumsanteile an Grundstücken Landwirtschaftszonen Seite 4/

5 Berufsprüfung Basiskompetenz 008 Bewertung Fragengruppe A 5 A 0 Entscheiden Sie bei jeder Frage oder Aussage, ob diese = richtig oder = falsch ist. Setzen sie ein x entweder bei = richtig oder = falsch. Für jede Wahlantwort gilt das folgende Bewertungsprinzip: Richtige Antwort = Punkte = Falsche Antwort = Minuspunkte = - Keine Antwort = keine Punkte = 0 Die minimale Punktzahl der Fragengruppe beträgt jedoch 0 Punkte. Aufgabe A5 Welche Geschäfte bezeichnen die Banken als indifferente Bankgeschäfte? Kreditgeschäft Zahlungsverkehr Handel von Obligationen Depotgeschäft Aufgabe A6 Kredite werden von den Banken gegen Verpfändung von Grundeigentum gewährt. Durch Verpfändung von einem Schuldbrief können Kredite aufgenommen werden. Welche Sicherheit bietet ein Schuldbrief? Deckung von ausstehenden Jahreszinsen Deckung der Kosten vom zuständigen Notar Deckung der abgelaufenen Kapitalforderungen Deckung der Bearbeitungskosten Seite 5/

6 Berufsprüfung Basiskompetenz 008 Aufgabe A7 Per. Januar 995 ist das Bundesgesetz über die Wohneigentumsförderung mit Mitteln der Beruflichen Vorsorge (WEF) in Kraft gesetzt worden. Der Vorbezug von selbstgenutztem Wohneigentum ist an Bedingungen gebunden. Beurteilen Sie die Richtigkeit der nachfolgend formulierten Bedingungen. Der Vorbezug kann zum Erwerb von einer selbstbewohnten Ferienwohnung gemacht werden. Der Vorbezug muss mindestens CHF 40'000.- betragen. Der Vorbezug muss nicht versteuert werden. Der Vorbezug muss spätestens nach 0 Jahren an die Pensionskasse zurückbezahlt werden. Aufgabe A8 Bei den Kreditfinanzierungen werden. und. Hypotheken unterschieden. Wie unterscheidet sich eine. von einer. Hypothek? Der Zinssatz ist tiefer Die Risikokosten sind höher Es besteht eine Rückzahlungspflicht Die Belehnungsgrenze einer. Hypothek ist bei 65% Seite 6/

7 Berufsprüfung Basiskompetenz 008 Aufgabe A9 Welche Rolle spielt bei der Bankfinanzierung der Rang der Pfandstellen? Der Rang der Pfandstelle spielt bei der Finanzierung keine Rolle. Die Pfandstelle regelt die Ränge nach Ermessen vom zuständigen Notar. Die Pfandstelle bezeichnet alle Inhaberschuldbriefe mit dem jeweiligen Rang. Die Pfandstelle bezeichnet die Reihenfolge, in welcher der Schuldner bei einer allfälligen Grundpfandverwertung befriedigt wird. Aufgabe A0 Welche Voraussetzungen sind notwendig, damit ein Schuldbrief im Sinne des Grundpfandrechtes Gültigkeit hat? Eintrag ins Grundbuch und Ausstellung des Titels. Öffentliche Beurkundung und Bezahlung der Notarrechnung. Qualifizierte Schriftlichkeit. Öffentliche Beurkundung und Unterzeichnung vom Kreditvertrag der finanzierenden Bank. Seite 7/

8 Berufsprüfung Basiskompetenz 008 Bewertung Fragengruppe A A 5 Entscheiden Sie bei jeder Frage oder Aussage, ob diese = richtig oder = falsch ist. Setzen sie ein x entweder bei = richtig oder = falsch. Für jede Wahlantwort gilt das folgende Bewertungsprinzip: Richtige Antwort = Punkte = Falsche Antwort = Minuspunkte = - Keine Antwort = keine Punkte = 0 Die minimale Punktzahl der Fragengruppe beträgt jedoch 0 Punkte. 0 Aufgabe A Beim Vorbezug aus der. Säule wird dem Versicherten sein Vorsorgekapital zugunsten des Wohneigentums ausbezahlt. Welche Konsequenzen hat ein Vorbezug von Vorsorgegeldern aus der Pensionskasse? Höheres Eigenkapital steht zur Verfügung. Der Vorbezug ist nicht steuerpflichtig. Veräusserungsbeschränkung im Grundbuch wird angemerkt. Zusätzlicher Steuerspareffekt durch grösseren Schuldzinsbetrag. Aufgabe A Bei der direkten Amortisation einer Hypothek werden die Rückzahlungen über die Hypothek zurückbezahlt. Welche Vorteile ermöglicht die Lösung über die direkte Amortisation? Durch die direkte Amortisation baut der Schuldner sein Eigenkapital auf. Zinsvorteil beim Abschluss des Kreditproduktes. Die direkte Amortisation ermöglicht zusätzliche Steuerersparnisse. Die direkte Amortisation verringert über die Jahre direkt die aktuelle Kapitalschuld. Seite 8/

9 Berufsprüfung Basiskompetenz 008 Aufgabe A3 Für den Bau eines neuen Einfamilienhauses wird an die Bank ein Finanzierungsgesuch gestellt. Für die Prüfung des Finanzierungsgesuches benötigt die Bank objektbezogene Unterlagen. Welche gehören dazu? Detaillierter Kostenvoranschlag Baubewilligung Kataster- /Situationsplan Buchhaltungsabschlüsse der letzten 3 Jahre Aufgabe A4 Ebenfalls für den Bau eines neuen Einfamilienhauses braucht die Bank persönliche Unterlagen des Kunden, damit die Kreditprüfung vorgenommen werden kann. Welche persönlichen Unterlagen benötigt die Bank? Betreibungsauskunft Lohnausweis Pensionskassenausweis Aktuelle Steuererklärung Aufgabe A5 Die variable Hypothek zeichnet sich durch folgende Merkmale aus: Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel 3 6 Monate. Amortisationen sind nicht möglich. Der Zinssatz kann sich gegen oben anpassen. Keine definierte Laufzeit. Seite 9/

10 Berufsprüfung Basiskompetenz 008 B) TRAGBARKEITSPRÜFUNG / ALLGEMEINE FRAGEN 5 PUNKTE Ausgangslage Familie Bodmer möchte eine bestehendes Doppeleinfamilienhaus mit Autoabstellplatz in Rupperswil AG erwerben. Der Kaufpreis beträgt CHF 650' für das Haus und CHF 5' für den Autoabstellplatz. Für die Überprüfung der Finanzierung wendet sich die Familie Bodmer an Sie. Sie möchte von Ihnen eine Tragbarkeitsberechnung erstellen lassen. Herr Bodmer ist erwerbstätig sein Erwerbseinkommen beträgt CHF 75' pro Jahr brutto. Seine Frau verdient als Raumpflegerin CHF ' Die Familie Bodmer verfügt über Vermögenswerte über CHF 60'000. Eigenmittel. Familie Bodmer setzt für den Wohnungskauf CHF 45' Eigenmittel ein. Für die Zinskosten rechnet die Bank mit 5% der Gesamthypothek und für die Unterhaltskosten mit % des Kaufpreises. Die Amortisationskosten betragen Prozent der Kreditsumme. Aufgabe B Würde die Familie Bodmer aufgrund der Tragbarkeitsprüfung die Hypothek für den Kauf des Doppeleinfamilienhauses inkl. Autoabstellplatz von der Bank erhalten? 9 Gehen Sie bei der Beantwortung wie folgt vor:. Berechnen Sie die jährlichen Eigenheimkosten gemäss der nachfolgend vorgegebenen Struktur. Verwenden Sie dazu ausschliesslich die Informationen in der Ausgangslage. Beachten Sie zudem, dass nicht nur das Endergebnis, sondern für jede Position auch der Rechnungsweg ersichtlich sein muss.. Zeigen Sie auf, ob die Bank diesen Hypothekarkredit gewährt. Begründen Sie Ihren Entscheid in bezug auf die Entscheidungspraxis der Banken, welche in solchen Fällen heute angewendet wird. Höhe des Hypothekarkredites:. Hypothek 65%. Hypothek Restbetrag Hypothekarzinsen nach Bankenrechnung Unterhaltskosten nach Bankenrechnung Seite 0/

11 Berufsprüfung Basiskompetenz 008 Amortisation nach Bankenrechnung = Total Kosten pro Jahr nach Bankenrechnung Fortsetzung Aufgabe B Entscheid Gewährung Hypothekarkredit : Begründung: Aufgabe B Die Kreditprüfung durch das finanzierende Institut wird durch den gegenwärtigen bzw. zukünftigen Eigentümer mit Einreichung des Hypothekarkreditgesuches eingeleitet. 3 Welche Kriterien werden von den Banken bei der Kreditprüfung beurteilt? Nennen Sie drei Kreditprüfungskriterien. Seite /

12 Berufsprüfung Basiskompetenz 008 Aufgabe B 3 Die Belehnungsrichtlinien der einzelnen Kreditinstitute zeigen, wie viel Kredit grundsätzlich für ein Grundstück zu bekommen ist. 3. Berechnen Sie die Belehnung in Prozenten der Finanzierung Bodmer.. Wie hoch finanzieren Schweizer Banken i.d.r. bei selbstbewohntem Eigentum? 3. Stimmt es, dass die Belehnungsgrenzen für Geschäfts-, Industriebauten und Bauland i.d.r. tiefer sind als bei selbstbewohntem Eigentum? Lösung ) Lösung ) Lösung 3) Seite /