Bundes-Wohnpaket Konjunkturpaket 2015 und WGG

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Dieter Heintze
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1 Bundes-Wohnpaket Konjunkturpaket 2015 und WGG St. Wolfgang 2015 Florian HUEMER Andreas SOMMER 1

2 EIB-Globaldarlehen über 700 Mio (davon 500 Millionen Euro bundesbehaftet) Bund: 80% WBIB: 20% Haftung Geldaufbringung EIB Finanzierungstilgungen Beteiligungen WBIB WBB und BSK gbv + Gewerbliche Wohnungen für Bewohner 5,75 Mrd. (davon 750 Mio. für siedlungsbezogene Wohn-Infrastruktur) Finanzierung + WBB auch Wohninfrastruktur 2

und BSK gbv + Gewerbliche 30.000 Wohnungen für 68.000 Bewohner 5,75 Mrd.

3 3

4 A. bundesweit durchschnittliche Finanzierung gbv- Miete OHNE WBIB-Finanzierung Kapitalmarkt 50% EM Kapitalmarkt Wohnbauförderung 25% EM gbv 15% = geförderte Mietwohnungen WBF EM Nutzer 10% B. bundesweit durchschnittliche Finanzierung gbv-miete MIT WBIB-Finanzierung WBIB Kapitalmarkt 50% Wohnbauförderung 12,5% = geförderte Mietwohnungen EM Kapitalmarkt EM gbv 15% EM Nutzer 10% WBF WBIB 12,5% 4

bundesweit durchschnittliche Finanzierung gbv-miete MIT WBIB-Finanzierung WBIB Kapitalmarkt 50%

5 Wohnpaket 2015: 5

6 1. Generationenausgleich Maßnahme: Verankerung des Generationenausgleichs im gemeinnützigen Wohnbau: Die gesetzlich beschränkten Erträge der GBV sollen ausdrücklich auch zugunsten nachträglicher Nachfrager- Generationen verwendet werden. Wohnungsgemeinnützigkeit zielt nicht nur auf Wohnversorgte, sondern insbesondere auf neue/junge Wohnungsnachfrager! gbv haben Reinvestitionspflicht, sollen kontinuierlich NEU bauen: (a) auf der grünen Wiese, (b) nachverdichtend und (c) mittels Reconstructing! 6

Wohnungsgemeinnützigkeit zielt nicht nur auf Wohnversorgte, sondern insbesondere auf neue/junge Wohnungsnachfrager!

7 2. Nachverdichtung Maßnahme: Nachverdichtung vor Sanierung: GBV werden verpflichtet, bei umfassenden Sanierungen eine Nachverdichtung zu prüfen. keine Grundkosten für Neu-Mieter und weniger Sanierungskosten für Alt-Mieter! weniger kommunale Aufschließungskosten und weniger Zersiedelung, Stärkung der Orts- und Stadtkerne! 7

keine Grundkosten für Neu-Mieter und weniger Sanierungskosten für Alt-Mieter!

8 3. Sanierungsvereinbarung NEU Maßnahme: Um Mietwohnungen/Gebäude leichter sanieren zu können, soll künftig eine ¾ Mieter-Mehrheit für die Erhöhung des Erhaltungs-und Verbesserungsbeitrages ausreichen, sofern thermisch/energetische oder barrierefreie Sanierungen öffentlich gefördert sind. NUR bei geförderten Maßnahmen: statt gerichtlicher Erhöhungsverfahren verstärkte Einbindung der Mieter (MEHR als ¼ der Mieter können Vereinbarung ablehnen)! Vorzieheffekte bei (geförderten) thermischen Sanierungen und Barrierefreiheit zum Nutzen aller Mieter! 8

9 4. Spekulationsfrist Maßnahme: Einführung einer Spekulationsfrist bei (nachträglichen) Verkauf von gemeinnützigem Wohnungseigentum. Förderung des selbstgenutzten Wohnungseigentums, nicht der Spekulation! Nachbesserungspflicht - binnen sieben Jahren - des weiter veräußernden Mieters (als WE); Durchsetzung via Vorkaufsrecht zugunsten gbv (zum ursprünglichen Fixpreis!) 9

Förderung des selbstgenutzten Wohnungseigentums, nicht der Spekulation!

10 5. Steigerung der Investitionskraft Maßnahme: "Steigerung der Investitionskraft der GBV: Nach objektbezogenem Auslaufen von Kapitalmarkt-und Förderdarlehen und vor Einsetzen der betragsmäßigen Entgeltsbegrenzung auf den burgenländischen Richtwert minus 30% sollen - im Interesse eines Generationenausgleichs - eigenmittelfinanzierte Vorlagen für Erhaltungs-und Verbesserungsarbeiten sowie alle zur längerfristigen Wohnkostensenkung getätigten Eigenmitteleinsätze wie Fremdmittel behandelt werden und als Kostenentgelt von einer GBV zugunsten eines zwingenden Wiedereinsatzes in Neubau und Sanierung vereinnahmt werden dürfen. Damit sollen thermisch/energetische Sanierungsmaßnahmen vorgezogen werden können. NACH Refinanzierung der Fremdmittel und VOR Einsetzen bgld. Richtwert minus 30%: sozial kompatible Refinanzierung ( Aktivierung ) der (aller) Eigenmittel OHNE Entgelterhöhungen! aktuell über 5 Mrd. gemeinnütziges Eigenkapital in Liegenschaften/Wohngebäuden gebunden = über NEUE Wohnungen 10

alle zur längerfristigen Wohnkostensenkung getätigten Eigenmitteleinsätze wie Fremdmittel behandelt werden und als Kostenentgelt von einer GBV zugunsten eines zwingenden Wiedereinsatzes in Neubau und

11 6. Fit&Proper Maßnahme: Die im WGG normierten Zuverlässigkeitskriterien ("Fit&Proper") für Organwalterund Funktionsträger in den gemeinnützigen Unternehmen sollen in Anlehnung an die im Bankenbereich vorgesehenen Regelungen adaptiert und entsprechend rasch novelliert werden. aktuelle Regelungen in 24 WGG und 3 GRVO Adaptionen auf gesetzlicher bzw. VO-Ebene und/oder Selbstbindungen der Branche; Vorbild Fit&Proper Rundschreiben der FMA 11

Regelungen adaptiert und entsprechend rasch novelliert werden.

12 7. Um-und Anschlussfinanzierungen Maßnahme: Die gemeinnützige Wohnungswirtschaft wird zugunsten ihrer Wohnungsnutzer verpflichtet, gegebenenfalls auch nachträglich, entsprechend der Entwicklung am Kapitalmarkt möglichst günstige Um-und Anschlussfinanzierungen zu wählen. Erzielbare Entgeltreduktionen sind jedenfalls an die Mieter und Nutzungsberechtigten der GBV zwingend weiterzureichen. bei tendenziell immer kürzeren Laufzeiten können Darlehen (so auch EU- Wohnbauminister 2013) nicht marktkonform auf leistbare Entgelte umgelegt werden! erforderliche Umfinanzierungen müssen in für Mieter günstigster Form (gerichtlich nachprüfbar!) ermöglicht werden! 12

Erzielbare Entgeltreduktionen sind jedenfalls an die Mieter und Nutzungsberechtigten der GBV zwingend weiterzureichen.

13 8. Beteiligung Wohnbaubanken Maßnahme: Beteiligung von gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV) an Wohnbaubanken (ermöglichen). analog Beteiligungsmöglichkeit an Bausparkassen ( 7 Abs. 3 Z 10 WGG) ohne übermäßige Kapitalbindung 13

14 Mag. Florian HUEMER MinR. Dr. Andreas SOMMER 14

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