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2 Energieberatung Nachweis für gemischt genutzte Gebäude Unterschiedliche Nutzung zwei Energieausweise? Inzwischen ist den meisten bekannt, dass für Gebäude, die unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden, ein Energieausweis ausgestellt werden muss, wenn diese vermietet, verkauft oder verpachtet werden. Dabei sind die Energieausweise getrennt, d. h. nach Wohn- und Nichtwohngebäude, auszustellen. Wie ist aber zu verfahren, wenn sich in einem Gebäude sowohl Wohnungen als auch gewerbliche Einheiten befinden? Gesetzliche Regelungen Die gesetzliche Regelung von Energieausweisen gibt die EnEV 2009 im Abschnitt 5 Energieausweise und Empfehlungen für die Verbesserung der Energieeffizienz und im Abschnitt 6 22 im Umgang mit gemischt genutzten Gebäuden wieder. Der Energieausweis wurde ab dem stufenweise nach Gebäudeart und Baujahr verpflichtend eingeführt. Einen Energieausweis benötigen Eigentümer, wenn sie ihr Gebäude neu vermieten, verpachten (1) Müssen bei gemischt genutzten Gebäuden immer zwei Energieausweise ausgestellt werden? Bild: KfW-Bildarchiv Fotograf: Thomas Klewar oder verkaufen. Sie sind verpflichtet, bei Nachfrage dem interessierten Käufer bzw. Mieter den Energieausweis zugänglich zu machen. Generell besteht eine Wahlfreiheit zwischen einem bedarfs- und einem verbrauchsbasiertem Energieausweis, mit Ausnahme von Wohngebäuden mit einem Bauantrag vor dem und mit bis zu vier Wohneinheiten. Der Energieausweis dient lediglich der Information und hat von sich aus keine Rechtsverbindlichkeit. Außerdem sind dem Energieausweis Modernisierungshinweise angehängt. In 20 Absatz 1 der EnEV 2009 heißt es: Sind Maßnahmen für kostengünstige Verbesserungen der energetischen Eigenschaft des Gebäudes (Energieeffizienz) möglich, hat der Aussteller des Energieausweises dem Eigentümer anlässlich der Ausstellung entsprechende, begleitende Empfehlungen in Form von kurz gefassten fachlichen Hinweisen auszustellen. Die Modernisierungshinweise sind als reine Empfehlungen zu verstehen, die Umsetzung der empfohlenen Maßnahme ist nicht verpflichtend. Der Energieausweis soll die Gebäude im Hinblick auf den energetischen Standard vergleichbar machen und die Modernisierungshinweise sollen Anreize zu einer energetischen Ertüchtigung des Gebäudes geben. Änderungen mit der EnEV 2012 Mit der kommenden EnEV 2012 werden folgende Erneuerungen bezüglich des Energieausweises erwartet: Mehr Öffentlichkeit für den Energieausweis Die EU-Richtlinie 2010, die die gesetzliche Grundlage für die EnEV vorgibt, fordert, dass in den Verkaufs- oder Vermietungsanzeigen der in dem Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes angegebene Energiekennwert künftig veröffentlicht werden muss. Neu wird sein, dass nach Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrages Käufern bzw. Mietern der Energieausweis der Immobilie ausgehändigt werden muss (Kopie). Qualitätssicherung von Energieausweisen und Inspektionsberichten Laut EU-Richtlinie sollen Energieausweise und Inspektionsberichte stichprobenartig kontrolliert werden. Wie die EnEV 2012 diese Forderung übernehmen wird, ist noch nicht bekannt. Erweiterte Aushangpflicht für Energieausweise Zukünftig muss der Energieausweis in allen öffentlichen Gebäuden mit regelmäßigem Publikumsverkehr ausgehängt werden, sofern die Nutzflächen größer als 500 m² (bisher: m²) sind. Ab spätestens 2015 gilt dies auch für öffentliche Gebäude ab 250 m². Möglicherweise müssen demnächst auch Gebäude mit regem Publikumsverkehr einen Energieausweis aushängen, wie Hotels, Kinos, Kaufhäuser, Theater. Gemischt genutzte Gebäude Die EnEV unterscheidet Wohngebäude und Nichtwohngebäude, wonach in der Regel entweder ein Energieausweis für ein Wohn- oder für ein Nichtwohngebäude zu erstellen ist. Bei dieser Formulierung tauchen in der Praxis drei Fragen auf: Was ist unter einem Gebäude zu verstehen? Welche Gebäude gelten als Wohn- und welche als Nichtwohngebäude? Wie hat der Aussteller zu verfahren, wenn bei dem Gebäude eine Mischnutzung vorliegt (Wohn- und Nichtwohnnutzung)? 20 EnEV im Bestand 07/12

3 Energieberatung Da die EnEV Interpretationsspielräume zulässt, wurde für die Klärung der Fragen von der Fachkommission Bautechnik eine Arbeitsgruppe gegründet, die Stellung zu den speziellen Fragen bezieht. Die Arbeitsgruppe soll eine möglichst einheitliche Anwendung der EnEV ermöglichen. Die Ergebnisse der Arbeitsgruppe zu den Auslegungsfragen zur EnEV werden vom Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) veröffentlicht. Bei den Auslegungsfragen ist zu beachten, dass nach Aussage von Dr. Jürgen Stock (Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung) die offiziellen Auslegungen keine Rechtsverbindlichkeit haben, sollen aber die Vollzugsbehörden und auch die Anwendungspraxis bei der Erfüllung ihrer Aufgaben unterstützen. Gebäude oder Gebäudeteil Nach 17 Absatz 3 der EnEV 2009 werden Energieausweise für Gebäude ausgestellt und dürfen für Gebäudeteile ausgestellt werden, wenn diese den Vorgaben des 22 EnEV 2009 entsprechen. Was unter einem Gebäude im Sinne des 17 Absatz 3 der EnEV zu verstehen ist, wird weder im Energieeinsparungsgesetz noch in der EnEV oder in der Musterbauordnung geregelt. Betrachtet man Doppelhaushälften, Reihenhäuser oder innerstädtische Blockbebauungen, stellt man schnell fest, dass die Abgrenzung zu einem Gebäude nicht immer sofort ersichtlich ist. Daher hat die Arbeitsgruppe der Fachkommission Bautechnik folgende Definition für ein Gebäude festgelegt: Zur Abgrenzung von Gebäuden und Gebäudeteilen können bestimmte Umstände meistens mehrere gemeinsame als Anhaltspunkte herangezogen werden. Für ein Gebäude können beispielsweise sprechen: Die selbständige Nutzbarkeit, ein trennbarer räumlicher und funktionaler Zusammenhang, die Abgrenzung durch die wärmeübertragende Umfassungsfläche, eigene Hausnummer, Eigentumsgrenzen, eigener Eingang, die Trennung durch Brandwände. So ergibt sich aus der Auslegung, dass z. B. für eine Reihenhaushälfte ein Energieausweis erstellt werden muss. So sind Reihenhäuser oder auch Doppelhaushälften häufig nicht baugleich und haben auch nicht den gleichen Modernisierungszustand. Letzterem kommt mit Blick auf die Modernisierungsempfehlungen besondere Bedeutung zu, da diese Empfehlungen dem etwaigen Modernisierungsbedarf des jeweiligen Gebäudes Rechnung tragen müssen. Wohn- oder Nichtwohngebäude Bei der Definition, ob es sich um ein Wohnoder ein Nichtwohngebäude handelt, ist die EnEV eindeutiger. Nach 2 Absatz 1 der EnEV 2009 handelt es sich dann um ein Wohngebäude, wenn die Zweckbestimmung des Gebäudes überwiegend dem Wohnen dient, einschließlich Wohn-, Alten- und Pflegeheimen. Nach 2 sind alle Gebäude, die nicht dem Absatz 1 zugeordnet werden können, Nichtwohngebäude. Gemischt genutzte Gebäude Eine weitere Besonderheit kann bei Gebäuden darin bestehen, dass in einem Gebäude sowohl eine Wohn- als auch eine Nichtwohnnutzung vorliegt. Wie ist also mit einem Gebäude bei der Ausstellung des Energieausweises zu verfahren, wenn z. B. im Erdgeschoss eine Ladenzeile mit einem Lebensmittelhandelsgeschäft vorhanden ist, in den oberen Geschossen Arztpraxen betrieben werden und die restlichen Räumlichkeiten des Gebäudes der Wohnnutzung dienen? Wie mit einem Gebäude zu verfahren ist, bei dem eine Mischnutzung vorliegt, wird im 22 Gemischt genutzte Gebäude, Abschnitt 6 der EnEV 2009 geregelt: (1) Teile eines Wohngebäudes, die sich hinsichtlich der Art ihrer Nutzung und der gebäudetechnischen Ausstattung wesentlich von der Wohnnutzung unterscheiden und die einen nicht unerheblichen Teil der Gebäudenutzfläche umfassen, sind getrennt als Nichtwohngebäude zu behandeln. (2) Teile eines Nichtwohngebäudes, die dem Wohnen dienen und einen nicht unerheblichen Teil der Nettogrundfläche umfassen, sind getrennt als Wohngebäude zu behandeln. (3) Für die Berechnung von Trennwänden und Trenndecken zwischen Gebäudeteilen gilt in Fällen der Absätze 1 und 2 Anlage 1 Nummer 2.6 Satz 1 entsprechend. Leider hat die EnEV hier Fragen beantwortet und gleichzeitig neue aufgeworfen, ohne konkreter darauf einzugehen. Was ist genau darunter zu verstehen, wenn Gebäudeteile sich in der Art der Nutzung nicht wesentlich von einer Wohnnutzung unterscheiden, die gebäudetechnische Ausstattung sich nicht wesentlich von der Ausstattung einer Wohnnutzung unterscheidet und gleichzeitig diese Nutzflächen einen nicht unerheblichen Teil der Gebäudenutzfläche umfassen? Um die Vorgaben der EnEV zu konkretisieren und eine einheitliche Auslegung bei der Ausstellung des Energieausweises bei gemischt genutzten Gebäuden zu ermöglichen, hat die Arbeitsgruppe der Fachkommission Bautechnik folgenden Grundsatz festgelegt: Gemischt genutzte Wohngebäude sind grundsätzlich als Wohngebäude zu behandeln, sofern die folgenden Kriterien gegeben sind: Die Nichtwohnnutzung darf sich in der Art der Nutzung nicht wesentlich von der Wohnnutzung unterscheiden, wie es bei freiberuflichen und freiberufsähnlichen gewerblichen sowie sonstigen Nutzungen, die üblicherweise in Wohnungen stattfinden können, der Fall ist. Gemeint sind damit unter anderem Arztpraxen, Rechtsanwaltskanzleien, Maklerbüros und dergleichen. Bei dieser Art der Nutzung liegen keine wesentlichen Abweichungen zu einer Wohnnutzung vor. Mit dem Kriterium des wesentlichen Unterschieds hinsichtlich der Art der Nutzung wird sichergestellt, dass wohnähnliche Nutzungen nicht zu einer getrennten Behandlung führen. Gleichzeitig wird bei der wohnähnlichen Nutzung gefordert, dass sich die gebäudetechnische Ausstattung nicht wesentlich von der Wohnnutzung unterscheidet. Damit ist beispielsweise die Belüftung und Klimatisierung gemeint. Zu beachten ist bei der Kommentierung, dass hier von wesentlichen Abweichun- EnEV im Bestand 07/12 21

4 Energieberatung gen gesprochen wird. Der Aussteller hat somit einen Interpretationsspielraum, ab wann sich eine technische Ausstattung wesentlich unterscheidet. Liegt z. B. in einer Kanzlei eine Einzelraumkühlung eines Serverraums vor und ist die Kühllast nicht erheblich, so kann meines Erachtens nicht von einem wesentlichen Unterschied bei der technischen Ausstattung ausgegangen werden. Die Kühllast ist aber dennoch bei der Energiebilanz zu berücksichtigen. Nicht gemeint bei der gebäudetechnischen Ausstattung sind bauliche Gegebenheiten wie Fensterflächenanteile. Bild: ArTo - Fotolia.com Ein weiteres Kriterium ist der Flächenanteil. Bei dem Flächenanteil darf es sich nur um einen unerheblichen Teil handeln. Mit dem Flächenkriterium soll eine gesonderte Behandlung kleinerer Flächen vermieden werden. Es wird bei der Auslegung kein Prozentsatz der Fläche angegeben, um dem Anwender bei der Auslegung genügend Flexibilität im Einzelfall zu geben. Als grobe Orientierung und Faustregel wird von einem allgemeinen Flächenanteil bis zu 10 % der Gebäudenutzfläche gesprochen. Zu beachten ist, dass nach 22 Absatz 2 der EnEV 2009 die Nettogrundfläche zu berücksichtigen ist. (2) Ein typisches gemischt genutztes Gebäude: gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss und Wohnräume in den oberen Geschossen. 22 EnEV im Bestand 07/12 enev_seite_20-23.indd 22 Folglich sind nicht dem Wohnen dienende Teile eines Wohngebäudes als Nichtwohngebäude zu behandeln, soweit sie sich hinsichtlich der Art ihrer Nutzung und der gebäudetechnischen Ausstattung wesentlich von der Wohnnutzung unterscheiden und einen nicht unerheblichen Teil der Gebäudenutzfläche umfassen. Nach 22 Absatz 2 der EnEV 2009 sind Nichtwohngebäude mit Wohnanteilen grundsätzlich als Nichtwohngebäude zu behandeln. Dem Wohnen dienende Teile eines Nichtwohngebäudes müssen jedoch getrennt als Wohngebäude behandelt werden, wenn sie einen nicht unerheblichen Teil der Nettogrundfläche umfassen. Auch hier gilt als grobe Orientierung ein Flächenanteil bis zu 10 % der Gebäudenutzfläche, bezogen auf die Nettogrundfläche. Weitere Voraussetzungen für eine getrennte Behandlung sieht der 22 Absatz 2 nicht vor. Praxisbeispiel gemischt genutzte Gebäude In dem vorher genannten Fallbeispiel besteht das Gebäude aus einer Ladenzeile mit einem Lebensmittelhandelsgeschäft im Erdgeschoss und einer Mischnutzung in den oberen Geschossen, bestehend aus wohnähnlichen Nutzungen (Arztpraxen) und Wohnnutzungen. Die Ladenzeile hat einen Flächenanteil von 18 % an der Gesamtnutzfläche des Gebäudes. Aus dem Flächenanteil der Ladenzeile geht hervor, dass ein Ausweis Nichtwohngebäude für die Ladenzeile erforderlich wird. Ebenso weicht die technische Ausstattung der Ladenzeile von einer Ausstattung einer wohnähnlichen Nutzung erheblich ab, da Lebensmittelgeschäfte in der Regel vollklimatisiert sind. Wie wird nun mit der Mischnutzung in den oberen Geschossen verfahren, ausgehend von der Situation, dass es sich um eine wohnähnliche Nutzung handelt, die sich in der technischen Ausstattung nicht wesentlich von einer Wohnnutzung unterscheidet und der Flächenanteil nicht erheblich ist? In diesem Fall bestehen generell zwei Verfahrensweisen: Die wohnähnliche Nutzung wird bei der Energieausweisausstellung dem Wohngebäude zugeordnet. Die wohnähnliche Nutzung wird bei der Energieausweisausstellung dem Nichtwohngebäude zugeordnet. Berücksichtigt man die Auslegung der Arbeitsgruppe, so spricht nichts gegen eine Zuordnung der wohnähnlichen Nutzung zu dem Wohngebäude. Dadurch ergibt sich auch ein Vorteil in einer klaren Gliederung der Gebäudeteile von Wohn- und Nichtwohngebäude: Falls im Lauf der Zeit eine gewerblich belegte Wohnung wieder der Wohnnutzung zugeführt wird, wird der ausgestellte Energieausweis Wohngebäude der Situation gerechter. Die Deutsche Energie-Agentur (dena) kommentierte den Vorgang mit: Für ein gemischt genutztes Gebäude mit Wohnungen, wohnähnlichen Nutzungen wie Arztpraxen und Verkaufsstätten müssen also richtigerweise zwei Ausweise ausgestellt werden. Die Praxen werden dabei dem Wohngebäudeteil zugeschlagen. Die Oberste Baubehörde kommentierte den Vorgang so: Es ist richtig, dass für die Ladenzeile im Erdgeschoss ein getrennter Ausweis ausgestellt wird, nachdem hier wohl nicht mehr von einer wohnähnlichen Nutzung ausgegangen werden kann. Es hätte sich dann angeboten, auch den Teil mit den Arztpraxen in diesen Ausweis für den Nichtwohngebäudeteil einzubeziehen. Andererseits spricht aber auch nichts dagegen, die Arztpraxen dem Wohnungsteil zuzuschlagen, wenn ihr Anteil noch als untergeordnet angesehen werden kann und eine wohnähnliche Nutzung vorliegt. Systemgrenzen bei gemischt genutzten Gebäuden Sofern Gebäudeteile eines Gebäudes getrennt zu bewerten sind, entstehen Systemgrenzen bei den einzelnen Gebäudeteilen: Wohn- und Nichtwohngebäude. Die Systemgrenzen können z. B. die Decke der Ladenzeile zum 1. Obergeschoss sein oder Trennwände zwischen zwei Nutzungseinheiten. Für die Berechnung der Grenzen ist der 22 Absatz 3 der EnEV 2009 zu berücksichtigen: Für die Berechnung von Trennwänden und Trenndecken zwischen Gebäudeteilen gilt in Fällen der Absätze 1 und 2 die Anlage 1 Nummer 2.6 Satz 1 entsprechend :00:38

5 EnEV im Bestand Die Zeitschrift für energetische Gebäudesanierung Aktuelles Innovative Produkte, neue Förderprogramme, wichtige Gesetzesänderungen: In dieser Rubrik finden Sie die aktuellsten Neuerungen zum energiesparenden Bauen! Sanierungsprojekte im Detail Wie werden die Regelungen der EnEV in die Praxis umgesetzt? Welche Detaillösungen gibt es für schwierige Anschlüsse?...Verfolgen Sie realisierte, energetische Sanierungen von der Planung bis zur Umsetzung und profitieren Sie von der Praxiserfahrung anderer. Gebäudehülle Auf eine bauphysikalisch einwandfreie Gebäudehülle kommt es an, um die Energieeffizienz zu gewährleisten und spätere Schäden sicher ausschließen zu können. Dabei steckt der Teufel im Detail! Unsere Experten zeigen Ihnen, worauf es bei der Planung und Ausführung ankommt. Anlagentechnik Photovoltaik, Geo- oder Solarthermie für die Heiz- und Warmwasserversorgung im Bestand gibt es unzählige Möglichkeiten. Hier lesen Sie, was wirklich Sinn macht. Titelthema In jeder Ausgabe widmen wir uns einem spannenden Thema aus dem Bereich der Energetischen Sanierung, wie z. B. dem Konflikt zwischen Bauordnung und EnEV. Energieberatung Im Gespräch mit Vertrags- und Geschäftspartnern belegen Sie Ihre Kompetenz durch umfangreiches Wissen egal ob es um den Austausch von Fenstern, die Modernisierung der Heizung oder um eine umfassende Sanierung geht. Unsere Experten zeigen Ihnen, worauf es bei einer Energieberatung ankommt! Rechtliches Bei der Auslegung der EnEV sowie der Planung und Ausführung energetischer Sanierungen lauern viele Fallstricke und Haftungsrisiken. Hier finden Sie Praxistipps von Baurechtsanwälten zur Durchsetzung Ihrer rechtlichen Ansprüche sowie aktuelle Gerichtsentscheidungen. Unser Redaktionsteam wird von erfahrenen Fachplanern und Energieberatern unterstützt. So garantieren wir Ihnen absolute Praxisnähe! Ja, ich bestelle EnEV im Bestand Fax: Entscheiden Sie selbst: Telefon: Internet: Premium-Abonnement Standard-Abonnement Zeitschrift im DIN A4-Format, ca. 64 Seiten, 6 Ausgaben pro Jahr, beginnend mit der Mai-Ausgabe Marktübersicht zu Heizungsanlagen Sonderausgabe zu Wärmedämmverbundsystemen Alle Ausgaben der EnEV im Bestand als E-Paper im Online-Archiv Rabatte und Freikarten für Veranstaltungen ausgewählter Kooperationspartner Zeitschrift im DIN A4-Format, ca. 64 Seiten, 6 Ausgaben pro Jahr, beginnend mit der Mai- Ausgabe Jahresabonnement für 98,- EUR (+ 11,80 EUR Versand) zzgl. MwSt.; Bestell-Nr.: 4091/1/ /1 Jahresabonnement für 178,- EUR (+ 11,80 EUR Versand) zzgl. MwSt.; Bestell-Nr.: 54091/1/ /1 Vertrauensgarantie: Das Abonnement ist jederzeit mit einer Frist von 2 Wochen vor Ablauf des Bezugsjahres kündbar. Es gelten die Allgemeinen Geschäfts- und Widerrufsbedingungen des Verlags. Diese finden Sie unter Lieferung innerhalb 5 Werktagen ab Erscheinen. Firma Straße Telefon: Name, Vorname PLZ, Ort Zur Auftragsbearbeitung bitte -Adresse angeben. Datum, Unterschrift und Stempel FORUM VERLAG HERKERT GMBH Mandichostraße 18, Merching Wenn Sie zukünftig keine interessanten Angebote mehr erhalten wollen, können Sie der Nutzung Ihrer Daten für Werbezwecke jederzeit mit Wirkung für die Zukunft widersprechen. Bitte richten Sie Ihren Widerspruch an: FORUM VERLAG HERKERT GMBH, Fax (08233) oder Tel. (08233)